Beleidsregel reststroken gemeente Zutphen 2019

Wanneer iemand door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond, spreken we van verkrijgende verjaring.

Het Burgerlijk Wetboek kent twee vormen van verjaring.

1De artikelen 3:99 tot en met 3:104 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn gewijd aan de verkrijgende verjaring (acquisitieve) door een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende (voor wat betreft registergoederen) tien jaar.

2Artikel 3:105 BW ziet op verkrijging door bevrijdende (extinctieve) verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit.

Hieronder worden deze twee vormen uitvoerig beschreven.

Ad 1. Verkrijgende verjaring

Volgens artikel 3:99 BW verkrijgt een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak door een onafgebroken bezit van 10 jaren.

Bezit

Onder ‘bezit’ wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf (artikel 3:107 BW). De bezitter is degene, die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. Hiermee wordt gedoeld op rechtsvormen als huur, pacht, gebruik om niet etc. Op grond van artikel 3:111 BW kan een houder in beginsel geen verandering brengen in zijn houderschap. Is hij eenmaal houder dan blijft hij houder.

In het kader van verjaring is het van groot belang of men een onroerende zaak bezit, dus houdt voor zichzelf, of dat men een onroerende zaak houdt voor een ander. Immers uit de hiervoor gegeven regel blijkt dat verjaring alleen werkt ten opzichte van de bezitter van de onroerende zaak. Alleen deze kan de onroerende zaak door verjaring in eigendom verkrijgen. Voor een huurder gaat dit niet op, deze houdt de zaak slechts voor een ander, namelijk de eigenaar.

Het is dus belangrijk dat de gemeente als eigenaar van onroerende zaken het feit, dat een particulier slechts houdt voor de gemeente, kan bewijzen. Dit kan vrij gemakkelijk als er een schriftelijke overeenkomst aan het gebruik ten grondslag ligt of als bijvoorbeeld regelmatig wordt betaald voor het gebruik van de grond.

Degene die zich op verjaring beroept, moet aantonen dat hij bezitter is. Of sprake is van bezit moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van wettelijke regels (dit betreft de artikelen 3:109-117 BW) en overigens op grond van uiterlijke feiten, aldus artikel 3:108 BW. Met de verkeersopvatting wordt hier een objectieve maatstaf gegeven. Het gaat er niet om wat partijen (de eigenaar en de bezitter) vinden, maar om de opvatting die leeft in een wijdere kring in de maatschappij. Hierbij zullen uiterlijke feiten, waaronder de gedragingen van de betrokken bezitter, het antwoord op de vraag of er sprake is van bezit of houderschap mede bepalen.

In de jurisprudentie komt naar voren dat enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen, zoals het vervangen van wat struiken of iets bijplanten, niet voldoende zijn om van inbezitneming te kunnen spreken. De feiten en omstandigheden moeten ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom.

Dit is bijvoorbeeld het geval als de bij de tuin getrokken strook grond met de intentie om dat stuk grond bij de eigendom van de tuin aan te trekken, afgesloten is door middel van een ondoordringbare haag of een hekwerk. In dat geval is de strook grond feitelijk een geheel met de tuin gaan vormen en niet meer vanaf elders bereikbaar.

Een van de bedoelde wettelijke regels om te beoordelen of er sprake is van bezit, is artikel 3:109 BW. In dit artikel wordt uitgegaan van een wettelijk vermoeden van bezit. Dat wil zeggen dat iemand die een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden en dus bezitter te zijn.

Maar ook bijvoorbeeld de artikelen 3:112-116 BW geven wettelijke regels, namelijk voor de wijze van verkrijging van bezit. In deze artikelen worden de volgende - niet limitatief bedoelde - wijzen van bezitsverkrijging genoemd: inbezitneming (het zich feitelijk macht verschaffen over een goed), bezitsoverdracht (het een ander in staat stellen deze feitelijke macht uit te oefenen, bijvoorbeeld door middel van overdracht onder bijzondere titel of door voor het verlijden van de transportakte de grond reeds in gebruik te geven) of opvolging onder algemene titel (erfopvolging, boedelmenging of opvolging in het vermogen van een rechtspersoon die heeft opgehouden te bestaan).

