Rechtbank Overijssel, 7 oktober 2026

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn.

Inleiding

1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 437.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hellendoorn voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1995, met een gebruiksoppervlakte van 146 m2 op een perceel van 781 m2. Bij de woning horen een aangebouwde garage en een carport.

3. Van de woning bestaat geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs.

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en voorts of de heffingsambtenaar terecht heeft vastgesteld dat geen bestuurlijke dwangsom is verbeurd. De rechtbank oordeelt aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

5. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Het standpunt van belanghebbende

6. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met (i) de zogenoemde ‘kanaalproblematiek’ van het kanaal Almelo-De Haandrik waaraan zijn woning grenst. De ligging van de woning is daarom te hoog gewaardeerd. (ii) De herstelwerkzaamheden aan de woning in het kader van deze problematiek zijn door een aannemer geraamd op € 47.000,-. Hiermee heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden. Ook is de heffingsambtenaar (iii) in de uitspraak op bezwaar niet ingegaan op alle bezwaren van belanghebbende. Belanghebbende stelt (iv) dat de heffingsambtenaar met verschillende waarderingen en taxaties is gekomen waardoor de WOZ-waarde niet controleerbaar en inzichtelijk is. Ook de verschillen in de objectgegevens in de verscheidene taxaties zijn tegenstrijdig en maken dat de WOZ-waarde onvoldoende is onderbouwd. Tot slot (v) stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar een bestuurlijke dwangsom van € 1.442,- heeft verbeurd vanwege niet tijdig beslissen op zijn bezwaar. De heffingsambtenaar heeft dit in het dwangsombesluit van 15 april 2025 miskend.

De WOZ-waarde

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[_12d03639-30ef-4447-9f7f-2afc26a3ec42]

8. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).

9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix, opgesteld door [naam], WOZ-taxateur. In de definitieve matrix in beroep wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning van € 438.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen te [plaats]:

• de naastgelegen woning [adres 2], op 16 november 2022 verkocht voor € 620.000,-;
• de woning [adres 3], op 5 januari 2023 verkocht voor € 675.000,-;
• de naastgelegen woning [adres 4], op 11 november 2022 verkocht voor € 475.000,-.

10. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar opnieuw een schikkingsvoorstel gedaan thans ad € 424.000,-, berekend op basis van een prijs per eenheid (ppe) gemiddelde van de twee naastgelegen (en daarmee meest vergelijkbare) vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4]. Dit leidt tot € 2.148,- als gemiddelde ppe-prijs van de twee naastgelegen woningen, en vervolgens minus 15% dan tot een ppe-prijs van € 1.826,- voor de woning. Dit leidt vervolgens tot een woningwaarde van € 266.600,-. Inclusief kavel en overige bijgebouwen bedraagt de WOZ-waarde dan in het schikkingsvoorstel € 424.000,-. Nu belanghebbende ook dit nieuwe, ter zitting door de WOZ-taxateur gemotiveerd geformuleerde voorstel ter zitting heeft verworpen, zal de rechtbank beoordelen of de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 437.000,- niet te hoog is.

11. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kwaliteit en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

12. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar (i) de ligging van de woning heeft gewaardeerd op ‘3’ (gemiddeld). De gehanteerde vergelijkingsobjecten hebben in de matrix eveneens een gemiddelde ligging. Omdat de vergelijkingsobjecten direct naast respectievelijk in de directe omgeving van de woning zijn gelegen, is de invloed van het kanaal Almelo-De Haandrik verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en daarmee in de taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft aldus voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning naast het kanaal. De door belanghebbende ingebrachte stukken en onderzoeken over (funderings)schade veroorzaakt door het kanaal maken deze conclusie niet anders. Daarbij weegt ook dat de WOZ-taxateur voor de kwalificatie van de ligging (3) onbetwist er op wijst dat de herstelwerkzaamheden in verband met genoemde kanaalproblematiek voor de onderhavige woning al in een ver verleden zijn uitgevoerd. De grondwaarde is juist berekend op liggingsfactor (3). De beroepsgrond slaagt niet.

