Rechtbank Overijssel, 29 juli 2026

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van GBTwente, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. D. Prook)

Inleiding

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) per 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 139.000,- (beschikking 1).

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 146.000,- (beschikking 2).

Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Twenterand voor de achtereenvolgende belastingjaren 2024 en 2025 opgelegd.

Met de uitspraken op bezwaar van 21 december 2024 (bestreden besluit 1) en 4 juni 2025 (bestreden besluit 2) heeft de heffingsambtenaar de tegen beschikking 1 en 2 ingediende bezwaarschriften ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarden gehandhaafd.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de besluiten 1 en 2.

De heffingsambtenaar heeft twee verweerschriften ingediend.

De rechtbank heeft de beroepen op 16 juli 2026 gelijktijdig gevoegd ter zitting behandeld.

Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar

mr. D. Prook, bijgestaan door [naam], WOZ-taxateur.

Feiten

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning, de helft van een dubbele woning, bouwjaar 1972, met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 128 m², een aanbouw van 3 m², een garage van 23 m², een berging van 18 m² staat op een kavel van 333 m².

Beoordeling door de rechtbank

2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"[_4d788b29-ce40-4a26-811a-eb2a63a023b0].

3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning voor de belastingjaren 2024 en 2025 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij mag op grond van vaste rechtspraak de waarde van de woning in elke fase van het geding onderbouwen met gerealiseerde verkoopcijfers van andere, betere vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum.

5. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de in beroep overgelegde Adviesformulieren/taxatierapporten en de daarbij gevoegde taxatiematrixen en herstel-kostenspecificaties van [naam], gecertificeerd WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten wordt geconcludeerd tot WOZ-waarden van de woning van € 192.000,- (per 1 januari 2023) respectievelijk € 198.000,- (per 1 januari 2024). Bij de waardebepalingen is rekening gehouden met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de volgende woningen (helft van dubbele woningen) in [plaats]:

waardepeildatum 1 januari 2023:

 [adres 2] te [plaats], bouwjaar 1972, met een gbo van 128 m², onder meer een van aanbouw van 6 m², een garage van 23 m² en een kavel van 338 m², op 28 november 2022 (inschrijving in Kadaster) verkocht voor € 365.500,-;

 [adres 3], bouwjaar 1975, met een gbo van 105 m², onder meer een aanbouw van 13 m², een garage van 22 m² en een kavel van 303 m², op 13 januari 2023 (inschrijving in Kadaster) verkocht voor € 319.123,-;

 [adres 4], bouwjaar 1973, met een gbo van 145 m², onder meer een aanbouw van 8 m², een garage van 25 m² en een kavel van 325 m², op 1 maart 2024 (inschrijving in Kadaster) verkocht voor € 333.533,-.

waardepeildatum 1 januari 2024:

 [adres 5], bouwjaar 1973, met een gbo van 150 m², onder meer een aanbouw van 9 m², een berging van 22 m² en een kavel van 298 m², op 2 december 2024 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 416.021,-;

 [adres 6], bouwjaar 1976, met een gbo van 117 m², onder meer een aanbouw van 6 m², een garage van 25 m² en een kavel van 316 m², op 28 maart 2024 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 335.000,-;

 [adres 7], bouwjaar 1976, met een gbo van 117 m², onder meer een aanbouw van 32 m², een beging van 19 m² en een kavel van 312 m², op 3 januari 2024 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor € 369.000,-;

 [adres 8], bouwjaar 1975, met een gbo van 110 m², een berging van 25 m² en een kavel van 299 m², op 3 juli 2024 (transactiedatum volgens matrix) verkocht voor

€ 340.000,-.

6. Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarden voor zijn woning per 1 januari 2023 en 1 januari 2024 te hoog zijn vastgesteld. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar zijn woning ten onrechte vergeleken met kwalitatief veel betere woningen. Anders dan de referentiewoningen is zijn woning niet meer dan een bouwval en onverkoopbaar.

7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de voor de WOZ-waardebepalingen voor 2024 en 2025 in de taxatiematrixen opgenomen referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Bovendien is in de taxatiematrixen voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.

De WOZ-waarden voor 2024 en 2025 zijn mede bepaald aan de hand van kosten-specificaties op basis van geschatte kosten voor renovatie en herstel.

8. De rechtbank overweegt als volgt. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ is niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde in geschil is. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten moet de heffingsambtenaar deze verschillen onder andere qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs voldoende toelichten en aannemelijk maken.

Voorts dienen verschillen in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in een zogenoemde taxatiematrix via de beoordeling van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.

Referentiewoningen/vergelijkingsobjecten juist?

9. In de taxatiematrixen in beroep zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen drie respectievelijk vier referentiewoningen (helft van een dubbele woning), die qua bouwjaar, ligging en kwaliteit vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.

In de taxatiematrixen zijn de objectonderdelen van alle woningen afzonderlijk gewaardeerd.

In de taxatiematrix voor 2024 is opgenomen het verkoopcijfer van [adres 2]. Deze woning ligt in dezelfde straat en heeft hetzelfde bouwjaar. [adres 2] heeft een iets groter perceel, maar de ligging is goed vergelijkbaar.