Te goeder trouw

Zoals uit artikel 3:99 BW volgt, dient de bezitter om door verkrijgende verjaring eigenaar te kunnen worden te goeder trouw te zijn. Hiertoe is het noodzakelijk dat hij zich als rechthebbende op de onroerende zaak beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Normaal gesproken wordt goede trouw vermoed te bestaan en moet kwade trouw worden bewezen door degene die zich daarop wil beroepen. Dit is echter anders als het een onroerende zaak betreft, zoals een strook grond.

Bij onroerende zaken wijkt het vermoeden dat de bezitter rechthebbende is, wanneer komt vast te staan dat de gemeente of haar rechtsvoorganger eens rechthebbende was (dit zal uit de openbare registers moeten blijken) en de bezitter geen latere verkrijging onder bijzondere titel (bijvoorbeeld levering door koop of schenking) kan aantonen, waarvoor eveneens inschrijving in de registers is vereist. Uit artikel 3:119 BW volgt dat in dat geval in beginsel op de bezitter de bewijslast komt te rusten, dat hij rechthebbende is op de onroerende zaak.

Zo zal voor iemand die ooit een hekwerk heeft geplaatst op een strook grond van de gemeente en de strook grond bij zijn tuin heeft getrokken, uit de registers moeten blijken dat hij de strook grond daadwerkelijk heeft verkregen krachtens een bijzondere titel, bijvoorbeeld koop. Blijkt dit niet uit de registers dan zal de bezitter moeten aantonen dat hij op andere wijze heeft verkregen, bijvoorbeeld verkrijging door degene van wie de bezitter de onroerende zaak heeft geërfd.

Een bezitter is te goeder trouw indien hij niet wist en niet behoorde te weten dat de vervreemder geen eigenaar was van het stukje grond (er is dus soms een onderzoeksplicht: artikel 3:11 BW).

Voor bezit te goeder trouw geldt dat er een verkrijging onder bijzondere titel (bijvoorbeeld koop of schenking) waarvoor een inschrijving in de registers was vereist, aan het beroep op verkrijgende verjaring vooraf gegaan moet zijn. Denk bijvoorbeeld aan de bezitter die niet wist dat hij van een onbevoegde verkreeg of de bezitter die zich niet realiseerde dat hij meer kocht dan de verkoper juridisch kon leveren.

Artikel 3:23 BW formuleert een minimum wat betreft het “behoren te weten” van artikel 3:11 BW: een beroep op goede trouw zal niet slagen wanneer de verkrijger zich beroept op onbekendheid met feiten die hij door raadpleging van de openbare registers had kunnen kennen.

In dit verband is nog van belang dat, indien een bezitter eenmaal te goeder trouw is, hij geacht wordt dit te blijven. De wet geeft hiervoor in artikel 3:118 lid 2 BW een onweerlegbaar vermoeden.

Een onweerlegbaar wettelijk vermoeden wil zeggen dat tegenbewijs tegen dit vermoeden niet mogelijk is. Indien iemand naderhand erachter komt dat niet hij, maar de gemeente rechthebbende is op een strook grond, dan blijft de verkrijgende verjaring doorlopen.

10jaren

Voor verkrijgende verjaring is een onafgebroken bezit van 10 jaren vereist. De verjaringstermijn begint te lopen met de aanvang van de dag na het begin van het bezit en is voltooid, wanneer de laatste dag van de vereiste tijd is verlopen.

