Rechtbank Amsterdam, 22 mei 2026

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] was (sinds december 2009) eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [adres] hierna: het appartement), waar zij woonde met haar partner [naam 1] (hierna: [naam 1] en tezamen [gedaagden] ). Het appartement maakt deel uit van het Flatcomplex [gebouw], bestaande uit 54 appartementsrechten.

In het toepasselijke Splitsingsreglement van februari 1973, waarmee de VvE is opgericht, staat, voor zover hier van belang, het volgende:

[gedaagde] heeft vervolgens bij de [gemeente] (hierna: de gemeente) een omgevingsvergunning aangevraagd voor het aanleggen van een dakterras. Die vergunning is op 9 oktober 2018 verleend, onder de voorwaarde dat niet mocht worden begonnen met de bouw van het bouwplan totdat de constructiegegevens, die op dat moment nog niet waren ingediend, waren goedgekeurd.

In 2019 heeft [gedaagden] het dakterras aangelegd. Voor het overige is aan het op de vergadering van 18 mei 2016 genomen besluit van de VvE (zie (2.3) geen uitvoering gegeven: er is geen recht van opstal of vruchtgebruik gevestigd. In 2022 heeft [gedaagden] de VvE verzocht om schriftelijke vastlegging van het (overdraagbare) gebruik van het dakterras. De VvE heeft haar medewerking daar niet aan willen verlenen. Op een vergadering van 17 april 2023 heeft de VvE gestemd over de vraag of het gebruiksrecht van [gedaagde] overdraagbaar was of zo moest worden beschouwd. De uitkomst van de stemming was dat dit niet het geval was.

Medio 2023 heeft [gedaagde] haar appartement te koop gezet. Het bestuur van de VvE heeft [gedaagden] hierop per e-mail van 13 juli 2023 bericht dat, nu geen sprake was van een overdraagbaar recht op het gebruik van het dak(terras), het dakterras bij verkoop moet worden verwijderd en dat het dak alsdan in oorspronkelijke staat moet worden teruggebracht.

[gedaagden] heeft zich vervolgens met diverse vorderingen tot de voorzieningenrechter van deze rechtbank gewend. Bij vonnis van 20 oktober 2023 heeft de voorzieningenrechter [gedaagden] in zoverre in het gelijk gesteld dat de VvE werd gelast om een nieuwe vergadering te houden en een besluit moest nemen over de vraag of het dakterras bij verkoop zou mogen blijven of zou moeten worden verwijderd, en de voorwaarden waaronder dat dan zou moeten geschieden.

[gedaagde] heeft het appartement vervolgens verkocht en op 27 oktober 2023 geleverd aan de nieuwe eigenaar.

Op de VvE vergadering van 22 januari 2024 is besloten dat het dakterras verwijderd moest worden.

De nieuwe eigenaar heeft aan de gemeente bericht dat het dakterras verwijderd zou worden.

Op 6 en 7 april 2024 is het dakterras, met uitzondering van de lichtkoepel, door [gedaagde] verwijderd. De lichtkoepel is op een later moment verwijderd.

Op 31 juli 2024 heeft [gedaagden] de beheerder van de VvE, Rappange, verzocht om binnen tien werkdagen een bedrag van € 3.349,64 te betalen, bestaande uit € 500,00 aan borg, € 1.339,70 aan TTB subsidie 2023 (Tijdelijke subsidieregeling Tegemoetkoming Blokaansluitingen) en € 1.509,94 betreffende een afrekening van Ista Nederland B.V. inzake verwarmingskosten. Rappange heeft daarop gereageerd dat tot uitbetaling van de genoemde bedragen zal worden overgegaan, maar pas na het volledig afronden van het ‘dakterras dossier’.

Op 21 oktober 2024 heeft [gedaagde] nog herstelwerkzaamheden aan het dak laten uitvoeren.

Op 12 november 2024 heeft [naam 1] foto’s van de verrichtte werkzaamheden aan [bedrijf] toegestuurd. [naam 1] schrijft dat er van lucht tussen de lagen geen sprake is en dat er gewerkt is met een rubber onderlaag, waarop de bitumen laag is aangebracht, met het verzoek daarmee rekening te houden in het rapport. Ook heeft [naam 1] gevraagd om een afzonderlijke offerte voor het verwijderen van de dakstaanders, inclusief een stukje dakbedekking wegsnijden en opnieuw aanbrengen. [bedrijf] heeft niet op dit bericht gereageerd.

