Rechtbank Midden-Nederland, 23 maart 2026

Procesverloop

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1997 gebouwde geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 148 m2 en met een vrijstaande garage van 23 m2. De woning ligt op een kavel van 320 m².

Geschil met betrekking tot belastingjaar 2023 (UTR 24/8387)

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 684.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] en [plaats], te weten:

- [adres 2], verkocht op 29 augustus 2021 voor € 650.000,-;

- [adres 3], verkocht op 28 januari 2021 voor € 670.000-;

- [adres 4], verkocht op 10 december 2021 voor € 915.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel de woning [adres 4] niet als referentiewoning gebruikt had mogen worden. Naast dat deze woning in een dorp/wijk is gelegen, betreft deze woning ook een andere type woning, namelijk een 2-onder-1-kapwoning. Daarbij komt dat deze woning de hoogste prijs per m2 vertegenwoordigt.

8. Omdat de referentiewoning [adres 4] niet gebruikt had mogen worden, blijven de woningen [adres 2] en [adres 3] over. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met die twee woningen in de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven (in het verweerschrift en op de reactie van eiseres) aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat die woningen goed bruikbaar zijn, omdat deze referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen en de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde de een na laagste m²-prijs te hanteren. De woning met de laagste prijs per m2 heeft een lager voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

Beroepsgronden

Inhoudelijke motivering uitspraak op bezwaar

8. Eiseres stelt dat verweerder de uitspraak op bezwaar niet inhoudelijk heeft gemotiveerd en alleen algemene en vage constateringen gedaan die niet zijn onderbouwt met feiten. Ook merkt eiseres op dat de woning niet geïnspecteerd is.

9. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Op grond van de gegeven motivering moet het voor belanghebbende redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden de heffingsambtenaar aan de heroverweging ten grondslag heeft gelegd en heeft belanghebbende zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. In de uitspraak op bezwaar blijkt dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van rondom de waardepeildatum verkochte woningen. Eiseres heeft aangegeven dat verweerder niet het gevolg van verschillen in objectkenmerken heeft gepreciseerd. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven en gemotiveerd heeft hoe hij tot de waardering is gekomen. In het taxatieverslag staat van de woning en de referentiewoningen het adres, het type woning, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Op basis van deze gegevens kan eiser de onderbouwing van de WOZ-waarde controleren. Hieruit blijkt dus ook de verschillen in objectkenmerken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat er geen sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. De beroepsgrond slaagt niet.

10. De rechtbank merkt over het niet inpandig opnemen van de woning op dat verweerder vrij is om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, zelf zijn bewijsmiddelen te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder ook geen (wettelijke) verplichting om een huis inpandig te taxeren, zolang hij maar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

De door verweerder gehanteerde referentieobjecten: [adres 3]

- [adres 2] heeft een kaveloppervlak 284 m2 en de prijs per m2 bedraagt € 883,-,

- [adres 3] heeft een kaveloppervlak van 398 m2 en de prijs per m2 bedraagt € 758,-.

- De woning heef een kaveloppervlak van 320 m2 en de prijs per m2 bedraagt € 839,-.

Dat het voorzieningenniveau van de woning op een ‘2’ zou moeten worden gewaardeerd, onderbouwt eiseres niet. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

De door eiseres aangedragen referentiewoning

12. Eiseres draagt de woning [adres 5] aan als goed vergelijkbare woning. Deze woning heeft verweerder niet als referentiewoning meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Daarnaast kan de rechtbank verweerder goed begrijpen dat deze woning niet gebruikt is, aangezien de woning te ver voor de waardepeildatum verkocht is. De beroepsgrond slaagt niet.

Waardevermindering WOZ-waarde belastingjaar 2025

13. Eiseres heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde over het belastingjaar 2025 naar aanleiding van haar bezwaar is verlaagd. Volgens eiseres zou dit daarom moeten leiden tot een waardevermindering voor belastingjaar 2023.

14. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde ingevolge de wettelijke systematiek jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van de waarde van eerdere jaren. Op basis van de verkoopprijzen van goed vergelijkbare referentieobjecten, en rekening houdend met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Als gevolg van marktontwikkelingen kan de WOZ-waarde daarom van jaar tot jaar hoger of juist lager worden. Dat de waarde in een eerder of later belastingjaar wordt aangepast, betekent dan ook niet dat de waarde van het voorliggende belastingjaar automatisch moet worden aangepast. De beroepsgrond slaagt niet.

Geschil met betrekking tot belastingjaar 2024 (UTR 24/8366)

15. Eiseres heeft in de reactie op het verweerschrift aangegeven akkoord te zijn met de door verweerder voorgestelde verlaging van de waarde naar € 645.000,-.

16. Nu partijen overeenstemming hebben bereikt over de waarde van de woning, verklaart de rechtbank het beroep over belastingjaar 2024 gegrond en wordt die uitspraak op bezwaar vernietigd. De rechtbank zal de waarde conform het compromis verlagen en bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd.

Conclusie en gevolgen

17. Gelet op het bovenstaande is het beroep over belastingjaar 2024 gegrond. Dit betekent dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht moet vergoeden. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. Het beroep over belastingjaar 2023 is ongegrond.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep over belastingjaar 2023 ongegrond;

- verklaart het beroep over belastingjaar 2024 gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2024;

- verlaagt de waarde van de woning voor belastingjaar 2024 tot een bedrag van € 645.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023;

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing voor belastingjaar 2024 dienovereenkomstig wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 maart 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.