Rechtbank Rotterdam, 30 september 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

Partijen zijn buren. Zij zijn in 2021 eigenaar geworden van naast elkaar gelegen bouwkavels aan de [naam locatie] (groene markering op afbeelding) aan de [naam rivier] (blauwe markering op afbeelding) in [plaats]. Het perceel van [eiseres] is kadastraal bekend als Gemeente [naam gemeente], sectie [sectie], nummer 2839. Het perceel van [gedaagde 1] c.s. is kadastraal bekend als Gemeente [naam gemeente], sectie [sectie], nummer 2837. Tegenover de percelen van partijen ligt een perceel met kadastraal nummer 2657 (hierna: perceel 2657).

Deze drie kavels liggen, bezien vanaf de [naam locatie], achter kavels die al langer bebouwd zijn (hierna: de oude kavels).

De [naam locatie] is ter plaatse ongeveer 3 meter breed.

De (kadastrale) situatie ter plaatse is als volgt:[_b9a2bf82-4729-4ecb-9fe4-e4dc472ded68]

Over de erfgrens tussen de oude kavels loopt een pad waarop in 1968 ten laste en ten behoeve van de eigenaren van die kavels een erfdienstbaarheid is gevestigd om van en naar de openbare weg te komen (hierna: erfdienstbaarheid 1968).

Bij de levering van de (nieuwe) kavels aan partijen en de eigenaar van perceel 2657 is deze erfdienstbaarheid 1968 ook ten laste en ten behoeve van hen gevestigd. Daarnaast is ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwe kavels een nieuwe erfdienstbaarheid gevestigd (hierna: erfdienstbaarheid 2021). Deze erfdienstbaarheid 2021 geldt ten laste en ten behoeve van partijen en de eigenaar van perceel 2657.

De erfdienstbaarheid 1968 zoals opgenomen in de leveringsakte van [eiseres] van 20 april 2021 luidt als volgt:

De erfdienstbaarheid 2021 zoals opgenomen in de leveringsakte van [eiseres] luidt als volgt:

Bij besluit van 7 februari 2022 heeft het college van B&W van de gemeente Rotterdam aan [eiseres] een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een woning op haar perceel. Aan deze vergunning is onder andere het volgende voorschrift verbonden:

In 2025 hebben [gedaagde 1] c.s. aan de zijde van hun perceel waarop de erfdienstbaarheid 2021 betrekking heeft een hek geplaatst op een afstand van 1,50 meter tot de erfgrens.

[eiseres] heeft [gedaagde 1] c.s. verzocht het hek te verplaatsen tot op een afstand van 2,25 meter tot aan de erfgrens. Aan dit verzoek hebben [gedaagde 1] c.s. geen gehoor gegeven.

In conventie vordert [eiseres], samengevat, het volgende:

[gedaagde 1] c.s. zijn het hier niet mee eens en zijn van mening dat de vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

In reconventie vorderen [gedaagde 1] c.s., samengevat, het volgende:

[eiseres] is het hier niet mee eens en is van mening dat de vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat ten onrechte de eigenaar van perceel 2657 niet in deze procedure is betrokken, omdat ook ten behoeve en ten laste van die eigenaar de erfdienstbaarheid 2021 is gevestigd. Volgens [gedaagde 1] c.s. is daarom sprake van een processueel ondeelbare rechtsverhouding.

De rechtbank verwerpt dit standpunt. Van een processueel ondeelbare rechtsverhouding is alleen dan sprake als het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle betrokkenen in dezelfde zin luidt. Die noodzakelijkheid ontbreekt hier. De uitspraak die in deze procedure gedaan wordt over de reikwijdte van de erfdienstbaarheid 2021 geldt alleen tussen partijen. Als de uitkomst van deze procedure is dat het huidige hek van [gedaagde 1] c.s. mag blijven staan omdat de erfdienstbaarheid 2021 niet verder strekt dan een pad van 3 meter breed, dan is de eigenaar van perceel 2657 daaraan niet gebonden. Deze kan dan dus alsnog een vordering instellen tot verwijdering van dat hek op de grond dat het pad volgens hem breder behoort te zijn.

Het zojuist weergegeven voorbeeld impliceert dat het risico van tegengestelde uitspraken niet kan worden voorkomen indien niet ook de eigenaar van perceel 2657 in deze procedure wordt betrokken. Dat mogelijke risico betekent echter niet dat het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle betrokkenen hetzelfde luidt. In de omstandigheid dat het wellicht praktisch is als ook de eigenaar van perceel 2657 in deze procedure wordt betrokken, ziet de rechtbank geen aanleiding om die eigenaar alsnog op te roepen, mede gelet op de met die oproeping gemoeide nadelen, zoals vertraging van de procedure en aanzienlijke kosten.

Het voorgaande geldt ook voor zover de in reconventie gevraagde verklaring voor recht mede ziet op de reikwijdte van de erfdienstbaarheid 1968, waarbij ook de eigenaren van de oude kavels betrokken zijn.

