Rechtbank Overijssel, 6 oktober 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De beschikking is bepaald op vandaag.

[verzoeker], [verzoekster] en [verweerder] zijn ieder de gerechtigde tot een appartementsrecht in een gebouw aan de [adres 1]. In die hoedanigheid zijn zij lid van de Vereniging van Eigenaren [verweerders] (hierna: de VVE). Het gebouw is gesplitst in vijf appartementsrechten. [verzoeker] en [verzoekster] zijn gerechtigd tot de appartementsrechten die recht geven op het gebruik van de [adres 2] respectievelijk [adres 3] (in de splitsingsakte aangeduid met de indexnummers 3 respectievelijk 4). [verweerder] is eigenaar van de appartementsrechten, die recht geven op het gebruik van de [adres 4] en [adres 5] (in de splitsingsakte aangeduid met de indexnummers 1 respectievelijk 5). Hiernaast is er nog een appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een hal/trapopgang (in de splitsingsakte aangeduid met indexnummer 2).

[verweerder] verhuurt sinds 1 oktober 2022 de [adres 4] (dat gelegen is op de begane grond) aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), een afhaal- en bezorgrestaurant. [bedrijf] heeft een vergunning bij de gemeente Almelo aangevraagd om een dergelijke onderneming te mogen exploiteren. Deze exploitatievergunning is op 5 januari 2023 aan [bedrijf] verleend.

In de vergadering van de VVE van 30 juni 2023 heeft [verweerder] in stemming gebracht de vraag of de VVE toestemming verleent horeca toe te staan in de [adres 4]. [verzoekster] en [verzoeker] hebben toen tegen gestemd. [verweerder] vóór, zodat (omdat volgens de akte van splitsing [verweerder] meer stemmen toekomt dan [verzoeker] en [verzoekster] tezamen) dat voorstel is aangenomen.

[verzoeker] en [verzoekster] hebben de kantonrechter bij verzoekschrift van 14 juli 2023 verzocht primair om een verklaring voor recht dat het besluit van de VVE van 30 juni 2023 tot het verlenen van toestemming voor horeca op de begane grond nietig is, en, subsidiair, dit besluit te vernietigen. Bij mondelinge uitspraak van 6 november 2023 heeft de kantonrechter het primaire verzoek toegewezen. Die uitspraak is inmiddels onherroepelijk geworden.

Bij vonnis van de rechtbank Overijssel van 6 november 2024 zijn de vorderingen van [verzoeker] en [verzoekster] dat [verweerder] het gebruik van de [adres 6] als horeca c.q. andersoortige horeca-activiteiten staakt en gestaakt te houden grotendeels toegewezen.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 10 maart 2026 bij arrest bepaald dat het gebruik van [adres 4] als afhaal- en bezorgrestaurant in strijd is met artikel 25 van de splitsingsakte en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

[verzoeker] en [verzoekster] verzoeken de kantonrechter bij beschikking, om:

Aan het verzoek hebben [verzoeker] en [verzoekster] het volgende ten grondslag gelegd. Primair stellen [verzoeker] en [verzoekster] dat de besluiten 1 t/m 5 van de VVE nietig zijn op grond van artikel 2:14 BW jo. artikel 5:129 BW. De algemene ledenvergadering beschikt niet over de bevoegdheid een uitdrukkelijk verbod uit de splitsingsakte door middel van een meerderheidsbesluit buiten werking te stellen. Dat is reeds onherroepelijk beslist bij beschikking van de kantonrechter van 6 november 2023. De toevoeging dat het slechts een tijdelijke toestemming betreft, doet aan deze bevoegdheid niets af. Subsidiair stellen [verzoeker] en [verzoekster] dat de besluiten moeten worden vernietigd op grond van artikel 2:15 BW wegens strijd met artikel 2:8 BW. [verweerder] beschikt over een ruime meerderheid van stemmen binnen de VVE. Van die meerderheid maakt hij uitsluitend gebruik ter bescherming van zijn eigen commerciële belang, namelijk het voortzetten van een exploitatie waarvan inmiddels onherroepelijk is vastgesteld dat deze in strijd is met de splitsingsakte. Daarbij heeft [verweerder] geen rekening gehouden met de belangen van [verzoeker] en [verzoekster] bij naleving van de splitsingsakte en uitvoering van het arrest van het Gerechtshof.

