Rechtbank Den Haag, 27 augustus 2026

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 25 februari 2026 op het bezwaar van eiser tegen de aan eiser opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2026.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote [echtgenote] en vader [vader]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [medewerker belastingdienst 1], mr. [medewerker belastingdienst 2] en mr. [medewerker belastingdienst 3].

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. In de periode 2015 tot en met juni 2024 is eiser woonachtig op [adres] (de woning) te [plaats]. Tot 14 december 2021 huurde eiser de woning van zijn ouders. Op 14 december 2021 hebben zijn ouders het economisch eigendom van de woning overgedragen aan eiser. Voor de koop werd een hypothecaire lening bij zijn ouders aangegaan.

2. Op 1 december 2021 heeft de vader van eiser contact opgenomen met de Belastingtelefoon vanwege de voorgenomen verkoop van het economische eigendom van de woning aan eiser. Hiertoe is aan vader een meldingsformulier in verband met overdracht van economisch eigendom toegezonden. Het formulier ’aangifte Overdrachtsbelasting’ is aan eiser verzonden.

3. In verband met de verkrijging van het economische eigendom heeft eiser overdrachtsbelasting voldaan op aangifte naar het verlaagde tarief van 2%. Eiser heeft op 3 januari 2022 een bedrag van € 10.060 aan overdrachtsbelasting afgedragen.

4. De vooraankondiging naheffing overdrachtsbelasting is op 27 augustus 2025 aan eiser verzonden. In de vooraankondiging wordt – voorzover van belang – vermeld:

’’(…)

Het door u toegepaste tarief van 2% overdrachtsbelasting is echter niet juist. Uit artikel 14, lid 1, WBR volgt dat in 2021 het algemene tarief van 8% overdrachtsbelasting gold.

Slechts onder de voorwaarden van artikel 14, lid 2, WBR kan het verlaagde tarief van 2% worden toegepast, namelijk bij verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon die deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, mits dit voorafgaand aan de verkrijging schriftelijk, stellig en zonder voorbehoud is verklaard. Hetgeen bij u niet het geval is, nu u de woning niet als hoofdverblijf bent gaan gebruiken.

In uw geval is sprake van de verkrijging van economische eigendom, waarvoor artikel 14, lid 4, WBR uitdrukkelijk bepaalt dat het verlaagde tarief van 2% niet van toepassing is. Derhalve is het algemene tarief van 8% van toepassing op uw verkrijging.

Op basis hiervan ben ik voornemens over het jaar 2021 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op te leggen. Deze is gebaseerd op artikel 20, lid 1 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.

(…)’’

5. Met dagtekening 6 oktober 2025 heeft verweerder de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd voor een bedrag van € 30.180 en is een bedrag van € 6.559 aan belastingrente in rekening gebracht.

6. In geschil is of de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht en voor het juiste bedrag is opgelegd.

7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de naheffingsaanslag ten onrechte is opgelegd. Hiertoe voert eiser aan de naheffingsaanslag niet tijdig, want buiten drie-jaarstermijn, is vastgesteld. Verder stelt eiser zich op het standpunt dat hij gelet op doel en strekking van de wettelijke bepalingen die gelden per 1 januari 2025 aanspraak kan maken op het verlaagde tarief. Voorts verzoekt eiser om toepassing van de hardheidsclausule. Daarnaast doet eiser een beroep op het lex-mitior beginsel, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel zoals die voortvloeit uit artikel 26 IVBPR, artikel 14 EVRM, artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en artikel 1 van het Twaalfde Protocol bij het EVRM.

8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de naheffingsaanslag terecht en voor het juiste bedrag is opgelegd.

Naheffingstermijn

9. Ingevolge artikel 20, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) vervalt de bevoegdheid tot het vaststellen van een naheffingsaanslag in beginsel door verloop van vijf jaren na het tijdstip waarop de belastingschuld is ontstaan (de naheffingstermijn). Echter, op basis van artikel 20, vierde lid, van de Awr bestaat bij de heffing van de overdrachtsbelasting ter zake van overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak een verlengde termijn van twaalf jaar.