Het gaat in deze procedure (in conventie en in reconventie) om de uitleg van de erfdienstbaarheid 2021. Daarbij gaat het eerst en vooral om de akte waarbij die erfdienstbaarheid is gevestigd (artikel 5:73 BW). Bij de uitleg van de akte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Ook de eisen van de redelijkheid en billijkheid spelen bij de uitleg een rol. De ratio hiervan is steeds de rechtszekerheid: die vergt dat slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit de registers. Partijen verschillen over dit toetsingskader niet van mening.

De akte bevat ten aanzien van de erfdienstbaarheid 2021 niet een omschrijving van de breedte die de weg minimaal moet hebben. Wel verwijst de akte uitdrukkelijk naar de erfdienstbaarheid 1968: de erfdienstbaarheid 2021 wordt “ter aanvulling op” de erfdienstbaarheid 1968 gevestigd. Hieruit volgt dat beide erfdienstbaarheden in samenhang met elkaar begrepen moeten worden. Dat is ook logisch omdat beide erfdienstbaarheden in wezen betrekking hebben op een en dezelfde weg die nodig is om van de betrokken kavels naar de openbare weg te komen. De in 2021 gevestigde erfdienstbaarheid ziet op een weg waarmee de oude ontsluitingsweg, waarop de erfdienstbaarheid 1968 ziet, is verlengd ten behoeve van de nieuw ontwikkelde kavels. Nu in de erfdienstbaarheid 2021 niet een eigen, van de erfdienstbaarheid 1968 afwijkende, breedte van de weg is opgenomen, volgt uit het voorgaande dat in beginsel die nieuwe weg dezelfde breedte behoort te hebben als de weg die al aanwezig was. Een andere uitleg zou op voorhand ook daarom niet logisch zijn, omdat men alleen op de openbare weg kan komen via de weg waarop de erfdienstbaarheid 1968 betrekking heeft.

[eiseres] betoogt dat de erfdienstbaarheid 2021 zo moet worden uitgelegd dat daaruit volgt dat de weg een minimale breedte van 4,50 meter moet hebben. Zij baseert dit standpunt op de door de Gemeente in de (later afgegeven) omgevingsvergunning gestelde voorwaarde dat de weg die breedte moet hebben. Diezelfde breedte werd ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid bovendien al in het toenmalige Bouwbesluit genoemd, aldus [eiseres].

De rechtbank verwerpt dit betoog. De akte waarmee de erfdienstbaarheid 2021 is gevestigd biedt geen enkel aanknopingspunt voor de gedachte dat daarmee is beoogd aan te sluiten bij publiekrechtelijke voorschriften inzake de breedte van een toegangsweg. Omdat de inhoud van die akte beslissend is, valt daarmee de grond onder het betoog van [eiseres] weg. Dat [eiseres] daarmee het risico liep dat de omgevingsvergunning niet zou worden verleend of zou worden ingetrokken, kan dat niet anders maken. Voor de uitleg van een erfdienstbaarheid is immers bepalend wat uit de akte kan worden afgeleid. Niet gezegd kan worden dat deze uitkomst zich niet verdraagt met de eisen van redelijkheid en billijkheid, ook niet als gelet wordt op de voorschriften uit het Bouwbesluit. Het gaat immers om een ontsluitingsweg waarop men slechts kan komen via een openbare weg en ook die openbare weg is al aanzienlijk smaller dan de in het Bouwbesluit opgenomen minimale breedte. Bovendien is niet gebleken dat een uitweg van 3 meter breed voor normaal te achten gebruik met (vracht)auto’s onvoldoende is.

De conclusie van het voorgaande is dat de erfdienstbaarheid 2021 voor wat betreft de minimale breedte van de weg zo moet worden uitgelegd dat deze gelijk is aan de erfdienstbaarheid 1968. Die laatste erfdienstbaarheid verplicht de eigenaren van de oude kavels tot niet meer dan het openhouden van een weg van ten minste 3 meter breed. Dat geldt dus ook voor de erfdienstbaarheid 2021.

Niet van belang is dat de ontsluitingsweg op het voorste stuk (dus het gedeelte over de oude kavels) op sommige plekken mogelijk een uitwijkmogelijkheid biedt omdat de eigenaren van de oude kavels langs die weg (nog) geen hekken hebben geplaatst. Die eventuele uitwijkmogelijkheid kan niet afdoen aan de verplichting die uit de akte voortvloeit en die strekt niet verder dan een weg van 3 meter breed.

[eiseres] vordert in conventie een verklaring voor recht die erop neerkomt dat de weg ingevolge de erfdienstbaarheid 2021 ten minste 4,50 meter breed moet zijn. Die vordering is niet toewijsbaar. Uit het voorgaande volgt immers dat de erfdienstbaarheid 2021 zo moet worden uitgelegd dat deze tot niet meer verplicht dan het openhouden van een weg van ten minste 3 meter breed.

