Rechtbank Gelderland, 2 september 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben over en weer hun standpunten toegelicht. Mr. Van den Boomen heeft pleitaantekeningen voorgedragen. Omdat mr. Van den Boomen zijn pleitaantekeningen niet volledig heeft voorgedragen, is door de griffier op de overgelegde aantekeningen de niet voorgedragen tekst doorgehaald. De pleitaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiser] heeft in eigendom, althans beheer, de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde).

Op 12 november 2024 heeft QRF bij Hollandhousing een offerte aangevraagd voor de huur van het gehuurde ten behoeve van de huisvesting van een aantal voor haar in de omgeving van [plaats 2] werkzame uitzendkrachten. [eiser] heeft deze offerte verstrekt. Hollandhousing heeft opgetreden als bemiddelaar tussen QRF en [eiser].

Op 11 december 2024 heeft QRF het gehuurde bezichtigd.

Op 11 december 2024 schrijft [persoon 1] namens QRF (hierna: [persoon 1]) aan mevrouw [persoon 2], werkzaam bij Hollandhousing (hierna: [persoon 2] ):

In antwoord hierop schrijft de heer [persoon 3] namens Hollandhousing (hierna: [persoon 3]) aan [persoon 1]:

Op 20 december 2024 is de door [eiser] aangeboden huurovereenkomst door QRF ondertekend. In de huurovereenkomst staat:

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (6) maanden, ingaande op 16-12-2024 en eindigt om 12.00 uur op 12-06-2025.

Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld.

Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (6) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.

Op 23 december 2024 schrijft [persoon 1] aan [persoon 2]:

Op 30 december 2024 schrijft [persoon 1] aan [persoon 2]:

Op 1 januari 2025 schrijft [persoon 1] aan de heer [persoon 4] van [eiser] (hierna: [persoon 4] ):

Op 2 januari 2025 schrijft [persoon 1] aan [persoon 4]:

In reactie daarop schrijft [persoon 4] aan [persoon 1]:

Op 7 januari 2025 schrijft [persoon 3] aan [persoon 4] en [persoon 1]:

Op 13 januari 2025 bericht [persoon 4] aan zowel [persoon 1] als aan [persoon 3] dat hij ervoor openstaat om de kwestie op te lossen.

Op 11 februari 2025 schrijft [persoon 3] aan [persoon 1]:

Op 6 maart 2025 schrijft de gemachtigde van QRF aan [eiser]:

Op 12 maart 2025 bericht de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van QRF dat de huuropzegging is ontvangen, dat het gehuurde is schoongemaakt en dat de gebreken binnen een week kunnen worden opgelost na een positieve reactie van de zijde van huurder.

Op 17 maart 2025 schrijft de gemachtigde van QRF aan de gemachtigde van [eiser]:

Op 31 maart 2025 schrijft de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van QRF:

QRF heeft het gehuurde uiteindelijk niet in gebruik genomen.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[eiser] legt – kort samengevat – het volgende aan de vordering ten grondslag. Tussen partijen is op 20 december 2024 een huurovereenkomst tot stand gekomen met als ingangsdatum 16 december 2024. QRF is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de verschuldigde huurtermijnen niet te betalen. Naast de verschuldigde huurtermijnen van € 21.977,50 vordert [eiser] daarom van QRF betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke handelsrente en de proceskosten.

QRF voert als verweer aan dat [eiser] het gehuurde niet tijdig en niet conform het voorbehoud van QRF heeft opgeleverd, waarmee zij haar hoofdverplichting uit de huurovereenkomst, namelijk terbeschikkingstelling, niet is nagekomen. Dit betekent volgens QRF primair dat de huurovereenkomst niet in werking is getreden en QRF daarom geen huurtermijnen verschuldigd is. Subsidiair voert zij aan dat, nu [eiser] de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, QRF zich mocht beroepen op opschorting van betaling van de huurtermijnen. Tot slot heeft QRF aangevoerd dat partijen een huurovereenkomst van onbepaalde tijd hebben gesloten, die tussentijds opzegbaar was. QRF heeft de huurovereenkomst dan ook rechtsgeldig kunnen opzeggen op 2 januari 2025. Als gevolg van die opzegging is de huurovereenkomst op 28 februari 2025 geëindigd en is QRF in elk geval na die datum geen huur meer verschuldigd.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

QRF vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

QRF legt aan de vordering ten grondslag dat zij schade heeft geleden door het tekortschieten van [eiser] in de nakoming van de huurovereenkomst. De schade bestaat uit de kosten voor alternatieve huisvesting ten behoeve van de werknemers die QRF bij aanvang van de huurovereenkomst niet in het gehuurde kon huisvesten. Omdat [eiser] de gevorderde schadevergoeding niet heeft betaald, is zij naast de schadevergoeding van € 38.345,18 de wettelijke rente, kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, incassokosten en proceskosten verschuldigd, aldus QRF.

[eiser] heeft – kort samengevat – betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat QRF hierdoor schade heeft geleden. Het gehuurde kon bij aanvang van de huurovereenkomst zonder enig probleem worden betrokken door de werknemers van QRF. Als sprake was van een gebrek dan lag het op de weg van QRF om de geconstateerde gebreken zelf te herstellen en de kosten daarvan op [persoon 4] te verhalen. In verband met haar schadebeperkingsplicht lag het op de weg van QRF om redelijke maatregelen te nemen om vermeende schade te voorkomen dan wel te beperken. Het huren van alternatieve woonruimte tegen aanzienlijk hogere kosten, is disproportioneel en niet in verhouding tot de aard en omvang van de gebreken, aldus QRF.

Het meest verstrekkende verweer van QRF is dat partijen een opschortende voorwaarde zijn overeengekomen. Daarin wordt QRF niet gevolgd. Hoewel uit de overgelegde correspondentie volgt dat partijen voorafgaand aan de huurovereenkomst hebben gesproken over een aantal punten die aan de woning verbeterd moeten worden, blijkt uit de ondertekende huurovereenkomst niet en ook anderszins niet dat partijen ter zake een opschortende voorwaarde zijn overeengekomen. QRF heeft voorts onvoldoende betwist dat het gehuurde daadwerkelijk aan haar ter beschikking is gesteld en zij het gehuurde kon betreden, zoals zij op 1 januari 2025 heeft gedaan, door de sleutel uit het sleutelkastje te gebruiken. Dit betekent dat de huurovereenkomst is aangevangen op 16 december 2024 en dat QRF vanaf die datum huur verschuldigd is.

QRF heeft echter aangevoerd dat zij de huur niet verschuldigd is, omdat sprake is van verschillende gebreken aan de woning. De kantonrechter overweegt dat een huurder betaling van de huur mag opschorten, als de verhuurder gebreken aan de woning niet verhelpt. Het moet dan gaan om gebreken die voor rekening en risico van de verhuurder komen. Bij het tijdelijk opschorten van betaling van de huur geldt dat de hoogte van het bedrag dat niet meer betaald wordt in overeenstemming moet zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door de gebreken wordt verminderd. Bij opschorting moet niet uit het oog worden verloren dat het slechts gaat om ‘uitstel’ van de verplichting om huur te betalen en niet om ‘afstel’. Dit betekent dat als de verhuurder zijn verplichting tot herstel van gebreken is nagekomen, de huurder alsnog de opgeschorte huur moet betalen. Daarnaast mag een huurder de huurprijs niet zelf verminderen wegens gebreken, maar moet zij daarvoor een vordering instellen bij de huurcommissie of de rechter. Met het oog op die in te stellen vordering kan de huurder de betaling van de huur dus (gedeeltelijk) opschorten, voor zover dat in verhouding staat tot het verminderd huurgenot. Een andere optie die de huurder heeft, is het zelf verhelpen van de gebreken als de verhuurder daarmee in verzuim is, en de kosten hiervan in mindering brengen op de huurprijs (artikel 7:206 lid 3 BW).

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op opschorting niet tot de afwijzing van de vordering van [eiser] kan leiden. Voor dit oordeel is allereerst van belang dat vaststaat dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst op bepaalde punten gebreken vertoonde (schoonmaak, afzuigkap, keukenkastjes). Vast staat ook dat het verhelpen van de gebreken vertraging heeft opgelopen en dat [eiser] de gebreken (uiterlijk) medio maart 2025 heeft verholpen. Partijen wijzen naar elkaar over de oorzaak van de vertraging, waardoor de kantonrechter niet kan vaststellen aan wie dit hoofdzakelijk heeft gelegen. Omdat [eiser] de gebreken aan de woning heeft hersteld, slaagt het beroep van QRF op opschorting niet. De gebreken waar QRF last van heeft gehad, hoe vervelend ook, maken niet dat zij het recht had om geen enkele huur te betalen. De woonfunctie van het gehuurde is in stand gebleven en er was geen sprake van het ontbreken van elk huurgenot. Daarbij wordt meegewogen dat onbetwist is dat de badkamer waarvan QRF concreet aanvoert dat deze ernstig vervuild was, geen onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst en dat QRF dat wist omdat de badkamer was dichtgetimmerd tijdens de bezichtiging. Tot slot geldt dat QRF geen vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld in verband met een vermindering van het huurgenot wegens een gebrek aan het gehuurde, voor de duur dat de gebreken niet worden verholpen (artikel 7:207 BW).

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat QRF de (volledige) huur niet mocht opschorten.

Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst voor woonruimte. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een “huurovereenkomst woonruimte”. De overeenkomst vermeldt verder op geen enkel punt dat het zou gaan om huur van bedrijfsruimte. Verder staat tussen partijen niet ter discussie dat het gehuurde bestemd was voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat QRF als huurder het gehuurde niet zelf bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg.

In de huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor bepaalde tijd met een minimale duur van zes maanden (artikel 3.1), dat partijen de overeenkomst tijdens deze periode niet tussentijds door opzegging kunnen beëindigen (artikel 3.3) en dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt indien de genoemde zes maanden verstrijken zonder opzegging (artikel 3.4). De kantonrechter is van oordeel dat dit in strijd is met artikel 7:271 lid 3 en 6 BW. Hierin staat dat de huurder kan opzeggen met inachtneming van de termijn die geldt voor de betaling van de huur. In dit geval moest QRF maandelijks de huur betalen. Op grond van de wet gold dus een opzegtermijn van een maand, terwijl partijen een minimumduur van de huurovereenkomst van zes maanden zijn overeengekomen waarbinnen de overeenkomst niet kan worden opgezegd. Deze bepaling is in strijd met dwingend recht en daarom nietig (zie artikel 7:261 lid 8 BW).

Dit betekent dat QRF de huurovereenkomst mocht opzeggen tegen een eerdere datum dan 16 juni 2025. QRF heeft aangevoerd dat zij de huurovereenkomst op 2 januari 2025 heeft opgezegd tegen 28 februari 2025. Daarin volgt de kantonrechter haar niet. Los van de vraag of QRF de huurovereenkomst per e-mail mocht opzeggen, heeft QRF in de periode na 2 januari 2025 er geen blijk van gegeven dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, althans dat dit de bedoeling van QRF is geweest met haar e-mail van 2 januari 2025. Immers, op 21 januari 2025 stelt zij [eiser] nog in de gelegenheid om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen en vraagt zij om een officiële oplevering. En bij brief van haar gemachtigde van 6 maart 2026 verzoekt zij ook om de gebreken te verhelpen en zegt zij de huurovereenkomst op tegen 16 juni 2025. Hieruit blijkt allerminst dat de overeenkomst toen al was geëindigd door opzegging.

Blijkens de door QRF tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting, heeft zij de huurovereenkomst willen opzeggen tegen de eerst mogelijke datum. Om die reden zal de kantonrechter de brief van de gemachtigde van QRF van 6 maart 2025, waarbij de huurovereenkomst is opgezegd tegen 16 juni 2025, beschouwen als een opzegging tegen 30 april 2025 zodat de huurovereenkomst tegen die datum wordt geacht te zijn beëindigd.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat QRF over de periode 16 december 2024 tot 30 april 2025 huur verschuldigd is. Zij zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 16.859,45.

De door [eiser] gevorderde wettelijke handelsrente wordt toegewezen vanaf de datum van opeisbaarheid van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. In verband met de hoogte van het deel van de hoofdsom dat wordt toegewezen, zal een bedrag van € 943,59 worden toegewezen.

Zoals hierna zal blijken, zullen partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, zodat de kantonrechter aanleiding ziet de proceskosten te compenseren.

QRF vordert op grond van artikel 7:208 BW vergoeding van de schade die is veroorzaakt als gevolg van de gebreken aan het gehuurde. Dat artikel verplicht de verhuurder tot vergoeding van gevolgschade als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen. Vast staat dat sprake is van gebreken (zie hiervoor in 5.3). Tussen partijen is niet in geschil dat deze gebreken al bestonden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en dat [eiser] hiervan ook op de hoogte was. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gebreken aan [eiser] kunnen worden toegerekend, zodat de daaruit ontstane schade door haar aan QRF moet worden vergoed.

De door QRF gevorderde schadevergoeding van € 38.345,18 acht de kantonrechter niet volledig toewijsbaar. Allereerst is daarvoor van belang dat de huurovereenkomst tussen partijen, zoals hiervoor is geoordeeld, is geëindigd op 30 april 2025, zodat tegenover de betwisting door [eiser] niet valt in te zien dat de kosten in de periode daarna voor vergoeding in aanmerking komen. Datzelfde geldt voor de periode gelegen tussen 12 maart 2025 en 30 april 2025 omdat de gebreken aan het gehuurde in elk geval vanaf 12 maart 2025 waren verholpen. Hierbij is van belang dat QRF niet heeft gesteld wanneer zij de woningen in [plaats 3] en [plaats 4] heeft gehuurd en voor welke periode, laat staan dat zij deze woningen in het geheel niet zou hebben gehuurd indien de woning van [eiser] geen gebreken zou hebben vertoond. Daarom resteert uitsluitend de periode gelegen tussen 16 december 2025 en 12 maart 2025. QRF stelt dat zij het gehuurde over de gehele periode niet heeft kunnen gebruiken en als gevolg daarvan vervangende woonruimte heeft moeten huren aan de [adres 2] te [plaats 3] en de woning aan [adres 3] te [plaats 4]. Gelet op de tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting dat QRF twee woningen heeft moeten huren acht de kantonrechter dit aannemelijk, gelet op de grootte van het gehuurde waar plaats is voor 8-10 personen.

Ten behoeve van de woning in [plaats 3] heeft QRF in februari 2025 een bedrag van € 2.589,04 excl. btw aan huur betaald. Over de maand maart 2025 heeft QRF een bedrag van € 3.750,00 excl. btw betaald. Omdat het gehuurde vanaf 12 maart 2025 volledig beschikbaar moet worden geacht, kan QRF de huur voor de vervangende woonruimte over maart enkel tot en met 11 maart 2025 als schadevergoeding vorderen. Dit is een bedrag van € 1.330, 65 excl. btw (€ 3.750 / 31 x 11 dagen). Voor de woning in [plaats 3] komt dit in totaal neer op een bedrag van € 3.919,69 excl. btw.

Ten behoeve van de woning in [plaats 4] heeft QRF in de weken 7 tot en met 10 een bedrag van € 650,00 excl. btw per week betaald. Dit is in totaal een bedrag van € 2,600,00 excl. btw. Over week 11 heeft QRF ook een bedrag van € 650,00 excl. btw betaald maar die week liep van 10 tot en met 16 maart, terwijl de gebreken in het gehuurde waren verholpen op 12 maart 2025. Dat betekent dat QRF de huur voor de vervangende woonruimte enkel tot en met 11 maart 2025 kan vorderen, te weten een bedrag van € 185,71 excl. btw (€ 650,00 / 7 x 2). Voor de woning in [plaats 4] komt dit in totaal neer op een bedrag van € 2.785,71 excl. btw.

