Rechtbank Midden-Nederland, 1 februari 2023

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder

(gemachtigde: M.M. Dens).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 11 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 470.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2022 op een online zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: A. van den Dool als waarnemer van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur], taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiseres is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1998. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 173 m² en een garage van 35 m². De woning ligt op een perceel van 839 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 op de waardepeildatum 1 januari 2020.

3. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en moet de waarde € 442.000 zijn.

4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 470.000.

Het beoordelingskader

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de beoordeling van de waarde die eiseres verdedigt komt de rechtbank alleen toe als de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.[_90d1f5b3-0a97-4734-8b7d-a163b62dad21]

6. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde met behulp van de vergelijkingsmethode. Hij heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning van eiseres wordt vergeleken met drie andere aan de [laan] gelegen woningen, waarvan rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen).

De beoordeling van de zaak

De (inzichtelijkheid van de) grondstaffel

7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in bezwaar weliswaar een grondstaffel heeft verstrekt, maar dat geen inzage is gegeven in de gegevens waarop de grondstaffel is gebaseerd. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar in beroep een andere grondstaffel hanteert, met afwijkende bandbreedtes en afwijkende prijzen per vierkante meter. Ook de gegevens waarop deze grondstaffel is gebaseerd zijn niet gegeven, waardoor hij geen oordeel heeft kunnen vormen over de gegevens van de grondstaffel en de daarin opgenomen (bandbreedten van) rekenprijzen per m2 grond. Eiseres vindt de onderbouwing daarvan onvoldoende inzichtelijk. Dit klemt des te meer nu de staffelprijzen per vierkante meter zijn verdubbeld. In beroep is de grondprijs tot 500 m², 160 p/m². In bezwaar was de grondprijs tot 250 m², € 250 p/m².

8. De rechtbank stelt voorop dat de gegevens achter de grondstaffel(s) op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, omdat zowel de WOZ-beschikking als de uitspraak op bezwaar, en ook de taxatiematrix in beroep, daarop gebaseerd zijn. De heffingsambtenaar heeft erkend dat grondstaffel(s) modelmatig tot stand zijn gekomen en omdat eiseres de bij dat model gebruikte gegevens en aannames moet kunnen controleren en zo nodig gemotiveerd moet kunnen betwisten, moet de heffingsambtenaar zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" namelijk niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen.[_b1d01bea-e235-4fc7-9451-49f2c2c0f75a]Eiseres heeft in bezwaar en wederom in beroep verzocht om de achterliggende gegevens van de grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar echter niet de gegevens achter de grondstaffel(s) inzichtelijk gemaakt. Dat geldt eveneens voor de beroepsfase. Dit klemt des te meer, nu de heffingsambtenaar erkent dat in beroep een andere grondstaffel is gebruikt dan in de bezwaarfase en dat hij niet kan verklaren waarom in bezwaar een andere grondstaffel is gehanteerd. Nu de heffingsambtenaar aan eiseres geen inzicht heeft geboden in de keuzes, aannames en gegevens, heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd.

9. Het voorgaande betekent echter niet zonder meer dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet in dit geval echter geen aanleiding om de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand te laten. Eiseres betwist de juistheid van de grondstaffel die in beroep is overgelegd en vindt de onderbouwing daarvan onvoldoende inzichtelijk. Naar het oordeel van het rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet voldoende inzichtelijk gemaakt waarop de prijzen en brandbreedtes, zoals vermeld in de matrix en de grondstaffel, zijn gebaseerd. De heffingsambtenaar heeft de toegepaste grondstaffel niet toegelicht en evenmin aan de hand van objectieve, voor de rechtbank controleerbare gegevens onderbouwd. Omdat de grondstaffel is gebruikt ter onderbouwing van de grondwaarde van de woning en de referentiewoningen, en daarmee voor de onderbouwing van de eindwaarde, is de rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

10. Omdat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van € 422.000 niet te laag is. De rechtbank oordeelt dat dit niet zo is, omdat zij geen onderbouwing heeft verstrekt.

11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 465.000.

Proceskosten en griffierecht

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal zij bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

13. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1 én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 465.000;

- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266,- aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 februari 2023.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.