Rechtbank Midden-Nederland, 7 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.

[gedaagde] huurt een woning van [eiser]. Bij aanvang van de huurovereenkomst is een bedrag van € 900,00 per maand aan kale huur en € 250,00 aan nutsvoorzieningen en servicekosten afgesproken. [gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft vastgesteld dat de huurprijs te hoog is en dat deze verlaagd moet worden naar € 440,49. Vanwege ernstige gebreken, muizen en een vochtplek, is de huurprijs per 1 september 2025 daarnaast tijdelijk verminderd tot € 176,20 per maand. [eiser] is het hier niet mee eens. Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie ten onrechte vastgesteld dat de woning geen WOZ-waarde heeft en er is geen rekening gehouden met het energielabel. De kantonrechter is van oordeel dat de huurcommissie de WOZ-waarde juist heeft vastgesteld op basis van de minimum WOZ-waarde en correct heeft geconstateerd dat de woning geen energielabel heeft. De kantonrechter stelt de aanvangshuurprijs daarom vast op € 440,49. Dat er daarnaast (nog) sprake is van een ernstig gebrek, de muizenplaag, is onvoldoende gebleken.

Bij uitspraak van 30 januari 2026 heeft de huurcommissie de redelijkheid van de kale aanvangshuurprijs getoetst op basis van het woningwaarderingsstelsel. De huurcommissie heeft de kale huurprijs vastgesteld op € 440,49 per maand.

In artikel 7:262 BW staat dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 30 januari 2026. De dagvaarding is op 21 februari 2026 betekend. Dat is binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is daardoor in zijn geheel komen te vervallen. Dit maakt dat de vordering van [eiser] om voor recht te verklaren dat de uitspraak van de huurcommissie niet bindend is, wordt afgewezen. Omdat de uitspraak geheel is komen te vervallen, valt er niets voor recht te verklaren.

De kantonrechter moet in deze procedure uitspraak doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Daarbij moeten de regels worden toegepast die ook door de huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs (Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633).

De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). Dat volgt uit artikel 11 lid 2 in combinatie met artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (Uhw). In Bijlage I van dit besluit is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen. Dit woningwaarderingsstelsel schrijft maximale huurprijzen voor op basis van punten voor de kwaliteit van de woning. Hoe hoger de kwaliteit van de woning is, hoe meer punten een woning krijgt en hoe hoger de huurprijs mag zijn. Wanneer de aanvangshuurprijs die partijen zijn overeengekomen lager is dan de op basis van het woningwaarderingsstelsel voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de huurcommissie uit dat de aanvangshuur redelijk is. Wanneer de overeengekomen aanvangshuur hoger is dan de voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de huurcommissie uit dat deze niet redelijk is en vermeldt zij de huurprijs die zij wel redelijk vindt.

Verder geldt dat de kantonrechter alleen een beslissing hoeft te geven over die onderdelen in de uitspraak van de huurcommissie waarover een uitspraak is verzocht (HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657). Voor de overige onderdelen wordt de uitspraak van de huurcommissie gevolgd. De uitspraak van de huurcommissie kan op die punten zonder nadere motivering verder worden overgenomen.

Om een oordeel te kunnen geven over de vraag of de aanvangshuurprijs redelijk is, moet worden vastgesteld hoeveel punten toegekend moeten worden aan de woning. [eiser] is het niet eens met het niet hanteren van het energielabel door de huurcommissie en de gehanteerde WOZ-waarde.

In de puntentelling van het woningwaarderingssysteem worden punten toegekend of afgetrokken voor de energieprestaties van een woning. De kwaliteit van een woning wordt namelijk als hoger beoordeeld, wanneer een woning een betere energieprestatie heeft. Voor de vaststelling van de energieprestatie in het kader van het woningwaarderingssysteem kijkt de huurcommissie naar het energielabel dat de woning had bij aanvang van de huurovereenkomst. Wanneer een woning bij aanvang van de huurovereenkomst geen energielabel heeft, zoals het geval was bij de woning van [gedaagde], kijkt de huurcommissie naar de leeftijd van een woning. De door [gedaagde] gehuurde woning komt uit 1905. Volgens het woningwaarderingssysteem moeten er bij woningen ouder dan uit 1976 vijftien punten van de totaalsom van het aantal punten afgetrokken worden, wanneer er geen energielabel is dat aantoont dat de energieprestatie van de woning beter was.

De door [gedaagde] gehuurde woning heeft op 2 februari 2026, dat is na aanvang van de huurovereenkomst en na de uitspraak van de huurcommissie, wel een energielabel toegekend gekregen. Partijen zijn het erover eens dat dit energielabel A is. De huurcommissie heeft dit energielabel niet meegenomen in haar berekening, omdat het bij aanvang de huurovereenkomst en ten tijde van haar uitspraak er nog niet was. De kantonrechter is van oordeel dat dit juist is en dat dit energielabel niet alsnog bij de woningwaardering kan worden betrokken.

