Rechtbank Overijssel, 14 oktober 2026

Op 14 september 2026 hebben verzoekers een verzoekschrift ex artikel 7:291 BW ingediend, ter goedkeuring van een afwijkend beding.

Partijen zien af van een mondelinge behandeling.

De beschikking is bepaald op vandaag.

KPN houdt een recht van erfpacht op een perceel grond, staande en gelegen te ([adres]. Op dit perceel exploiteert KPN een onbemand motorbrandstoffenverkooppunt met laadfaciliteiten, van welk verkooppunt KPN de eigenaar is.

KPN heeft op een aantal motorbrandstoffenverkooppunten, waaronder op de locatie in Deventer (Tango Deventer) een shop gerealiseerd voor de exploitatie van retail activiteiten. KPN heeft ten behoeve van deze exploitatie en het vinden van een exploitant een tender uitgeschreven, waaruit [verzoeker] is gekozen. Verzoekers hebben een Memorandum of Understanding (MOU) getekend, waarin de samenwerking tussen hen in het kader van de exploitatie van het motorbrandstoffenverkooppunt in o.a. Deventer is vastgelegd. In het MOU hebben verzoekers onder meer afgesproken voor de genoemde locatie een pilot te starten waarin [verzoeker] een [bedrijf]-concept zal exploiteren. KPN heeft na de realisatie van een shop-in-shop bij de Tango Deventer, deze per 11 juli 2025 verhuurd aan [verzoeker]. Het betreft een bedrijfsruimte in casco staat.

Het gehuurde wordt door [verzoeker] in het kader van de pilot gehuurd op grond van de tussen verzoekers gesloten ‘pilot agreement Deventer’ van 4 maart 2025. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar. Daarna kan de huurovereenkomst behoudens beëindiging door opzegging door KPN of [verzoeker] tegen het einde van de periode van twee jaar, worden verlengd met een periode van drie jaar en daarna – wederom behoudens opzegging tegen het einde van de periode van drie jaar – met onbepaalde tijd.

Op de huurovereenkomst zijn de bepalingen van artikel 7:290 BW en volgende met betrekking tot huur van bedrijfsruimte van toepassing.

Partijen verzoeken de kantonrechter om de bepalingen als opgenomen in de artikelen 4, 6.3 en 14 van de huurovereenkomst goed te keuren als bedoeld in artikel 7:291 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het betreft de volgende bedingen:

De ingangsdatum van de Overeenkomst valt samen met de opleverdatum van bouw van de Shop (“Ingangsdatum”). Partijen streven ernaar om deze in de loop van juli 2025 in te laten gaan. Deze precieze datum wordt schriftelijk door KPN aan BR bekend gemaakt. In de periode tussen oplevering van de Shop en de daadwerkelijke opening voor het publiek geniet BR van een huurvrije periode, mits deze periode niet langer is dan dertig (30) dagen. Na deze periode zal BR Vaste huur verschuldigd zijn zoals bepaald in artikel 6 van deze Overeenkomst.

De overeenkomst heeft een looptijd van twee (2) jaar vanaf Ingangsdatum (“Pilot periode”). Onverminderd het bepaalde van artikel 14, is het Partijen in deze Pilot periode niet toegestaan om tot éénzijdige beëindiging over te gaan.

Mocht deze Overeenkomst tijdens of na de Pilot periode worden beëindigd, dan zal dit geen invloed hebben op het partnerschap van Partijen voor eventuele andere pilot locaties van KPN. Beëindiging van deze Overeenkomst betekend slechts beëindiging van de Locatie Deventer.

In geval dat de Overeenkomst niet tegen het einde van de Pilot periode is opgezegd, zal de Overeenkomst automatisch worden verlengd met een aansluitende periode van drie (3) jaar, waarna de Overeenkomst, tenzij opgezegd, automatisch zal worden verlengd totdat een van de Partijen opzegt.

Onverminderd de bepaling van artikel 4.3 en artikel 14 van deze Overeenkomst, vindt opzegging van deze Overeenkomst plaats met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf (12) maanden. Opzegging dient te geschieden per aangetekend schrijven.

Indien er van overheidswege wordt besloten om vóór 2030 de verkoop van rookwaren op motorbrandstofverkooppunten te verbieden, zullen Partijen het effect hiervan op de omzet en de marges evalueren. Indien deze situatie zich voordoet, dan kan iedere Partij gebruik maken van artikel 14.1 (ii). Ook als dit buiten de Pilot periode valt, uiterlijk tot 2030.”

De artikelen 4 en 14 van de huurovereenkomst bevatten een opzeggingsregeling die afwijkt van de artikelen 7:293 tot en met 7:296 BW. Verzoekers stellen dat partijen bewust een meer flexibele regeling zijn overeengekomen, die het mogelijk maakt de samenwerking gedurende en, in beperkte mate, na de pilotperiode te beëindigen indien de overeengekomen prestaties of de rendabiliteit van het shop-in-shopconcept daartoe naar objectieve maatstaven aanleiding geven. Volgens verzoekers is hierover voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst uitvoerig onderhandeld, waarbij [verzoeker] zich heeft laten bijstaan door een jurist.

De afwijking van de wettelijke regeling zou de rechten van [verzoeker] volgens verzoekers niet wezenlijk aantasten, nu de tweejarige pilotperiode juist voortvloeit uit de aard en het doel van de samenwerking en [verzoeker] daarmee de mogelijkheid heeft om de rendabiliteit en duurzaamheid van de exploitatie van de [bedrijf]-formule op een onbemand tankstation te beoordelen. Voorts stellen verzoekers dat de maatschappelijke en economische positie van [verzoeker] ten opzichte van KPN zodanig is dat [verzoeker] de bescherming van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW redelijkerwijs niet behoeft.

Op grond van artikel 7:291 lid 3 BW kan goedkeuring worden verleend indien het beding de rechten die de huurder aan Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW ontleent, niet wezenlijk aantast, dan wel indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van deze afdeling in redelijkheid niet behoeft. Bij de beoordeling daarvan dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken. De beide goedkeuringsgronden kunnen daarbij ook in onderlinge samenhang worden beoordeeld.

De kantonrechter is van oordeel dat de maatschappelijke positie van [verzoeker] ten opzichte van KPN zodanig is dat [verzoeker] de bescherming van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW in redelijkheid niet behoeft. Daarbij is van belang dat [verzoeker] een professionele en landelijk opererende onderneming is, die op ruime schaal bedrijfsruimten exploiteert en ervaring heeft met het aangaan van huurovereenkomsten. [verzoeker] exploiteert in het gehuurde één van haar circa 140 filialen en beschikt over een aanzienlijk aantal werknemers en een substantiële jaaromzet. Mede gelet op deze omvang, professionaliteit en deskundigheid moet [verzoeker] in staat worden geacht haar belangen bij het aangaan van de huurovereenkomst voldoende te kunnen overzien en te behartigen. De kantonrechter ziet hierin aanleiding de verzochte goedkeuring te verlenen.

Gelet op de aard van de procedure is er aanleiding om te bepalen dat ieder van partijen de eigen kosten van deze procedure draagt.

verleent de op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW verzochte goedkeuring van de afwijkende bedingen als bedoeld in artikel 4, 6.3 en 14 van de huurovereenkomst,

bepaalt dat elke partij de eigen kosten draagt.