Rechtbank Amsterdam, 1 februari 2024

NVP houdt zich bezig met het bemiddelen bij de aan- of verkoop van onroerend goed. Een van de bestuurders van NVP is Goldshore B.V., waarvan [naam 1] enig bestuurder is.

Brookfield is een zogenoemde investment holding company en houdt zich bezig met het houden en beheren van investeringen in meerdere gelieerde entiteiten.

In de tweede helft van 2023 hebben partijen onderhandeld over de aankoop door Brookfield van een vastgoedobject (magazijn en kantoorruimte) van 18.915 m² te [locatie 1] en aan de [locatie 2] in [gemeente 1] (hierna: de [gemeente 1] kavel). De [gemeente 1] kavel werd op dat moment verhuurd aan drie partijen, met een jaarlijkse huuropbrengst van € 843.213,-. De voorgenomen transactie was een ABC-transactie, waarbij de eigenaar, verkoper A, een koopovereenkomst sluit met koper B (hier: NVP), die op de dag van levering het object levert aan een derde, koper C, (hier: Brookfield).

Op 3 juli 2023 heeft Brookfield een non-binding offer gedaan aan NVP, dat door beide partijen is getekend. De indicatieve koopprijs die daarin wordt geboden voor de [gemeente 1] kavel is € 11.750.000,-. Verder staat in de brief het volgende.

Op 10 juli 2023 heeft Brookfield, na een suggestie van NVP, een non-binding offer gedaan voor een ander vastgoedobject, gelegen aan de [locatie 3] in [gemeente 2] (de [gemeente 2] kavel), voor een bedrag van € 8.000.000,- onder voorwaarde van een due diligence onderzoek en goedkeuring van het investment committee. Ook hierbij ging het om een ABC-transactie.

Door NVP zijn documenten beschikbaar gesteld aan Brookfield ten behoeve van de due diligence voor beide kavels. Tegelijkertijd hebben de advocaten en de notaris van NVP (Hartman) overleg gevoerd over de schriftelijke overeenkomsten, die gelijktijdig met de notariële levering getekend zouden worden.

Tussen partijen is discussie geweest over verschillende punten, zoals noodzakelijk onderhoud, een BTW-aspect en concerngarantie met betrekking tot de huurovereenkomsten.

In een e-mail van [naam 6] aan [naam 1] van 7 september 2023 staat onder meer het volgende.

Op 18 en 19 september 2023 hebben partijen onderhandeld over een prijsverlaging voor de [gemeente 2] kavel. Daarover hebben partijen geen overeenstemming bereikt en Brookfield heeft laten weten dat de koop van deze kavel niet doorging.

In een WhatsApp-conversatie tussen [naam 6] ( [naam 6]) en [naam 1] ( [naam 1]) staat onder meer het volgende.

In een e-mail van 22 september 2023 van [naam 6] aan [naam 1] staat het volgende.

In een WhatsApp-conversatie tussen [naam 6] ( [naam 6]) en [naam 1] ( [naam 1]) staat onder meer het volgende.

In een e-mailwisseling tussen de notaris en de advocaten van Brookfield tussen 20 en 27 september 2023 over de openstaande punten met betrekking tot de [gemeente 1] kavel staat onder meer het volgende. De laatste e-mail is van de notaris van 27 september 2023. De tekst in de kleuren zwart, paars, rood en oranje is van de notaris; de kleuren blauw en groen zijn van de advocaat van Brookfield.

Eveneens op 27 september 2023 heeft [naam 6] telefonisch aan [naam 1] laten weten dat de transactie met betrekking tot de [gemeente 1] kavel niet door zou gaan omdat ‘er bij Brookfield zorgen bestonden over de marktomstandigheden en de totale omvang van de transactie (nu ook de [gemeente 2] -transactie niet door ging)’.

In WhatsApp-correspondentie tussen [naam 6] (links) en [naam 1] (rechts) van 27 en 28 september 2023 staat het volgende.