Zoals gezegd is voor verkrijgende verjaring vereist dat de bezitter te goeder trouw is. Dat hoeft niet altijd bij aanvang van het bezit te zijn. Indien de bezitter op een later moment te goeder trouw wordt, begint de termijn voor verkrijgende verjaring pas vanaf dat moment te lopen. Het bekende voorbeeld hierbij is het geval dat bij levering van een onroerende zaak het bezit al voor de inschrijving feitelijk wordt overgedragen (een onroerende zaak gaat pas in eigendom over nadat een tot levering bestemde notariële akte in de openbare registers is ingeschreven: zie artikel 3:89 BW). Pas na de inschrijving in de openbare registers is de bezitter te goeder trouw. De bezitter weet, zolang de inschrijving nog niet heeft plaatsgevonden, dat hij formeel nog geen rechthebbende is op de onroerende zaak.

Is een bezitter echter eenmaal te goeder trouw, dan loopt de verjaringstermijn van artikel 3:99 BW en - zoals hiervoor gezegd - deze blijft doorlopen, ook al zou zich later een omstandigheid voordoen, waardoor de bezitter niet meer te goeder trouw is.

Indien gedurende de tijd dat de verjaring loopt, het bezit in andere handen overgaat, worden voor de bepaling of een verjaring is voltooid beide periodes bij elkaar opgeteld. Zoals de wet zegt, een lopende verjaring wordt voortgezet door een eventuele opvolger in het bezit (artikel 3:102 BW).

Hierbij dient wel onderscheid te worden gemaakt tussen bezitsopvolging onder algemene en onder andere dan algemene titel. Voor een bezitsopvolging onder algemene titel maakt het niet uit of men te goeder of te kwader trouw is. Degene die onder algemene titel opvolgt zet een lopende verjaring voort. Dit vloeit voort uit artikel 3:116 jo. 3:102 BW. Een rechtsopvolger onder algemene titel zet het bezit voort met alle eigenschappen die dit bezit onder zijn voorganger had. Aangezien men alleen voor aanvang van de verjaringstermijn te goeder trouw moet zijn, maakt het voor de rechtsopvolger onder algemene titel niet uit of hij te goeder of te kwader trouw is. De verjaringstermijn is gaan lopen op het moment dat de vorige bezitter te goeder trouw de grond in bezit heeft genomen.

Wordt het bezit anders dan onder algemene titel verkregen, dan moet degene die opvolgt in het bezit zelf te goeder trouw zijn, om een lopende verjaring voort te zetten.

Ad 2. Verkrijging door bevrijdende verjaring

Naast verkrijgende verjaring bestaat ook de mogelijkheid van verkrijging van de onroerende zaak door bevrijdende verjaring. Met deze vorm van verjaring krijgen gemeenten het meest te maken. Hier gaat het veelal om de gevallen dat particulieren zonder toestemming openbaar groen in gebruik nemen.

Artikel 3:105 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt voor onroerende zaken 20 jaren.

Bezit

Om te bepalen of er sprake is van bezit gelden dezelfde regels als hiervoor uiteengezet onder het kopje ‘bezit’ bij verkrijgende verjaring.

Rechtsvordering

Bij bevrijdende verjaring gaat het om het gegeven dat een rechtsvordering verjaart. Dit betreft de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt in dit verband gedoeld op de vorderingen die de eigenaar van een onroerende zaak kan instellen, om zijn recht op de

onroerende zaak te handhaven. Meestal gaat het om de rechtsvordering tot revindicatie. Dit is de bevoegdheid die de eigenaar van een zaak heeft om de zaak van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (artikel 5:2 BW). Maar het kan bijvoorbeeld ook gaan om een verklaring van recht, dat een strook grond eigendom is van de gemeente.

Het is de rechtsvordering die verjaart, waarna de gemeente haar grond niet meer kan opeisen. Op het moment dat de termijn voor de bevrijdende verjaring is voltooid, vindt de verkrijging plaats ten gunste van degene die de onroerende zaak op dat moment bezit.

Ook niet te goeder trouw

Ook iemand die weet dat hij of zijn voorganger(s) onterecht een strook grond in bezit hebben genomen, verkrijgt de strook grond, indien de termijn voor de verjaring is voltooid. Het is immers de wederpartij (lees: de gemeente) die geen rechtens afdwingbare vordering meer heeft als gevolg van de bevrijdende verjaring. De hoedanigheid van de bezitter speelt hier geen rol.

