Bijlagenboek VTH-beleid 2025-2028
1Inleiding
Aanleiding en achtergrond
De gemeente Gorinchem heeft beleid vastgesteld voor Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (VTH-beleid). Hierin staat hoe wij in de periode 2025-2028 uitvoering geven aan onze wettelijke VTH-taken op het gebied van het omgevingsrecht.
Om het beleidsdocument zelf goed leesbaar te houden is uitgebreidere informatie opgenomen in dit bijlagenboek.
2Overzicht prioriteiten VTH-taken
PRIORITEITENOVERZICHT
ACTIVITEIT
TAAK
TOEGEKENDE PRIORITEIT
2025-2028
BESTUURLIJK
MAATSCHAPPELIJK
WETENSCHAPPELIJK
BOUWEN
Bestaande bouw
Brandveiligheid
T&H
Hoog
Hoog
Hoog
Hoog
Constructieve veiligheid
T&H
Hoog
Hoog
Hoog
Hoog
Gezondheid
T&H
Gemiddeld
Gemiddeld
Gemiddeld
Gemiddeld
Duurzaamheid
T&H
Gemiddeld
Hoog
Laag
Gemiddeld
Bouwen van gebouwen/bouwwerken met
Gezondheidszorgfunctie
VTH
Hoog
Gemiddeld
Hoog
Hoog
Onderwijsfunctie
VTH
Gemiddeld
Hoog
Hoog
Hoog
Bijeenkomstfunctie met hoge bezettingsgraad
VTH
Gemiddeld
Hoog
Hoog
Hoog
Bouw- en sloopveiligheid
VTH
Gemiddeld
Gemiddeld
Hoog
Gemiddeld
Illegale bouw (van grote omvang)
VTH
Hoog
Laag
Hoog
Gemiddeld
Certificering werken aan gasverbrandingsinstallaties (Gasketelwet)
Laag
GEBRUIK (Bestemmingsplan)
Bedrijfsmatig gebruik binnen woonbestemming
VTH
Laag
Hoog
Laag
Gemiddeld
Illegale bewoning
VTH
Hoog
Hoog
Gemiddeld
Hoog
Duurzaam gebruik
VTH
Hoog
Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld
MONUMENTEN
Illegaal wijzigen van (Rijks-) monument
VTH
Hoog
Hoog
Hoog
Hoog
Wijzigen Rijksmonument met vergunning
VTH
Laag
Gemiddeld
Laag
Laag
Achterstallig onderhoud Monumenten
T&H
Hoog
Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld
Beschermd Stadsgezicht/Erfgoed
VTH
Hoog
Hoog
Gemiddeld
Hoog
AANLEGGEN
Illegaal uitvoeren van werken geen bouwwerken zijnde
VTH
Laag
Gemiddeld
Laag
Laag
Archeologische vondsten bij grondwerkzaamheden
VTH
Laag
Gemiddeld
Gemiddeld
Gemiddeld
VELLEN VAN HOUTOPSTAND
Illegaal Kappen
VTH
Gemiddeld
Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld
WONEN
Opkoopbescherming
VTH
Gemiddeld
Wet goed verhuurderschap
T&H
Gemiddeld
Wet betaalbare huur
T&H
Gemiddeld
3Uitvoeringsstrategieën
Preventiestrategie
Het al een eeuwenoude spreekwoord ‘Voorkomen is beter dan genezen’ geldt ook voor uitvoering van het VTH-beleid. Als men de regels kent en begrijpt, worden deze beter nageleefd. Daarom geven we voorlichting over de VTH-taken en de regels voor de fysieke omgeving. Er wordt daarom ook ingezet op de communicatie over (nieuw) beleid en regelgeving. Dan kan op drie manieren:
•Algemeen via websites en/of (lokale) media zo veel mogelijk mensen informeren over de regels en de handhaving ervan.
•Per doelgroep of wijk informeren over de specifieke regels en handhaving die voor hen/dat gebied van toepassing zijn.
•Persoonlijke voorlichting aan een burger of bedrijf over de regels en de handhaving daarvan.
