Rechtbank Amsterdam, 6 oktober 2026

[eiser] verhuurt bij schriftelijke huurovereenkomst van 10 november 2023 met ingang van 1 december 2023 aan [gedaagde] de woning aan de woonruimte aan [adres 1] en de parkeerplek [adres 2]. De in de huurovereenkomst opgenomen kale huurprijs was € 1.600,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 2017 van toepassing verklaard.

Bij brief van 31 augustus 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat met ingang van 1 oktober 2025 de huur wordt verhoogd van € 1.688,00 tot € 1.757,00 per maand.

Bij brief van 30 mei 2026 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat er een huurachterstand is van € 8.785,00 en [gedaagde] gesommeerd deze binnen 14 dagen aan haar te voldoen.

Op 25 en 26 juni 2026 heeft [gedaagde] twee maanden huur van € 1.757,00 betaald. Op 29 juni 2026 heeft [gedaagde] € 500,00 betaald.

Naar aanleiding van de sommatie van de zijde van [eiser] dat de huur in augustus 2026 niet is betaald, heeft [gedaagde] bij e-mail van 11 augustus 2026 meegedeeld dat zij inmiddels een afspraak heeft met de maatschappelijk werker van de gemeente Amsterdam.

Op 22 september 2026 heeft [gedaagde] € 1.757,00 aan [eiser] betaald.

[eiser] vordert bij dagvaarding ontruiming van het pand aan [adres 1] en betaling door [gedaagde] van de huurachterstand tot en met september 2026 van € 14.056,00, vermeerderd met de wettelijke rente van € 162,31 en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. Ter terechtzitting heeft [eiser] de vordering verminderd in die zin dat de huurachterstand nu nog € 11.799,00 bedraagt.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is ondanks aanmaningen in gebreke gebleven om tijdig de huur te betalen. De omvang van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontruiming. De achterstand wordt niet ingelopen en er is geen zich op verbetering nu ook contact met de gemeente Amsterdam niet tot een verbetering aan de zijde van [gedaagde] heeft geleid. Zij heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde, aldus [eiser]. [eiser] vordert geen buitengerechtelijke kosten, nu het in de algemene voorwaarden opgenomen beding vermoedelijk oneerlijk is.

[gedaagde] voert verweer. Samengevat voert zij aan dat de huurachterstand € 11.299,00 bedraagt. Zij heeft door een burnout haar werk verloren waardoor er een aanzienlijke daling in haar inkomen is gevolgd. Zij doet er alles aan om de huurachterstand in te lopen. Zij heeft contact gezocht met medewerkers van [buurtteam] en ze wordt geholpen om haar financiële situatie te herstructureren. Zij verwacht dat haar inkomen het mogelijk zal maken om de huur te blijven betalen en de achterstand af te lossen. Zij verzet zich tegen de gevraagde ontruiming. Zij woont met haar zeven jarige zoon als alleenstaande moeder in de woning en deze woning en de omgeving biedt haar en haar zoon stabiliteit. Zijn school is in de nabijheid van de woning. Een alternatieve plek is er niet voor hem, aldus [gedaagde].

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

De gevorderde ontruiming wordt afgewezen. Daartoe is het volgende redengevend. Artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (hierna: IVRK) brengt mee dat in geschillen die onder de reikwijdte van die bepaling vallen (“maatregelen betreffende kinderen”), bijzonder gewicht dient te worden toegekend aan de belangen van het kind in kwestie. Uit de tekst van artikel 3 lid 1 IVRK (“de eerste overweging vormen”, “shall be a primary consideration”) volgt niet dat de belangen van het kind bij iedere maatregel die hem betreffen, doorslaggevend zijn. Wel volgt daaruit dat aan die belangen een bijzonder gewicht toekomt in verhouding tot andere bij die maatregelen betrokken belangen. De belangen van het kind moeten op een ander niveau gesteld worden dan alle overige belangen. Als de belangen van het kind conflicteren met de belangen van anderen, moeten alle belangen zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen en moet voor ogen worden gehouden dat “het recht van het kind om zijn belangen de eerste overweging te laten zijn inhoudt dat deze belangen een hoge prioriteit hebben en niet slechts een van verschillende overwegingen zijn” In een procedure tot ontruiming van een woning behoort tot de relevante omstandigheden van het geval of er kinderen in de te ontruimen woning wonen. Als dat zo is, brengt artikel 3 lid 1 IVRK mee dat de belangen van deze kinderen in kaart moeten worden gebracht en bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, als ‘eerste overweging’ in aanmerking moeten worden genomen. Dat betekent niet dat, indien het in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen.