Met haar tweede vordering wil [eiseres] bereiken dat [gedaagde 1] c.s. worden verplicht het door hen geplaatste hek langs de weg te verplaatsen. Dit hek staat op 1,50 meter afstand van de erfgrens. Deze afstand hebben [gedaagde 1] c.s. aangehouden, omdat zij ervan uit zijn gegaan dat de weg ten minste 3 meter breed moet zijn, waarvan de helft over hun perceel loopt en de andere helft over het perceel van de eigenaar van perceel 2657. [eiseres] meent dat, uitgaande van een verplichte minimale breedte van de weg van 4,5 meter, het hek op tenminste 2,25 meter van de erfgrens behoort te staan. Uit het voorgaande volgt echter dat dit standpunt onjuist is. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. niet verplicht zijn een grotere afstand tot de erfgrens aan te houden dan zij hebben gedaan. Zij behoeven hun hek dus niet te verplaatsen.

[gedaagde 1] c.s. vorderen een verklaring voor recht dat de weg waarop de erfdienstbaarheid 2021 betrekking heeft uitsluitend een minimale breedte van 3 meter dient te hebben. Gelet op het voorgaande is dit in overeenstemming met de uitleg van de erfdienstbaarheid, zij het dat geen grond bestaat om het woord ‘uitsluitend’ in de verklaring voor recht op te nemen. De rechtbank zal de verklaring voor recht in die zin uitspreken.

De vordering van [gedaagde 1] c.s. ziet ook op de breedte van de weg waarop de erfdienstbaarheid 1968 betrekking heeft. Deze vordering is niet toewijsbaar, omdat niet valt in te zien dat [gedaagde 1] c.s. daarbij voldoende belang hebben. Het geschil met [eiseres] gaat over de breedte van de weg waarop de erfdienstbaarheid 2021 ziet. Uit het dossier kan niet worden afgeleid dat partijen ook een geschil hebben over de breedte van het voorste stuk weg dat over de oude kavels loopt. [gedaagde 1] c.s. hebben in hun processtukken (hun belang bij) dit deel van de vordering ook niet toegelicht.

[gedaagde 1] c.s. vorderen verder een verklaring voor recht dat zij hun hek rechtmatig hebben geplaatst op een afstand van 1,50 meter tot de erfgrens en dat zij niet verplicht zijn om dat hek te verplaatsen. Ook deze vordering is niet toewijsbaar, omdat beide punten al logisch voortvloeien uit enerzijds de afwijzing van de vorderingen van [eiseres] en anderzijds de in 5.13 bedoelde verklaring voor recht. Niet gebleken is van een voldoende relevant belang bij een verklaring voor recht ten aanzien van deze twee punten.

[gedaagde 1] c.s. hebben een voorwaardelijke vordering ingesteld tot veroordeling van [eiseres] tot verplaatsing van haar hek, en wel onder de voorwaarde dat de vorderingen van [eiseres] in conventie worden toegewezen. Aan die voorwaarde is niet voldaan, zodat deze vordering verder buiten beschouwing kan blijven.

[gedaagde 1] c.s. vorderen veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 575,00. Het gaat hier om de helft van de kosten die [gedaagde 1] c.s. stellen te hebben gemaakt voor de plaatsing van schuttingpalen op de erfgrens tussen de percelen van partijen. [gedaagde 1] c.s. stellen de volledige kosten te hebben voldaan. Volgens hen moet [eiseres] daarom de helft daarvan vergoeden.

De vordering wordt afgewezen, omdat deze onvoldoende is onderbouwd. Bij conclusie van eis in reconventie ontbreekt enige vorm van onderbouwing. Na de betwisting van deze vordering bij conclusie van antwoord in reconventie, hebben [gedaagde 1] c.s. een handgeschreven overzicht van alle kosten van de grondwerker overgelegd. Uit dat overzicht kan niet precies worden afgeleid welke kosten aan (uitsluitend) de palen toegerekend moeten worden. Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat de betreffende grondwerker ook werkzaamheden in haar opdracht heeft uitgevoerd en dat zij hem daarvoor heeft betaald. Bij deze stand van zaken kan niet worden uitgesloten dat in de betalingen van [eiseres] aan de grondwerker ook bedragen waren gemoeid die betrekking hadden op de palen. Al met al hebben [gedaagde 1] c.s. op dit punt onvoldoende gesteld.

In conventie krijgt [eiseres] ongelijk. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 1] c.s. Deze worden begroot als volgt:

In reconventie worden de proceskosten gecompenseerd, omdat beide partijen over en weer ongelijk krijgen.

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 1] c.s., begroot op € 1.836,00, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de 15e dag na datum van dit vonnis;

verklaart dit vonnis voor wat betreft deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

verklaart voor recht dat de (ontsluitings)weg waarop de erfdienstbaarheid 2021 betrekking heeft een minimale breedte van 3 meter moet hebben;

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.