Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 5 oktober 2026

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak en de OZB-aanslag niet tot te hoge bedragen zijn vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de OZB-aanslag in stand blijven. Belanghebbende heeft wel recht op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase, namelijk een vergoeding van kosten van een deskundige. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2026 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak naar € 1.665.000 verminderd. De OZB-aanslag heeft hij dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar heeft geen beslissing genomen op het verzoek van belanghebbende om een kostenvergoeding voor de bezwaarfase.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2026 op zitting behandeld, gelijktijdig maar niet gevoegd met de zaak met nummer BRE 26/1840. Aan de zitting hebben gemachtigde en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3] deelgenomen.

Het procesdossier bevat onder meer de volgende stukken die in de bezwaarfase zijn overgelegd:

Het procesdossier bevat onder meer de volgende stukken die in de beroepsfase zijn overgelegd:

De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode), dan wel door middel van een discounted-cash-flow-methode. Uit de Wet WOZ en de daarbij behorende regelgeving volgt niet de verplichting welke waarderingsmethode door de heffingsambtenaar moet worden gevolgd. In de Wet WOZ en de daarbij behorende regelgeving staat de waarde centraal, niet de methode. De heffingsambtenaar is vrij in zijn keuze welke methode hij gebruikt om de vastgestelde waarde te onderbouwen en hij mag daarnaast in elke fase van de procedure (bezwaar/beroep) een andere methode gebruiken.

De waarde van de onroerende zaak is in de beroepsfase bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengsten van onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe heeft hij in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 juli 2026 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.766.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentieobjecten zijn gebruikt de verkochte onroerende zaken aan de [referentieobject 1] te [plaats 3], de [referentieobject 2] te [plaats 4], en de [referentieobject 3] te [plaats 5]. Het taxatierapport is voorzien van een waardeopbouw van de onroerende zaak, waarbij de waarde van de verschillende onderdelen is uitgesplitst naar aantal vierkante meters en prijs per vierkante meter. De gehanteerde prijs per vierkante meter is inzichtelijk gemaakt aan de hand van de verkoopdata van de referentieobjecten en welke prijs per vierkante meter de referentieobjecten bij verkoop hebben opgeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd en zijn de waarde van de onroerende zaak en de OZB-aanslag niet te hoog vastgesteld. Wat belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Voor zover de rechtbank begrijpt, verzoekt belanghebbende vergoeding van de werkelijke kosten van de taxateur, zijnde € 700 “via [bedrijf] BV”, waarbij de aan belanghebbende reeds betaalde vergoeding van € 164,56 hierop in mindering kan worden gebracht. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase zijn standpunt gewijzigd en stelt dat de vergoeding van de kosten van een deskundige welke is bepaald op € 164,56, niet te laag is.

De rechtbank begrijpt het standpunt van de heffingsambtenaar zo dat hij dus niet langer betwist dat sprake is van gemaakte kosten van een deskundige. Dit betekent dat het tussen partijen niet langer in geschil is dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen vergoeding van kosten van een deskundige heeft toegekend bij uitspraak op bezwaar. Het beroep is dan ook naar het oordeel van de rechtbank in zoverre gegrond.

Met betrekking tot de hoogte van de te vergoeden kosten oordeelt de rechtbank als volgt. Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van de volgens haar werkelijk gemaakte kosten. De rechtbank verwerpt dit standpunt reeds omdat überhaupt niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt, aangezien de ingebrachte factuur niet aan belanghebbende is gericht maar aan [bedrijf] BV.

Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar voorgestane kostenvergoeding van € 164,56 te laag is en slaagt deze beroepsgrond niet. Gelet op de omvang van het geschil tussen partijen – zijnde: is € 164,56 te weinig kostenvergoeding - zal de rechtbank de kostenvergoeding vast moeten stellen op € 164,56.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase daarnaast verzocht om een vergoeding van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank ziet geen aanleiding hiertoe. Belanghebbende heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar namelijk niet aannemelijk gemaakt dat aan haar gedurende de bezwaarfase beroepsmatige rechtsbijstand is verleend, waarvoor zij kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat alle stukken van belanghebbende die in de bezwaarfase zijn ingebracht, door belanghebbende zijn ingediend. Daarnaast heeft gemachtigde zich gedurende de gehele bezwaarfase niet als derde kenbaar gemaakt bij de heffingsambtenaar, maar mailde hij met een e-mailadres kort gezegd van de onderneming van belanghebbende.

Bij een gegrond beroep heeft belanghebbende in beginsel recht op een proceskostenvergoeding op de voet van artikel 8:75 Awb. Hiervan mag worden afgeweken indien de noodzaak tot het instellen van beroep uitsluitend uit de handelwijze van belanghebbende voortvloeide.[_015f21f3-477a-45b3-ae30-2ec5615303e0]

De rechtbank is van oordeel dat dit laatste het geval is. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt ten aanzien van de kostenvergoeding voor de bezwaarfase gewijzigd nadat belanghebbende in de beroepsfase onderbouwende stukken heeft overgelegd, namelijk de factuur van de deskundige en het verslag (zie 3.2). Nu belanghebbende zonder onderbouwing pas in de beroepsfase de kosten van een deskundige heeft uiteengezet, is de rechtbank van oordeel dat de noodzaak tot het instellen van beroep uitsluitend voortvloeide uit de handelwijze van belanghebbende. Dat betekent dat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de overige kosten die belanghebbende gesteld heeft moeten maken. Belanghebbende krijgt het griffierecht vergoed van het bestuursorgaan gelet op artikel 8:74 van de Awb.