[gedaagden] heeft per e-mail van 21 november 2024 ook richting de VvE gereageerd op voornoemde opleverrapportage en kenbaar gemaakt dat zij het niet eens is met de inhoud van de rapportage en de daarin genoemde ‘opleverpunten’. Ook heeft [gedaagden] verzocht om betaling van de aan [gedaagde] toekomende bedragen (zie 2.14).

Op 27 januari 2025 heeft de VvE heeft het gehele platte dak van het flatcomplex door [bedrijf] laten vervangen voor een bedrag van € 23.639,46. De VvE heeft [gedaagde] verzocht dit bedrag te vergoeden. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven.

[gedaagden] heeft vervolgens Hensing Bouwkunde (hierna: Hensing) verzocht om - met inachtneming van het op verzoek van de VvE uitgebrachte rapport van bevindingen (zie 2.13) en de ‘opleverrapportage’ van [bedrijf] van 11 november 2024 - onderzoek te doen naar de noodzaak en kosten van de nieuw aangebrachte dakbedekking. Hensing heeft in een rapport van 28 januari 2026, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:

De VvE vordert – samengevat en voor zover nodig beperkt tot € 25.000,00 - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 23.639,46, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure. Daartoe voert zij aan dat het dakterras voldeed aan de vereisten en dat het uitvoeren van onderhoud niet nodig was. Verder voert [gedaagde] aan dat zij bij de verwijdering van het dakterras slechts gehouden was om het dak terug te brengen in de oorspronkelijke staat en dat heeft zij gedaan. Het was bovendien niet nodig om het gehele dak te laten vervangen, aldus [gedaagde].

De VvE baseert haar vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het vergoeden van de gestelde schade primair op artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad). Uitgangspunt is dat iemand die een onrechtmatige daad pleegt, die hem kan worden toegerekend, verplicht is de schade die de ander daardoor lijdt, te vergoeden. Hierna zal eerst het gestelde onrechtmatig handelen besproken worden.

Zoals uit het voorgaande volgt (zie 3.2), stelt de VvE dus in de eerste plaats dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door het dakterras in strijd met de verleende vergunning aan te leggen. Hoewel erkend is dat het dakterras groter is uitgevoerd dan aanvankelijk was vergund, blijkt uit de brief van de [gemeente] van 7 februari 2024 dat die overtreding beëindigd kan worden door met een berekening aan te tonen dat de stalen constructie van het dakterras voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: het Besluit). [gedaagde] voert aan dat zij dergelijke berekeningen heeft aangeleverd en dat daarmee werd voldaan aan het Besluit. Het dakterras is echter ook verwijderd, en nadere correspondentie van de [gemeente] is niet overgelegd, zodat thans niet kan worden vastgesteld of [gedaagde] – na het insturen van de constructieberekeningen – aan de door de gemeente gestelde eisen voldeed en het dakterras daarmee alsnog gelegaliseerd heeft gekregen. Als dat wel zo is, komt de VvE daarmee de feitelijke grondslag aan de gestelde onrechtmatige gedraging (het aanleggen van een dakterras in strijd met de verleende vergunning) te ontvallen.

Ten aanzien van het tweede verwijt dat de VvE [gedaagde] maakt, te weten dat zij geen onderhoud heeft uitgevoerd aan het dak, terwijl zij wel had toegezegd dit te zullen doen en dat onderhoud ook noodzakelijk was, wordt het volgende overwogen. Vast staat dat [gedaagde] aan het deel van het dak dat zij in gebruik had, geen onderhoud heeft laten verrichten. Partijen houdt verdeeld of onderhoud aan dat deel van het dak in de betreffende periode noodzakelijk was. Ter zitting heeft de VvE erkend dat - tot de vervanging van (een deel van) het dak door [bedrijf] in januari 2025 - aan de rest van het dak evenmin (groot) onderhoud is uitgevoerd, ondanks dat dit in het Meerjarenonderhoudsplan stond; er zou geen noodzaak voor zijn geweest. Van een noodzaak om onderhoud uit te voeren aan specifiek het (deel van het) dak dat [gedaagde] gebruikte, is verder niet gebleken. De VvE heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] door het niet uitvoeren van onderhoud aan het deel van het dak dat zij in gebruik had, onrechtmatig heeft gehandeld.

