Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27 juli 2026

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken (de objecten) op 1 januari 2022 vastgesteld. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenaar niet-woning) van de gemeente [plaats 2] voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen). Voor zover hier van belang worden de objecten, de vastgestelde waarden en de opgelegde aanslagen vermeld in een aan deze uitspraak gehechte bijlage.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende deels gegrond verklaard. Voor zover hier van belang worden de in de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden vermeld in de in 1.1 bedoelde bijlage. De heffingsambtenaar heeft een kostenvergoeding voor de bezwaren toegekend van in totaal € 1.872 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het hoorgesprek, maal 1,5 vanwege samenhangende zaken, maal € 624 per punt).

De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft de beroepen op 27 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde 2], tot bijstand vergezeld van [deskundige 1] (taxateur), [deskundige 2] (taxateur) en [persoon] (toehoorder).

De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een verzamelbiljet toegezonden met daarop 71 waarde-beschikkingen. In de bezwaarfase zijn reeds 3 waarde-beschikkingen (en de bijbehorende aanslagen) vernietigd.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 december 2025 door [deskundige 2] betreffende alle objecten. Belanghebbende heeft in beroep schematisch een herleidingsberekening overgelegd, opgemaakt door [gemachtigde 1] (voornoemd), waarbij de koopsom is getransponeerd naar de gestelde WOZ-waarde.

De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren en de vastgestelde waarden van de objecten en de aanslagen verlagen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze oordelen komt en welke gevolgen deze oordelen hebben.

Het voorgaande leidt ertoe dat thans nog van 67 objecten de waarde-beschikkingen in geschil zijn (71 minus 4). Dat zijn de objecten die zijn genoemd in de bijlage.

Verder heeft de heffingsambtenaar zich in de beroepsfase op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van het object aan [adres] (BRE 24/8603) bij nader inzien niet hoger kan zijn dan € 1.109.505. In beroep verdedigt de heffingsambtenaar vervolgens een waarde van € 1.109.000. De rechtbank zal in haar beoordeling daarom toetsen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 1.109.000 stand kan houden. Het beroep van belanghebbende is in zoverre reeds gegrond.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de winkel te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de objecten niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarden komen.

De rechtbank overweegt dat belanghebbende de stelling van de heffingsambtenaar, inhoudende dat het winkelcomplex is aangekocht als beleggingsportefeuille, onvoldoende heeft weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank maakt die omstandigheid dat ervan uit moet worden gegaan dat belanghebbende, als feitelijke koper, andere afwegingen heeft gemaakt bij de aankoop van het totale complex, dan de denkbeeldiger koper zou doen waar de wetgever bij het vormgeven van artikel 17 Wet WOZ vanuit is gegaan. Immers, in het licht van de systematiek van de Wet WOZ moet worden aangesloten bij de kleinst mogelijke eenheid, uitgaande van de individuele gebruiker (splitsen), om vervolgens eenheden die dezelfde eigenaar en gebruiker hebben, bij elkaar te nemen (samenvoegen). Vast staat dat alle panden afzonderlijke adressen hebben en afzonderlijk verhuurd worden. Voor dat geval moet de waarde worden bepaald alsof deze eenheden afzonderlijk verkocht zouden worden, abstraherend van de omstandigheid dat voor de huidige eigenaar de eenheden tezamen één beleggingsportefeuille vormen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de eigen aankoop de koopprijs tot stand gekomen is op een gelijke wijze als bij afzonderlijke aankoop van de eenheden. Belanghebbende heeft ook geen berekening ingebracht hoe uit de aankoopprijs de prijs per object zou kunnen worden gedestilleerd. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat het eigen aankoopcijfer niet voor de waardering kan dienen.[_9baf94be-4fae-4481-a0f8-28b5983f2076] De heffingsambtenaar heeft terecht vastgehouden aan de uitgangspunten die zijn geformuleerd in de Wet WOZ.

