Rechtbank Noord-Nederland, 6 oktober 2026

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren

(gemachtigde: [naam] ).

Samenvatting

Procesverloop

- [adres 1]: € 562.000 (zaaknummer LEE 25/136);

- [adres 3]: € 289.000 (zaaknummer LEE 25/137);

- [adres 2]: € 294.000 (zaaknummer LEE 25/138).

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de woningen, die alle vrijstaand zijn gelegen aan het water op een recreatiepark in Terherne.

- [adres 1] is gebouwd in 2014, heeft een gebruiksoppervlakte van 72 m2 en een kaveloppervlakte van 535 m2. Van die kavel bestaat 202 m2 uit water;

- [adres 3] is gebouwd in 2014, heeft een gebruiksoppervlakte van 39 m2 en een kaveloppervlakte van 320 m2. Van die kavel bestaat 89 m2 uit water;

- [adres 2] is gebouwd in 2014, heeft een gebruiksoppervlakte van 39 m2 en een kaveloppervlakte van 330 m2. Van die kavel bestaat 121 m2 uit water.

Beoordeling door de rechtbank

Toetsingskader

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”[_9b60452b-8e39-4482-afc4-3191e8172f8c].

5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waardes van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Standpunten van partijen

6. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waardes naar de waardematrices die hij in de beroepsfase voor elk van de woningen heeft overgelegd.

- [adres 4], verkocht op 17 januari 2024 voor € 970.000;

- [adres 5], verkocht op 3 augustus 2022 voor € 496.000, en

- [adres 6], verkocht op 30 juni 2023 voor € 850.000.

- [adres 7], verkocht op 31 oktober 2022 voor € 295.000;

- [adres 8], verkocht op 1 augustus 2023 voor € 280.000, en

- [adres 9], verkocht op 7 november 2022 voor € 287.750.

7. Belanghebbende stelt dat de waardes van de woningen per 1 januari 2023 niet meer bedragen dan:

- € 419.000 voor [adres 1];

- € 205.000 voor [adres 3], en

- € 205.000 voor [adres 2].

Belanghebbende voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank hieronder afzonderlijk zal beoordelen.

Het oordeel van de rechtbank

[adres 1] , [adres 3] en [adres 2]

Waarderingsuitzondering openbare land- en waterwegen

8. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ten onrechte artikel 2, eerste lid, onder d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken buiten toepassing gelaten.

9. De rechtbank overweegt dat belanghebbende dit geschilpunt al ter beoordeling aan de rechtbank heeft voorgelegd in het kader van haar betwisting van de vastgestelde waardes van de woningen voor belastingjaar 2022. De rechtbank heeft zich hier op 25 april 2024 over uitgesproken en geoordeeld dat de waarderingsuitzondering niet van toepassing is.[_ad3fe3b3-62fa-479c-bb0d-a730031f6a19]In de onderhavige beroepen heeft belanghebbende aanvullend naar voren gebracht dat de heffingsambtenaar concreet moet maken wat de feitelijke en juridische status is van het water dat tot de percelen van belanghebbende behoort (hoe is het aangesloten op de omliggende wateren, wie kunnen er gebruik van maken en onder welke voorwaarden, wat is de functie van de ophaalbrug en wie bedient die feitelijk, is die brug permanent gesloten en op welke tijden en voor welke schepen is die geopend). De door de heffingsambtenaar overgelegde kaart geeft daar volgens belanghebbende geen uitsluitsel over.

10. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op de zitting een toelichting heeft gegeven op de situatie ter plaatse voor wat betreft de toegankelijkheid van het tot de percelen behorende water. Volgens de heffingsambtenaar dient het watergedeelte van de percelen als ‘parkeerplaats’ voor de vaartuigen van de bewoners van de recreatiewoningen, hebben alleen die bewoners een sleutel waarmee de brug kan worden bediend en geeft de brug in neergelaten toestand geen toegang tot het daarachter gelegen water. Gelet op deze toelichting ziet de rechtbank geen aanleiding af te wijken van het oordeel dat zij in de uitspraak van 25 april 2024 heeft gegeven (zie 9.). De rechtbank verwijst daarom voor haar overwegingen en haar oordeel naar die uitspraak.

Inzichtelijkheid van de matrix

11. Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrices onvoldoende inzicht geven in de manier waarop de deelwaarden, correcties en eenheidsprijzen uit de marktgegevens zijn afgeleid.

