Rechtbank Midden-Nederland, 25 oktober 2024

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. F.J. Boonstra),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: F.W. Hoffmann).

Als derde-partij heeft aan de zaak deelgenomen: de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris Rechtsbescherming).

Inleiding

• In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 310.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
• Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 303.000,- (de bestreden uitspraak).
• Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrix ingediend.
• Het beroep is behandeld op de online zitting van 21 augustus 2024. Verschenen zijn: F.J. Boonstra als gemachtigde van eiser, F.W. Hoffmann als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur van de gemeente [gemeente].

Feiten

5. Eiser is eigenaar van een vrijstaande woning, welke is gebouwd in 1870. Bij de woning behoren twee dakkapellen. De woning is gelegen op een perceel van 79 m2.

Het geschil

6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 100.000,-.

7. Hangende de beroepsprocedure heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 215.000,-. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiser van mening is dat de nieuwe WOZ-waarde niet voldoende tegemoet komt aan zijn beroep, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde WOZ-waarde van € 215.000,- niet te hoog is vastgesteld. In dat kader geldt dat, nu het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd, de beroepsgrond dat in de bezwaarprocedure de hoorplicht is geschonden geen bespreking meer behoeft.

Beoordeling door de rechtbank

Het beoordelingskader

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreffen de volgende referentiewoningen:

• [adres 2] in [plaats], verkocht op 21 februari 2020 voor € 595.000;
• [adres 3] in [plaats], verkocht op 11 maart 2021 voor € 1.270.000,-;
• [adres 4] in [plaats], verkocht op 3 oktober 2019 voor € 897.000,-.

Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

10. De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Anders dan eiser aanvoert hoeven de referentiewoningen niet identiek te zijn aan de woning. Het gaat er om of de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat is hier het geval, omdat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen in hetzelfde gebied liggen en ook wat betreft uitstraling en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat in de taxatiematrix ten onrechte de oppervlakte van de serre is meegenomen in de gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte moet dan ook 170 m2 zijn in plaats van de 184 m2 die in de taxatiematrix is genoemd. Echter, ook als van een gebruiksoppervlakte van 170 m2 wordt uitgegaan, ligt de ongecorrigeerde prijs per m2 van de woning (€ 2.705,-) nog steeds binnen de bandbreedte van de prijs per m2 van de referentiewoning (€ 2.565,- tot € 2.880,-). De rechtbank is gelet daarop van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verlaagde WOZ-waarde van de woning van € 215.000,- niet te hoog is.

10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

Gebruiksoppervlakte

12. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de benedenverdieping van de woning niet tot het gebruiksoppervlakte kan worden gerekend. Volgens eiser is de benedenverdieping te vochtig en zijn er onvoldoende ramen aanwezig om er daadwerkelijk te wonen.

12. De rechtbank volgt eiser daarin niet. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat niet is gebleken dat er onvoldoende daglicht naar binnen komt om er te kunnen wonen. Verder maakt de enkele omstandigheid dat de benedenverdieping op de waardepeildatum feitelijk niet voor bewoning in gebruik was genomen niet dat dit in de toekomst niet alsnog zou kunnen gebeuren. Met de huidige slechte staat van (de verschillende onderdelen van) de woning is rekening gehouden door middel van de op de m2-prijs toegepaste correcties op de factoren onderhoudstoestand, kwaliteit en doelmatigheid (zie rechtsoverweging 15 hieronder). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de benedenverdieping dan ook tot de gebruiksoppervlakte van de woning kunnen rekenen, zodat moet worden uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 170 m2.

De onderhoudstoestand en de nabijheid van luchthaven Schiphol

14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar een hogere correctie had moeten toepassen vanwege de slechte onderhoudstoestand van de woning en de geluidsoverlast door luchthaven Schiphol.

14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor de factoren onderhoudstoestand, kwaliteit en doelmatigheid al een maximale correctie is toegepast, namelijk een totale correctie van 60% op de waarde van de woning. Ook heeft de heffingsambtenaar een maximale correctie toegepast voor de ligging van de woning, waardoor de grondwaarde met 40% naar beneden is bijgesteld. Het gaat dus om zeer forse correcties. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor het oordeel dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser genoemde omstandigheden. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat er in de zomer partyboten aanmeren op het eiland tegenover de woning, waar eiser overlast van ondervindt. Eiser heeft dit standpunt echter niet onderbouwd. Als daadwerkelijk sprake zou zijn van de door eiser genoemde overlast van partyboten, dan is ook die omstandigheid naar het oordeel van de rechtbank bovendien voldoende verdisconteerd in de door de heffingsambtenaar aangebrachte correcties voor de waardebepaling van de woning. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.

