Rechtbank Overijssel, 4 augustus 2026

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

en

de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.

De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], taxateur.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 2002 met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 338 m² en staat op een kavel van 980 m². De woning beschikt over een dakkapel en een onderpandige garage.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[_1f8a56f0-05ad-40da-9280-7c028a52a4d0]

6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 648.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten:

• [adres 2], op 20 december 2021 verkocht voor € 475.000,-;
• [adres 3], op 15 januari 2021 verkocht voor € 430.000,-;
• [adres 4], op 23 april 2024 verkocht voor € 533.000,-;
• [adres 5], op 14 oktober 2022 verkocht voor € 420.000,-.

8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank, naar tussen partijen blijkens het verhandelde ter zitting gebleken, vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, ligging en uitstraling, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

9. Belanghebbende erkent de juistheid van de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten. Hij voert aan dat de vergelijkingsobjecten desalniettemin te veel verschillen laten zien die niet genoegzaam in de matrix tot uiting komen. (i) Zo heeft (het perceel van) de woning (in elk geval thans nog) een bedrijfsbestemming, wat niet het geval is bij de vergelijkingsobjecten. Een bedrijfsbestemming brengt bouwbeperkingen mee en tast de verkoopbaarheid van de woning aan nu in veel gevallen het bedrijf tegelijkertijd verkocht moet worden. Het is niet inzichtelijk hoe dit aspect tot uitdrukking komt in de waardering. (ii) Ook wijken de vergelijkingsobjecten minimaal 200 m² af in gbo ten opzichte van de woning. Dit verschil is te groot. (iii) De ligging en de doelmatigheid van de woning dienen gecorrigeerd vastgesteld te worden op ‘slecht’ (niveau 1). De WOZ-waarde komt daarmee uit op € 610.000,-.

10. De heffingsambtenaar stelt dat de ligging van de exceptioneel grote woning neerwaarts is bijgesteld tot een waardering van ‘ondergemiddeld’ (niveau 2). De vergelijkingsobjecten kennen een score van ‘gemiddeld’ (niveau 3). [adres 4] is echter een woning die ook aan de IJssel ligt. Die heeft een score qua ligging van ‘goed’ (niveau 5). Bij de onderbouwing van de waarde van de woning is noodgedwongen, omdat er vrijwel geen - lees slechts twee - bedrijfswoningen zijn aan de andere kant van de IJssel in het gebied van DOWR, vooral gekeken naar vrijstaande woningen gelegen in de nabijheid van de IJssel. Juist die ligging vanwege de locatie aan de IJssel heeft een bijzonder waardebepalende invloed. De woning heeft aan de voorzijde uitzicht over de IJssel en de uiterwaarden. De vergelijkingsobjecten zijn kleiner dan de woning en hebben ook een kleiner perceel. Die verschillen zijn in de grondstaffel verdisconteerd en hiermee is bij de berekening van de prijs per eenheid rekening gehouden. In de matrix is met de uiteenlopende verschillen voldoende rekening gehouden. Bovendien is de woning van een vergelijkbaar of jonger bouwjaar. De WOZ-waarde is niet te hoog vastgesteld. Ook Kwaliteit en Onderhoud zijn ondanks een relatief recent bouwjaar 2002 neerwaarts bijgesteld. Daar komt bij dat de bedrijfsbestemming van de woning na sloop te zijner tijd zal wijzigen in permanente woonbestemming vanwege de ongelukkige situering als bedrijf. In tegenstelling tot de andere nabijgelegen woningen heeft alleen de woning van belanghebbende thans nog geen gewijzigde woonbestemming, maar tot op heden een bedrijfsbestemming. Het vermoeden is daarom gerechtvaardigd dat ook onderhavige woning desgewenst te zijner tijd wordt omgekat in permanente woonbestemming.

11. De rechtbank volgt het betoog van de heffingsambtenaar, neemt dit over en maakt dit tot het hare omdat het betoog een genoegzaam gemotiveerde waardering van de woning betreft.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en proceskosten niet vergoed.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.