10. Nu de belastingschuld ter zake van de verkrijging door eiser op 14 december 2021 is ontstaan, vervalt de bevoegdheid van verweerder tot naheffing van overdrachtsbelasting in verband met die verkrijging, twaalf jaar na 14 december 2021, derhalve op 14 december 2033. De dagtekening van de in geschil zijnde naheffingsaanslag is 6 oktober 2025. De naheffingsaanslag is derhalve tijdig opgelegd.

Tarief overdrachtsbelasting – juridisch kader

11. Artikel 14, vierde lid, van de Wet op belasting van rechtsverkeer (WBR) (wettekst 2021):

’’

1. De belasting bedraag 8 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring

3. (…)

4. De belasting van 2 percent, genoemd in het tweede en derde lid, is niet van toepassing op de verkrijging van economische eigendom of de verkrijging van aandelen, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a.

5. (…) ‘’

12. Het doel van de wetgever bij de invoering van dit artikel in de wet staat omschreven in de Memorie van toelichting[_592e5bf6-3cab-4f34-a29e-e1971649151a]:

’’(…)

Een differentiatie van de overdrachtsbelasting werkt tweeledig. Enerzijds, zorgt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting ervoor dat «starters» minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Anderzijds zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting dat de positie van koopstarters ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers, wordt verbeterd.[_cea22d8d-e4c7-4992-95fc-32af0c218c1a]

(…)

Gegeven de doelstelling van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief vallen de verkrijging van de economische eigendom van een woning of de verkrijging van aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon (fictieve onroerende zaken) buiten het toepassingsbereik van de voorgestelde startersvrijstelling en het verlaagde tarief. Economische eigendom komt met name voor bij zakelijke transacties, waarvoor het 8%-tarief zal worden toegepast. Ook verkrijging van fictieve onroerende zaken – met uitzondering van lidmaatschapsrechten van verenigingen of coöperaties, voor zover die rechten betrekking hebben op een woning – heeft veelal een zakelijk karakter en past daarmee niet bij de doelstelling van de vrijstelling en het verlaagde tarief. De vrijstelling en het verlaagde tarief is alleen van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom als ook de juridische eigendom wordt verkregen van een woning. De verkrijging van een specifiek recht van lidmaatschap van een vereniging of coöperatie, waarin het recht op uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een woning is inbegrepen, kan wel onder de vrijstelling of het verlaagde tarief vallen. Deze specifieke lidmaatschapsrechten zien bijvoorbeeld op bepaalde lidmaatschapsrechten die een natuurlijk persoon kan verkrijgen in een zogenoemde flat exploitatievereniging.[_1f2d4ab3-79ca-4511-b76a-6e6a0e6cdd09]

(…)

Het voorgestelde artikel 14, derde lid, WBR zorgt ervoor dat het verlaagde tarief niet kan worden toegepast als er sprake is van het verkrijgen van de economische eigendom. Met de verkrijging van de economische eigendom wordt hierbij gedoeld op de verkrijging daarvan, bedoeld in artikel 2, tweede lid, WBR. Tevens is de verkrijging van aandelen, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, WBR uitgezonderd. Daardoor zal de verkrijging van aandelen in een rechtspersoon nooit belast zijn tegen het verlaagde tarief, ook niet als die aandelen middellijk of onmiddellijk een woning vertegenwoordigen die de verkrijger van de aandelen anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.[_3096a51d-36ab-4893-b4b3-de6dd0e66488]

(…)’’

13. Per 1 januari 2025 heeft de wetgever een wijziging in de wet aangebracht met betrekking tot de verkrijging van economisch eigendom. Als gevolg van de wetswijziging luidt artikel 14 WBR (wettekst 2025) – voor zover van belang – als volgt:

‘’

1. De belasting bedraagt 10,4 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring

3. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent over de waardevermeerdering, bedoeld in artikel 9, zevende lid.

4. (…)

5. De belasting van 2 percent, genoemd in het tweede en vierde lid, is niet van toepassing op de verkrijging van aandelen, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a.

6. (…)

7. (…)’’

14. Het doel van de wetgever om de wijziging door te voeren staat omschreven in de Memorie van toelichting[_7ac4855a-7697-475c-9812-2a7a936ae581]:

‘’ 2.4 Uitbreiding van de startersvrijstelling en verlaagd tarief overdrachtsbelasting

De verkrijging van economische eigendom van een woning wordt sinds de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 uitgesloten van de toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling. De reden hiervoor was dat de verkrijging van de economische eigendom niet leek te passen binnen de doelstelling van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief. Als toelichting hierop is gegeven dat economische eigendom met name voorkomt bij zakelijke transacties, waarvoor het algemene tarief van toepassing is. [19].

Inmiddels zijn er situaties bekend, waarbij geen sprake is van een sleutelovereenkomst, waarin een verkrijging van economische eigendom die belast is tegen het algemene tarief ongewenst is. Het gaat bijvoorbeeld om situaties waarbij vooruitlopend op de juridische eigendomsverkrijging van een woning of van rechten waaraan deze is onderworpen (hierna: juridische eigendomsverkrijging) eerst de economische eigendom wordt verkregen door een verkrijger die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken (het hoofdverblijfcriterium). Bijvoorbeeld als de verkrijger de economische eigendom van een woning verkrijgt bij de verlenging van een erfpachtrecht via een obligatoire overeenkomst vooruitlopend op de juridische vestiging van het erfpachtrecht. Indien dit resulteert in de verkrijging van de economische eigendom is overdrachtsbelasting verschuldigd naar het algemene tarief van 10,4%. Dit betekent dat bij de verkrijging van de economische eigendom vooruitlopend op de juridische eigendomsverkrijging meer overdrachtsbelasting wordt geheven dan in de situatie dat de verkrijger gelijktijdig de juridische en economische eigendom van de woning zou verkrijgen.

Deze uitkomst is onwenselijk. Het doel van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting is om de positie van starters en doorstromers te verbeteren ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers. Het is niet de bedoeling geweest de positie van bepaalde starters en doorstromers te verbeteren ten opzichte van andere starters en doorstromers. Deze uitkomst druist ook in tegen het rechtvaardigheidsgevoel van verkrijgers, die zich doorgaans niet realiseren dat zij vooruitlopend op de juridische eigendomsverkrijging de economische eigendom hebben verkregen en geconfronteerd worden met het algemene tarief. Voor specifieke gevallen waarin de verkrijging van economische eigendom voortvloeit uit een sleutelovereenkomst wordt dit opgelost door deze als niet-verkrijging aan te merken (zie Uitzondering sleutelovereenkomst als verkrijging van economische eigendom). Met deze wetswijziging wordt de verkrijging van de economische eigendom ook in andere situaties niet langer wettelijk van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief uitgesloten. Dit houdt in dat de verkrijging van de economische eigendom van een woning in aanmerking kan komen voor het verlaagde tarief of de startersvrijstelling, mits aan alle overige wettelijke voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan. Hiermee wordt beoogd om deze verkrijgers voor de toepassing van het overdrachtsbelastingtarief gelijk te behandelen met verkrijgers die in één keer de volle eigendom van de woning verkrijgen. Verkrijgers die de woning niet langdurig als hoofdverblijf gebruiken, zoals beleggers, voldoen niet aan het hoofdverblijfcriterium, en zullen het algemene overdrachtsbelasting tarief verschuldigd blijven.

De wijziging leidt er ook toe dat natuurlijke personen die alleen de economische eigendom (al dan niet gedeeltelijk) verkrijgen van de woning die ze zelf bewonen of gaan bewonen het verlaagde tarief of de starters vrijstelling kunnen toepassen. Voldoet de koper aan de overige voorwaarden van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief, dan is toepassing hiervan ook mogelijk voor deze verkrijgingen. Voorbeelden hiervan zijn producten die gericht zijn op woningzoekenden met relatief lagere inkomens. Daarbij wordt tegen een bepaalde korting slechts de economische eigendom overgedragen.[_24192e33-f7f3-42f8-b0e0-feaaadf6ceba] (…)

Doeltreffendheid, doelmatigheid en evaluatie

Deze maatregel herstelt een onbedoeld effect van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting. Het niet langer uitzonderen van de economische eigendomsverkrijging van een woning leidt ertoe dat bepaalde natuurlijke personen, die voldoen aan de overige voorwaarden, niet langer zwaarder worden belast dan beoogd. Omdat de uitsluiting van de verkrijging van de economische eigendom bij de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting dit heeft veroorzaakt, is het wegnemen van deze uitzondering de meest doelmatige en doeltreffende manier om het probleem te verhelpen. Het voorstel is om de economische eigendom in zijn geheel niet langer uit te zonderen van de toepassing van het verlaagde tarief, de startersvrij stelling en de vrijstelling voor verkoop onder voorwaarden niet te beperken tot specifieke situaties waarin de onwenselijke situaties zich voordoen. Er worden ook geen aanvullende eisen gesteld zoals bijvoorbeeld dat de juridische eigendomsverkrijging op een later tijdstip (bijvoorbeeld binnen 6 maanden zoals bij de aanmerking als niet-verkrijging) volgt. De belangrijkste reden hiervoor is dat hiermee wordt teruggekeerd naar het uitgangspunt van de Wet op belastingen van rechtsverkeer dat economische en juridische eigendomsverkrijgingen gelijk behandeld worden. Daarnaast verdient het ook de voorkeur vanuit de uitvoering om geen complexiteitverhogende aanvullende voorwaarden in de wet op te nemen. Des te meer omdat het de verwachting is dat het hoofdverblijfcriterium voor toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling voldoende waarborgt dat onterecht het algemene tarief van 10,4% wordt vermeden of ontweken.[_91191801-ff42-4804-86ff-2bcb390b6f05]

(…)

Tarief overdrachtsbelasting – beoordeling

15. De rechtbank stelt voorop dat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is. De toetsing van het verlaagde tarief vindt plaats op het tijdstip van verkrijging, derhalve 14 december 2021. Uit de wettekst geldend op 14 december 2021 (zie r.o. 11) volgt dat de verkrijging van economische eigendom belast is met 8% overdrachtsbelasting en dat het verlaagde tarief niet van toepassing is op de situatie van eiser.

16. De rechtbank volgt het betoog van eiser niet dat hij, gelet op doel en strekking van de wetswijziging in 2025, aanspraak kan maken op de wettelijke bepalingen die vanaf 1 januari 2025 zijn gaan gelden en dat het verlaagde tarief van 2% derhalve op zijn situatie van toepassing is. Het uitgangspunt is dat een wet geen terugwerkende kracht heeft, tenzij de wetgever dat expliciet heeft geregeld. Hoewel de wetgever bewust heeft geregeld dat de situatie van eiser vanaf 1 januari 2025 onder het verlaagde tarief valt, blijkt uit zowel de wet als de Memorie van toelichting bij de wetswijziging in 2025 niet dat de wetgever terugwerkende kracht aan deze wijziging heeft verleend of de bedoeling heeft gehad om dat te doen. Daarnaast merkt de rechtbank op dat ook de hardheidsclausules, die omtrent het verkrijgen van economisch eigendom zijn opgesteld, niet zien op de situatie van eiser. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de wetgever geen terugwerkende kracht heeft verleend aan de wetswijziging waarop eiser zich beroept. De rechtbank concludeert daarmee dat de wetswijziging in 2025 dan ook geen invloed heeft op de wetstoepassing in 2021. Dit betekent dat de wetgeving die geldig was in 2021 van toepassing is op de situatie van eiser en dat hij geen recht heeft op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%.