Voor de kantoorunits ( [kantoorunit 1], [kantoorunit 2] en [kantoorunit 3]) is een kapitalisatiefactor van 9,5 gehanteerd. De heffingsambtenaar is op de eerste verdieping uitgegaan van een huurprijs van € 85 per m². Voor de opslagruimten op de eerste verdieping is de huurprijs vastgesteld op € 41 per m².

Voor de winkelunits is een kapitalisatiefactor van 11 gehanteerd. In het taxatierapport is de kapitalisatiefactor middels zowel de ‘top down’- als de ‘bottom up’-berekening onderbouwd. Voor de ‘top down’-berekening is uitgegaan van de verkoopprijs van het object [object 5], dat op 16 juni 2023 is verkocht voor € 690.000. De ‘bottom up’-berekening is op basis van de huurreferenties [referentie-object 1], [referentie-object 2], [referentie-object 3], [referentie-object 4] en [referentie-object 5]. Tot slot heeft de heffingsambtenaar het Winkelcomplex vergeleken met de winkelcentra [winkelcentrum 1] te [plaats 3], [winkelcentrum 2] te [plaats 4], [winkelcentrum 3] te [plaats 5], [winkelcentrum 4] te [plaats 6], [winkelcentrum 5] te [plaats 7] en [winkelcentrum 6] te [plaats 2].

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er niet meer markttransacties van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn. De transacties die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, zijn volgens de heffingsambtenaar de best bruikbare referenties maar in feite ook de enige transacties rondom de waardepeildatum. Belanghebbende heeft de keuze voor de referenties niet betwist.

Naar het oordeel van de rechtbank is de datum van de huurtransactie van referentieobject [referentie-object 5] te ver van waardepeildatum gelegen. Ten aanzien van de huurreferenties [object 5] en [referentie-object 2] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt hoe de m²-prijs tot stand is gekomen, aangezien sprake is van een onderscheid tussen winkelvloer en opslagvloer waarvoor geen verklaring door de heffingsambtenaar is gegeven. Voor de overige huurreferenties, [referentie-object 3] en [referentie-object 4], zijn geen huurovereenkomsten overgelegd. De huurovereenkomsten die wel zijn overgelegd hebben betrekking op objecten die niet zijn gebruikt bij de waardering, zoals [object 6].

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarden, zoals deze luidt na de uitspraken op bezwaar, niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt welke huurprijs per m² vloeroppervlakte gehanteerd moet worden en daarom ontvalt de overtuigingskracht van het ingediende taxatierapport. De verwijzing naar andere winkelcomplexen kan de heffingsambtenaar eveneens niet baten, om dezelfde reden als genoemd in overweging 6.1.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de objecten en de aanslagen te hoog vastgesteld. De beroepen zullen gegrond worden verklaard.

Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De heffingsambtenaar heeft een kostenvergoeding van € 1.872 voor de bezwaarfase toegekend (zie 1.2), welke – uitgaande van de destijds geldende tarieven – niet te laag is vastgesteld. De berekening daarvan is in beroep niet betwist. Belanghebbende krijgt daarom alleen nog een vergoeding van haar proceskosten voor de beroepsfase.

De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van samenhang tussen alle zaken. De zaken zijn immers (nagenoeg) gelijktijdig door de heffingsambtenaar en door de rechtbank behandeld en de werkzaamheden van de gemachtigde(n) van belanghebbende konden in elk van de zaken (nagenoeg) identiek zijn. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. Vanwege het aantal samenhangende zaken past de rechtbank een factor van 1,5 toe. De dagtekening van uitspraak op bezwaar is 20 november 2024. Belanghebbende heeft niet gesteld dat ten aanzien van de werkzaamheden van haar gemachtigde(n) sprake is van een bijzonder geval, waarvoor toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing moet blijven.[_ffbe3334-0b8b-4dd8-958b-cdc0193f1ac3] De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt daarom op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt in totaal € 700,50.