Het laatste verwijt, te weten dat de manier van verwijderen van het dakterras onrechtmatig is geweest, heeft de VvE gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] ‘een beunhaas’ zou hebben ingeschakeld, het dak niet is teruggebracht in de staat van voor de aanleg van het dakterras en dat door het verwijderen schade is ontstaan. Dat [gedaagde] iemand heeft ingeschakeld die niet over de juiste kwalificaties beschikte om werkzaamheden aan een dak(terras) uit te voeren, heeft de VvE onvoldoende onderbouwd, te meer nu de VvE niet heeft betwist dat zij eerder zelf ook gebruik heeft gemaakt van de diensten van dit bedrijf. Mede gezien het rapport van Hensing, dat [gedaagde] heeft overgelegd, welk rapport hierna nog uitgebreider aan de orde zal komen, heeft de VvE bovendien onvoldoende onderbouwd dat het dak niet juist is hersteld of beschadigd is achtergelaten. Dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld bij het verwijderen van het dakterras, kan daarmee niet worden vastgesteld.

Zoals hiervoor is gebleken, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde], door geen onderhoud te plegen en door de wijze waarop ze het dakterras heeft verwijderd, onrechtmatig jegens de VvE heeft gehandeld. Enkel voor wat betreft de aanleg van het dakterras en of dat al dan niet in strijd is gebleven met de verleende vergunning, bestaat nog onduidelijkheid. Of [gedaagde] op dit punt onrechtmatig heeft gehandeld, kan echter in het midden blijven, zodat nadere bewijslevering op dit punt ook niet aan de orde is, omdat niet is gebleken dat de VvE daardoor schade heeft geleden. Dat wordt als volgt toegelicht.

Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt met de aanleg van het dakterras, verwijst de VvE naar een op 5 maart 2024 opgesteld rapport van de situatie van vóór verwijdering van het dakterras, en een opleverrapportage van 11 november 2024. Uit die rapporten blijkt niet dat door het aanleggen van een (zwaarder en/of groter) dakterras schade is ontstaan.

In het rapport van bevindingen van 5 maart 2024 (ro. 2.13) wordt weliswaar opgemerkt dat een zwaar dakterras is aangelegd, maar ook dat er geen optische schade aan de balklaag is geconstateerd. In dit rapport staat verder dat er lekkage zou zijn (geweest) bij één van de oplegsteunen. Dat de lekkage verband houdt met het aangelegde dakterras is niet verder toegelicht of onderbouwd. In de opleverrapportage van 11 november 2024 (ro. 2.16), opgemaakt na verwijdering van het dakterras, staat niets over schade veroorzaakt door de aanleg van het dakterras. Ook met dit rapport heeft de VvE derhalve niet voldoende onderbouwd dat de aanleg van het dakterras tot schade heeft geleid. Gezien de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] (mede middels het rapport van Hensing) en de stukken in het dossier, heeft de VvE onvoldoende gemotiveerd dat er schade is ontstaan door de aanleg van het dakterras. Daarom kan dat niet als vaststaand worden aangenomen. Op de mondelinge behandeling heeft de VvE nog nader bewijs aangeboden middels [bedrijf]. Bij deze stand van zaken wordt aan bewijslevering echter niet toegekomen. De VvE heeft haar bewijsaanbod bovendien ook onvoldoende gespecificeerd om tot het bewijs te worden toegelaten.

Ten overvloede wordt opgemerkt dat uit de opleverrapportage van 11 november 2024 ook niet blijkt dat sprake is van enige schade door het gebrek aan onderhoud aan het dak en door de verwijdering van het dakterras. Het rapport vermeldt niets over achterstallig onderhoud. Met betrekking tot de verwijdering van het dakterras staat in dat rapport dat de oude opstand voelbaar aanwezig is en dat dit een koudebrug/warmte lek geeft, en dat de dakbedekking zonder onderlaag en zonder mechanische bevestiging is aangebracht, hetgeen naar huidige normen niet zou voldoen. Het rapport van Hensing van [gedaagde] weerspreekt deze bevindingen uitdrukkelijk en daarin wordt bovendien geconcludeerd dat de werkzaamheden met betrekking tot de opstand en aanbrengen van dakbedekking correct zijn uitgevoerd. Verder lijkt in de opleverrapportage van 11 november 2024 te zijn uitgegaan van een verkeerde maatstaf. [gedaagde] was gehouden het dak in de oude staat terug te brengen, niet om het dak te verbeteren naar een dak volgens de huidige normen. Het enige andere opleverpunt dat genoemd wordt in het rapport zijn de consoles, die niet voldoende zouden zijn ingepakt. Dat hierdoor schade is ontstaan of extra kosten zijn gemaakt, is niet gebleken en volgt ook niet uit de offerte of factuur; in deze documenten is deze post immers niet opgenomen.

