Rechtbank Gelderland, 21 oktober 2026

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de waardebeschikkingen voor de onroerende zaak aan de [adres] te Beek (de woning) op 1 januari 2024 en 1 januari 2025 (de waardepeildata). Met deze waardebeschikkingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen van de gemeente Berg en Dal opgelegd. De aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2025 is vastgesteld met waardepeildatum 1 januari 2024. De aanslag onroerendezaakbelasting 2026 is vastgesteld met waardepeildatum 1 januari 2025. Belanghebbende is het niet eens met de vastgestelde waarden van de woning in de waardebeschikkingen. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt de waardebeschikkingen aan de hand van deze beroepsgronden.

Procesverloop

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden vastgesteld op € 270.000 (belastingjaar 2025) en € 290.000 (belastingjaar 2026). Gelijktijdig met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende de aanslagen onroerendezaakbelastingen van de gemeente Berg en Dal voor de jaren 2025 en 2026 opgelegd. Met de bestreden uitspraken op bezwaar van 20 mei 2025 en 2 juni 2026 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikte waarden van de woning gehandhaafd.

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning uit bouwjaar 1900, heeft een woonoppervlakte 135 m² en is gelegen op een kavel van 300 m².

Beoordeling door de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Belastingjaar 2025

6. Belanghebbende bepleit een waarde van € 234.600.

7. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de woning van € 270.000 onderbouwd met een vergelijkingsmatrix van [taxateur] van 15 juli 2026.[_acff4870-5af1-491d-81ca-dc6e585ee8d1] In de vergelijkingsmatrix is de waarde van de woning bepaald op € 356.000. De waarde is onderbouwd met verkopen van vier vergelijkingsobjecten gelegen aan:

 [adres] te Beek (verkocht voor € 580.000 op 11 april 2023);

 [adres] te Beek (verkocht voor € 540.000 op 14 april 2023);

 [adres] te Beek (verkocht voor € 472.500 op 15 maart 2024); en

 [adres] te Beek (verkocht voor € 678.035 op 13 september 2024).

De heffingsambtenaar heeft de woning op een aantal beoordelingsaspecten vergeleken met de vergelijkingsobjecten, zoals bouwjaar, grootte woning, oppervlakte kavel en bijgebouwen als ook op de aspecten ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’, ‘voorzieningen’ en ‘ligging’. Van de vergelijkingsobjecten is van het object aan de [adres] de ligging als bovengemiddeld (score 4) beoordeeld. Daarnaast zijn van de objecten aan de [adres], [adres] en de [adres] het onderhoudsniveau en het voorzieningenniveau als matig beoordeeld (score 2). De overige beoordelingsaspecten zijn als gemiddeld beoordeeld (score 3). Ook heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 270.000 onderbouwd met foto’s van een inpandige opname en de iWoz-rapporten van bovengenoemde vergelijkingsobjecten.

8. Belanghebbende voert aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. Door deze vergelijkingsobjecten te gebruiken, is onvoldoende rekening gehouden met alle gebreken aan de woning, het achterstallige onderhoud en het gebrek aan isolatie. De woning verkeert niet in een gemiddelde staat en de heffingsambtenaar heeft dit miskend. Daarnaast heeft de woning een energielabel G. Het is algemeen bekend dat klushuizen met energielabel G niet te verkopen zijn. Ook heeft de heffingsambtenaar de woning onvoldoende kunnen beoordelen, omdat er al jaren geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. Tot slot verwijst belanghebbende naar een grafiek van de gemeente Berg en Dal waaruit volgt dat sprake is van dalende huizenprijzen. Het is daarom niet begrijpelijk dat de WOZ-waarde van de woning stijgt.

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de vergelijkingsmatrix, de inpandige opname en de iWoz-rapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat er grote verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Dat er verschillen zijn tussen de objecten en de woning, maakt echter niet direct dat deze verkoopcijfers niet ter vergelijking gebruikt zouden mogen worden. Het gaat er namelijk om dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen. Ten aanzien van de [adres] heeft te gelden dat het object een betere uitstraling en een betere ligging heeft dan de woning en dat het er ook van binnen verzorgd en goed onderhouden uitziet. Daarnaast is dit object bijna vrijstaand. In de vergelijkingsmatrix zijn echter alle vergelijkingsfactoren van dit object gewaardeerd op gemiddeld (score 3). Het verschil met de waardering van de vergelijkingsfactoren die aan de woning zijn toegekend, doet daarmee onvoldoende recht aan de feitelijke situatie. De rechtbank zal het object aan de [adres] bij de beoordeling dan ook buiten beschouwing laten. De verkoopcijfers van de overige objecten zijn, ondanks dat hier ook sprake is van grote verschillen ten opzichte van de woning, wel bruikbaar om de waarde mee te onderbouwen. Deze verkoopprijzen zijn voor de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum geïndexeerd. Uit de vergelijkingsmatrix en de schriftelijke toelichting daarop, volgt daarnaast dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (onder andere) voor wat betreft het verschil in grootte van de opstal en het perceel. Ook is rekening gehouden met verschillen in ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau en met het verschil in bijgebouwen. Door het onderhoudsniveau en het voorzieningenniveau van de woning te beoordelen als slecht (score 1), en door het kwaliteitsniveau en het doelmatigheidsniveau van de woning te beoordelen als matig (score 2), heeft de heffingsambtenaar in zeer ruime mate rekening gehouden met de staat waarin de woning verkeert. Bovendien volgt hieruit dat de heffingsambtenaar niet ervan uit is gegaan dat de woning verkeert in een gemiddelde staat. Tot slot acht de rechtbank van belang dat de getaxeerde waarde in beroep van € 356.000 van de woning veel hoger ligt dan de beschikte waarde. Een en ander in samenhang beschouwd, heeft de heffingsambtenaar in ruim voldoende mate rekening gehouden met de feitelijke toestand waarin de woning verkeert.

10. Aan de opmerking van belanghebbende dat al jaren geen inpandige opname heeft plaatsgevonden, is de heffingsambtenaar in beroep tegemoetgekomen. Er heeft, met instemming van belanghebbende, in de beroepsfase alsnog een inpandige opname plaatsgevonden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ermee rekening gehouden dat de woning een energielabel G heeft. Dit is wellicht niet direct terug te zien in de vergelijkingsmatrix, maar desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat dit is verwerkt in de beoordeling van het kwaliteitsniveau (score 2) en het onderhoudsniveau (score 1). Dat klushuizen met energielabel G onverkoopbaar zijn, heeft de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd betwist. De heffingsambtenaar heeft daarnaast met zijn verklaring ter zitting aannemelijk gemaakt dat met het lage energielabel van de woning voldoende rekening is gehouden. Ook de stelling van belanghebbende dat de huizenprijzen in de gemeente alleen maar stijgen, kan hem niet baten. Ieder jaar wordt de waarde immers opnieuw bepaald per waardepeildatum. Dit gebeurt aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rondom die waardepeildatum. Daarbij wordt geen rekening gehouden met een algemene daling of stijging van de prijzen gedurende het jaar.

10. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, en belanghebbende geen tegenbewijs zoals een taxatierapport heeft ingebracht, komt zij aan de beoordeling van de door belanghebbende bepleite waarde niet toe.

Belastingjaar 2026

12. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de woning van € 290.000 onderbouwd met een vergelijkingsmatrix van [taxateur] van 15 juli 2026. In de vergelijkingsmatrix is de waarde van de woning bepaald op € 381.000. De waarde is onderbouwd met verkopen van vier vergelijkingsobjecten gelegen aan de:

 [adres] te Beek (verkocht voor € 530.000 op 7 juni 2024);

 [adres] te Beek (verkocht voor € 571.313 op 6 september 2024);

 [adres] te Beek (verkocht voor € 751.500 op 10 september 2025); en

 [adres] te Beek (verkocht voor € 678.035 op 13 september 2024).

De heffingsambtenaar heeft de woning op een aantal beoordelingsaspecten vergeleken met de vergelijkingsobjecten, zoals bouwjaar, grootte woning, oppervlakte kavel en bijgebouwen als ook op de aspecten ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’, ‘voorzieningen’ en ‘ligging’. Van de vergelijkingsobjecten is van het object aan de [adres] het voorzieningenniveau als matig beoordeeld (score 2). De overige beoordelingsaspecten zijn als gemiddeld beoordeeld (score 3). Ook heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 290.000 onderbouwd met foto’s van de inpandige opname in 2025 en de iWoz-rapporten van bovengenoemde vergelijkingsobjecten.

13. Belanghebbende voert aan dat de zitting voor belastingjaar 2025 nog niet is geweest. De rechtbank begrijpt hieruit dat belanghebbende alle beroepsgronden die hij heeft aangevoerd in het beroep tegen de voor belastingjaar 2025 vastgestelde waarde, herhaalt voor het beroep tegen de voor belastingjaar 2026 vastgestelde waarde. Belanghebbende herhaalt daarbij expliciet dat ook voor belastingjaar 2026 onvergelijkbare objecten zijn gebruikt en dat klushuizen met energielabel G niet verkoopbaar zijn.

13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de vergelijkingsmatrix, de inpandige opname en de iWoz-rapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft de waarde van woning voor het belastingjaar 2026 onderbouwd met grotendeels andere vergelijkingsobjecten dan voor het belastingjaar 2025. Ook nu heeft belanghebbende terecht aangevoerd dat er grote verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Ook hier geldt dat het bestaan van deze verschillen, niet direct betekent dat de verkoopcijfers niet ter vergelijking gebruikt zouden mogen worden. Het gaat er namelijk om, zoals hiervoor toegelicht, dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen. De heffingsambtenaar heeft voor 2026 wel, net als in 2025, de woning aan de [adres] voor de vergelijking gebruikt. De rechtbank laat deze woning om dezelfde reden buiten beschouwing als voor belastingjaar 2025.Ook zal de rechtbank de [adres] buiten beschouwing laten. Ten aanzien van de [adres] heeft te gelden dat dit object een zeer mooie uitstraling heeft, een mooie ligging met uitzicht en dat het object beschikt over authentieke details. Verder is dit object van binnen goed onderhouden en zeer verzorgd. In de vergelijkingsmatrix zijn echter alle vergelijkingsfactoren van dit object gewaardeerd op gemiddeld (score 3). Het verschil met de waardering van de vergelijkingsfactoren die aan de woning zijn toegekend, doet daarmee onvoldoende recht aan de feitelijke situatie. De objecten aan de [adres] en de [adres] zijn wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Het is voor de vergelijkingsmethode niet vereist dat minimaal drie vergelijkingsobjecten worden gebruikt. Het gebruik van twee vergelijkingsobjecten kan ook voldoende zijn om de vastgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken.[_363af5ac-3bb7-443c-aadf-22c966af3395] De verkoopprijzen van de [adres] en de [adres] zijn voor de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [adres] en de [adres]. Dat volgt uit de matrix en uit de schriftelijke toelichting daarop. Uit die matrix volgt namelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (onder andere) voor wat betreft het verschil in grootte van de opstal en het perceel. Ook is rekening gehouden met verschillen in ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau en met het verschil in bijgebouwen. Door het onderhoudsniveau en het voorzieningenniveau van de woning te beoordelen als slecht (score 1), en door het kwaliteitsniveau en het doelmatigheidsniveau van de woning te beoordelen als matig (score 2), heeft de heffingsambtenaar in zeer ruime mate rekening gehouden met de staat waarin de woning verkeert. In dit geval zijn de overblijvende twee vergelijkingsobjecten dan ook voldoende om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Tot slot acht de rechtbank van belang dat de getaxeerde waarde van € 381.000 van de woning veel hoger ligt dan de beschikte waarde. Een en ander in samenhang beschouwd, heeft de heffingsambtenaar in ruim voldoende mate rekening gehouden met de feitelijke toestand waarin de woning verkeert.

15. Voor de overige beroepsgronden die belanghebbende heeft aangevoerd, verwijst de rechtbank naar wat zij hiervoor heeft geoordeeld voor belastingjaar 2025.

Conclusie en gevolgen

16. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.F. Kossen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. den Blaauwen-Jansen, griffier.

Uitgesproken op 21 oktober 2026.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.