Vaak starten processen vanuit problemen, bezwaren of burenruzies. Soms komen we daarbij al snel in (juridische) procedures terecht. Om dat te voorkomen werken we graag oplossingsgericht. Vooral door gewoon het gesprek aan te gaan. Het liefst zo vroeg mogelijk in het proces. Een oplossing is vaak dichterbij dan gedacht.
Vergunningenstrategie
Omgevingsloket
Onder de Omgevingswet werken we met het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Via het Omgevingsloket kan iedereen:
•zien of er een vergunning of melding nodig is voor een (bouw)activiteit of project.
•een vergunningaanvraag starten of een melding indienen.
•op een kaart zien welke landelijke en lokale regels op een locatie gelden.
Na ontvangst van aanvragen en meldingen worde deze geregistreerd in de VTH-applicatie Powerbrowser. Dit proces is zo veel mogelijk digitaal.
Vooroverleg
Voordat iemand een formele aanvraag doet, kan diegene een aanvraag voor ‘vooroverleg’ (ook wel een conceptverzoek genoemd) doen. Hiermee wordt, voordat er een vergunning wordt aangevraagd, nagegaan of bepaalde plannen haalbaar zijn. Op een verzoek om vooronderzoek volgt een advies.
Intaketafel en omgevingstafel
Als uit toetsing blijkt dat een plan niet past binnen het Omgevingsplan kan een plan via de intake- en omgevingstafel toch worden beoordeeld of er mogelijkheden zijn. Het hoofddoel van de intaketafel is om te bepalen of het plan wenselijk is. Dat wil zeggen: past het plan bij de (omgevings)visie en strategische doelen van de gemeente en de ketenpartners; is het kansrijk om verder te onderzoeken? Voor de omgevingstafel is wordt vooral de haalbaarheid van een plan beoordeeld.
Toetsingsniveau aanvragen en meldingen
Bij de beoordeling van een plan richten we ons het meest op activiteiten die een hoge prioriteit hebben gekregen. Voor het overige rekenen we erop dat initiatiefnemer zijn verantwoordelijkheid neemt. Dit betekent dat we voor de diepgang van toetsing aansluiten bij onze prioriteiten en het volgende hanteren:
Prioriteit
Werkwijze
Hoog
we toetsen alle onderdelen grondig op het voldoen aan de gestelde normen waarbij we alle details van de aanvraag of melding diepgaand beoordelen, narekenen of meten.
Gemiddeld
we toetsen aanvragen of meldingen aan de hand van de meest relevante voorschriften (zoals die voor veiligheid en gezondheid) en op kenmerkende details. Dit doen we op basis van kennis en ervaring en bij twijfel op een of meerdere onderdelen wordt diepgaander getoetst.
Laag
we toetsen aanvragen en meldingen op hoofdlijnen op het voldoen aan de gestelde normen. Hiervoor controleren we of de tekeningen en berekeningen aannemelijk zijn, vooral op basis van onze kennis en ervaring.
Toezichtstrategie
We zetten onze toezichtcapaciteit in op activiteiten die de meeste risico’s met zich meebrengen en daarom in ons beleid een hogere prioriteit hebben gekregen. De werkwijze per soort prioriteit staat in onderstaand overzicht.
Prioriteit
Werkwijze
Hoog
vergunningen, meldingen of klachten controleren we grondig. We doen dit op basis van kennis en ervaring, waarbij we gebruik maken van toezichtprotocollen. In de gebruiksfase worden de activiteiten onderworpen aan periodiek toezicht, dat afgestemd wordt op risico, naleefgedrag en omgeving.
Gemiddeld
vergunningen, meldingen of klachten controleren we op de meest belangrijke voorschriften (zoals die voor veiligheid en gezondheid). We laten ons hierbij leiden door kennis en ervaring van de toezichthouder.
Laag
hierbij controleren we niet actief. Als de capaciteit het toe laat, voeren we wel steekproefsgewijs een controle uit (wanneer de naleving verslechtert, kan dat aanleiding zijn om de activiteit een hogere prioriteit te geven). Op basis van handhavingsverzoeken wordt vanwege de beginselplicht tot handhaving wel altjjd een controle uitgevoerd.
Bij het constateren van overtredingen gaat de toezichthouder eerst in gesprek met betrokkene om op informele wijze tot een oplossing te komen. We proberen dan afspraken te maken over het stoppen of herstellen van de overtreding.