[verweerder] c.s. verzetten zich tegen toewijzing van het verzoek en voeren daartoe het volgende aan. De splitsingsakte bevat zowel een bestemmingsomschrijving en een verbod om de indexnummer 1 en 5 als horecagelegenheid te bestemmen, als een uitdrukkelijke bevoegdheid van de vergadering om toestemming te verlenen voor afwijkend gebruik. De vergadering heeft zich op de tweede bepaling beroepen en een strikt begrensde tijdelijke en niet-overdraagbare gebruikstoestemming vastgesteld. De in de openbare registers vastgelegde bestemming is daarbij ongewijzigd gebleven.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Voordat de kantonrechter op de standpunten van partijen kan ingaan, zal zij eerst moeten vaststellen of zij bevoegd is om te oordelen over het primaire verzoek van verzoekers. Artikel 3:302 BW bepaalt dat een verklaring voor recht kan worden uitgesproken op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon. Een vordering tot een verklaring voor recht dient daarom in beginsel ingesteld te worden in een procedure bij de rechtbank door middel van een dagvaarding. Hierop zijn uitzonderingen, zoals in de situatie waarin naast de vernietiging ingevolge artikel 2:15 jo. 5:130 BW tevens de nietigverklaring van dat besluit wordt verzocht. In dat geval beoordeelt de kantonrechter niet alleen de vernietigbaarheid maar ook de nietigheid van dat besluit en is zij ook bevoegd voor recht te verklaren dat het betreffende besluit nietig is.[_7f5dff43-c8ff-45e2-be4f-0c5236a8dd99] De procedure hoeft dus niet te worden gesplitst om de nietigheid van de besluiten in een afzonderlijke dagvaardingsprocedure bij de rechtbank te laten beoordelen.

Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig behalve wanneer uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 lid 1 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing wordt gelijkgesteld met de statuten.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW in samenhang met artikel 5:130 BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Dit is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Of een besluit nietig of vernietigbaar is hangt af van het antwoord op de vraag waarmee het besluit in strijd is. Als het besluit in strijd is met de wet, het splitsingsreglement, de openbare orde of de goede zeden is het besluit nietig. Besluiten in strijd met het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid zijn vernietigbaar.

[verzoeker] en [verzoekster] hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat de toestemming voor afwijkend gebruik nietig is, verwezen naar de beschikking van de kantonrechter van 6 november 2023. Volgens [verzoeker] en [verzoekster] brengt het gezag van gewijsde mee dat het in de splitsingsakte opgenomen horecaverbod ook niet door middel van een toestemmingsbesluit buiten werking kan worden gesteld. Verder voeren [verzoeker] en [verzoekster] aan dat het weliswaar vijf besluiten zijn, maar dat de besluiten 2, 3 en 5 geen zelfstandige betekenis hebben. Besluit vier is evenmin een zelfstandig dragend besluit. [verweerder] betwist dit. In dat verband voert hij aan dat er op 25 juni 2026 nieuwe besluiten zijn genomen en het gaat over het feitelijk gebruik. Volgens [verweerder] ziet gebruiken op de wijze waarop de eigenaar of de gebruiker het gedeelte feitelijk aanwendt. [verweerder] wil alle vijf besluiten getoetst hebben.

Het besluit heeft vijf onderdelen. De kantonrechter zal de besluiten 1, 2, 3 en 5 gezamenlijk behandelen gelet op de tekst van de besluiten en de samenhang, nu de reikwijdte van de besluiten in materiele zin aan elkaar verbonden zijn.

