Rechtbank Amsterdam, 4 februari 2025

[eiser] , te Amsterdam, eiser

(gemachtigde: [gemachtigde])

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 564.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De WOZ-waarde van de woning wordt gewijzigd vastgesteld op € 553.000,-.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 20 januari 2025. Namens de gemachtigde is verschenen [naam 1]. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [naam 2].

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een portiekflat van ongeveer 94 m² met een berging.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.[_ffb744d8-f8bb-47d8-8ae4-d5fa4a7dad8b]

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 527.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 553.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2], [adres 2] [huisnummer 3] en [adres 3] [huisnummer 2] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[_52e550f3-3c78-4a8d-90ac-e6c3b2f325bb] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?

6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.

7. Eiser meent dat de kwaliteit van [adres 3] [huisnummer 2] op goed gekwalificeerd zou moeten worden, in plaats van op gemiddeld. De heffingsambtenaar stelt dat al zou de kwaliteit van [adres 3] [huisnummer 2] op goed worden vastgesteld, dan nog zou er voldoende marge zijn tussen de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten en die van de woning van eiser.

8. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart van de heffingsambtenaar blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 6.031,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 5.800,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 231,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 94 m², geeft een prijsverschil van € 21.714,-. Een mogelijke aanpassing van de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 3] [huisnummer 2] zit derhalve in deze marge verdisconteerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Voor zover eiser heeft gesteld dat er op onjuiste wijze rekening is gehouden met de erfpachtsituatie, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar verwijst naar de taxatiekaart waarin de erfpacht wordt opgeteld bij de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de berekening van de erfpachtcorrectie bijgevoegd. De rechtbank stelt, in overeenstemming met het standpunt van de heffingsambtenaar, vast dat in de taxatiekaart een onderbouwde correctie voor de erfpacht wordt toegepast bij de vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentieobjecten worden gewaardeerd naar de volle en onbezwaarde eigendom. Als bij de objecten geen sprake is van volle eigendom, moet de waarde volgens hem worden ‘opgetild’ naar het niveau van volle eigendom. Daarom kan de erfpachtcorrectie alleen leiden tot een hogere verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. Dit heeft eiser niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Eiser voert aan dat in het door hem overgelegde taxatierapport is uitgegaan van een gemiddeld bedrag van € 4.500,- voor de aanwezige reserves in het reservefonds van de verenging van eigenaren. Afwijking daarvan zou door de heffingsambtenaar met stukken moeten worden onderbouwd. De heffingsambtenaar licht toe dat bij de waardebepaling ruimschoots rekening is gehouden met de aanwezige reserves in het reservefonds van de verenging van eigenaren. De taxateur is uitgegaan van 2% van de gerealiseerde koopsom, hetgeen in nagenoeg alle gevallen een aanmerkelijk hogere aftrek oplevert. Uit de leveringsakten van de vergelijkingsobjecten blijken ook lagere bijdragen, wat uiteindelijk voordelig is voor eiser. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar.

Conclusie

11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar

aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.

12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van

mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.