Tegen deze achtergrond weegt het belang van [gedaagde] en in het bijzonder het belang van haar minderjarige zoon bij behoud van de woning op dit moment zwaarder dan het (financiële) belang van [eiser] bij de in kort geding gevorderde ontruiming. Onbestreden is gebleven dat er voor [gedaagde] en in het bijzonder haar zoon op korte termijn geen concrete adequate alternatieve huisvesting is. Zij is alleenstaande moeder en de vader draagt niet bij en [gedaagde] is vanaf de geboorte van haar zoon de enige die hem heeft verzorgd. Voorts is onbestreden gebleven dat de stabiliteit van de huidige woning en de sociale omgeving daarvan, in het bijzonder de school, van groot belang is voor haar zoon. Daar tegenover staat het gerechtvaardigde belang van [eiser] om de huur betaald te krijgen. De huurachterstand is gedurende de afgelopen maanden echter niet opgelopen, hij is zelfs verminderd ten opzichte van het moment van dagvaarden. Bovendien heeft [gedaagde] verder alle daartoe noodzakelijke stappen gezet om met behulp van de (gemeentelijke) hulpverlening een oplossing voor de problemen rond de huurbetaling te vinden. Dat daar nog geen definitieve oplossing is gevonden, kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Zolang [gedaagde] de lopende huur blijft voldoen en in staat is, zoals zij ter terechtzitting heeft verklaard, een deel van de achterstand in te lopen en in contact blijft met de hulpverlening en de adviezen opvolgt, weegt het belang van [eiser] bij een ontruiming onder de gegeven omstandigheden minder zwaar dan het belang van [gedaagde] en haar zoon. Een en ander is ook in lijn met de doelstelling van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening om huisuitzettingen te voorkomen.

Ten aanzien van de huurachterstand geldt het volgende. In het door [eiser] ter terechtzitting overgelegde overzicht van de huurachterstand is € 500,00 in mindering gebracht in verband met “voorschot borg”. Nu [eiser] slechts betaling van de huurachterstand vordert, zal dit bedrag buiten de veroordeling worden gehouden, zodat voorshands aannemelijk is dat de huurachterstand van € 11.299,00 tot en met september 2026 in een bodemprocedure toewijsbaar is. Nu de ontruiming wordt afgewezen is er geen aanleiding om [eiser] een titel te geven voor de nog lopende huur. Zoals hiervoor is overwogen wordt er vanuit gegaan dat [gedaagde] deze zal blijven voldoen. Bij de beoordeling van de hoogte van de huurachterstand wordt in aanmerking genomen dat [eiser] onweersproken heeft verklaard dat de huurprijswijzigingen slechts op basis van de wettelijke verhoging is gedaan en er geen ander opslagpercentage is toegepast, hetgeen aannemelijk voorkomt gelet op de in de huurovereenkomst opgenomen kale huur van € 1.600,00. Beoordeling van de eventuele oneerlijkheid van het opslagbeding hoeft dan ook niet plaats te vinden.

De gevorderde wettelijke rente is niet toewijsbaar. [eiser] presenteert zich in de dagvaarding als handelaar en [gedaagde] is consument. Uit de ter terechtzitting gegeven toelichting wordt deze hoedanigheid ook bevestigd. Dat betekent dat ambtshalve oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst moeten worden beoordeeld. Zoals ter terechtzitting aan de orde gesteld, bevat de huurovereenkomst een boetebeding (11.2) dat inhoudt dat [gedaagde] bij iedere tekortkoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst een boete verbeurt van € 10,00 per kalenderdag met een maximum van € 2.000,00. Dit beding wordt naar verwachting in de bodemprocedure als oneerlijk beoordeeld, zodat [eiser] ook geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] € 11.299,00 aan achterstallige huur tot en met 30 september 2026,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.