Rechtbank Noord-Nederland, 24 september 2026

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende

(gemachtigde: [naam 1] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog, de heffingsambtenaar.

(gemachtigde: [naam 2] ).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking in stand blijft. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

3. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 602.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 opgelegd. Tegen die aanslag is belanghebbende niet opgekomen.

Feiten

4. Belanghebbende is eigenaar van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

Toetsingskader

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[_33700661-602b-40ea-bc6c-8aa69cbf538d]

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Standpunt belanghebbende

7. Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt allereerst dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode niet goed heeft toegepast. Belanghebbende stelt in dat kader dat de heffingsambtenaar zich onterecht beperkt tot woningen gelegen op het bungalowpark. Ook stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar de vaststelling van de grondprijs uit verkoopgegevens achterwege heeft gelaten en ten onrechte naar eigen inzicht een grondprijs heeft aangenomen. Belanghebbende laat in het midden of de grondprijs van grote invloed is op de waardering, maar meent dat dit punt aantoont dat de onderbouwing van de taxatie ondermaats en wellicht onrechtmatig is. Belanghebbende stelt ook dat de heffingsambtenaar een eenheidsprijs per m2 heeft gehanteerd, die na correctie meer dan verdubbelt en daarmee volstrekt onbetrouwbaar is. Daarnaast stelt belanghebbende dat één van de KOUD-V-factoren (ligging van de woning) als gevolg van het bezwaar van belanghebbende is gecorrigeerd van 4 naar 3, maar de waarde vervolgens niet voldoende is gecorrigeerd. Volgens belanghebbende blijkt namelijk uit de behandeling van het beroep over een andere woning, welke procedure ook wordt gevoerd door zijn gemachtigde (woning aan [adres 2] ), dat er een correctie van 20% op de gehele waarde van de onroerende zaak moet worden toegepast. Volgens belanghebbende moet de WOZ-waarde daarom niet slechts naar € 524.000, maar naar € 481.600 worden verlaagd. Ook stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met specifieke componenten in de transactiesommen van de vergelijksobjecten. Het gaat hierbij om de coöperatieve belangen die eigenaren van bungalowpark [naam bungalowpark] verkrijgen, zoals het aandeel in de gemeenschappelijke ruimte en het privégebruik van gemeenschappelijke grond. Belanghebbende stelt bovendien dat de woonoppervlakte van [adres 3] na bezwaar veranderd is van 41 m2 naar 37 m2. Volgens belanghebbende kunnen eigenschappen/gegevens van verkochte woningen echter niet zomaar worden aangepast zodra de heffingsambtenaar wordt gedwongen tot een nauwkeurigere onderbouwing van de waarde.

Standpunt heffingsambtenaar

8. De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank licht hierna toe hoe zij tot dat oordeel komt.

10. De rechtbank overweegt allereerst dat de drie vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aanvoert, vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het zijn allemaal vrijstaande woningen gelegen op bungalowpark [naam bungalowpark], met vergelijkbare perceeloppervlakte, bouwjaar, kwaliteits- en onderhoudsniveau, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Anders dan belanghebbende stelt, heeft de heffingsambtenaar zich mogen beperken tot de meest vergelijkbare referentieobjecten. Het is niet meer dan logisch dat de heffingsambtenaar is uitgekomen bij referentiewoningen die op hetzelfde bungalowpark gelegen zijn. De heffingsambtenaar heeft daarnaast voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie vergelijkingsobjecten, waaronder die in woonoppervlakte en bijgebouwen.

11. De rechtbank volgt belanghebbende niet in de stelling dat dat de heffingsambtenaar de vaststelling van de grondprijs uit verkoopgegevens ten onrechte achterwege heeft gelaten en naar eigen inzicht heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar grondprijzen heeft gebruikt die volgen uit de permanente marktanalyse. Belanghebbende heeft niet aangevoerd dat deze grondprijzen tot een te hoge (eind)waarde van de woning leiden. Integendeel, belanghebbende laat dat in het midden. Voor een correctie van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijzen, ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding.

12. De rechtbank volgt belanghebbende evenmin in de stelling dat de gecorrigeerde eenheidsprijs per m² van de woning volstrekt onbetrouwbaar is vanwege de ruimschootse verdubbeling. De heffingsambtenaar heeft namelijk in de matrix in beroep een eenheidsprijs per m2 gehanteerd waarbij deze ruimschootse verdubbeling niet langer aan de orde is. De rechtbank overweegt daarbij dat de daarin gehanteerde eenheidsprijs per m2 voor de woning van € 6.957 binnen de bandbreedte van de gehanteerde referentiewoningen (tussen € 5.052 en € 8.156) valt. Voor een correctie van de gehanteerde eenheidsprijs per m2 van de woning, ziet de rechtbank daarom evenmin aanleiding.

