Rechtbank Midden-Nederland, 26 juni 2026

Procesverloop

In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (het object), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op

€ 120.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar en gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Beoordeling door de rechtbank

Het geschil

2. Het object is een in 2002 gebouwde opslag/magazijn, nu in gebruik als hangar. Het object heeft een oppervlakte van 128 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 120.000,-.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer.

Gebruikte waarderingsmethode

5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet de vergelijkingsmethode had mogen toepassen. De methode van gecorrigeerde vervangingswaarde had moeten worden toegepast. De rechtbank gaat daar niet in mee. Volgens artikel 17, derde lid van de Wet WOZ gebruikt de heffingsambtenaar de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dat tot een hogere waarde leidt dan de vergelijkingsmethode. Dat is hier niet toegepast. De heffingsambtenaar mag bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen dus gebruikmaken van meerdere methoden, waaronder de vergelijkingsmethode.[_61dd939b-076a-49b7-9e66-ee7efae83467] De beroepsgrond slaagt niet.

6. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van het object is getaxeerd op € 120.000,- In de taxatiematrix zijn van vijf referentieobjecten de verkoopcijfers opgenomen aan de hand waarvan de heffingsambtenaar de waarde van het object inzichtelijk maakt. De heffingsambtenaar heeft het object vergeleken met de volgende referentieobjecten:

- [adres 2], verkocht op 24 maart 2021 voor € 130.000,-;

- [adres 3], verkocht op 6 maart 2020 voor € 102.500,-;

- [adres 4], verkocht op 6 april 2021 voor € 145.000,-;

- [adres 5], verkocht op 2 november 2023 voor € 125.000,-;

- [adres 6], verkocht op 21 januari 2021 voor € 107.500,-;

Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?

7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen zijn object en de objecten waarmee vergeleken is. Het object van eiser heeft – in tegenstelling tot de referentieobjecten – een verzakte vloer. Dit is een waardedrukkende factor waar door de heffingsambtenaar geen rekening mee is gehouden. Eiser stelt dat de verzakking blijft doorzetten. Er is sprake van een structureel bouwkundig gebrek. Dit komt volgens eiser doordat het object geen paalfundering heeft en dus niet geheid is. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser foto’s overgelegd.

8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het kwaliteits- en onderhoudsniveau van het object gemiddeld is. Er is volgens de heffingsambtenaar geen aanleiding om uit te gaan van lagere waardering. De referentieobjecten hebben hetzelfde bouwjaar als het object en met eventuele onderlinge verschillen met de referentieobjecten is voldoende rekening gehouden, zo stelt de heffingsambtenaar.

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten in beginsel wel voldoende vergelijkbaar, omdat de referentieobjecten op hetzelfde bedrijventerrein liggen als het object en hetzelfde type bedrijfspand betreffen. De heffingsambtenaar heeft de waarde echter niet aannemelijk gemaakt, omdat hij onvoldoende inzicht heeft gegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Niet betwist is dat het object van eiser niet is voorzien van een paalfundering. Uit de door eiser overgelegde foto’s blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van scheurvorming in de vloer. Het is voor de rechtbank onduidelijk in hoeverre daar door de heffingsambtenaar rekening mee is gehouden, nu het in de KOUDV-factoren niet tot uitdrukking is gekomen. Van de referentieobjecten is het bouwjaar en de oppervlakte bekend, maar er is geen informatie beschikbaar met betrekking tot de secondaire kenmerken. Verder zijn er alleen oblieke foto’s van de referentieobjecten overgelegd. Met de taxatiematrix en de toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar daarom niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het object van eiser niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft geen concrete waarde genoemd en daarmee ook geen voorgestane waarde aannemelijk gemaakt.

11. Nu zowel de heffingsambtenaar als eiser er niet in zijn geslaagd om de waarde te onderbouwen, zal de rechtbank in goede justitie zelf een waarde vaststellen op € 100.000,-.

Proceskostenvergoeding en griffierecht

12. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in beroep. Eiser krijgt geen vergoeding van eventuele proceskosten in bezwaar, omdat er in de bezwaarfase geen sprake was van door een derde verleende rechtsbijstand.

13. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert. Aangezien de uitspraak op bezwaar van na 1 januari 2024 dateren, stelt de rechtbank de proceskosten vast met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ.

14. De rechtbank stelt de proceskosten voor de beroepsfase vast op € 233,50,- (1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 934,-, wegingsfactor 1 en een vermenigvuldigingsfactor 0,25). Omdat eiser zelf het beroepschrift heeft ingediend worden daar geen proceskosten voor vergoed.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2024 vast op

€ 100.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing dienovereenkomstig moet worden verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 233,50,- aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.