20jaren

De verjaringstermijn bedraagt hier 20 jaren (artikel 3:306 BW). Artikel 3:314 lid 2 BW geeft aan wanneer de termijn begint te lopen: de termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.

Afbreken van een lopende verjaringstermijn

Stuiting

Indien vaststaat dat iemand zonder toestemming openbaar groen in bezit heeft genomen, loopt er dus een verjaringstermijn. Een lopende verjaringstermijn kan worden afgebroken. Dit heet stuiting. Stuiting en de gevolgen daarvan zijn geregeld in de artikelen 3:316 tot en met 319 BW. Stuiting van een verjaring kan op verschillende manieren plaatsvinden.

1Door bezitsverlies

Het spreekt voor zich dat een verjaring wordt gestuit, indien de bezitter vrijwillig de zaak teruggeeft aan de rechthebbende (zie voor onvrijwillig bezitsverlies hierna).

Geeft de bezitter de zaak aan een ander dan de rechthebbende, dan loopt de verjaring door. Zoals we hiervoor hebben gezien, worden voor de verjaring de termijnen van verschillende bezitters hij elkaar opgeteld, een en ander conform het bepaalde in artikel 3:102 BW. In een dergelijk geval is sprake van een opvolging in het bezit onder een andere dan algemene titel.

2Door een daad van rechtsvervolging

De nog niet voltooide verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging. Dit kan zijn: het uitbrengen van een dagvaarding, het indienen van een verzoekschrift, maar ook het inleiden van arbitrage, het indienen van een vordering ter verificatie in een faillissement, het leggen van derdenbeslag of een handeling strekkend tot het verkrijgen van bindend advies.

Als de ingestelde vordering uiteindelijk niet wordt toegewezen, wordt de stuiting geacht niet te hebben plaatsgevonden (behalve in het geval dat tijdig - binnen zes maanden - een nieuwe vordering wordt ingesteld en deze vordering wel tot toewijzing leidt (artikel 3:316 lid 2 BW).

3Schriftelijke aanmaning; vervolgens een daad van rechtsvervolging

De verjaring van een rechtsvordering (bijvoorbeeld tot revindicatie) kan ook worden gestuit door een schriftelijke aanmaning, indien de aanmaning binnen zes maanden wordt gevolgd door een daad van rechtsvervolging zoals onder 2 bedoeld. De schriftelijke aanmaning brengt een voorwaardelijke stuiting teweeg. Indien de wederpartij van de gemeente het recht van de gemeente erkent binnen deze termijn van zes maanden dan is er geen verdere actie meer nodig. Wordt geen daad van rechtsvervolging ingesteld of wordt de vordering niet toegewezen, dan is de verjaringstermijn niet gestuit.

4Door erkenning

Als de wederpartij erkent dat de gemeente de rechthebbende is, dan wordt de lopende verjaring eveneens gestuit. De erkenning kan schriftelijk of mondeling zijn, maar hoeft niet zo uitdrukkelijk plaats te vinden. Elke handeling of gedraging waaruit blijkt dat de particulier het recht van de gemeente erkent, is voldoende om een lopende verjaring af te breken. Vanzelfsprekend is het zaak ervoor zorg te dragen dat een erkenning door de particulier - indien nodig - kan worden bewezen.

Onvrijwillig bezitsverlies

Zoals hiervoor aangegeven, doet verlies van het bezit de lopende verjaringstermijn eindigen. Echter indien het bezit onvrijwillig wordt verloren en het bezit wordt binnen het jaar terugverkregen, dan wordt een lopende verjaringstermijn niet afgebroken. Voorwaarde hierbij is dat, ofwel het bezit zelf tijdig wordt terugverkregen, ofwel een binnen het jaar ingestelde rechtsvordering tot terugverkrijging van het bezit leidt (artikel 3:103 BW). Dit kan zowel een bezitsactie zijn op grond van artikel 3:125 BW als een vordering uit oneigenlijke daad op grond van artikel 6:162 BW.