De erfpacht

16. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar er ten onrechte van uit is gegaan dat de erfpacht van de woning is afgekocht. Dit is volgens eiser niet het geval.

16. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat na controle is gebleken dat de erfpacht van de woning in 2017 wel degelijk is afgekocht.

16. De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger van de zaak deze onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De wetgever heeft bepaald dat bij de waardebepaling onder andere van een overdrachtsfictie wordt uitgegaan. Die fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rusten. Zelfs als bij de woning van eiser nog sprake zou zijn van erfpacht, dan geldt dat de waarde van de woning moet worden gewaardeerd alsof er sprake is van eigen grond en niet van erfpachtgrond. Dit betekent dus dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning hoe dan ook geen rekening hoefde te houden met het al dan niet aanwezig zijn van het recht van erfpacht. De beroepsgrond slaagt niet.

Proceskostenvergoeding bezwaarfase

19. Eiser stelt verder dat voor de bezwaarfase ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend voor de door de gemachtigde van eiser verleende rechtsbijstand, nu het bezwaar gegrond is verklaard.

20. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de proceskosten in bezwaar niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat er geen sprake was van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand aan eiser.

21. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin niet. De heffingsambtenaar heeft dit standpunt verder niet onderbouwd. Dat had wel op zijn weg gelegen, nu eiser er op heeft gewezen dat mr. F.J. Boonstra ook in de bezwaarfase rechtsbijstand heeft verleend en het bezwaarschrift ook door hem is ondertekend. Ook heeft de gemachtigde van eiser bij het bezwaarschrift een machtiging overgelegd, waaruit blijkt dat de gemachtigde van eiser namens eiser optreedt in de bezwaar- en beroepsprocedure. De rechtbank ziet in dit geval dan ook onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de gemachtigde van eiser niet ook al in de bezwaarfase beroepsmatig rechtsbijstand aan eiser verleende. De beroepsgrond slaagt.

Immateriële schadevergoeding

22. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De staatssecretaris Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert.[_97910538-a689-47a4-b50d-6af827ec29b2]

23. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor begint te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

23. Het bezwaarschrift is ontvangen op 7 april 2022, waardoor meer dan twee jaar is verstreken op het moment van de uitspraak van de rechtbank. Dit betekent dat de immateriële schadevergoeding zal worden toegewezen. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 7 april 2022 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim zes maanden verstreken, waardoor sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn met meer dan zes maanden. Eiser heeft daarmee, uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar, recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 16 februari 2023. De bezwaarfase heeft daarmee ruim tien maanden geduurd. Dat is vier maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 28 maart 2023 tot de uitspraakdatum, ongeveer 20 maanden geduurd. Dit is twee maanden langer dan de termijn die geldt voor de rechtbank. De ‘overgebleven’ periode is aan niemand toe te rekenen, aangezien dat de periode is tussen de uitspraak op bezwaar en de ontvangst van het beroepschrift. De heffingsambtenaar is daarom voor 4/6 verantwoordelijk voor de termijnoverschrijding en de Staat voor 2/6. Hierdoor komt € 666,65 (4/6 deel van € 1.000,-) voor rekening van de heffingsambtenaar en € 333,35 (2/6 deel van € 1.000,-) voor rekening van de Staat.

Conclusie en gevolgen

25. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep (verder) heeft verlaagd en in bezwaar ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend aan eiser. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022 vast te stellen op € 215.000,-. Daarnaast heeft eiser recht op vergoeding van immateriële schade van € 1.000,-

26. Nu het beroep gegrond is ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte proceskosten. Voor de berekening van de hoogte van die vergoeding is het volgende van belang. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren.[_1b249e20-0292-4c71-b9a8-739a2a7db825] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.[_1949f8a0-4480-44c7-970b-b68d941d2ed5] De rechtbank berekent de vergoeding als volgt.

27. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad[_f5406592-2565-4a8e-8f3f-b751514916e8] volgt dat de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase moet worden vastgesteld aan de hand van punt 2 van onderdeel B2 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht. Dit betekent dat er in de bezwaarfase per punt een bedrag van € 597,- toegekend moet worden. Aangezien er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank alleen voor het bezwaarschrift 1 punt toekennen. Dit betekent dat in de bezwaarfase een bedrag van € 597,- toegekend had moeten worden. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,- met een wegingsfactor 1. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een zeer licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,25 toegepast. De vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten bedraagt daarom € 437,50. De totale proceskostenvergoeding bedraagt dan €1.034,50.

28. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar ook het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden.

29. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 16 februari 2023;

- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2022 vast op € 215.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.034,50. aan proceskosten aan eiser;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 666,65 aan immateriële schadevergoeding aan eiser;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een bedrag van € 333,35 aan immateriële schadevergoeding aan eiser;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr.E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.