Rechtbank Overijssel, 4 augustus 2026

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

en

de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR)

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.

De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], WOZ-taxateur.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een studentenbenedenwoning gebouwd in 1974 met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 109 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur en een tuin (bij meergezinswoning) van 45 m².

Beoordeling

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende van 31 maart 2026.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[_3d7a6301-dc29-4a30-9c8c-18aa811f58e9]

6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep bij het verweerschrift van 28 april 2026 overgelegde definitieve taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 147.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Deventer:

• [adres 2], verkocht voor € 198.012,- en notarieel geleverd op 1 februari 2022;
• [adres 3], verkocht voor € 223.687,- en notarieel geleverd op 30 augustus 2021;
• [adres 4], verkocht voor € 190.331,- en notarieel geleverd op 25 oktober 2021.

8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, kwaliteit en bijgebouwen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

9. Belanghebbende voert aan dat hij (i) overlast ervaart van adolescenten / jongvolwassenen die op de drie etages boven de woning wonen. Ook wordt (ii) een berging op minder dan twee meter afstand van de entree en keukenramen van de woning gebruikt als reparatiebedrijf. Dit levert stank- en geluidsoverlast op. De achterzijde van de woning wordt ontsierd door een groot bouwwerk van 5 bij 3 bij 3 meter voorzien van een hoog gemonteerde fel schijnende (iii) ledverlichting die in de avond en nacht brandt. Belanghebbende voert aan dat het bovenstaande invloed heeft op de verkoopbaarheid van de woning nu hij een meldplicht heeft aan potentiële kopers. Van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten wordt niet onderbouwd gesteld of deze soortgelijke overlast ondervinden. Daarnaast (iv) beschikken [adres 3] en [adres 4] over vrij uitzicht aan de achterzijde. Hierdoor is een correctie van 10% op de hoofdbouw op zijn plaats en dient de WOZ-waarde te worden bijgesteld naar € 135.000,-.

10. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de door belanghebbende omschreven omstandigheden geen betrekking op de woning zelf hebben en niet duurzaam of structureel zijn (vastgelegd). Dergelijke situaties zijn persoons- of gebruiksgebonden en worden binnen de WOZ-waardering niet als waardedrukkend aangemerkt. Eventuele strijdigheid van overlast etc. met (gemeentelijke) regelgeving is een handhavingskwestie, die los staat van de WOZ. De ligging van de woning is terecht als ‘gemiddeld’ (niveau 3) aangemerkt nu er geen objectieve aanwijzing is dat de woning structureel ongunstiger gelegen is dan de vergelijkingsobjecten (met ook een niveau 3). Ook Previcus omschrijft de berging als rustig. Dat enkele vergelijkingsobjecten vrij uitzicht hebben maakt niet dat de woning voor wat betreft de ligging ‘ondergemiddeld’ (niveau 2) moet zijn. Een ligging in het onderhavige geval bij deze woning aan het groen heeft geen aantoonbaar effect op de verkoopwaarde, zo blijkt uit de marktanalyse. De heffingsambtenaar verwijst hierbij ter indicatie naar [adres 6]. Verschillen in kwaliteit en onderhoud wegen voor alle woningen in dit lage marktsegment zwaarder mee dan ligging als factor van betekenis. Zo is vergelijkingsobject [adres 3] met een vrije(re) ligging en vergelijkbaar gbo, afwerking en bouwjaar dan [adres 6], (toch) voor een lagere prijs verkocht. Dit onderstreept dat een ligging aan het groen in deze wijk geen waardeverhogende factor vormt.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar genoegzaam toegelicht en onderbouwd dat en waarom de door belanghebbende beweerdelijk - niet onderbouwd - ervaren stank- en geluidoverlast niet (wezenlijk) van invloed is op de WOZ-waardering van onderhavige woning in een bij uitstek laag prijssegment van de woningmarkt. Het is aan belanghebbende om verifieerbaar te onderbouwen dat en in hoeverre de overlast van bovenburen respectievelijk van legale en permanent plaatsvindende activiteiten in een nabijgelegen berging (wel) zodanig structureel en duurzaam is dat een dergelijke situatie onmiskenbaar invloed kan en zal hebben op de WOZ-waarde. Voor wat betreft de ligging heeft belanghebbende de enkele stelling opgeworpen dat twee vergelijkingsobjecten een vrije ligging hebben en de woning niet. Daartegenover maakt de heffingsambtenaar gemotiveerd inzichtelijk in zijn betwisting van genoemde stelling dat en waarom een vrije ligging in de wijk waarin de woning ligt klaarblijkelijk geen of een min of meer verwaarloosbaar effect heeft op de verkoopwaarde. Voor een neerwaartse correctie van het onderdeel ligging heeft de heffingsambtenaar dan ook geen aanleiding hoeven zien. De beroepsgronden slagen daarom niet.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug evenmin als een vergoeding voor proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.