Indien een gemeente zich een strook grond, die door een particulier in bezit is genomen, weer toe-eigent, wil dat dus niet zeggen dat daarmee de lopende verjaringstermijn is afgebroken. De particulier verliest het bezit onvrijwillig en kan binnen het jaar een rechtsvordering instellen.

Aanvang nieuwe verjaringstermijn

Nadat een lopende verjaringstermijn op de juiste wijze is gestuit, begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. De nieuwe verjaringstermijn is 5 jaren, zowel voor verkrijgende als voor bevrijdende verjaring.

De verjaring treedt echter niet eerder in dan op het moment dat ook de oorspronkelijke termijn - indien er geen stuiting had plaatsgevonden - zou zijn verstreken (artikel 3:319 lid 2 BW).

Echter, als de verjaring wordt gestuit door het instellen van een eis die wordt toegewezen, blijft de verjaring gestuit tot en met de dag van de toewijzende uitspraak, ook al zou sinds het instellen van de eis een nieuwe verjaringstermijn zijn verstreken. Na toewijzing van de eis, gaat er een nieuwe verjaringstermijn lopen, te weten de bevrijdende verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van de rechterlijke uitspraak waarbij de eis is toegewezen.

De verjaringstermijn bedraagt in beginsel 20 jaren (artikel 3:324 BW). Stuiting van deze verjaring leidt tot overeenkomstige stuiting van de verkrijgende verjaring (artikel 3:104 BW).

Gevolgen van de verjaring

Voltooiing van de verjaringstermijn leidt tot eigendomsovergang, tot verkrijging onder bijzondere titel.

De verkrijgende verjaring werkt van rechtswege, er hoeft geen beroep op te worden gedaan. Dit geldt eveneens voor verkrijging na bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW, omdat de wet de verkrijging verbindt aan de voltooiing van de verjaring.

Indien partijen zelf geen beroep doen op verjaring, kan de rechter ook ambtshalve de verkrijging door verjaring toepassen. Er kan geen afstand worden gedaan van een eenmaal voltooide verjaring. Wil degene die de onroerende zaak door verjaring heeft verkregen ervan af, dan zal hij de onroerende zaak moeten overdragen.

Door de verjaring wordt de zaak verkregen met alle lasten, die er tevoren op rustten, voor zover deze niet door verjaring teniet zijn gegaan. Bijvoorbeeld omdat door de verjaring gebruiksrecht en eigendom bij dezelfde persoon terechtkomen.

Verjaring heeft terugwerkende kracht. Wanneer de verjaring is voltooid, wordt degene, die door verjaring heeft verkregen, geacht gerechtigd te zijn geweest vanaf het moment dat zijn bezit is begonnen.

Verjaring wordt ingeroepen

Als de bezitter zich op verjaring beroept, is het aan hem om zijn bezit gedurende de daarvoor benodigde termijn te bewijzen. De gemeente kan hem daartoe in de gelegenheid stellen.

Zoals hiervoor al gesteld, wordt de bezitter op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn eigenaar van de desbetreffende onroerende zaak. Deze nieuwe eigenaar kan zijn verkrijging doen inschrijven in de openbare registers (artikel 3:17 BW). Dit is geen verplichting, maar wil hij zijn recht ook aan derden kenbaar maken, dan is het wel aan te raden.

De wijze waarop de verjaring moet worden ingeschreven wordt geregeld in de artikelen 34 en 37 Kadasterwet. Er moet een notariële verklaring worden opgemaakt met daarin opgenomen om welk registergoed het gaat, tegen wie de verjaring werkt (indien dit bekend is), welke feiten tot de verjaring hebben geleid en of de verjaring wordt betwist door degene tegen wie zij werkt (indien dit bekend is).