Bij brief van 16 oktober 2023 heeft NVP Brookfield gesommeerd binnen drie dagen te bevestigen dat zij de overeenkomst met betrekking tot de [gemeente 1] kavel zal nakomen. Brookfield heeft daarop niet gereageerd, anders dan dat zij bij brief van haar advocaat van 14 november 2023 de inhoud van de brief van 16 oktober 2023 heeft betwist.

Brookfield voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Deze rechtbank is bevoegd en op de vordering is Nederlands recht van toepassing, nu partijen in de overeenkomst waar het hier over gaat een forumkeuze hebben gedaan voor de rechtbank Amsterdam en gekozen hebben voor Nederlands recht (in de concept-overeenkomst van 25 september 2023 is dat opgenomen in artikel 20.10.1 en 20.10.3). Over dit onderdeel van de overeenkomst is geen discussie geweest, zodat wordt uitgegaan van de geldigheid van het forumkeuzebeding. Overigens zou, ook als het forumkeuzebeding niet geldig zou zijn, de Nederlandse rechter bevoegd zijn op grond van artikel 6 aanhef en sub a en f van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, nu het geschil draait om een (gestelde) verbintenis die aan de vordering ten grondslag ligt in Nederland ten uitvoer moet worden gelegd (sub a) betreffende in Nederland gelegen onroerend goed (sub f).

Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.

Brookfield heeft steeds het voorbehoud gemaakt van goedkeuring door de IC, maar heeft in de e-mail (van [naam 6]) van 7 september 2023 laten weten dat de IC al op de hoogte was en dat de officiële goedkeuring nog slechts een formaliteit was (zie 2.8). Op 22 september 2023 heeft [naam 6] aan [naam 1] geappt dat hij de IC-meeting in ging. [naam 1] heeft [naam 6] een paar uur later gevraagd om te bevestigen dat de IC akkoord ging met de transactie, voordat hij aan verkoper A de final ok zou geven. Brookfield heeft vervolgens, bij monde van [naam 6], expliciet aan [naam 1] laten weten dat de Investment Committee goedkeuring had gegeven voor de transactie (zie 2.10 en 2.11), onder het voorbehoud dat ‘de DD items’ [due diligence, vzr.] zouden zijn afgerond.

Over die DD-items is verder gecorrespondeerd tussen de advocaten van Brookfield en de notaris. Uit de e-mailwisseling geciteerd onder 2.13 blijkt dat alle items of discussiepunten op 27 september 2023 waren afgerond, met uitzondering van het punt ‘allonges & concerngarantie’. Het laatste bericht van de notaris is dat de allonges inmiddels zijn aangepast met een verwijzing naar de plattegronden. Over de concerngaranties was blijkens de laatste opmerking van de notaris nog overleg tussen verkoper en Brookfield.

Over de prijs, het object en de materiele procespartijen is geen discussie geweest, althans dat blijkt niet uit de stukken. Brookfield heeft gesteld dat bij de onderhandelingen over korting voor de [gemeente 2] kavel, ook een lager bedrag is bedongen voor de [gemeente 1] kavel, maar NVP heeft dat betwist en het blijkt ook niet uit de stukken. In zowel de NBO als alle overgelegde versies van de conceptovereenkomst is de prijs van € 11.750.000,- opgenomen.