Handhavingsstrategie
Prioriteit
Werkwijze
Hoog
Zaken worden binnen een korte termijn opgepakt. Formele verzoeken om handhaving hebben, gelet op de wettelijke beslistermijn die daaraan verbonden is, een hoge prioriteit, ongeacht de overtreding. Als het handhavingsverzoek gaat over een thema dat onderwerp is van een handhavingsproject, is het soms mogelijk de behandeling van het verzoek om handhaving uit te stellen.
Gemiddeld
Zaken worden opgepakt, als daarvoor voldoende capaciteit beschikbaar is. Dergelijke zaken kunnen ook als project, met een apart budget, worden uitgevoerd.
Laag
Zaken worden in principe niet opgepakt. Ook aan anonieme handhavingsverzoeken wordt een lage prioriteit toegekend.
De gemeente gaat ook bij handhaving meestal eerst in gesprek met de overtreder. Maar als een overtreding een acuut gevaar oplevert of er (mogelijk) onherstelbare schade wordt aangericht, treedt de gemeente altijd direct handhavend op. Dat doen we ook als er sprake is van recidive (herhaalde overtreding. Bij onherstelbare schade (monument, landschap) of bij het starten van werkzaamheden zonder de benodigde vergunning of melding, wordt handhavend opgetreden door stillegging van de werkzaamheden.
Landelijke Handhavingsstrategie Omgevingsrecht
We handhaven volgens de Landelijke Handhavingsstrategie Omgevingsrecht (LHSO). Die landelijke strategie is er om te zorgen dat handhavende instanties de handhaving op dezelfde manier aanpakken. Overheden brengen hun strategie in lijn met de landelijke strategie omgevingsrecht en wisselen ervaringen uit. Doel van de Landelijke Handhavingsstrategie Omgevingsrecht is dat handhavende instanties (zoals gemeenten, omgevingsdiensten, het Openbaar Ministerie (OM) en de politie) op eenzelfde manier optreden bij overtredingen. Zo ontstaat een gelijk speelveld, wordt het rechtsgevoel gerespecteerd en blijft de leefomgeving veilig, schoon en gezond.
Overtreding door gemeente
Door de voorbeeldfunctie is het belangrijk dat de gemeente Gorinchem zelf ook de regels naleeft. Als overtredingen worden geconstateerd die zijn begaan door of in naam van de gemeente vindt hierover overleg plaats met de betrokken collega’s en wordt de verantwoordelijk teammanager geïnformeerd. Gezamenlijk wordt een stappenplan met een zo kort mogelijk tijdspad uitgezet om de overtreding te legaliseren dan wel te beëindigen. In dit stappenplan wordt ook meegenomen op welke manier herhaling wordt voorkomen. Als er geen stappenplan kan worden overeengekomen of de afspraken niet na worden gekomen, dan wordt de situatie voorgelegd aan het MT en in uiterste gevallen aan het college. In dat geval nemen wij een bindend besluit ten aanzien van het stappenplan, dat wordt uitgevoerd door de betrokken medewerkers.
Gedoogstrategie
We gebruiken de landelijke richtlijn uit nota “Grenzen aan gedogen”
1kamernota Tweede kamer, vergaderjaar 1996-1997, 25 085
en hanteren daarmee de volgende uitgangspunten:
a.Gedogen doen we alleen in uitzonderingsgevallen
b.De mate waarin wordt gedoogd moet zoveel mogelijk in omvang en/of tijd worden beperk
c.Gedogen vindt alleen expliciet en na zorgvuldige kenbare belangenafweging plaats
d.De gedoogde situatie wordt actief en regelmatig gecontroleerd.
Strategie Huisvestingsverordening, Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur
Beleidsregels ‘Naleven van regels over opkoopbescherming’ (uit Opkoopbescherming – Plan van aanpak)
Naleven van de regels over opkoopbescherming
Overtreding
Hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 regelt de opkoopbescherming. Artikel 41, lid 1 van deze wet verbiedt woonruimte tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimte, die is gelegen in een in die verordening aangewezen gebied zonder vergunning van het college in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.
De Huisvestingsverordening Gorinchem 2024 verklaart opkoopbescherming van toepassing in drie wijken in Gorinchem en geeft aan welke categorie woonruimte wordt beschermd.