De Wet Betaalbare Huur is in werking getreden op 1 juli 2024. Bij deze wet hoort een nieuw Besluit huurprijzen woonruimte. In de nota van toelichting heeft de wetgever verduidelijking gegeven over hoe de energieprestatie van het gehuurde binnen het woningwaarderingsstelsel moet worden gewaardeerd. Daarin wordt overwogen dat waar een geldig energielabel op de peildatum ontbreekt, de puntentoekenning voor de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst moet plaatsvinden aan de hand van het bouwjaar. Er wordt verduidelijkt dat het waarderen van de woning plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum wanneer de puntentelling plaatsvindt door de gemeente of de Huurcommissie. Een later afgegeven energielabel kan dus geen rol meer spelen als de woning al is beoordeeld op een puntentelling.

[eiser] verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad waarin is bepaald dat een later toegekend energielabel wel moet worden meegenomen in de waardering volgens het woningwaarderingssysteem, als de feitelijke toestand van de woning wat betreft haar energieprestatie op het moment van opname van het energielabel niet is veranderd ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst (Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005).

De uitspraak van de Hoge Raad is van voor de invoering van de Wet Betaalbare Huur. De kantonrechter is, anders dan de kantonrechter in Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:6168 en ECLI:NL:RBAMS:2026:4590), van oordeel dat er aanleiding bestaat om aan te sluiten bij de nota van toelichting op het woningwaarderingsstelsel. In de nota van toelichting heeft de wetgever verduidelijking gegeven over hoe de energieprestatie van het gehuurde binnen het woningwaarderingsstelsel moet worden gewaardeerd. Ook wordt daarin aangegeven dat er voorheen discussie kon ontstaan wanneer er na controle van de huurcommissie nog een energielabel werd afgegeven voor een woning, of dit energielabel dan nog een rol mocht spelen in de waardering van de woning. Voorafgaand aan de Wet Betaalbare Huur is de bedoeling van de wetgever op dit punt kennelijk onduidelijk geweest. Dat heeft ook geresulteerd in prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Daarna is de Wet Betaalbare Huur gekomen. Daarin heeft de wetgever dit punt verduidelijkt. Bij aanvang van de huurovereenkomst moet er al sprake zijn van een officieel vastgesteld energielabel. Nu dit er niet was, heeft de huurcommissie juist gehandeld door deze niet mee te nemen in de puntentelling en kan de kantonrechter hier evenmin rekening mee houden. Overigens was het label ook niet geregistreerd op het moment dat de puntentelling door de huurcommissie plaatsvond.

Vast staat dat de huurcommissie voor de WOZ-waarde aan de woning 13 punten heeft toegekend. Dit puntenaantal is toegekend op basis van de minimum WOZ-waarde van € 77.582,00. Door [eiser] is in eerste instantie betwist dat de huurcommissie is uitgegaan van de juiste WOZ-waarde. Ter zitting heeft [eiser] aangegeven dit punt te laten varen. De nieuwe waarde klopt, aldus [eiser]. Omdat [eiser] geen bezwaar meer heeft tegen de beslissing van de huurcommissie op dit punt, en [gedaagde] ook aangeeft dat de uitspraak van de huurcommissie op dit punt correct is, kan de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie zonder nadere motivering verder overnemen. Uitgegaan dient daarom te worden van een WOZ-waarde van € 77.582,00 en 13 punten.

Dat de huurcommissie 13 punten heeft gegeven op basis van de minimum WOZ-waarde van € 77.582,00 is gelet op het vorenstaande juist. Ook is correct dat de huurcommissie heeft geoordeeld dat er geen energielabel was geregistreerd. Hier kan later niet alsnog van uit worden gegaan. Dat maakt dat de kantonrechter, met de huurcommissie, van oordeel is dat het puntenaantal dat bij de woning hoort 73 punten bedraagt. Bij dit puntenaantal hoort een huurprijs van € 440,49. De kantonrechter zal de aanvangshuurprijs dan ook vaststellen op dit bedrag.

Op 30 januari 2026 heeft de huurcommissie ook uitspraak gedaan over een verlaging van de huurprijs in verband met gebreken in de woning. De huurcommissie heeft de huurprijs verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. Daarbij is bepaald dat de huurverlaging ingaat op 1 september 2025 en dat dit geldt tot de eerste dag van de maand nadat de gebreken zijn hersteld.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).

Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder al in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW).

In het kader van de vordering van een huurder tot huurprijsvermindering, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op de huurder de stelplicht en de bewijslast van: (i) het gebrek, (ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en (iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. Dit zijn cumulatieve voorwaarden, wat betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.