De rechtbank acht dit object en ook de overige in de taxatiematrixen voor de WOZ-waarde voor de belastingjaren 2024 en 2025 gebruikte vergelijkingsobjecten qua kenmerken voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij herleiding van de vastgestelde waarde van de woning rekening gehouden. De verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

Het betoog van belanghebbende dat de woning bouwtechnisch niet vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten gaat niet op, alleen al niet gelet op de overeenkomstige bouwperiode.

Beoordeling Koudvl-factoren

10. Belanghebbende voert dat de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardebepalingen voor belastingjaren 2024 en 2025 onvoldoende rekening heeft gehouden met de zeer slechte staat van zijn woning. De inpandige opname op 16 februari 2024 is niet zorgvuldig geweest. Zowel de kwaliteit, als de staat van onderhoud, de voorzieningen en de ligging van de woning zijn zeer slecht:

 de woning staat een groot deel van het jaar in water. In de kruipruimte en kelder is sprake van ernstige wateroverlast. Dit geldt ook voor de garage, die twee steenlagen te laag is gebouwd. De kalkblokken onder de vloer staan meestal onder water.

De woning is niet geïsoleerd en extreem vochtig. Er is sprake van schimmelvorming en stankoverlast en de ramen hebben een blauwe aanslag;

 de kozijnen in de woonkamer zijn gaan rotten. Sommige kozijnen hangen scheef en een van de vensterbanken is gebroken;

 in de binnen - en buitenmuren aan zowel de voor- als achterzijde van de woning zitten scheuren. Een daarvan loopt vanaf de fundering tot aan de nok. De bovenste dak – en nokpannen zijn vastgezet met bouwschuim. In het dak zitten platen van asbest met daarin scheuren. In dakgoten zitten scheuren;

 ook in de vloeren van de woonkamer, de keuken en de gang zitten scheuren. Het balkon van de woning zakt door.

De WOZ-waarde van de woning kan, in de visie van belanghebbende, gelet op alle gebreken nooit meer bedragen dan € 100.000,-. Potentiële kopers houden rekening met de sloopkosten. Meer dan € 85.000,- is nog nooit geboden.

11. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat met de zeer slechte staat van de woning voldoende rekening is gehouden. Op 16 februari 2024 heeft een inpandige opname plaatsgevonden. Daarbij zijn foto’s gemaakt. Een fotoreportage (42 foto’s) maakt deel uit van het dossier. Naar aanleiding van de inpandige opname zijn de objectkenmerken aangepast. De wijzigingen zijn toegepast bij zowel de WOZ-waardebepaling voor 2024 als voor 2025.

De woning heeft qua kwaliteit, onderhoudstoestand en voorzieningen de laagst mogelijke waardering gekregen, namelijk slecht (1). Daarnaast zijn in de taxatiematrixen heel forse correcties toegepast in de vorm van aftrek in verband met herstelkosten.

Tijdens de inpandige opname is bovendien geconstateerd dat belanghebbende niet voldoende stookt en ventileert zodat sprake is van flinke vochtoverlast. Tijdens de inpandige opname was de kelderkast droog.

12. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar erkent dat de staat van de woning voor wat betreft kwaliteit, onderhoud en voorzieningenniveau slecht is. De woning heeft een ‘restwaarde’.

Voor het bepalen van die restwaarde is de (gecorrigeerde) marktwaarde van de referentiewoningen gebruikt en zijn op de gemiddelden tevens in mindering gebracht (met ruime marges) geschatte en gespecifieerde kosten voor herstel, namelijk € 137.000,- voor belastingjaar 2024 en € 142.000,- voor belastingjaar 2025 (in de taxatiematrixen vermeld onder ‘Bijzondere omstandigheden’).

13. Belanghebbende heeft de taxatiematrixen in beroep en de (specificaties van de) geschatte herstelkosten niet, althans niet genoegzaam, gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt gelet op het voorgaande niet.

14. De heffingsambtenaar heeft met de in beroep overgelegde taxatiematrixen de voor 2024 en 2025 vastgestelde WOZ-waarden naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt.

Hieruit blijkt van WOZ-waarden van € 192.000,- (per 1 januari 2023) en € 198.000,-

(per 1 januari 2024). Dit betekent dat de voor 2024 en 2025 vastgestelde WOZ-waarden van € 139.000,- en € 146.000,- zeker niet te hoog zijn vastgesteld.

15. De rechtbank merkt ten overvloede nog op dat belanghebbende ook tegen de voor belastingjaar 2023 vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning heeft geprocedeerd.

De rechtbank heeft in die procedure (ZWO 23/2093 WOZ) overwogen dat belanghebbende om hem moverende redenen al jarenlang wellicht min of meer bewust geen of onvoldoende onderhoud aan de woning verricht en dat de woning in belangrijke mate door zijn eigen doen en nalaten, verkrot en verpaupert. De woning zou bij normaal onderhoud en voldoende ventileren en verwarmen in veel betere staat verkeren[_332f684e-a91d-49ae-9e33-383c62846b5e]. De ontstane schade is genoegzaam gecorrigeerd door de heffingsambtenaar in zijn waardering van de woning.

Conclusie en gevolgen

16. De beroepen zijn ongegrond. De uitspraken op bezwaar en de voor de belastingjaren 2024 en 2025 vastgestelde WOZ-waarden blijven in stand.

Belanghebbende krijgt het betaalde griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van

mr. J.M. van Westerlaak, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.