De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 236 lid 1 Rv bepaalt dat beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben. Artikel 236 lid 1 Rv leent zich voor overeenkomstige toepassing op een in kracht van gewijsde gegane beschikking waarin, in een geschil tussen partijen, beslissingen zijn gegeven die de rechtsbetrekking in geschil betreffen.[_d98d1407-7450-4e89-979a-78f905092f4d] Op grond van artikel 236 lid 3 Rv kan het gezag van gewijsde niet ambtshalve worden toegepast. Het gezag van gewijsde kan worden ingeroepen als in een geding tussen dezelfde partijen eenzelfde geschilpunt wordt voorgelegd als in een eerder geding, en de in het dictum van de eerdere uitspraak gegeven beslissing (mede) berust op een beslissing over dat geschilpunt, ongeacht of wat gevorderd wordt hetzelfde is.[_a0d53df0-7680-4edd-ba83-d0bf5b25de86] De onherroepelijk beschikking van de kantonrechter van 6 november 2023 voldoet aan deze vereisten; het is gewezen tussen dezelfde partijen en daarin is beslist over het geschilpunt dat ook in het onderhavige procedure speelt, namelijk de vraag of de VVE toestemming kan geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte genoemde bestemming. Aan de beschikking komt gezag van gewijsde toe.

De kantonrechter heeft het volgende, voor zover relevant, overwogen in r.o. 4.5 van de beschikking: “De VVE kan weliswaar op grond van de laatste zin van artikel 25 lid 1 splitsingsakte toestemming geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte genoemde bestemming, maar die bevoegdheid gaat niet zover dat kan worden afgeweken van het in de voorlaatste zin opgenomen verbod op het gebruik van de indexnummers 1 en 5 als horeca-gelegenheid. Als dat laatste de bedoeling zou zijn geweest van degenen die tot splitsing zijn overgegaan (de eigenaren van het gebouw dat gesplitst is), dan had het op hun weg gelegen om dat expliciet in de splitsingsakte op te nemen. Uit de bepalingen van de splitsingsakte valt die bedoeling naar objectieve bedoelingen niet af te leiden.”

Op basis van deze dragende overweging heeft de kantonrechter het besluit van de VVE van 30 juni 2023 tot het verlenen van toestemming voor horeca op de begane grond in het pand [adres 4] nietig is. De kantonrechter kan niet om het gezag van gewijsde heen. Nu de besluiten van de VVE van 25 juni 2026 materieel gelijk zijn aan het besluit van 30 juni 2023, moeten de besluiten van 25 juni 2026 hetzelfde lot treffen. Het stellen van nadere voorwaarden maakt dit niet anders. De kantonrechter is het met [verzoeker] en [verzoekster] eens dat besluit 4 geen zelfstandig dragend besluit is. In dit besluit komt slechts het standpunt van [verweerder] tot uitdrukking over de vraag of tijdelijke gebruikstoestemming een wijziging van de splitsingsakte zou inhouden.

Het verzoek tot verklaring voor recht dat de besluiten 1 t/m 5 van de algemene ledenvergadering van de VVE van 25 juni 2026 tot het verlenen van (tijdelijke) toestemming voor het gebruik van appartementsrecht A1 ten behoeve van een afhaal- en bezorgrestaurant, althans horeca-activiteiten, nietig zijn, wordt dan ook toegewezen.

[verweerder] wordt in de proceskosten veroordeeld. Die kosten betreffen het griffierecht van € 93,00, het salaris gemachtigde van € 576,00 (2 punten x € 288,00) en de nakosten van € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing), zijnde een totaalbedrag van € 813,00.

verklaart voor recht dat de besluiten 1 t/m 5 van de algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars [verweerders] van 25 juni 2026, strekkende tot het verlenen van (tijdelijke) toestemming voor het gebruik van appartementsrecht A1 ten behoeve van een afhaal- en bezorgrestaurant, althans horeca-activiteiten, nietig zijn,

veroordeelt [verweerder] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verweerder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad