Rechtbank Amsterdam, 9 maart 2020

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7655799 CV EXPL 19-7651

vonnis van: 9 maart 2020

fno.: 534

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Eka Vastgoed I B.V.

gevestigd te 's-Gravenhage

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Eka

gemachtigde: mr. G. Meijerink, Bazuin & Partners

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 26 maart 2019 met producties;

- conclusie van antwoord met producties en tegeneis;

- vonnis van 29 juli 2019 waarin een comparitie na antwoord is gelast.

Deze comparitie is gehouden op 12 november 2019. Namens Eka is alleen haar gemachtigde verschenen. [gedaagde] was in persoon aanwezig. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden. Eka heeft voorafgaand aan de zitting nog stukken ingediend. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van Eka.

Vervolgens zijn nog ingediend:

- akte zijdens Eka, met producties;

- akte zijdens [gedaagde], met een productie;

- antwoordakte Eka;

- proces-verbaal van de mondelinge reactie van [gedaagde], met een productie.

Feiten in conventie en reconventie

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

Vordering en verweer in conventie

2. Eka vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.680,35 aan huurachterstand, € 375,88 aan incassokosten en € 27,05 aan wettelijke rente tot dagvaarding, met de wettelijke rente over € 1.680,35 vanaf 26 maart 2019, alsmede de proceskosten.

3. Volgens Eka heeft [gedaagde] een of meer huurtermijnen niet voldaan, terwijl hij daarvoor meermaals is aangemaand, zodat ook incassokosten verschuldigd zijn geworden.

4. [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan, althans zo wordt zijn verweer begrepen, dat bij de wisseling van beheerder van zijn woning in 2017 de door hem betaalde huur voor augustus 2017 (waarbij hij een verkeerde omschrijving heeft gebruikt, namelijk huur juli in plaats van huur augustus) in het ongerede is geraakt, althans niet is doorgestort.

Beoordeling in conventie

5. In conventie is in geschil of er sprake is van een huurachterstand en hoe hoog deze is. Afgaande op de overzichten van Eka van betaalde en verschuldigde bedragen, heeft de huurachterstand oorspronkelijk betrekking op de huurpenningen voor de maand augustus 2017.

6. Allereerst wordt opgemerkt dat de gevorderde hoofdsom hoger is dan deze ene maand. Bestudering van het overzicht van betaalde en verschuldigde bedragen dat Eka heeft ingediend, leidt tot de conclusie dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (26 maart 2019) nog slechts sprake was van een (door [gedaagde] dus weersproken) achterstand van € 640,10 in plaats van de gevorderde € 1.680,35. Immers, uit het overzicht volgt dat [gedaagde] de huur van maart 2019 (ad € 1.040,25) op 19 maart 2019, derhalve vóór dagvaarding, heeft voldaan en dat deze betaling niet in de dagvaarding is verwerkt. Dat betekent dat de vordering, die volgens de dagvaarding slechts betrekking heeft op een huurachterstand tot 1 april 2019, niet toewijsbaar is voor zover dit meer bedraagt dan € 640,10.

7. Wat betreft de huur voor de maand augustus 2017 (waarvan dus nog slechts € 640,10 resteert omdat een verrekening heeft plaatsgevonden met een servicekostenteruggave 2017 van € 390,69) heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij deze reeds op 24 juli 2017 heeft betaald maar dat hij daarbij een verkeerde omschrijving heeft vermeld, namelijk ‘huur juli’. Eka op haar beurt heeft gesteld dat zij vanwege die omschrijving deze betaling aan de huur van juli 2017 heeft mogen toeschrijven. Dat is in beginsel juist, tenzij [gedaagde] op een eerder moment reeds de huurpenningen van juli 2017 heeft betaald en hij dit in rechte ook aantoont.

8. [gedaagde] heeft tot op heden alleen een bankafschrift van de betaling van 24 juli 2017 overgelegd, die volgens hem dus bedoeld was voor de maand augustus 2017. Daarmee staat de betaling van de huur van juli 2017 echter nog niet vast. Het is aan [gedaagde] het bewijs te leveren dat hij de huur voor juli 2017 door middel van een andere betaling dan die van 24 juli 2017 heeft voldaan. Slaagt hij daarin, dan zal worden aangenomen dat de betaling van 24 juli 2017 moet worden toegerekend aan de huur van augustus 2017.

9. De kantonrechter wijst [gedaagde] daarbij nog op het volgende. Op het door [gedaagde] overgelegde rekeningafschrift met daarop de betaling van 24 juli 2017 is ook vermeld dat er in die maand een bijschrijving van € 1.030,- op zijn bankrekening heeft plaatsgevonden, hetgeen zou kunnen wijzen op een stornering van een huurtermijn. [gedaagde] zal dus ook inzichtelijk moeten maken dat de betaling bestemd voor de huur van juli 2017 niet op een later moment weer is gestorneerd.

10. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om bij schriftelijke akte aan de hiervoor bedoelde bewijsopdracht te voldoen. De zaak wordt daarvoor verwezen naar de rolzitting van maandag 6 april 2020. Daarbij heeft te gelden dat de akte de vrijdag daaraan voorafgaande op de griffie aanwezig dient te zijn, dan wel uiterlijk op deze rolzitting om 10.00 uur aan de kantonrechter dient te worden overhandigd.