QRF heeft als gevolg van de gebreken dus in totaal een bedrag van € 6.705,40 excl. btw (€ 3.919,69 + € 2.784,71) aan huur betaald voor vervangende woonruimte over de periode 16 december 2024 tot 12 maart 2025.

[eiser] heeft een beroep gedaan op de schadebeperkingsplicht van QRF. Die verplichting is opgenomen in artikel 6:101 BW, waaruit volgt dat op de benadeelde, QRF dus, de verplichting rust om binnen redelijke grenzen maatregelen te treffen om verdere schade te voorkomen. Volgens [eiser] waren de gestelde gebreken aan het gehuurde kleine en eenvoudig te verhelpen tekortkomingen, waarvan herstel mogelijk was tegen zeer beperkte kosten en binnen korte termijn. Volgens [eiser] kon van QRF worden verwacht dat zij redelijke maatregelen zou nemen om eventuele schade te voorkomen dan wel te beperken, waaronder het zelf (laten) uitvoeren van deze geringe herstelwerkzaamheden. Dit heeft QRF onvoldoende betwist. De kantonrechter volgt [eiser] hierin en zal de schadevergoeding van € 6.705,40 verminderen met 50% tot een bedrag van € 3.352,70. Daarvoor geldt de volgende toelichting.

Artikel 7:206 lid 3 BW bepaalt dat als een verhuurder in verzuim is met het verhelpen van gebreken, de huurder zelf die gebreken kan verhelpen en de kosten daarvan kan verhalen op de verhuurder, desgewenst door die kosten in mindering te brengen op de huurprijs. QRF heeft weliswaar eerst op 21 januari 2025 [eiser] formeel in de gelegenheid gesteld om de gebreken aan het gehuurde te herstellen maar niet gesteld of gebleken is dat QRF in de periode daarna zelf nog actie heeft ondernomen. Blijkens de processtukken is de eerste communicatie vanuit QRF de brief van haar gemachtigde van 6 maart 2025. De enige concrete actie die QRF heeft ondernomen is het (ten onrechte) opschorten van de betaling van de huur. Niet valt in te zien waarom QRF, als commerciële partij, niet in staat was om ofwel zelfstandig, dan wel via een extern bedrijf, het gehuurde schoon te (laten) maken en de afzuigkap op te hangen en de keukenkastjes in orde te maken. De kosten hiervoor hadden dan verrekend kunnen worden met de verschuldigde huur.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 3.352,70.

De gevorderde wettelijke rente over de schadevergoeding wordt toegewezen te berekenen vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van algehele voldoening.

De door QRF gevorderde kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid van € 3.612,42 worden afgewezen. QRF heeft deze vordering, anders dan met de stelling dat deze kosten redelijk zijn in de gegeven omstandigheden, niet onderbouwd. Evenmin heeft zij de gemaakte kosten voor juridische bijstand gespecificeerd.

QRF vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). QRF heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. QRF heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. In verband met de hoogte van het deel van de hoofdsom dat wordt toegewezen, zal een bedrag van € 460,27 worden toegewezen.

De wettelijke rente over de buitenrechtelijke incassokosten wordt toegewezen vanaf de datum van de conclusie van antwoord van 18 maart 2026.

Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

veroordeelt QRF tot betaling van een bedrag van € 16.859,45 aan achterstallige huurtermijnen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente te berekenen vanaf de vervaldatum van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening,

veroordeelt QRF tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 943,59,

compenseert de proceskosten tussen partijen,

verklaart dit vonnis wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 3.352,70 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [eiser] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 460,27, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf 18 maart 2026 tot aan de dag van algehele voldoening,

compenseert de proceskosten tussen partijen,

verklaart dit vonnis wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.