Gezien het voorgaande heeft de VvE, tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], haar standpunt dat schade is ontstaan door de aanleg van het dakterras onvoldoende onderbouwd. Daar komt nog bij dat ook als wel zou komen vast te staan dat sprake is van enige schade, dit de vervanging van het gehele dak niet rechtvaardigt. Dat die noodzaak er niet was, blijkt ook uit hetgeen ter zitting door de voorzitter van de VvE is opgemerkt, namelijk dat de VvE ervoor heeft gekozen om het dak radicaal aan te pakken met een eigen aannemer, hetgeen een garantieperiode zou opleveren, om te voorkomen dat de VvE te maken zou krijgen met mogelijke extra schade vanwege het verwijderen van het dakterras. Het lijkt er eerder op dat het platte dak vervangen is, omdat de VvE de vrees had dat er problemen zouden kunnen ontstaan vanwege het verwijderde dakterras. De daarmee gepaard gaande kosten horen echter niet voor rekening van [gedaagde] te komen.

Het subsidiaire beroep op de artikelen 12 en 16 van het Splitsingsreglement kan de VvE niet baten, nu ook voor toepassing daarvan vereist is dat er schade is veroorzaakt door een (voormalig) eigenaar.

Conclusie van het voorgaande is dat de vordering van de VvE moet worden afgewezen, omdat de VvE, voor zover [gedaagde] al onrechtmatig heeft gehandeld, onvoldoende heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden.

De VvE is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

[gedaagde] vordert in reconventie betaling van € 3.349,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2023. De VvE heeft niet betwist dat zij in beginsel gehouden is de door [gedaagde] gevorderde bedragen te betalen en heeft evenmin verweer gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde bedragen. Ook heeft zij niet betwist dat de gevorderde bedragen opeisbaar zijn. Dat volgt indirect ook uit de correspondentie met de beheerder, die aangeeft dat betaling zal plaatsvinden na het volledig afronden van het ‘dakterras dossier’. Anders dan de VvE betoogt (zie 3.4), is voor het toewijzen van een vordering tot nakoming verzuim niet vereist, nog daargelaten dat hier wel sprake is van verzuim, zoals hierna zal blijken. Dat betekent dat de vordering van [gedaagde] toewijsbaar is, tenzij het beroep op opschorting (artikel 6:52 BW) van de VvE slaagt.

Eén van de vereisten die worden gesteld om de nakoming van een verbintenis op te schorten is dat een schuldenaar (in dit geval de VvE) een opeisbare vordering heeft op de schuldeiser ( [gedaagde] ). Dat is waar het beroep op opschorting van de VvE reeds op strandt. Zoals uit het voorgaande volgt, is van een opeisbare vordering aan de zijde van de VvE geen sprake. Daar komt nog bij dat de VvE niet (voldoende) heeft toegelicht dat er genoeg samenhang tussen de vorderingen bestond om de opschorting te rechtvaardigen. De VvE is (en was) dus niet bevoegd om haar betaling op te schorten.

[gedaagde] vordert ook betaling van de wettelijke rente. Voor het toewijzen van wettelijke rente is verzuim wel vereist. Uit de overgelegde stukken volgt dat [gedaagden] zowel de VvE zelf (op 21 november 2024, ro. 2.18) als de beheerder (op 31 juli 2024, ro. 2.14) heeft verzocht om tot betaling van voornoemde bedragen over te gaan. Beide e-mails voldoen aan de vereisten die aan een ingebrekestelling worden gesteld (artikel 6:82 lid 1 BW). De VvE verkeert derhalve in verzuim. Dat heeft tot gevolg dat de VvE ook wettelijke rente verschuldigd is. Anders dan gevorderd, zal de wettelijke rente echter worden toegewezen vanaf 1 augustus 2024 en niet al vanaf 27 oktober 2023. Gesteld noch gebleken is namelijk dat de TTB, afrekening verwarmingskosten over 2023 en de depotsom al op 27 oktober 2023 verschuldigd waren. Op 1 augustus 2024, toen ook duidelijk was welke bedragen de VvE aan [gedaagde] verschuldigd was, liet de beheerder van de VvE namens de VvE weten dat (voorlopig) niet tot betaling zou worden overgegaan. Het verzuim trad daardoor op grond van artikel 6:83 sub c BW direct in, zodat de wettelijke rente wel vanaf 1 augustus 2024 toewijsbaar is.

De VvE is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden in reconventie begroot op:

wijst de vordering van de VvE af,

veroordeelt de VvE in de proceskosten van [gedaagde] van € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt de VvE tot betaling aan [gedaagde] van € 3.349,64, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 augustus 2024 tot aan de dag van algehele voldoening,

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

veroordeelt de VvE tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2., 5.3., 5.4. en 5.5. genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.