13. De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in de stelling dat de waarde van de woning als gevolg van aanpassing van de KOUD-V-factoren (de ligging) na bezwaar van belanghebbende naar € 481.600 had moeten worden teruggebracht. Anders dan belanghebbende stelt, kunnen de grondprijzen en het correctiepercentage van het beroep van een ander object (zoals [adres 2]) niet zonder meer als uitgangspunt worden genomen voor onderhavig beroep. De heffingsambtenaar heeft in dat kader namelijk onbetwist gesteld dat de gegevens voor elk WOZ-tijdvak opnieuw worden bepaald, waaronder de grondprijs en het correctiepercentage, en dat de kengetallen van deze locaties van elkaar kunnen afwijken. Daardoor kunnen deze gegevens naar het oordeel van de rechtbank niet als uitgangspunt worden genomen voor de woning. Bovendien heeft de heffingsambtenaar gesteld dat een correctie ten aanzien van de ligging enkel op de m2-prijs van de grond moet worden toegepast, en niet op de eindwaarde - zoals belanghebbende stelt -, omdat het hier om een grondgebonden woning gaat (en niet bijvoorbeeld een appartement). Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd weersproken.

14. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de coöperatieve belangen die eigenaren op bungalowpark [naam bungalowpark] verkrijgen, slaagt ook niet. Wat betreft het aandeel in de gemeenschappelijke ruimte overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de gehanteerde transactiesommen in de matrix in beroep juist zijn. Bij de verkoop van [adres 4] is het aandeel in het reservefonds van de VvE op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde akte van levering van de verkoopprijs afgetrokken. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar van een aandeel in het reservefonds van de VvE opgeschoonde en dus juiste transactiesom is uitgegaan. In de overgelegde aktes van levering van [adres 5] en [adres 3] is niets over een VvE-aandeel vermeld, met als gevolg dat - anders dan belanghebbende stelt - er niet vanuit kan worden gegaan dat er onterecht een VvE-aandeel in de transactiesom van deze vergelijkingsobjecten is meegenomen. Bovendien sluit de waarde van [adres 3] in de in beroep gehanteerde matrix aan op het bedrag van € 400.000 waarover de overdrachtsbelasting is berekend, wat een aanwijzing is dat de heffingsambtenaar de juiste transactiesom heeft gebruikt. Er behoort namelijk geen overdrachtsbelasting te worden berekend over een aandeel in het reservefonds van de VvE. Wat betreft het privégebruik van de gemeenschappelijke grond, heeft de heffingsambtenaar op de zitting gesteld dat elke koper van een onroerende zaak op bungalowpark [naam bungalowpark] een eigen kadastraal perceel koopt dat goed vergelijkbaar is. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit de koopaktes namelijk dat elke koper een vergelijkbaar exclusief recht krijgt op een stuk van het park. Een gemotiveerde betwisting van de zijde van belanghebbende, waaruit blijkt dat deze exclusieve rechten ten aanzien van de referentieobjecten concreet anders zijn vormgegeven en daarom tot een te hoge waarde van de woning hebben geleid, is achterwege gebleven.

15. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in beroep de woonoppervlakte van [adres 3] na bezwaar niet mocht veranderen van 41 m2 naar 37 m2, snijdt ook geen hout. De rechtbank overweegt allereerst dat het de heffingsambtenaar vrij staat in elke fase de onderbouwing van de waarde van de woning te heroverwegen. Daaruit kan voortvloeien, zoals in dit geval, dat hij als gevolg van een nieuwe taxatie een nieuwe matrix maakt met daarin nieuwe of gewijzigde gegevens. Daarbij is voldoende dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen, wat – zoals de rechtbank heeft overwogen (zie 10.) – het geval is. De heffingsambtenaar heeft bovendien onbetwist gesteld dat de in beroep gehanteerde woonoppervlakte van 41 m2 voor [adres 3] juist is vastgesteld nu de heffingsambtenaar deze m2 heeft ontleend aan de verkoopadvertentie en de metingen van de makelaar.

16. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de (in bezwaar verlaagde) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 524.000 gehandhaafd blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.A.M. Geersheuvels, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.

Uitgesproken op 24 september 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.