Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10 april 2026

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 130.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.[_691e3acf-3538-4d94-8afa-d6a7a05284e7]

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd. In de matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3], alle gelegen te [plaats]. De heffingsambtenaar heeft de kenmerken van de betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDVL-factoren. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met indexatie van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 130.735.

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld de KOUDVL-factoren, zoals die door de heffingsambtenaar in de matrix zijn opgenomen, niet te betwisten. Ook de indexatie wordt door belanghebbende niet betwist. Volgens belanghebbende is echter relevant of een recreatiewoning, zoals in het onderhavig geval, direct aan het water ligt.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting van belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht daarvoor van belang dat de referentieobjecten eveneens chalets zijn gelegen op hetzelfde recreatieverblijf. Ze zijn bovendien vergelijkbaar qua oppervlakte. Dat en in hoeverre directe ligging aan het water invloed heeft op de prijs heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt. Het gelijk is daarom aan de heffingsambtenaar.