12. De rechtbank volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Voor elk van de drie woningen zijn in de matrix onder meer de primaire objectkenmerken genoemd, is uitgewerkt wat de opstalwaardes (inclusief die van eventuele afzonderlijke bijgebouwen) en de kavelwaardes zijn, en hoe de staat van luxe/onderhoud, de uitstraling en de ligging is beoordeeld (zowel van de te waarderen woning als van de gebruikte referentiewoningen). Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de analyse van de verkoopcijfers van deze recreatiewoningen niet de opstal als ‘sluitpost’ fungeert, maar de grond. Dat volgt ook uit de matrix. Op welke specifieke punten voor belanghebbende verwarring of onduidelijkheid bestaat, heeft zij niet geconcretiseerd of onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Marktwaarde van het watergedeelte ten opzichte van het grondgedeelte

13. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat er niet zonder meer van uitgegaan kan worden dat het watergedeelte van een perceel dezelfde marktwaarde vertegenwoordigt als de ‘droge grond’. Volgens hem gaat de heffingsambtenaar hieraan voorbij en past hij ten onrechte een grondstaffel toe op het gehele perceel, inclusief het watergedeelte.

14. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat een aanlegplaats (de ‘parkeerplaats’ voor een vaartuig) in de markt van recreatiewoningen goud waard is. Daar komt bij dat de referentiewoningen alle over een vergelijkbare aanlegplaats (zijnde het watergedeelte) beschikken, met onderling slechts geringe afwijkingen in oppervlakte. De rechtbank kan beide aspecten van dit betoog volgen. Juist voor recreatiewoningen als deze mag naar het oordeel van de rechtbank worden aangenomen dat een aanlegplaats voor een vaartuig de waarde van de woning als geheel zo niet gunstig, dan zeker niet ongunstig beïnvloedt. Verder acht de rechtbank de verschillen in oppervlakte van het watergedeelte aanvaardbaar: het gaat erom dat de bewoners van de recreatiewoningen hun vaartuig kwijt kunnen en naar het oordeel van de rechtbank hebben die geringe grootteverschillen geen significante invloed op de waarde van dit type woningen. Belanghebbende heeft daartegenover op geen enkele manier onderbouwd dat ‘droge grond’ – rekening houdende met de aard van de woningen – een hogere waarde vertegenwoordigt dan het watergedeelte. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.

LEE 25/136: [adres 1]

Oppervlakteverschil verblijfsruimte ten opzichte van de referentiewoningen

15. Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen die voor de onderbouwing van de waarde van de woning [adres 1] zijn gebruikt, teveel afwijken qua woonoppervlakte (72 m2 tegenover 110 m2 voor de referentiewoningen). De hogere m2-prijs voor [adres 1] verklaart de heffingsambtenaar met een verwijzing naar het afnemend grensnut, zonder dat hij daarvoor een onderbouwing (marktanalyse, formule, groottecorrectie) geeft.

16. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen, ondanks de inderdaad grotere gebruiksoppervlakte daarvan, bruikbaar zijn voor de onderbouwing. Ze zijn namelijk qua bouwjaar, type en ligging uitermate goed vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht hoe hij met de afwijkende oppervlakte rekening heeft gehouden; hij heeft bewust niet gekozen voor toepassing van de zogenoemde wortelformule[_27bfa844-b9bc-4315-aff3-968c7c615954] omdat dat in dit geval tot een te hoge eenheidsprijs zou leiden voor [adres 1] ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank constateert inderdaad dat gebruik van de wortelformule tot een m2-prijs van € 2.698[_8471990c-d70e-458b-8667-f3dfd8c5af89] zou leiden, terwijl de heffingsambtenaar met een m2-prijs van € 2.306 voor de verblijfsruimte heeft gerekend. De rechtbank ziet geen aanleiding te oordelen dat de correctie groter moet zijn. Belanghebbende heeft ook niet concreet gemaakt waarom die correctie te klein zou zijn en hoe die er dan uit zou moeten zien.

LEE 25/137 en LEE 25/138: [adres 3] en [adres 2]

Uitgezonderde kavelgedeeltes van de referentiewoningen

17. Volgens belanghebbende worden de kavels van [adres 3] en [adres 2] (320 m2 en 330 m2) ten onrechte volledig als meegetaxeerde grond aangemerkt, terwijl bij de gebruikte referentiewoningen steeds een deel van de kaveloppervlakte van de waardering is uitgezonderd (33 m2, 63 m2 en 42 m2).

18. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de openbare ruimte aan de voorzijde van de referentiewoningen mogelijk is uitgezonderd van de waardering. Bij de woningen [adres 3] en [adres 2] is dat gedeelte dermate klein, dat die uitzondering achterwege is gelaten. De heffingsambtenaar heeft dit op de zitting aan de hand van de overgelegde plattegrond toegelicht. De rechtbank acht dit, gelet op die toelichting en de bestudering van de kaart tijdens de zitting, aannemelijk. Belanghebbende heeft ook geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat zij vindt dat er voor de woningen [adres 3] en [adres 2] een soortgelijke waarderingsuitzondering moet gelden. De kavelwaardes van [adres 3] en [adres 2] zijn naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende uit de verkoopprijzen van de gebruikte referentiewoningen te herleiden.

Conclusie en gevolgen

19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.