Rechtbank Overijssel, 4 augustus 2026

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

en

de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning gebouwd in 1910 met als ren(ovatie)jaar 2003 en een gebruiksoppervlakte (gbo) van 175 m². De woning beschikt over een dakkapel en een dakterras van 48 m².

Beoordeling

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[_568c945c-f4fc-4d5e-91cd-dec5aefcb870]

6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de bij het verweerschrift van 28 april 2026 overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 368.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Deventer:

• [adres 2], verkocht voor € 310.812,- en notarieel geleverd op 17 december 2021;
• [adres 3], verkocht voor € 487.900,- en notarieel geleverd op 16 mei 2022;
• [adres 4], verkocht voor € 344.025,- en notarieel geleverd op 31 december 2021.

8. De in deze matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar tussen partijen niet in geschil vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, kwaliteit en voorzieningenniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

9. Belanghebbende voert aan in zijn beroepschrift van 31 maart 2026 - en dit betoog herhaalt hij in grote lijnen in zijn aanvullend beroepschrift van 22 juni 2026 - dat de heffingsambtenaar de twee dakkapellen in de waardering van de hoofdbouw heeft opgenomen. Waar normaal een dakkapel tegen stuksprijs gewaardeerd wordt met waarde van € 1,- kent de heffingsambtenaar thans tweemaal ten onrechte een waarde van € 3.500,- toe. De WOZ-waarde van de woning dient dan ook verlaagd te worden met € 7.000,- tot € 361.000,- omdat de extra opgetelde waarde van de dakkapellen aldus in mindering moet worden gebracht.

10. De heffingsambtenaar stelt dat het bedrag voor de dakkapel eerst was opgesplitst in de matrix. Vervolgens is de juiste matrix overgelegd waarin de prijs van de dakkapel is opgenomen in het hoofdonderdeel en de waarde van de dakkapel is aangepast naar € 1,-.

11. Belanghebbende stelt in zijn aanvullend beroepschrift van 22 juni 2026 dat in de bij het verweerschrift door de heffingsambtenaar overgelegde definitieve matrix een fout is gemaakt, omdat de waarde van de dakkapellen in eerste instantie in de waarde van de hoofdbouw was opgenomen. Deze oppervlakte is correct. Nu de heffingsambtenaar deze oppervlakte handhaaft, betekent dat ook dat de dakkapellen al opgenomen zijn in de oppervlakte. De door de heffingsambtenaar onterecht toegekende € 7.000,- voor de twee dakkapellen kan niet bij de waarde van de hoofdbouw worden opgeteld. Volgens de methodiek van de heffingsambtenaar dient een dakkapel op € 1,- gewaardeerd te zijn en nergens uit het verantwoordingsdocument blijkt dat een dakkapel € 3.500,- waard is per stuk. Ook blijkt nergens uit dat de waarde bij de hoofdbouw dient te worden opgeteld.

12. Ter zitting heeft belanghebbende dit betoog herhaald doch met name een ander betoog gevoerd: het overleggen van (weer) een nieuwe matrix na de voorlopige matrix van de heffingsambtenaar (waarna belanghebbende conform de partijafspraken de definitieve beroepsgronden formuleert) en de definitieve matrix in het daarop volgende verweerschrift, is in strijd met zijns inziens gemaakte partijafspraken die inhouden dat de heffingsambtenaar na een definitieve matrix niet wederom een nieuwe matrix mag overleggen. De heffingsambtenaar betwist dit laatste.

13. De rechtbank overweegt als volgt. Hoofdregel is dat de heffingsambtenaar gedurende een WOZ-procedure steeds nieuwe, betere matrixen mag overleggen. Die vaste rechtspraak leidt evenwel uitzondering indien partijen expliciet afspraken maken die hierop inbreuk maken.

14. Of (ook) laatstgenoemde afspraak tot stand is gekomen, zoals belanghebbende die omschrijft, is niet (schriftelijk) onderbouwd door belanghebbende. Wat daarvan ook zij, in casu is het volgende gebeurd. Het partijdebat is feitelijk niet anders dan (1) een (achterhaald) debat over de wijze van berekenen van de waarde van dakkapellen. En (2) het betreft het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet wederom een nieuwe matrix mocht presenteren.

15. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ná het verweerschrift, op 7 juli 2026 een licht gewijzigde nieuwe matrix heeft overgelegd. In die matrix, die concludeert tot een (aanzienlijk hogere) waarde van afgerond € 391.000,- voor de woning, valt op dat twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn gehandhaafd ten opzichte van de matrix bij het verweerschrift en dat slechts één vergelijkingsobject is gewisseld ten opzichte van de matrix bij het verweerschrift: [adres 5] vervangt in de nieuwste matrix [adres 2].

16. [adres 2] heeft een ppe van € 3.204,- terwijl [adres 5] een lagere ppe heeft van € 3.023,-. De in de nieuwste matrix gehanteerde vergelijkingsobjecten van 7 juli 2026 zijn echter exact dezelfde als de vergelijkingsobjecten in de voorlopige matrix (die aan de definitieve matrix in het verweerschrift vooraf ging) en die voor belanghebbende het moment vormde om conform de partijafspraken op dat moment toen de nog resterende beroepsgronden te formuleren, hetgeen hij ook heeft gedaan.

17. Kortom, nu de nieuwste matrix van 7 juli 2026 qua vergelijkingsobjecten identiek is aan de voorlopige matrix en belanghebbende de vergelijkingsobjecten in de voorlopige matrix nimmer betwistte, en de nieuwste matrix de woning thans taxeert op € 391.000,- in plaats van aanvankelijk op € 368.000,-, ziet de rechtbank geen aanleiding om de nieuwste matrix niet ten grondslag te kunnen leggen aan de waardering van de woning. Hooguit kan de rekenkundige (andere) benadering van de vergelijkingsobjecten in geschil zijn, maar juist die heeft belanghebbende niet (gemotiveerd) betwist zonder dat hij op welke wijze dan ook processueel in zijn belangen is geschaad te achten waar het vooral gaat om een matrix en de berekening daarvan.

18. Kortom, de enkele stelling ter zitting: de nieuwste matrix is tardief want hanteert nieuwe vergelijkingsobjecten, is naar het oordeel van de rechtbank onjuist en slaagt om eerdergenoemde overwegingen niet.

19. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

20. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.