Rechtbank Rotterdam, 8 mei 2026

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Op 8 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

[gedaagde] huurt vanaf 9 januari 2019 een woning van Havensteder. De huur is nu € 631,06 per maand. Op dit moment is er een huurachterstand. Havensteder eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, omdat [gedaagde] bijna drie jaar zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad en de woning is gebruikt voor prostitutie. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen, maar hoeft de woning niet te verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is.

Havensteder heeft een specificatie overgelegd waarin staat hoeveel huur per maand verschuldigd was, welke bedragen zijn betaald en hoe de achterstand zich heeft opgebouwd. Op basis daarvan stelt Havensteder dat de huurachterstand tot en met april 2026 € 1.241,39 bedraagt. Havensteder eist (na wijziging van de eis) dat [gedaagde] dat bedrag betaalt. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] erkend dat dit bedrag, gelet op de specificatie, aanvankelijk juist was, maar dat hij op 5 april 2026 nog € 300,- heeft betaald. Hierdoor is de huurachterstand volgens hem nog € 941,39 (€ 1.241,39 -/- € 300,-). [gedaagde] heeft deze betaling onderbouwd met een betaalbewijs. Omdat Havensteder dit niet heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van de juistheid hiervan. Vast staat dus dat de huurachterstand berekend tot en met april 2026 € 941,39 is. [gedaagde] wordt veroordeeld dat bedrag aan Havensteder te betalen.

De huurovereenkomst wordt niet ontbonden. Weliswaar zijn er tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde], maar de kantonrechter vindt deze niet ernstig genoeg om te huurovereenkomst te beëindigen (artikel 6:265 BW). De kantonrechter heeft in dit geval rekening gehouden met het volgende.

Vast staat dat [gedaagde] sinds 2023 meerdere jaren in detentie heeft gezeten. Havensteder heeft gesteld dat [gedaagde] Havensteder hierover niet heeft geïnformeerd en [gedaagde] heeft dat niet betwist. Dat staat daarom vast.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat ook vast dat de woning tijdens de detentie van [gedaagde] is gebruikt voor prostitutie. Havensteder heeft in dit verband gesteld dat zij tijdens huisbezoeken meer dan eens mensen in de woning heeft aangetroffen die geen huurder waren. Havensteder heeft ook gesteld dat de woning op last van de politie is gesloten na een inval op 25 oktober 2025, waarbij de politie aanwijzingen voor prostitutie heeft aangetroffen en de politie de personen die werden aangetroffen heeft verwijderd. [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat de woning is gebruikt voor prostitutie, maar hij heeft ook verklaard dat hij als gevolg van zijn detentie niet goed wist wat er in de woning gebeurde. [gedaagde] heeft verklaard dat hij de sleutels van de woning aan zijn broer heeft gegeven, zodat zijn broer toegang had tot de woning tijdens de detentie van [gedaagde]. De stelling van Havensteder dat de woning gebruikt is voor prostitutie, is hiermee door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd betwist.

Op grond van de wet (artikel 7:213 BW) moet [gedaagde] zich als een goed huurder gedragen. Dat heeft hij niet gedaan, omdat hij de sleutels aan een ander heeft gegeven, waardoor de woning voor prostitutie kon worden gebruikt. [gedaagde] is ook tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat daarin staat dat [gedaagde] de woning daadwerkelijk zelf als hoofdverblijf moet gebruiken en ook dat hij de woning niet in gebruik mag geven aan anderen. Het is op grond van de huurovereenkomst ook niet toegestaan om in de woning prostitutie te (laten) bedrijven.

Havensteder hoeft niet te dulden dat de woning wordt gebruikt voor prostitutie. Havensteder heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie een factor is die criminaliteit en overlast kan aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kan beïnvloeden. Havensteder heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden.

Tegenover het belang van Havensteder staat het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning. Het is duidelijk dat een ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen heeft. In dat kader is van belang dat [gedaagde] sinds februari 2026 voorwaardelijke vrij is gekomen. Vast staat dat het hebben van stabiele huisvesting een voorwaarde is voor deze voorwaardelijke invrijheidsstelling. Weliswaar heeft Havensteder ter zitting gesteld dat [gedaagde] alternatieve woonruimte heeft, maar [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist waarmee dit niet is vast komen te staan. Gelet hierop heeft [gedaagde] groot belang bij het behoud van zijn woning voor zijn resocialisatietraject.

Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang dat [gedaagde] heeft bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van Havensteder bij ontbinding en ontruiming. Weliswaar zijn er ernstige tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde], maar deze rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Zo oordeelt de kantonrechter de huurachterstand in de loop van de procedure aanzienlijk is afgenomen en dat [gedaagde] groot belang heeft bij behoud van de woning om zijn leven weer op te pikken. Dit wordt ernstig belemmerd als hij door het verlies van zijn woning zijn invrijheidsstelling verliest. Ook is niet aannemelijk geworden dat de woning nog voor prostitutie gebruikt zal worden als [gedaagde] er weer zelf woont.

Omdat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, hoeft [gedaagde] de woning niet te ontruimen en ook geen gebruiksvergoeding te betalen. Uiteraard is [gedaagde] wel gehouden de huur te betalen vanaf 1 mei 2026 zolang de huurovereenkomst voortduurt.

De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst of de algemene voorwaarden van Havensteder staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag eiseres daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat gedaagde een boete moet betalen als gedaagde niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de afgesproken prijs. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Havensteder wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Havensteder moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.552,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Havensteder dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 941,39 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf 11 augustus 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 1.552,45;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.