Rechtbank Amsterdam, 4 februari 2025

[eiser] , te Amsterdam, eiser

(gemachtigde: [gemachtigde])

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 422.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen [naam 1]. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2].

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning van ongeveer 45 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.[_5f2937a1-cf7c-4b34-8071-234011a733c3]

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 386.000,-. De woning is namelijk op 9 april 2018 aangekocht voor een bedrag van € 345.000,-. De woning is vervolgens op 7 december 2023 verkocht voor een bedrag van € 410.000. Dit betekent dat de woning een marktontwikkeling heeft ondergaan van € 65.000,- over een periode van 5,5 jaar. Dat is € 11.818,- per jaar. Daarmee rekening houdende komt eiser op een WOZ-waarde uit van € 386.000,- op de waardepeildatum. Eiser vindt het opmerkelijk dat de woning 23 maanden na de waardepeildatum een stuk onder de vastgestelde WOZ-waarde van de woning is verkocht.

4. De heffingsambtenaar meent dat eiser een onjuiste waarderingsmethodiek hanteert en vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 422.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2], [huisnummer 3] (eerste en tweede verdieping) en [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[_e243f75f-6820-4bbc-95a1-167679e3f8d0] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie de eigen aankoopprijs maatgevend is voor de waardevaststelling indien die kort voor of kort na de waarde-peildatum tot stand is gekomen. In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Hoewel het onder omstandigheden mogelijk is dat de aankoop/verkoop van een object daarbuiten nog relevant is voor de waardebepaling per waardepeildatum, dient daar aan voorbij te worden gegaan indien er voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de waarderingsmethodiek van eiser geen juiste afspiegeling van de waarde in het economisch verkeer van de woning oplevert. Beide verkopen liggen te ver van de waardepeildatum af; respectievelijk rond de twee en vier jaar. Daarbij blijkt uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar dat er voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat ten tijde van de verkoop van de woning in december 2023 een dip van 7% te zien was in het marktsegment van de woning in de betreffende wijk. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de vergelijkingsmethode heeft toegepast om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.

7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?

8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.

9. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 9.747,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 9.393,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 354,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 45 m², geeft een prijsverschil van € 15.930,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Conclusie

10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar

aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.

11. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van

mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.