Verder moet door de notaris worden verklaard of alle betrokkenen hebben verteld met de inschrijving in te stemmen, ofwel moet hij verklaren dat er voldoende bewijsstukken zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die genoegzaam aantonen dat er van verjaring sprake is. Indien beide gevallen zich naar het oordeel van de notaris niet voordoen, moet hij verklaren dat hij niet in staat is een dergelijke verklaring (dat alle betrokkenen instemmen of dat er voldoende bewijsstukken zijn) af te leggen.

In het laatste geval wordt het stuk geboekt in het register van voorlopige aantekeningen. Degene die om inschrijving verzoekt kan dan vervolgens de bewaarder van de registers dagvaarden voor de president van de rechtbank (3:20 BW). In kort geding kan de rechter beslissen of het stuk wel of niet moet worden ingeschreven. De praktijk leert dat de president niet snel overgaat tot een bevel tot inschrijving. Veelal zullen partijen toch een procedure moeten voeren over de vraag wie de eigenaar is van de betrokken onroerende zaak.

De notariële verklaring van verjaring

De notariële verklaring van verjaring is een notariële akte waarin de notaris verklaart dat naar de verklaring van degene die de inschrijving verlangt, de verjaring ten aanzien van een registergoed is ingetreden. Daarnaast verklaart de notaris:

a.welk registergoed door verjaring is verkregen, dan wel welk beperkt recht op een registergoed is tenietgegaan;

b.tegen wie de verjaring werkt, indien dit bekend is;

c.welke feiten tot de verjaring hebben geleid en;

d.dat de verjaring wordt betwist of niet wordt betwist door degene tegen wie zijn werkt, zo dit bekend is (art. 34 Kadasterwet).

Op grond van art. 37 Kadasterwet dient de notaris tevens te verklaren

1Art. 37 kadasterwet bepaalt het volgende: Indien alle partijen, die bij de verjaring betrokken zijn de notaris hebben laten weten met de verjaring in te stemmen, of indien de notaris bewijsstukken heeft ontvangen, die voldoende aannemelijk maken dat verjaring heeft plaatsgevonden, dan geeft de notaris dat in zijn notariële verklaring aan. De notaris verklaart in dat geval tevens dat naar de verklaring van degene die inschrijving verlangt, de verjaring is ingetreden, op welk registergoed de verjaring ziet, zo bekend is, tegen wie de verjaring werkt en welke feiten tot de verjaring hebben geleid. Een authentiek afschrift van deze notariële akte kan vervolgens ter inschrijving in de openbare registers worden aangeboden. Wanneer partijen het niet eens zijn over de verjaring en aan de notaris ook niet bovengenoemde bewijsstukken zijn overlegd, geeft de notaris dit in zijn verklaring aan, waarna de bewaarder van de openbare registers een authentiek afschrift van deze notariële verklaring in het register van voorlopige aantekeningen boekt. Inschrijving in de openbare registers kan in dit geval alleen plaatsvinden op bevel van de voorzieningenrechter, art. 27 lid 2 Kadasterwet; een aantal leden van art. 3:20 BW is van overeenkomstige toepassing. De uitspraak van de voorzieningenrechter in de procedure, bedoeld in art. 3:20 BW is geen uitspraak over de verjaring. Bij betwisting van de verjaring dient degene die zich op verjaring beroept dus een aparte procedure te voeren om een uitspraak over de verjaring te verkrijgen. Naast eigendom kunnen ook beperkte rechten, zoals het recht van vruchtgebruik, erfpacht en het recht van overpad (erfdienstbaarheid) in theorie door verjaring worden verkregen. In de praktijk zal zich dit niet vaak voordoen omdat het bewijs van het bezit van een beperkt recht niet gemakkelijk zal kunnen worden geleverd.

:

a.hetzij dat allen die als partij bij het in te schrijven feit betrokken zijn aan de notaris hebben verteld met de inschrijving in te stemmen;

b.hetzij dat bewijsstukken aan hem zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die genoegzaam aantonen dat het in te schrijven van een oud zakelijk recht of een door bestemming of herleving ontstane erfdienstbaarheid, dat het recht bestaat;

c.hetzij dat hij niet aan het onder a en b gesteld kan voldoen. In dit geval neemt de notaris deze negatieve verklaring op.