13. Ten aanzien van de vermeende herstelwerkzaamheden (ii) overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de taxatie het onderhoud van de woning als ondergemiddeld (2) heeft beoordeeld en dat op deze manier rekening is gehouden met (achterstallig) onderhoud. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

14. Hetgeen belanghebbende overigens stelt over procentuele waardestijgingen in het verleden van al dan niet meer door de heffingsambtenaar thans in beroep nog gehanteerde referentieobjecten is niet relevant in het licht van vaste rechtspraak van de wet WOZ, alleen al niet omdat waarden worden gebaseerd op gerealiseerd verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten en niet op grond van procentuele stijgingen. De Hoge Raad staat toe dat in de loop van de procedure referentieobjecten steeds mogen worden vervangen door betere, met recente verkoopcijfers.

15. Naar het oordeel van de rechtbank kan de stelling (iii) van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar heeft nagelaten te reageren op alle bezwaargronden evenmin slagen. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar op 18 (!) bezwaargronden is ingegaan, voor zover dat al als een rechtsplicht geldt en voor zover een eventueel niet gemotiveerde reactie niet reeds als een niet-slagen van een bezwaargrond moet worden begrepen en aangemerkt. Belanghebbende heeft bovendien niet gemotiveerd op welke grond de heffingsambtenaar niet (genoegzaam) heeft gereageerd. Dat klemt. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

16. Ten aanzien van het standpunt (iv) dat de vastgestelde WOZ-waarde niet inzichtelijk en controleerbaar is, oordeelt de rechtbank als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om elk stadium van het geding met een nieuwe onderbouwing te komen van de WOZ-waarde. Dit wordt door belanghebbende ook niet betwist. Dat de heffingsambtenaar gedurende de procedure meerdere schikkingsvoorstellen heeft gedaan, maakt niet dat deze voorstellen als zodanig aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank moet - zoals eerder overwogen - beoordelen of de vastgestelde WOZ-waarde van € 437.000,- niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de op 10 september 2026 overgelegde taxatiematrix. Dat hierin een andere waardering wordt gegeven aan de ligging (3, gemiddeld) dan in een eerdere taxatiematrix, maakt niet dat dit per definitie onjuist is, nu er ook andere referentieobjecten zijn gehanteerd en de kwalificatie van de KOUDV-factoren mede moet worden bezien in verhouding tot die van referentieobjecten. Dat er boven de taxatiematrix abusievelijk staat dat de woning van belanghebbende een ‘twee-onder-een-kapwoning’ is, is naar het oordeel van de rechtbank een kennelijke verschrijving waaraan geen verdere consequenties verbonden zijn (geweest). De woning wordt in de matrix namelijk wel vergeleken met andere vrijstaande woningen.

17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport en de waardematrix en met wat hij verder heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.

De dwangsombeschikking

18. Op grond van artikel 6:20, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft een beroep (d.d. 13 april 2025) tegen een niet tijdig nemen van een besluit mede betrekking op het nadien alsnog genomen (d.d. 15 april 2025 dwangsom-)besluit, tenzij dit besluit geheel aan het beroep tegemoet komt. Omdat belanghebbende heeft verzocht om toekenning van de maximale dwangsom van € 1.442,- en de heffingsambtenaar de dwangsom heeft vastgesteld op nihil, komt het besluit niet tegemoet aan het beroep van belanghebbende. Om proceseconomische redenen - de zitting is reeds geappointeerd - zal de rechtbank met toepassing van artikel 6:20, vierde lid, van de Awb het beroep niet doorzenden naar de heffingsambtenaar om dit als bezwaar te behandelen. Belanghebbende heeft afzonderlijk bezwaar gemaakt tegen het dwangsombesluit van 15 april 2025 en heeft de rechtbank verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep. Gelet op artikel 6:20, derde lid, van de Awb zal de rechtbank de dwangsombeschikking inhoudelijk toetsen.

