Rechtbank Noord-Nederland, 6 oktober 2026

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren

(gemachtigde: mr. [naam] ).

Samenvatting

Procesverloop

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1973 met een woonoppervlakte van 88 m2, 19 m2 aan overige ruimte, twee dakkapellen en een tuinhuis van 16 m2. De kaveloppervlakte is 1.087 m2, waarvan 422 m2 is uitgezonderd van de waardering.

Beoordeling door de rechtbank

Toetsingskader

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”[_5e58a3b3-5f70-49f9-a9db-afb092e35496].

5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Standpunten van partijen

6. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardematrix die hij in de beroepsfase bij zijn eerste verweerschrift heeft overgelegd (de matrix), en naar de na de eerste zitting ingediende aanvulling (de aangepaste matrix) en toelichting op de matrix (de toelichting correcties).

- [adres 2], verkocht op 11 oktober 2021 voor € 716.500;

- [adres 3], verkocht op 23 december 2020 voor € 642.500, en

- [adres 4], verkocht op 23 februari 2018 voor € 840.000.

- [adres 5], verkocht op 24 december 2019 voor € 850.000, en

- [adres 6], verkocht op 1 augustus 2023 voor € 711.000.

7. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet meer bedraagt dan € 591.000. Zij voert daartoe aan dat de heffingsambtenaar de staat van de woning zelf als ondermaats heeft gekwalificeerd, maar vervolgens niet inzichtelijk maakt hoe hij daar bij de waardering rekening mee heeft gehouden. Analyse van de matrix duidt er volgens haar op dat de heffingsambtenaar heeft gewaardeerd naar een gemiddelde staat van de woning. Daarom moet op alle secundaire objectkenmerken een correctie worden doorgevoerd (met per stap een correctie van € 150 die de heffingsambtenaar daarvoor hanteert) en kan niet worden uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van € 1.621 die de heffingsambtenaar in de matrix noemt. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van haar argumenten naar de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 januari 2026[_518bc98e-b065-420d-8121-55997170f0ca]. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende buiten beschouwing gelaten dat de woning een recreatieve bestemming heeft, waardoor permanente bewoning niet of onder beperkende voorwaarden is toegestaan.

Het oordeel van de rechtbank

Vooraf

8. Anders dan de heffingsambtenaar leest de rechtbank in het beroepschrift van belanghebbende geen afzonderlijk beroep op schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtspraak waar belanghebbende in dat verband naar verwijst, is naar het oordeel van de rechtbank louter aangehaald ter ondersteuning van belanghebbendes stelling dat de bewijsvoering van de heffingsambtenaar (zie 5.) op inzichtelijkheid en controleerbaarheid tekortschiet.

Is de staat van de woning voldoende in de waardering betrokken?

9. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat hij de verkoopcijfers van [adres 3], [adres 4] en [adres 5] als onderbouwing van de waarde bij nader inzien buiten beschouwing wenst te laten. Deze verkeren namelijk alle drie in veel betere staat dan de woning en zijn daarom minder goed vergelijkbaar. Wat hem betreft volstaan de referentiewoningen [adres 2] en [adres 6] (die beide bij de verkoop in gedateerde staat verkeerden) voor de onderbouwing van de waarde: deze duiden er zelfs op dat de waarde van € 662.000 eerder te laag dan te hoog is omdat hiermee de (aanvankelijk vastgestelde) waarde van € 682.000 aannemelijk wordt gemaakt.

10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen [adres 6] en [adres 2] goed bruikbaar voor de onderbouwing. Belanghebbende stelt dat de woning meer dan 50 jaar oud is en dat de bouwtechnische staat en de energieprestaties van de woning daarom te wensen overlaten, maar de staat waarin [adres 6] en [adres 2] zijn verkocht is als ‘gedateerd’ aangemerkt. Dat betekent dat zij bij verkoop in een nog slechtere staat verkeerden dan de woning (‘ondermaats’). De kwalificaties die de heffingsambtenaar aan de woning en aan deze referentiewoningen heeft gegeven, heeft belanghebbende als zodanig niet betwist.De referentiewoning [adres 2] heeft een grotere kavel dan de woning, maar daarmee heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door toepassing van de (door belanghebbende niet betwiste) grondstaffel. Dat de m2-prijzen van [adres 6] en [adres 2] iets lager zijn dan die van de woning, laat zich verklaren door de slechtere staat voor onderhoud. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de staat van de woning voldoende tot uitdrukking heeft gebracht in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

11. De rechtbank oordeelt verder dat de aangepaste matrix en de toelichting correcties een bevestiging vormen van wat in de matrix is uitgewerkt. De rechtbank verwerpt belanghebbendes stelling dat de vorm waarin de heffingsambtenaar de aangepaste matrix en de toelichting correcties heeft aangeleverd, niet door de beugel kunnen. De heffingsambtenaar heeft er op de zitting terecht op gewezen dat de wijze van onderbouwing van de waarde vormvrij is. Dat beide documenten een onduidelijke weergave bieden van wat de heffingsambtenaar bepleit, ziet de rechtbank anders. Belanghebbende heeft ook niet concreet gemaakt waarom zij die documenten niet begrijpt. Zij heeft die documenten juist specifiek op bepaalde punten betwist. Ook deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

De recreatieve bestemming van de woning

12. De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de recreatieve bestemming onvoldoende in de waarde tot uitdrukking is gekomen. Belanghebbende heeft het bij deze enkele stelling gelaten, zonder te onderbouwen waarom daarvan een waardedrukkend effect zou uitgaan op de woning. Zij heeft immers niet gesteld dat op de referentiewoningen een andere bestemming rust. De rechtbank acht dat ook niet aannemelijk, omdat uit de waardematrix volgt dat alle referentiewoningen recreatiewoningen zijn. Belanghebbende heeft dat niet weersproken. Deze beroepsgrond slaagt evenmin.

Conclusie en gevolgen

13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De stukken die de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd, duiden er veeleer op dat sprake is van een te lage waarde. Het beroep is daarom ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. Omdat een proceskostenvergoeding niet aan de orde is, komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van de beroepsgronden die belanghebbende over de toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ heeft aangevoerd.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.