Opkoopbescherming is bedoeld om te voorkomen dat woningen worden opgekocht en worden verhuurd zonder de benodigde verhuurvergunning opkoopbescherming. Het niet (volledig) nakomen van bovenstaande wet- en regelgeving levert een overtreding op van artikel 1.2 van de Huisvestingsverordening Gorinchem 2024.
Handhavingsbevoegdheid
Het college is verantwoordelijk voor het uitvoeren van besluiten van de gemeenteraad. Dit is zo geregeld in Titel ll, hoofdstuk X van de Gemeentewet. Uit artikel 32 Huisvestingswet 2014 volgt dat het college zorg draagt voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bij of krachtens deze wet bepaalde. De toezichthouder van team Stadsontwikkeling hebben de regie bij het uitvoeren van deze taak.
Voor het naleven van de regels over opkoopbescherming zet het college naast preventie twee bestuursrechtelijke instrumenten in, namelijk het opleggen van een last onder dwangsom en in het kader van de handhaving van de Huisvestingswet 2014 wordt een bestuurlijke boete opgelegd. Deze twee instrumenten worden direct en naast elkaar ingezet, maar het college kan daarvan afwijken.
De last onder dwangsom is gericht op herstel: Het stoppen van de verhuur zonder vereiste vergunning. Het doel van de bestuurlijke boete is het voorkomen van herhaling. De bestuurlijke boete is geen herstelsanctie, maar een bestraffende sanctie.
Handhavingsstrategie
De strategie voorziet in preventie en de combinatie van een herstelmaatregel met het opleggen van een bestuurlijke boete. Het doel is dat de eigenaar wordt geprikkeld om de illegale situaties zo snel mogelijk ongedaan te maken.
De handhavingsstrategie richt zich op
•preventie
•controle
•handhaving
Bij het opstellen van de handhavingsstrategie hebben wij rekening gehouden met eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.
We vinden het belangrijk om de regeling te handhaven en overtredingen te herstellen.
Handhaving kan echter pas plaatsvinden als huurders al in de woningen wonen. Immers, een overtreding ontstaat pas nadat een woning is opgekocht en daarna is verhuurd. Een te voorzien dilemma bij het handhaving is dat een consequentie van handhaving is dat huurders in een krappe woningmarkt op zoek moeten naar een andere woning door het nalatige gedrag van de verhuurder. Bij de eerste signalen van dreigende dakloosheid neemt de toezichthouder van stadsontwikkeling contact op met de regisseur zorg en veiligheid. Hoewel huurders zelf verantwoordelijk zijn voor het vinden van andere woonruimte, kunnen wij als de situatie zich voordoet en de huurders ervoor open staan ondersteuning aanbieden bij het voorkomen van dakloosheid.
Preventie
We communiceren duidelijk en transparant over hoe wij omgaan met het niet naleven van de regels voor opkoopbescherming.
In de gewenningsfase (naar schatting: tijdens de eerste zes maanden) ontvangen kopers van beschermde woonruimte in een van de drie aangewezen wijken een informerende brief. Het betreft woonruimte die is gekocht na de invoering van de Huisvestingsverordening. De datum waarop de akte van levering is ingeschreven in de openbare registers is daarbij beslissend. Het doel van de informerende brief is eigenaren stimuleren om zo nodig alsnog de vereiste verhuurvergunning opkoopbescherming aan te vragen.
Ook zetten we sociale media in voor preventie en verstrekken we informatie aan makelaars en notarissen. Zij hebben vaak contacten met toekomstige eigenaren kunnen bijvoorbeeld flyers meegeven.
Door de actieve inzet op preventie mag van toekomstige eigenaren/ kopers van woonruimte worden verwacht dat zij op de hoogte zijn van de geldende wet- en regelgeving over opkoopbescherming. Later in het handhavingstraject zal preventie een minder grote rol spelen.
Controle
Toezichthouder van team Stadsontwikkeling voeren minimaal een controle uit bij elke eigenaar van recent gekochte beschermde woonruimte in de wijken Benedenstad, Gildenwijk inclusief Schelluinsestraat en Stalkaarsen. Dit geldt ook voor vergunninghouders. Indien sprake is van een (vermoeden) van een illegale situatie zetten we in op het frequenter uitvoeren van controles.
De controles worden uitgevoerd op basis van
•digitaal vooronderzoek
•interne signalen, bijvoorbeeld over geweigerde aanvragen of ingetrokken vergunningen
•externe meldingen over onrechtmatige verhuur
Binnen het digitale vooronderzoek verzamelt de toezichthouder van team Stadsontwikkeling informatie om de situatie van de woonruimte in kaart te brengen. We kijken of de eigenaar en de bewoner overeenkomen. Het vooronderzoek gaat over recent gekochte woonruimte in de drie aangewezen wijken met een WOZ-waarde lager dan de geldende NHG-grens. Op basis van gegevens uit het Basisregistratiepersonen en het Kadaster kunnen we nader onderzoek doen naar de eigenaar en, of bewoners van de woonruimte. Met behulp van een intern registratiesysteem (JOIN) kijken wij of er een vergunning opkoopbescherming is verleend of aangevraagd.
De resultaten van het digitale vooronderzoek kan aanleiding geven tot een onderzoek ter plaatste. De toezichthouder van team Stadsontwikkeling verricht een controle ter plaatse samen met een buitengewoon opsporingsambtenaar van de gemeente (met Brp-aanwijzing), omdat de vermeende overtreder zwijgrecht toekomt en hem de cautie moet worden gegeven. Binnentreden in een woonruimte is alleen mogelijk met toestemming en als toestemming wordt geweigerd met een machtiging.
Bij de controle ter plaatse gebruiken zij de volgende checklist als uitgangspunt:
•Wie woont er in de woonruimte?
•Wordt de woonruimte verhuurd of is deze in gebruik gegeven?
•Wat is de relatie tussen de bewoners en de eigenaar?
•Is er bijvoorbeeld sprake van eerste of tweede bloed- of aanverwantschap?.
•Wat is de duur van de huurovereenkomst?
•Is er bijvoorbeeld sprake van een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal een jaar?
•Hoe lang wonen de bewoners als in de woonruimte?
•Wat is de rol van de eigenaar?
De vragen zijn gericht op het volledig beeld te krijgen van de vermeende overtreding en inzicht te krijgen in de verwijtbaarheid van de vermeende overtreder.
Na afloop van de controle stelt de boa een boeterapport op.
Waaraan moet een boeterapport voldoen?
Om een bestuurlijke boete op te leggen, moet er voldoende bewijs zijn. De geconstateerde en /of waargenomen feiten moeten goed worden vastgelegd. Op basis daarvan moet kunnen worden vastgesteld dat sprake is van een overtreding. De boa beschrijft de feitelijke waarnemingen zo dat een overtreding kan worden bewezen. Daarvoor is goede kennis van de regels nodig. De toezichthouders beschikken over die kennis en delen deze met de boa.
Het boeterapport bevat dit bewijs en os de motivering van het boetebesluit. Het boeterapport is vormvrij. Wel stelt artikel 5:48 Awb de volgende eisen aan de inhoud van het boeterapport:
•Een dagtekening
•De naam van de overtreder
•Het overtreden voorschrift
•Een kraakheldere omschrijving van de overtreding
•Een aanduiding van de plaats waar en het tijdstip waarop de overtreding is geconstateerd.
•Een ondertekening
•De naam of identificatienummer van de opsteller van het boeterapport.
In de praktijk worden boeterapporten vaak op ambtseed of ambtsbelofte opgemaakt, maar dit is geen verplichting.
Nadat is onderzocht of de overtreding kan worden bewezen, beoordelen we vervolgens of een boete kan worden opgelegd aan de overtreder (artikel 5:41 Awb). Dit betekent niet dat de verwijtbaarheid bewezen moet worden voordat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. Is een beboetbare overtreding begaan, dan kan in beginsel een bestuurlijke boete worden opgelegd. Wanneer we bekend zijn met omstandigheden die maken dat van verwijdbaarheid geen sprake is, dan zullen we een verminderde boete opleggen of afzien van een bestuurlijke boete. Overtreders van regels voor opkoopbescherming zijn vaak professionele beleggers, waardoor van het ontbreken van verwijtbaarheid niet snel sprake zal zijn.
We zenden het boeterapport met de uitnodiging om een zienswijze te geven aan de overtreder toe.
Met de teams Burgerzaken (Basisregistratiepersonen), Belastingen (Kadaster), Toezicht & Veiligheid (inzet boa’s) zijn interne afspraken gemaakt over samenwerking voor controles.
Handhaving
Eigenaren-verhuurders die zich niet aan de regels houden riskeren direct een (bestraffende) bestuurlijke boete en last onder dwangsom om de verhuur te beëindigen. De dwangsom loopt op naar mate de overtreding voortduurt. De combinatie van een last onder dwangsom en een bestuurlijke boete draagt bij aan het voorkomen van herhaling. De jurist van team Stadsontwikkeling bereidt het boetebesluit en het dwangsombesluit voor.
Daarbij nemen we na de constatering van de overtreding de volgende stappen:
Stap
Bestuurlijke boete
Aandachtspunt
Dwangsombesluit
Aandachtspunten
1
voornemen
mogelijkheid tot zienswijze
waarschuwen
•goed gesprek kan ook telefonisch
•hersteltermijn
•controle na hersteltermijn
•duurt overtreding voort dan stappen 2 en 3
2
boetebesluit
bezwaar staat open
voornemen
mogelijkheid tot zienswijze
3
Innen boete
1betalingstermijn is ten minste 6 weken
2mogelijk tot verzoek betalingsregeling of matiging
dwangsombesluit
•begunstigingstermijn afhankelijk van de situatie
•bezwaar staat open
•controle(s) na afloop begunstigingstermijn
•duurt overtreding voort dan stappen 4 en 5
4
verbeuren dwangsom
dwangsom verbeurt van rechtswege
5
innen
•voornemen
•mogelijkheid tot zienswijze
•invorderingsbesluit
•bezwaar staat open
De situatie kan zich voordoen dat tijdens controle in het kader van het dwangsomtraject wordt geconstateerd dat er nieuwe huurders zijn. Dit is een nieuwe overtreding. Er is sprake van recidive en dat geeft aanleiding tot het opleggen van een tweede bestuurlijke boete. Het stappenplan wordt opnieuw doorlopen, waarbij het boetebedrag oploopt (zie hieronder).
Voor opkoopbescherming is ervoor gekozen om een bestuurlijke boete naast een last onder dwangsom op te leggen. Als onderdeel van het lik-op-stukbeleid worden (verwijtbare) overtreders beboet. Afwijken door een dwangsom achterwege te laten is mogelijk, bijvoorbeeld bij een goedwillende overtreder die aantoonbaar op korte termijn maatregelen treft om de illegale verhuur te beëindigen.
De eerste stap tot het nemen van een eventuele maatregel is, de eigenaar, en zo nodig ook andere belanghebbenden (denk aan huurders), de gelegenheid geboden om zienswijzen te geven. Hiermee wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Indien de eigenaar of derde-belanghebbende zijn zienswijze telefonisch of schriftelijk wil geven, kan dat in beginsel ook (artikel 4:9 Awb). Vervolgens worden alle feiten en omstandigheden afgewogen, met inachtneming van de wet- en regelgeving en het bepaalde in dit beleid. Daarna neemt het college een besluit. Het college heeft een inherente afwijkingsbevoegdheid (artikel 4:84 Awb). Dit besluit wordt bekend gemaakt aan de eigenaar, de mede-eigenaar en eventuele andere belanghebbenden (denk aan huurders). Tegen een dergelijk besluit staat op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep open.
De last is persoon en pand gebonden. De last is niet overdraagbaar. Dit wil zeggen dat op het moment dat het pand wordt verkocht de nieuwe eigenaar niet gehouden kan worden aan deze last, maar dat het handhavingstraject eventueel opnieuw moet worden opgestart.
De maximale hoogte van de bestuurlijke boete ligt vast in de Huisvestingsverordening Gorinchem 2024. De onderstaande tabel geeft de bedragen van de bestuurlijke boete weer:
Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014
Eerste overtreding
Tweede overtreding
Derde overtreding
Vierde overtreding
Het verhuren van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning
€ 9.500
€ 14.000
€ 22.000
€ 25.750
Van recidive is sprake wanneer na het opleggen van een bestuurlijke boete voor een overtreding wordt vastgesteld dat de overtreder opnieuw dezelfde overtreding begaat in hetzelfde of in een andere woning. Als recidivetermijn geldt vier jaar (na de datum van de eerste overtreding).
Het boetebesluit bevat in ieder geval de volgende elementen:
1de naam van de overtreder (artikel 5:52 Awb);
2de gedraging (of nalaten) die tot een overtreding hebben geleid: verhuren zonder vereiste verhuurvergunning opkoopbescherming;
3de aanduiding van de woonruimte en het tijdstip waarop de overtreding is geconstateerd;
4het overtreden voorschrift (art. 5:9 Awb): artikel 41, lid 1 Huisvestingswet 2014 en artikel 1.2 Huisvestingsverordening Gorinchem 2024;
5de motivering/bewijsvoering (art. 3:46 Awb);
6eventueel een verwijzing naar deze handhavingsstrategie en hoe deze beleidsregels zijn toegepast en of eventueel gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om onder bijzondere omstandigheden van dit beleid af te wijken (art. 4:84 Awb);
7de resultaten van de zienswijzeprocedure;
8de hoogte van de boete (art. 5:52 en 4:86, lid 2 Awb);
9de rechtsmiddelenclausule;
10de bijlagen, waaronder het boeterapport, tenzij dit in de zienswijzeprocedure is meegezonden.
Bekendmaking van het boetenbesluit geschiedt door toezenden aan overtreder.
'Beleidsregels toezicht en handhaving Wet betaalbare huur'
Intitulé
Beleidsregels toezicht en handhaving Wet betaalbare huur
Gemeenten kunnen al handhaven op de landelijke algemene regels voor goed verhuurderschap. Gemeenten kunnen per 1 januari 2025 voor het laag- en middensegment huur ook handhaven op:
•Maximale huurprijs
•Maximale huurprijsverhogingen
•Informatieplicht verhuurders: puntentelling verstrekken.
Ook als de verhuurder Poort 6 is.
Voor de inrichting van het toezicht en de handhaving maken we gebruik van het aangepaste handhavingsprotocol van de VNG: Handhaving Wet goed verhuurderschap (Wgv) Actualisering wet betaalbare huur, juli 2024. Dit protocol omvat o.a. een escalatieladder. Bij het doorlopen van de escalatieladder maakt de gemeente steeds een proportionele keuze en houdt daarbij rekening met de mate van professionaliteit van de verhuurder, de ernst van de overtreding en de herhaling van de overtreding.
In aanvulling op het VTH-Beleid volgen hieronder beleidsregels over het uitvoeren van de toezicht- en handhavingstaken per 1 januari 2025. Bij actualisatie van het VTH-Beleid worden de beleidsregels daarin opgenomen.
Beleidsregel Goede gesprek (ook) met verhuurder
Doel van VTH-Beleid van de Gemeente Gorinchem is het realiseren van goed naleefgedrag van regels. Onderdeel van de naleefstrategie is het voeren van een goed gesprek met de vermeende overtreder met als doel het informeren, oplossingen vinden en het voorkomen van juridische procedures. Het goede gesprek met de verhuurder die vermoedelijk de regels overtreedt, vindt plaats in de processtap ‘Hoor en wederhoor’.
Beleidsregel Samenloop Huurcommissie en gemeente
De huurder kiest of hij zijn geschil voorlegt aan de Huurcommissie of een handhavingstraject start bij de gemeente. Combineren - naast elkaar of na elkaar - kan ook. Voordeel voor een huurder om zowel naar de Huurcommissie te stappen als het gemeentelijk meldpunt te gebruiken, is dat de huurder zowel financieel gecompenseerd (terugbetalen teveel betaalde huur) kan worden, als de verhuurder een sanctie kan krijgen.
Als een geschil is voorgelegd aan de Huurcommissie wacht de gemeente de uitspraak af. De behandeling van het handhavingsverzoek wordt in afwachting daarvan opgeschort. Of een geschil is voorgelegd aan de Huurcommissie kan op twee manieren blijken:
1De huurder geeft dit te kennen;
2Dit blijkt uit inzage
1Inzage verloopt via het klantportaal van de Huurcommissie: MijnHuurcommissie
door de toezichthouder in het openbare register van de lopende zaken van de Huurcommissie.
