Hoge Raad, 23 april 2021

Deze prejudiciële zaak gaat over de vraag of de gedaagde in een procedure ingevolge art. 7:262 BW, die zijnerzijds – evenals de eiser – een beslissing van de kantonrechter wenst over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, daartoe een vordering in reconventie moet instellen en zo ja, of dat moet gebeuren binnen de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken nadat aan de partijen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden.

In deze procedure vordert [verhuurder] in conventie, samengevat, een verklaring voor recht dat de door [huurders] aan hem verschuldigde kale huurprijs per 15 februari 2018 primair € 652,32 per maand bedraagt, dan wel subsidiair € 613,49 per maand. [huurders] vorderen in reconventie, samengevat, i) een verklaring voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 533,47 is, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, ii) een verklaring voor recht dat sprake is of was van gebreken in de woning en dat de kale huurprijs wordt verminderd met 30% dan wel een door de kantonrechter te bepalen percentage totdat de gebreken zijn hersteld, en iii) terugbetaling van te veel betaalde huur.

De kantonrechter heeft vervolgens de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld[_3410b2ff-1b30-4f99-ad80-11f164819f1f]:

Op grond van art. 7:249 BW kan de huurder van woonruimte binnen de in dat artikel genoemde termijnen de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook ingevolge enige andere bepalingen kan de huurcommissie worden verzocht uitspraak te doen, bijvoorbeeld over een huurprijswijzigingsvoorstel (art. 7:252-254 BW), een huurprijsverhoging in verband met aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen (art. 7:255 BW), of de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten (art. 7:260 BW).

Art. 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd.

Uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:262 BW blijkt dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW wordt ingesteld. Wel heeft de wetgever denkbaar geacht dat partijen slechts op een enkel punt een nadere beslissing van de kantonrechter verlangen, in welk geval het voor de hand ligt dat de uitspraak van de huurcommissie voor het overige bindt, aangenomen dat die uitspraak aldus gesplitst kan worden.[_7ed41113-1cb1-440d-a4a7-31aef7857e7e]

De rechtsgang van art. 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen. Daarbij past het niet om formele eisen te stellen aan de wijze waarop de gedaagde geschilpunten aan de kantonrechter kan voorleggen. Daarnaast zou rechtsonzekerheid ontstaan wanneer de omvang van de rechtsstrijd zou afhangen van de mate van splitsbaarheid van de uitspraak van de huurcommissie, waarbij een rol speelt dat samenhang kan bestaan tussen geschilpunten.

Uit het voorgaande volgt dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan aan de kantonrechter om te beslissen over het geschil tussen partijen. Daarmee strookt dat de kantonrechter ook dient te beslissen over andere bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten dan die welke de eiser aan de kantonrechter heeft voorgelegd. Het is dus niet nodig dat de gedaagde deze andere geschilpunten bij wege van verweer of door middel van een vordering in reconventie aan de kantonrechter voorlegt.

Hetgeen hiervoor aan het slot van 2.8.3 is overwogen, brengt mee dat indien de gedaagde zijn standpunt toch als een vordering in reconventie aan de kantonrechter voorlegt, hij daarin ook ontvankelijk is indien die vordering buiten de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken wordt ingesteld.

Indien de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, mag hij in zijn beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering overnemen.

Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Hij zal daarmee bij zijn beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden.

Hetgeen hiervoor in 2.8.3 en 2.8.5 is overwogen, geldt ook indien tegen de gedaagde verstek is verleend, met dien verstande dat de kantonrechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden. Het staat de kantonrechter vrij instructiemaatregelen te nemen opdat hij over de voor zijn beslissing benodigde gegevens komt te beschikken.

Opmerking verdient nog dat een huurder die zich op het standpunt stelt dat hij te veel huur heeft betaald, in de procedure op de voet van art. 7:262 BW ook als gedaagde ongedaanmaking kan vorderen in die zin dat de verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van het te veel betaalde. Deze vordering kan – mits dat niet in strijd komt met de eisen van een goede procesorde – ook na de conclusie van antwoord worden ingesteld.

De eerste prejudiciële vraag wordt dus bevestigend beantwoord. Aan de overige vragen komt de Hoge Raad daardoor niet toe.