Rechtbank Noord-Nederland, 1 oktober 2026

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de Gemeente Eemsdelta, de heffingsambtenaar

(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

Procesverloop

2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 508.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 opgelegd; hiertegen is belanghebbende niet afzonderlijk opgekomen.

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

Vooraf

4. De heffingsambtenaar heeft na de zitting een nader stuk, zijnde een dienstverleningsovereenkomst tussen de gemeente Eemsdelta en het Noordelijk Belastingkantoor (NBK), overgelegd (zie 2.5.). Deze dienstverleningsovereenkomst bevat een productblad met als titel “afhandeling bezwaar en beroep”. Daarin is opgenomen dat het NBK namens de heffingsambtenaar belast is met de behandeling van bezwaar- en beroepsprocedures van Waardering Onroerende Zaken (WOZ)-zaken van de gemeente Eemsdelta. Gelet hierop bestaat geen aanleiding te twijfelen aan de bevoegdheid van het NBK om de heffingsambtenaar in deze procedure te vertegenwoordigen. De rechtbank merkt [naam 1] en [naam 2], werkzaam bij het NBK, daarom in het kader van deze procedure aan als de gemachtigden van de heffingsambtenaar.

Toetsingskader

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[_c36d8a9e-46db-4bc5-8bc3-1598f20e5361]

6. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de staat waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum verkeert. Op grond van artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ, wordt echter in afwijking daarvan, in het geval een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum).

7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Standpunt belanghebbende

8. Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Belanghebbende voert daartoe de volgende punten aan.

Standpunt heffingsambtenaar

9. De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank licht hierna toe hoe zij tot dat oordeel komt.

11. De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende dat op de waardepeildatum van 1 januari 2024 nog geen sprake was van een bestaande woning. Belanghebbende heeft onweersproken aangevoerd dat hij zijn oude woning heeft gesloopt en vervangen door de woning die hij sinds oktober 2024 is gaan bewonen (zie 3.2.). Sindsdien is er dus geen sprake meer van een woning in aanbouw. Belanghebbende gaat er daarom terecht van uit dat bij de waardering voor belastingjaar 2025 moet worden uitgegaan van de staat van de woning op de toestandsdatum van 1 januari 2025 (zie 8.1.). Dit volgt namelijk uit artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ (zie 6.). De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat hij bij de waardering is uitgegaan van die toestandsdatum, wat ook blijkt uit de in beroep overgelegde matrix. De rechtbank concludeert daarom dat voor de waardering van de woning terecht is aangesloten bij de toestandsdatum op 1 januari 2025.

12. De rechtbank overweegt dat de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aanvoert vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Twee referentiewoningen ( [adres 2]) en 2 ( [adres 3]) zijn vrijstaande woningen gelegen in [plaats] gelegen op minder dan 1 kilometer afstand van de woning, met vergelijkbare woonoppervlakte, perceeloppervlakte en bouwjaar. De derde referentiewoning ( [adres 4]) is ook een vrijstaande woning gelegen in [plaats] op ongeveer 1 kilometer afstand van de woning, met een vergelijkbare woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft daarnaast voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie vergelijkingsobjecten. Zo heeft hij voor de verschillen ten aanzien van het kwaliteits- en onderhoudsniveau, de uitstraling, de doelmatigheid, de voorzieningen, de ligging, de perceeloppervlakte en de bijgebouwen correcties aangebracht om tot de waarde van de woning te komen.

13. De stelling van belanghebbende dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat de woning van belanghebbende in een oudere wijk ligt (zie 8.2.), volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft op zitting onbetwist gesteld dat, juist omdat de woning van belanghebbende zeer recent (in 2024) is gebouwd en geen aardbevingsschade heeft, moest worden uitgeweken naar andere wijken om de meest vergelijkbare woningen te vinden.

14. De rechtbank begrijpt de stelling van belanghebbende dat bepaalde omgevingsfactoren in de wijk zijn verslechterd (zie 8.3.) zo, dat belanghebbende meent dat de factor “ligging” van de woning - nu gesteld op 3/gemiddeld - te hoog is vastgesteld. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheden overtuigen de rechtbank echter niet. De heffingsambtenaar heeft namelijk onweersproken gesteld dat op ongeveer 200 en 600 meter afstand van de woning bushaltes liggen en dat op ongeveer 1,5 kilometer afstand diverse basisscholen en een supermarkt aanwezig zijn. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een verschil tussen de wijk van belanghebbende en de wijken waarin de referentieobjecten zich bevinden, dat een neerwaartse correctie van de factor “ligging” rechtvaardigt.

15. Anders dan belanghebbende stelt (zie 8.4.), heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de in beroep overgelegde matrix uitgaat van de juiste objectgegevens ter onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft na de zitting (zie 2.5.) namelijk een bouwtekening van de woning overgelegd. Uit deze bouwtekening blijkt dat de in de matrix in beroep gehanteerde gebruiksoppervlakte van 157 m2 juist is. Belanghebbende heeft de inhoud van de bouwtekening en de daaruit blijkende woonoppervlakte niet weersproken. De stelling van belanghebbende dat de gebruiksoppervlakte van de woning onjuist is vastgesteld, slaagt daarom niet. Ook bevat de in beroep overgelegde matrix ter onderbouwing van de waarde een foto van de woning van belanghebbende (en niet langer een foto van de gesloopte oude woning). Uit deze matrix volgt bovendien dat er voor de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van de objectgegevens van de woning zoals deze gebouwd is in 2024.

16. Anders dan belanghebbende meent (zie 8.5.), heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld omdat de oude gesloopte woning van belanghebbende - die volgens belanghebbende groter en van betere kwaliteit was - eerder een lagere waarde had. De waarde van de woning dient namelijk voor elk belastingjaar opnieuw en onafhankelijk van een eerdere waarde te worden vastgesteld. De stelling van belanghebbende dat de waarde dit jaar te hoog is vastgesteld omdat de waarde van de oude gesloopte woning lager was, slaagt daarom niet.

17. De rechtbank is van oordeel dat, anders dan belanghebbende aanvoert (zie 8.6.), er terecht geen rekening is gehouden met een beperkt woongenot of met een onvolledige afbouw van de woning bij de waardering op de toestandsdatum van 1 januari 2025. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde straat- en luchtfoto’s blijkt namelijk dat de oprit en de terrassen al in oktober 2024 waren aangelegd. Daarnaast laten deze foto’s zien dat de bovenste verdieping is voorzien van raambekleding. De heffingsambtenaar heeft bovendien onweersproken gesteld dat de afwerking en inrichting van de tuin niet afdoen aan de waardering van de woning als geheel, omdat dit subjectieve omstandigheden zijn die in dit geval onvoldoende gewicht hebben op de waardering. Belanghebbende heeft daartegenover geen nadere gegevens overgelegd die tot een ander oordeel kunnen leiden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat sprake was van een zodanig beperkt woongenot dat dit de waarde van de woning drukt.

18. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de (in bezwaar gehandhaafde) waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024, naar de toestandsdatum 1 januari 2025 van € 508.000 in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.A.M. Geersheuvels, rechter, in aanwezigheid van mr.R. Schultinga, griffier.

Uitgesproken op 1 oktober 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.