Rechtbank Den Haag, 6 oktober 2026

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. J. Geelhoed),

en

het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder

(gemachtigde: mr. G. Chkadua).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag van eiser voor een woonvormingsvergunning.

Beoordeling door de rechtbank

Waar gaat deze zaak over?

2. Eiser heeft een woonvormingsvergunning aangevraagd voor het adres [adres]. Eiser stelt dat de woning in 2013 al is gesplitst en daarmee al langere tijd uit twee zelfstandige wooneenheden bestaat. Voor de splitsing was destijds geen vergunning vereist. Het gaat volgens eiser daarmee om de legalisatie van een reeds bestaande situatie.

3. Verweerder heeft de aanvraag afgewezen, omdat eiser niet heeft aangetoond dat de woonruimte vóór 1 november 2015, het moment waarop het woonvormingsverbod inging, bouwkundig is gesplitst in twee zelfstandige woonruimten. Ook wordt niet aangetoond dat een dergelijke splitsing is voltooid tussen 1 november 2015 en 1 juli 2019, waardoor mogelijk alsnog een vergunning kan worden verleend met toepassing van het overgangsrecht. Het adres is bij de gemeente bekend als één zelfstandige woonruimte. Zo is het pand als één woonruimte vermeld in de BAG[_485d7004-cf65-4e7c-9977-36bb773ae904] en het WOZ-register[_c2a8f0c0-d86f-44e4-8a8f-7c38d8f2e576]. Een recente controle van de Haagse Pandbrigade in april 2025 bevestigt dat er geen bouwkundige elementen aanwezig zijn die duiden op een splitsing in de periode voor 2015. Uit door eiser overgelegde huurovereenkomsten en huurbetalingsbewijzen blijkt dat de woning aan meerdere partijen is verhuurd, maar hieruit is niet af te leiden dat de woning bouwkundig is gesplitst. Deze stukken, en de overgelegde verklaringen van de vorige eigenaar en huurders, bieden geen sluitend en objectief bewijs van een bouwkundige splitsing van vóór het splitsingsverbod. De omstandigheid dat in november 2024 een omgevingsvergunning is verleend, maakt niet dat ook een woonvormingsvergunning moet worden verleend, nu daarvoor een ander toetsingskader geldt.

Wat zijn de regels?

4. In artikel 8:2, tweede lid, van de Huisvestingsverordening (hierna: het overgangsrecht) is bepaald dat artikel 5:6, zevende tot en met tiende lid, niet van toepassing is op aanvragen van een omvormingsvergunning als de aanvraag aan de volgende voorwaarden voldoet:

• de aanvraag ziet toe op twee of meer woonruimten welke aantoonbaar feitelijk gerealiseerd zijn tussen 1 november 2015 en 1 juli 2019, doordat een zelfstandige woonruimte is verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten;
• de aanvraag dient als herstelmogelijkheid bij het ontbreken van deze vergunning;
• de aanvraag is voorzien van een toegewezen omgevingsvergunning voor de gerealiseerde woonruimten;
• e aanvraag is uiterlijk 1 juli 2027 ingediend.

Wat vindt eiser in beroep?

5. Eiser stelt dat hij voldoende heeft onderbouwd dat de woning al vóór 1 november 2015 is gesplitst in twee zelfstandige wooneenheden. Dit blijkt uit de door hem overgelegde huurovereenkomsten, verschillende huurbetalingsbewijzen, diverse facturen en verklaringen van een huurster en de vorige eigenaar. Dit wordt ook ondersteund door het BRP-register. Eiser stelt dat de feitelijke situatie op de peilmomenten van doorslaggevend belang is. Hij wijst daarbij op een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 10 juli 2025.[_9d9b2715-b35a-44de-9708-b7126592bffe]

Verder heeft verweerder volgens eiser niet onderzocht of wel aannemelijk kan worden gemaakt dat de woning voor 1 juli 2019 is gesplitst, zodat het overgangsrecht kon worden toegepast.

Eiser stelt ook dat uit gemeenteraadstukken en uit een brief van de wethouder blijkt dat de visie van zowel de gemeenteraad als verweerder op het bouwkundig splitsen van woningen dusdanig lijkt te zijn veranderd dat deze niet meer overeenkomen met de momenteel geldende regels. Het is dan ook onbegrijpelijk dat verweerder de woonvormingsvergunning tot nu toe niet heeft willen verlenen.

Wat is het oordeel van de rechtbank?

6. De rechtbank merkt allereerst op dat uit het bestreden besluit niet duidelijk blijkt of verweerder zich alleen op het standpunt heeft gesteld dat eiser niet heeft aangetoond dat de splitsing heeft plaatsgevonden vóór 2015, dan wel tussen 1 november 2015 en 1 juli 2019 of dat er in het geheel geen sprake is van een splitsing in twee zelfstandige woningen. Ook ter zitting heeft verweerder hier geen duidelijk standpunt over ingenomen. De rechtbank zal dan ook op beide punten ingaan.