De betekenis van de notariële verklaring van verjaring: bescherming ex art. 3:26 BW

Art. 3:26 BW bepaalt het volgende. Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling ter verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel wordt ingeschreven, met betrekking tot dat registergoed een notariële verklaring van verjaring in de registers ingeschreven was, kan de onjuistheid van de verklaring van de notaris door hem die redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen, aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij deze de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen.

De betekenis van de derdenbescherming is gering. Slechts wanneer de notaris zowel verklaart dat alle betrokken partijen met de inschrijving instemmen en dat bewijsstukken zijn overgelegd die genoegzaam aantonen dat de verjaring heeft plaatsgevonden, zal de derde een beroep op art. 3:26 BW (bescherming tegen onjuistheid feit) kunnen doen indien verklaring van de notaris onjuist blijkt te zijn.

Stuiting van verjaring

De verjaringstermijn van 20 jaar kan worden gestuit door middel van een aanmaning of mededeling ex artikel 3:317 lid 2 BW en door middel van erkenning, ex artikel 3:318 BW.

•De eisen aan de aanmaning en de mededeling zijn gering. Zij dienen slechts schriftelijk te geschieden, een brief is al voldoende. Wel dient binnen zes maanden na de aanmaning of de mededeling een stuitinghandeling, als bedoeld in artikel 3:316 BW, te volgen. M.a.w. binnen 6 maanden na verzending van de aanmaning/mededeling moet een eis of een andere daad tot rechtsvervolging worden ingesteld. Blijft deze stuitinghandeling uit dan is de verjaringstermijn niet gestuit.

•Van erkenning is sprake indien de gebruiker van de grond erkent dat niet hij, maar de gemeente rechthebbende van de grond is. De erkenning door de gebruiker dient schriftelijk vastgelegd te worden.

Elke handeling of gedraging waaruit dit blijkt stuit de verjaring. Zo stuit ook het aanbod tot koop van de grond de verjaring.

Indien de verjaring op de juiste manier is gestuit dan begint een nieuwe termijn te lopen.

Deze nieuwe termijn is nooit (tenzij de oorspronkelijke verjaringstermijn nog niet is verlopen) langer dan 5 jaar (art. 3:319 BW).

Geen /niet tijdige stuiting van de termijn

De bezitter kan na 20 jaar eigenaar worden indien de verjaringstermijn niet tijdig is gestuit.

De reststrook wordt verkregen door degene die op het moment van verjaring bezitter is van het goed, ongeacht of hij bezitter te goeder trouw is (art. 3:105) of niet. Uit dit artikel blijkt dat de verjaringstermijn blijft doorlopen, ook in geval van rechtsopvolging onder bijzondere titel (bijv. koop). De bezitter wordt dus rechthebbende ongeacht de duur van zijn bezit, er zal echter wel een akte van verjaring moeten worden gemaakt en inschrijving bij het Kadaster zal moeten volgen.

De kosten voor de inschrijving bij het kadaster komen voor rekening van de verkrijger.

Als uitgangspunt wordt de termijn van twintig jaar gehanteerd. Tegen gebruik dat korter dan

20jaar heeft geduurd, wordt in beginsel opgetreden. Als de gebruiker kan aantonen dat het gebruik rechtmatig is – door middel van een controleerbare toezegging dan wel een overeenkomst- zal niet handhavend worden opgetreden. Bij geconstateerde situaties waarbij bewezen kan worden dat aan de voorwaarde voor bevrijdende verjaring is voldaan, zal niet worden opgetreden.

Als bewijs door de gebruiker, die langer dan 20 jaren de grond in bezit heeft, kunnen bijvoorbeeld de volgende bewijsstukken overlegd worden:

•2 of meer getuigenverklaringen;

•foto’s van de ingebruik genomen stukken grond.