19. De heffingsambtenaar stelt in de dwangsombeschikking van 15 april 2025 dat geen recht bestaat op een dwangsom, omdat (i) tijdig is beslist en (ii) de ingebrekestelling prematuur is ingediend. Er is volgens de heffingsambtenaar tijdig beslist, omdat de beslistermijn met toepassing van artikel 7:10, derde lid, van de Awb met zes weken is verdaagd tot 11 februari 2025 en vervolgens is opgeschort wegens het plannen van een hoorzitting die uiteindelijk op 20 maart 2025 heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft op de hoorzitting van 20 maart 2025 medegedeeld dat binnen twee weken een beslissing op bezwaar zou volgen. Omdat de beslissing op bezwaar binnen de twee weken (op 2 april 2025) is genomen, is dit tijdig. Belanghebbende heeft de ingebrekestelling prematuur ingediend op 31 december 2024. De beslistermijn was op die datum nog niet verstreken en dus was de heffingsambtenaar geen dwangsom verschuldigd.

20. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de maximale bestuurlijke dwangsom van € 1.442,- is verschuldigd, omdat uiterlijk op 31 december 2024 een beslissing op zijn bezwaar had moeten worden genomen, hij de heffingsambtenaar in gebreke heeft gesteld en de dwangsom, beginnend op 14 januari 2025, vervolgens is ‘volgelopen’.

21. De rechtbank is van oordeel dat geen recht bestaat op een dwangsom, nu belanghebbende de ingebrekestelling prematuur heeft ingediend en overweegt als volgt. Belanghebbende heeft op 2 maart 2024 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2024. Volgens artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ doet de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar binnen het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft echter bij brief van 23 december 2024 aan belanghebbende met toepassing van artikel 7:10, derde lid, van de Awb de beslistermijn met zes weken verdaagd. Het standpunt van belanghebbende dat de brief van 23 december 2024 onvoldoende concreet is, omdat in de brief het eigen kenmerk van belanghebbende respectievelijk de NAW-gegevens niet genoemd worden, en dat er daarom geen rechtsgeldige verlenging heeft plaatsgevonden, volgt de rechtbank niet.

22. Uit de door belanghebbende aangehaalde rechtspraak[_bf3dbb34-e7e8-447f-879a-2471bbd6aaff] kan deze conclusie van belanghebbende evenmin worden afgeleid. In de uitspraak van de rechtbank Limburg (en bevestigd door het gerechtshof ’s Hertogenbosch) is immers overwogen dat voor een schriftelijke mededeling van een bestuursorgaan om de beslistermijn te verdagen volgens artikel 7:10, vijfde lid, van de Awb vereist is dat deze mededeling zodanig concreet is dat de belanghebbende weet/begrijpt op welke zaak zij betrekking heeft. De brief van 23 december 2024 voldoet daaraan, nu de heffingsambtenaar het kenmerk van de zaak heeft vermeld in de brief. Dat de heffingsambtenaar daarbij niet het door de gemachtigde van belanghebbende gehanteerde kenmerk voor zijn eigen administratie heeft vermeld of de NAW-gegevens van belanghebbende, doet niet af aan het gegeven dat met het vermelden van het door de heffingsambtenaar gehanteerde kenmerk kenbaar is op welke zaak de verdaging betrekking heeft. De heffingsambtenaar moest daarom uiterlijk op 11 februari 2025 beslissen op het bezwaar, nog daargelaten de discussie tussen partijen of de termijn niet nog verder is opgeschort wegens het plannen en verplaatsen van een hoorzitting.

23. Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar echter al bij brief van 31 december 2024 (ontvangen op dezelfde dag) in gebreke gesteld wegens een niet tijdig beslissen op zijn bezwaar. Omdat dit voor het aflopen van de beslistermijn is ingediend, is de ingebrekestelling prematuur. Een premature ingebrekestelling is geen ingebrekestelling in de zin van de Awb. Op grond van artikel 4:17, derde lid, van de Awb is de eerste dag waarover de dwangsom verschuldigd is de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen. Nu belanghebbende geen (geldige) ingebrekestelling heeft verstuurd, is geen dwangsom verschuldigd.

Conclusie en gevolgen

24. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding voor proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.