Notificatie mogelijk per e-mail bij een definitieve uitspraak is een aan te vinken optie in het klantportaal MijnHuurcommissie. Na de uitspraak hervat de gemeente de behandeling van het handhavingsverzoek, waarbij de uitspraak als bewijsstuk dient.
Beleidsregel Samenloop bestuursrecht en strafrecht bij intimidatie en discriminatie
Intimidatie en discriminatie zijn verboden en strafbaar op grond van het Wetboek van Strafrecht. Samenloop tussen straf- en bestuursrecht is niet uit te sluiten. In die gevallen gelden de volgende voorrangsregels
Aangifte gedaan
Als een woningzoekende of huurder te kennen geeft dat aangifte is gedaan en het Openbaar Ministerie tot vervolging is of zal overgaan, ziet het college af van het opleggen van een bestuurlijke boete (dit volgt uit artikel 5:44 Awb). Bestuursdwang of een last onder dwangsom kunnen nog wel worden opgelegd, mits deze herstelsanctie effectief en passend is. Als het Openbaar Ministerie alsnog afziet van strafvervolging
2Dit kan blijken uit een mededeling van de officier van justitie of uit het uitblijven van een reactie van de officier van justitie na dertien weken.
kan de gemeente een boete opleggen.
Zonder aangifte
Op basis van artikel 5:44 Awb vindt overleg plaats tussen het college en het Openbaar Ministerie in het geval dat een gedraging die beboet kan worden tevens een strafbaar feit is. In Gorinchem wordt per individueel geval de keuze gemaakt voor bestuurlijke of strafrechtelijke afdoening.
Beleidsregel Prioriteiten
Gemeenten hebben in beginsel een handhavingsplicht, maar beschikken niet over oneindige handhavings- en toezichtcapaciteit. De gemeente Gorinchem is zich bewust van het spanningsveld tussen wat moet en wat haalbaar is. Daarom moet de gemeente Gorinchem verantwoorde keuzes maken (prioriteiten stellen) over de inzet van toezichthouders en andere betrokken medewerkers vanuit de financiële middelen die vanuit het Rijk beschikbaar worden gesteld voor de nieuwe toezicht- en handhavingstaken. De ambtelijke capaciteit is kwalitatief op voldoende niveau om deze taken goed te kunnen uitvoeren. Kwantitatief is de capaciteit beperkt.
Bij het maken van keuze over het inzetten van beperkte capaciteit weegt mee dat de toezicht- en handhavingstaken van de gemeente een aanvulling zijn op rechtsbescherming door de Huurcommissie. De insteek van de Wet betaalbare huur is dat de Huurcommissie de primaire route blijft. In veel gevallen zal het voor de huurder sneller en effectiever zijn om deze route te kiezen dan het doen van een handhavingsverzoek. Ook weegt mee dat veel huurders niet altijd blij zullen zijn met ambtshalve toezicht en handhaving door de gemeente.
Om de toezichthouders en andere betrokken medewerkers zo effectief mogelijk in te zetten geeft de gemeente Gorinchem prioriteit aan het behandelen van handhavingsverzoeken van huurders. Er geldt een piepsysteem. De gemeente ziet wel een bescheiden rol bij het aanvullend beschermen van huurders met een beperkt doenvermogen tegen hoge huurprijzen, mits de huurder instemt met toezicht en handhaving richting zijn verhuurder. In dit geval is de bedoeling van de huurder leidend.
Beleidsregel bijvangst
Als een toezichthouder bij een controle in een woning, bijvoorbeeld bij bouwtoezicht of een controle op basis van de Basisregistratie personen als bijvangst een overtreding van de Wet betaalbare huur heeft, gaat hij daarover het gesprek aan met de verhuurder.
Als een toezichthouder tijdens het onderzoek naar een overtreding van de Wet betaalbare huur stuit op een acute gevaarlijke of ongezonde woonsituatie (toezicht op Besluit bouwwerken leefomgeving) geeft dit aanleiding tot nader onderzoek door bouwtoezicht. Dit geldt ook bij signalen uit de organisatie.
Ondertekening