Hoewel partijen dus op nagenoeg alle punten overeenstemming hebben bereikt, en ondanks de expliciete bevestiging van [naam 6] op 22 september 2023 dat de IC goedkeuring had gegeven voor de transactie, heeft Brookfield van het ene op het andere moment de stekker eruit getrokken, zonder duidelijke opgave van redenen. Brookfield heeft daarover ter zitting onduidelijke verklaringen gegeven. Zo zou ze de deal hebben afgeblazen vanwege ‘marktomstandigheden’. Wat die marktomstandigheden dan zijn, is niet toegelicht. Ook heeft Brookfield aangevoerd dat de [gemeente 1] kavel minder interessant was omdat de [gemeente 2] -deal niet doorging en de schaal van de investering dus kleiner werd. Ook dit argument komt gezocht over. De [gemeente 2] kavel is immers pas in beeld gekomen na het sluiten van de NBO over de [gemeente 1] kavel, toen NVP heeft laten weten dat zij wellicht nog een interessante investering voor Brookfield had. Ook nadat de [gemeente 2] kavel van tafel was (zoals NVP zelf heeft gesteld: rond 18/19 september 2023, zie 2.9) zijn partijen in volle vaart verder gegaan met het bespreken van de details van de SPA van [gemeente 1]. Nergens blijkt uit dat Brookfield, eerder dan ter zitting, ter sprake heeft gebracht dat de schaal van de investering voor haar een probleem vormde nadat [gemeente 2] van tafel was. Bovendien heeft de IC-meeting ná dat moment plaatsgevonden, namelijk op 22 september 2023 en heeft [naam 6] toen bevestigd dat de IC goedkeuring had gegeven voor [gemeente 1]. Brookfield heeft ter zitting aangevoerd dat er nooit een IC-meeting heeft plaatsgevonden. De mededeling van [naam 6] berust op een misverstand, aldus Brookfield.

Onder deze omstandigheden, waarin op alle essentiële punten overeenstemming was bereikt, en ook vrijwel alle discussiepunten op ondergeschikte onderdelen waren afgerond, en waarin Brookfield, bij monde van [naam 6], uitdrukkelijk heeft bevestigd dat de IC goedkeuring had gegeven voor de transactie, stond het Brookfield niet meer vrij om de stekker uit de deal te trekken. Brookfield heeft de onderhandelingen met NVP volledig in handen van [naam 6] gelegd. [naam 6] staat ook genoemd als contactpersoon in de NBO, is de enige die contact heeft gehad met NVP (naast de advocaten van Brookfield) en is ook de enige die de locatie in [gemeente 1] heeft bezocht. [naam 6] heeft in zijn e-mail van 7 september 2023 laten weten dat de IC op de hoogte was van de transactie en dat de goedkeuring nog slechts een formaliteit betrof. Op en rond 22 september 2023 heeft hij [naam 1] steeds per WhatsApp op de hoogte gehouden van het tijdstip van de IC-meeting (‘going into it now’) en daarna heeft hij [naam 1] in zijn e-mail van 22 september 2023 (2.11) expliciet bevestigd dat de IC goedkeuring heeft gegeven, nadat [naam 1] daarom vroeg omdat de verkoper wachtte op een final ok. De enkele stelling van Brookfield dat de mededeling van [naam 6] op een misverstand berustte en dat er nooit een formele IC-meeting heeft plaatsgevonden is daar tegenover niet voldoende en is ook niet geloofwaardig.

De conclusie is dat voldoende aannemelijk is dat op 27 september 2023 overeenstemming is bereikt. NVP heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu zij ook afspraken heeft gemaakt met verkoper A. Brookfield zal daarom worden veroordeeld de overeenkomst als neergelegd in productie 4 van NVP (de conceptovereenkomst van 25 september 2023 met de laatste aanpassingen) na te komen. De primaire vorderingen zullen dus worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Brookfield zal als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van NVP worden begroot op € 106,73 aan dagvaardingskosten, € 9.825,- aan griffierecht en € 1.107,- aan salaris advocaat.

veroordeelt Brookfield alle vereiste medewerking te verlenen aan de levering van de percelen met opstallen aan de [locatie 1] en de [locatie 2] te [gemeente 1], kadastraal bekend [gemeente 1] [sectieletter] nummers [sectienummer 1], [sectienummer 2], [sectienummer 3], [sectienummer 4], [sectienummer 5] en [sectienummer 6] door NVP aan Brookfield, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,

veroordeelt Brookfield om aan NVP een dwangsom te betalen van € 250.000,- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000.000,- is bereikt,

veroordeelt Brookfield om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, en vóór het moment van levering, de koopsom van € 11.750.000,- te voldoen door overmaking daarvan naar de derdengeldrekening van de notaris,

veroordeelt Brookfield in de proceskosten, aan de zijde van NVP begroot op € 106,73 aan dagvaardingskosten, € 9.825,- aan griffierecht en € 1.107,- aan salaris advocaat,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.