De huurcommissie heeft de huurprijs onder andere verminderd vanwege vocht boven de voordeur. De huurcommissie heeft het vocht boven de voordeur geconstateerd tijdens haar onderzoek. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven hierover niet te hebben geklaagd. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat hij hiervan pas op de hoogte is geraakt op 12 januari 2026, de dag dat hij het onderzoeksrapport van de huurcommissie heeft ontvangen. Hij heeft gelijk actie ondernomen. Op 24 januari 2026 heeft [eiser] het bedrijf [bedrijf 1] ingeschakeld. Die heeft een adviesrapport opgesteld. Op 10 februari 2026 heeft bedrijf [bedrijf 2] herstelwerkzaamheden uitgevoerd en de schimmelvorming aangepakt.

Indien en voor zover er sprake is (geweest) van een vochtprobleem, kan dit alleen leiden tot een huurprijsvermindering, wanneer [gedaagde] dit behoorlijk heeft gemeld aan [eiser] en verder stelt dat dit gebrek een vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft gehad. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Zij heeft in het geheel niet gesteld dat ten aanzien van het vochtprobleem sprake is van een gebrek. Dit kan dan ook niet leiden tot een huurprijsvermindering.

De huurcommissie heeft verder geconstateerd dat er sprake is van muizen in de woning van [gedaagde] en dat dit, omdat het gehuurde als gevolg van de bouwkundige staat toegankelijk is voor ongedierte, een gebrek oplevert in de categorie C sub X2. Dit leidt ertoe dat de huur tijdelijk wordt verlaagd tot 40% van de huurprijs.

Uit de overgelegde Whatsappcorrespondentie blijkt dat [gedaagde] in ieder geval op 12 oktober 2025 melding maakt van muizenoverlast. Volgens [eiser] heeft hij op 25 oktober 2025 alle gaten gedicht en daarmee adequaat op de melding gereageerd. Kort daarvoor, op 17 oktober 2025, heeft [gedaagde] bij de huurcommissie kenbaar gemaakt dat er sprake was van een muizenplaag. Op 10 november 2025 heeft [gedaagde] een ongediertebestrijder ingeschakeld die constateert dat er purschuim is gebruikt om gaten te dichten en dat dit niet werkt in het geval van een muizenplaag. Hij constateert dat gaten en kieren rondom de verwarmingsbuizen moeten worden gedicht en dat de muizen waarschijnlijk ook onder de keuken vandaan komen. Op 27 januari 2026 laat [eiser] een muizenbestrijder komen. Die constateert een actieve muizenplaag. Hij dicht de situatie onder keuken af met muisstop en de gaten met staalwol. Daarmee heeft [eiser] het bouwkundige gebrek, de gaten, hersteld. Omdat [eiser] niet voldoende de bouwkundige staat van het gehuurde op 25 oktober 2025 heeft aangepakt, de muizenplaag bleef zich immers voordoen, is er sprake van een gebrek. Op 27 januari 2026 heeft [eiser] dit verholpen. Concreet betekent dit dat [gedaagde] aanspraak kan maken op huurvermindering vanaf 12 oktober 2025 tot 1 februari 2026 (dat is de eerste dag van de maand nadat het gebrek is hersteld).

[gedaagde] stelt dat de muizenplaag nog steeds niet verholpen is en zij nog steeds aanspraak kan maken op huurvermindering. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. [gedaagde] legt weliswaar foto’s over waarop muizenkeutels zijn te zien en schade ontstaan door de muizen, maar uit de overgelegde foto’s valt niet af te leiden wanneer deze foto’s zijn gemaakt. Ter zitting heeft [gedaagde] nog gesteld dat zij een actuele video heeft, maar die heeft zij niet in het geding gebracht. Dat er nog steeds sprake is van een actieve muizenplaag is dan ook niet vast komen te staan. Ook is niet vast komen te staan dat de muizenplaag, als die nog aanwezig is, (nog steeds) wordt veroorzaakt door een gebrek in de woning. De geconstateerde gaten zijn immers gedicht. De bestrijding van ongedierte is, als daar verder geen noemenswaardige kosten aan zijn verbonden, dan een verplichting voor de huurder. Dat betekent dat [gedaagde] vanaf 1 februari 2026 geen aanspraak meer kan maken op huurvermindering. De vordering van [eiser] om voor recht te verklaren dat [gedaagde] geen recht heeft op huurvermindering wordt met inachtneming van het vorenstaande toegewezen.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

stelt de kale aanvangshuurprijs per 1 september 2025 vast op € 440,49,

verklaart voor recht dat [gedaagde] geen recht heeft op huurvermindering over de periode 1 september tot 12 oktober 2025 en vanaf 1 februari 2026. In de tussenliggende periode heeft [gedaagde] recht op een huurprijsvermindering van 60%,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.