7. In de Huisvestingsverordening wordt voor de definitie van een zelfstandige woonruimte verwezen naar artikel 234 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin staat dat onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Het is vaste rechtspraak van de hoogste bestuursrechter[_9a7dcadd-fa2e-4b73-87a1-6cea332821d2] dat de vraag of sprake is van een zelfstandige woning beoordeeld moet worden aan de hand van de feitelijke situatie. Van een zelfstandige woning is sprake indien de inrichting en de aanwezigheid van (woon) voorzieningen voor dat oordeel aanleiding geven.

8. Verweerder heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat eiser met de door hem overgelegde huurovereenkomsten, huurbetalingsbewijzen en BRP-inschrijvingen niet heeft aangetoond dat het gaat om twee zelfstandige woningen. Verweerder heeft terecht overwogen dat hieruit blijkt dat delen van de woning werden verhuurd aan verschillende huurders, maar daaruit niet is af te leiden dat het gaat om een bouwkundig gesplitste woning. Ook de overgelegde verklaringen heeft verweerder voor die vaststelling onvoldoende mogen achten.

9. Ter zitting heeft eiser verduidelijkt dat het gaat om een splitsing tot twee zelfstandige woningen op de tweede verdieping van het pand. Achter de voordeur bevindt zich een hal met twee deuren. Achter elke deur bevindt zich een appartement met elk zijn eigen voorzieningen. Eiser heeft ter zitting voorts verklaard dat de inspecteur van de Haagse Pandbrigade tegen hem heeft gezegd dat het twee zelfstandige woningen zijn.

10. In het bestreden besluit heeft verweerder echter overwogen dat het ontbreken van formele vergunningen voor splitsing vóór 2015 en de recente inspectie door de Haagse Pandbrigade een zwaarwegende indicatie vormen dat er geen bouwkundige splitsing is geweest. Verweerder heeft evenwel geen rapport van de Haagse Pandbrigade overgelegd waaruit dit blijkt. Verweerder heeft te kennen gegeven dat er geen inspectierapport is opgesteld en heeft alleen foto’s overgelegd die tijdens de inspectie zijn gemaakt. Uit deze foto’s blijkt echter niet de indeling van de ruimtes in de woning. Hoewel de bewijslast van de bouwkundige splitsing in beginsel bij eiser ligt, heeft verweerder in het bestreden besluit zelf de inspectie van de Haagse Pandbrigade bij de beoordeling betrokken en deze aangemerkt als een zwaarwegende indicatie dat geen bouwkundige splitsing heeft plaatsgevonden. Met het alleen overleggen van tijdens de inspectie gemaakte foto’s, heeft verweerder onvoldoende gemotiveerd dat uit de inspectie blijkt dat er geen bouwkundige splitsing heeft plaatsgevonden.

11. Voor zover wel een bouwkundige splitsing heeft plaatsgevonden, heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat niet vast is komen te staan dat dit is gebeurd vóór 2015, dan wel tussen 1 november 2015 en 1 juli 2019. Ook op dit punt heeft verweerder erop gewezen dat de inspectie van de Haagse Pandbrigade bevestigt dat er geen bouwkundige elementen aanwezig zijn die duiden op een splitsing uit de periode voor 2015. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet gemotiveerd hoe die conclusie tot stand is gekomen.

12. Ook heeft verweerder onvoldoende gemotiveerd waarom de door eiser overgelegde verklaringen, gelet op de hiervoor door eiser genoemde uitspraak van deze rechtbank van 10 juli 2025, onvoldoende zijn voor de tijdsindicatie van de bouwkundige splitsing. Zo heeft eiser een verklaring van de vorige eigenaar overgelegd waarin staat dat hij de woning in ieder geval voor 2013 heeft verbouwd en heeft ingedeeld in twee zelfstandige appartementen en dat sindsdien geen wijzigingen zijn aangebracht aan de indeling. Eiser heeft ook een verklaring van een huurster van één van de appartementen overgelegd waarin staat dat zij de woning sinds juni 2013 huurt en dat de woning de gehele huurperiode in dezelfde staat is gebleven wat betreft de aanwezigheid en indeling van de voorzieningen. Dat deze huurster vanaf het begin in de woning heeft gewoond, wordt ondersteund door de BRP-gegevens en is door verweerder niet betwist. Ook zijn geen aanwijzingen genoemd die maken dat aan de betrouwbaarheid van deze verklaring moet worden getwijfeld. Er zijn verder geen contra-indicaties aanwezig waaruit zou blijken dat er in de tussentijd iets in de woonsituatie is veranderd.

13. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. De rechtbank komt niet toe aan de bespreking van de overige beroepsgronden.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit.

15. De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht dat verweerder een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank geeft verweerder hiervoor zes weken. De rechtbank draagt verweerder daarbij op om de Haagse Pandbrigade te vragen naar een inspectierapport waarin wordt ingegaan op de vraag of er sprake is van twee zelfstandige woningen en daarmee van een bouwkundige splitsing. Indien een bouwkundige splitsing wordt vastgesteld, dient het rapport daarnaast een weergave te bevatten van het onderzoek naar de bouwkundige elementen waar al dan niet uit zou blijken of de woning voor 2015, dan wel voor juli 2019, is gesplitst.

16. Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.868,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart beroep gegrond;

- vernietigt het besluit van 18 juli 2025;

- draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;

- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 194,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt verweerder tot betaling van € 1.868,- aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Nobel, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2026.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.