17. De rechtbank begrijpt dat eiser geen beroep doet op de hardheidsclausule zoals opgenomen in een besluit van de Staatssecretaris geldend tot en met 1 januari 2025[_4470eab7-b64d-4dc3-8ac0-9f315ff9f0a3], maar wenst dat een hardheidsclausule voor onderhavige situatie wordt gecreëerd. Echter, op grond van artikel 63 van de Awr is deze bevoegdheid voorbehouden aan de Minister van Financiën, zodat de rechtbank zich over de toepassing van de hardheidsclausule niet kan en mag uitlaten. Als eiseres nog een beroep op de hardheidsclausule wil doen, zal zij zich daarmee moeten richten tot de Minister van Financiën. Hetgeen eiser met betrekking tot de hardheidsclausule heeft aangevoerd is geen grond voor een ander oordeel.

Beginselen

18. Eiser heeft ter zitting verklaard dat nu op het aangifteformulier bij verkrijging van economische eigendom niet het algemene tarief (8%) staat aangegeven en dat de medewerker van de Belastingtelefoon dit eveneens niet heeft gemeld, het in rechte te beschermen vertrouwen is gewekt dat het verlaagde tarief van toepassing is. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Dat op het aangifteformulier nergens iets staats aangegeven over de toepassing van het algemene tarief (8%) betekent niet dat automatisch het verlaagde tarief (2%) van toepassing is. De rechtbank overweegt dat ook nergens in het aangifteformulier zelf iets wordt vermeld over het al dan niet van toepassing zijn van het verlaagde tarief. In zoverre is dus geen sprake van (een in rechte te beschermen) gewekt vertrouwen. Op eiser rust in een geval als dit, waarbij hij gebruik wil maken van een uitzondering op het algemene tarief, de plicht om voldoende onderzoek te doen. Als eiser nader onderzoek had gepleegd, was het voor hem duidelijk geweest – althans had dit redelijkerwijs duidelijk voor hem moeten zijn – dat het verlaagde tarief in zijn geval niet van toepassing is. Daarnaast blijkt uit de vooraankondiging van de naheffingsaanslag (zie r.o. 4) duidelijk dat de naheffingsaanslag wordt opgelegd vanwege de verkrijging van economische eigendom, waarop het algemene tarief van 8% van toepassing is. Hieruit valt niet af te leiden dat de Belastingdienst ooit is uitgegaan van het verlaagde tarief. Onder voornoemde omstandigheden kan eiser zich niet beroepen op het vertrouwensbeginsel.

19. Eiser heeft ook een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel zoals dat voortvloeit uit de algemene beginselen van behoorlijke bestuur, artikel 26 van het IVBPR, artikel 14 van het EVRM, en artikel 1 van het TP. Eiser vergelijkt zijn situatie (de verkrijging van het economische eigendom) met de situatie dat al dan niet volgtijdig het volledige eigendom wordt verkregen. Met de wetswijzing per 1 januari 2025 heeft de wetgever als doel gehad deze ongelijke behandeling weg te nemen hetgeen wijst een ongelijke behandeling in het verleden, aldus eiser. De rechtbank volgt verweerder in haar standpunt dat er geen sprake is van gelijke gevallen. Zoals blijkt uit de memorie van toelichting geciteerd onder 14, geeft de wetgever aan het volgtijdig verkrijgen van het volledige eigendom gelijk te willen behandelen als het in een keer verkrijgen hiervan. De situatie van eiser dat slechts de economische eigendom wordt verkregen, is feitelijk en rechtens een andere situatie. Verder heeft eiser zijn beroep op de volkenrechtelijke bepalingen niet onderbouwd. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel en op de volkenrechtelijke bepalingen slaagt niet derhalve.

20. Het beroep op het lex mitior-beginsel slaagt niet. Dit beginsel houdt in dat als de wet voorziet in de oplegging van een lichtere straf, de overtreder daarvan dient te profiteren. Reeds nu de naheffing van overdrachtsbelasting geen bestraffing betreft, kan een beroep op het lex-mitior beginsel niet slagen.

21. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Sahebali, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M.M. Schillings, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2026.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).