11. Iedere verdere beslissing in conventie wordt aangehouden.

Vordering en verweer in reconventie

12. [gedaagde] heeft een tegeneis ingesteld. Hij heeft gesteld dat er in 2017 slechts één kwartaal raambewassing heeft plaatsgevonden omdat er sindsdien problemen zijn met één van de daarvoor benodigde gevelliften. Toch heeft hij voor raambewassing in 2017 het volle pond betaald. Hij vordert 12 x € 5,35 = € 64,20 terug. Ook vordert hij, althans zo wordt [gedaagde] begrepen, een verklaring voor recht dat de kosten voor raambewassing niet verschuldigd zijn omdat de ramen voor hemzelf als huurder (deels) niet bereikbaar zijn en daarom voor rekening van Eka komen. [gedaagde] verwijst hiervoor naar een uitspraak van het Hof Den Haag van 12 november 2013.

13. Eka verweert zich en voert aan dat er slechts één kwartaal in 2017 geen raambewassing is geweest. Daarvoor zijn ook geen kosten in rekening gebracht. Voorts stelt zij dat met betrekking tot onbereikbare ramen uit een uitspraak van het Hof Amsterdam van 3 april

2012 volgt dat zij wel arbeidsloon van de glazenwassers in rekening mag brengen bij haar huurders, hetgeen ook in de huurovereenkomst is afgesproken, maar dat zij zelf de

kosten draagt voor de benodigde materialen om de ramen te bereiken. Eka houdt zich

hier ook aan en belast de kosten voor de benodigde gevelinstallatie niet aan haar

huurders door, aldus Eka.

Beoordeling in reconventie

14. De meest verstrekkende vordering betreft de verklaring voor recht dat de kosten voor raambewassing niet verschuldigd zijn vanwege de omstandigheid dat deze voor Van der Veen (deels) niet bereikbaar zijn.

15. Uit de uitspraak van het Hof Den Haag, die door de kantonrechter voor juist wordt gehouden en waarvan de inhoud dus als uitgangspunt wordt genomen, volgt dat de kosten voor raambewassing (inclusief het arbeidsloon van de glazenwassers) van niet bereikbare ramen niet aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Dit volgt uit de omstandigheid dat in het Besluit kleine herstellingen, waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, is bepaald dat tot de verplichtingen van de huurder behoort: “het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten,

kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn”. De verklaring voor recht is daarmee toewijsbaar.

16. Echter, [gedaagde] kan naar eigen zeggen wel een deel van zijn ramen zelf schoonmaken. Welk deel dat is, is niet gesteld of anderszins gebleken, maar de kosten

voor het wassen van die ramen is hij dus weldegelijk aan Eka verschuldigd, voor zover

die ramen door Eka worden schoongehouden.

17. Dan de vordering tot terugbetaling van € 64,20 aan kosten van raambewassing 2017. Volgens [gedaagde] heeft er slechts één kwartaal van 2017 raambewassing plaatsgevonden. Eka heeft gesteld dat het om drie kwartalen gaat en dat het vierde

kwartaal ook niet bij [gedaagde] in rekening is gebracht, hetgeen ook volgt uit een

specificatie van de servicekosten 2017. Dat betekent dat [gedaagde] dus reeds een deel van de kosten voor raambewassing heeft terugontvangen als onderdeel van de servicekostenteruggave 2017. Die niet doorberekende kosten (aangenomen wordt drie

maal € 5,35) zullen op de vordering van [gedaagde] in ieder geval in mindering worden gebracht.

18. Nu hiervoor is geoordeeld dat [gedaagde] slechts kosten voor het wassen van wel bereikbare ramen verschuldigd is en aangenomen moet worden dat Eka daarmee in de doorbelasting van deze kosten geen rekening heeft gehouden, zal voor een correcte beoordeling van de reconventionele vordering duidelijk moeten worden welk

percentage van de ramen wel en niet door [gedaagde] zelf gewassen kan worden.

Partijen mogen zich hierover beiden uitlaten, te beginnen bij [gedaagde].

19. Resteert de vraag hoeveel wasbeurten er in 2017 hebben plaatsgevonden. Gelet op de servicekostenspecificatie die Eka in het geding heeft gebracht in samenhang met

de niet nader door [gedaagde] onderbouwde stelling dat er maar één keer raambewassing is geweest, wordt geoordeeld dat in rechte voldoende is komen vast te staan dat er drie wasbeurten zijn uitgevoerd.

20. Vorenstaande brengt mee dat [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld zich bij schriftelijke akte uit te laten over het percentage wel en niet bereikbare ramen in zijn woning, waarna Eka daarop nog zal mogen reageren.

21. De zaak wordt daarvoor eveneens verwezen naar de rolzitting van maandag 6 april 2020.

22. Iedere verdere beslissing in reconventie wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie en reconventie

stelt [gedaagde] in de gelegenheid om bij schriftelijke akte het in r.o. 7 t/m 10 omschreven bewijs te leveren en zich tevens uit te laten over het percentage wel en niet bereikbare ramen in zijn woning en verwijst de zaak daarvoor naar de rolzitting van maandag 6 april 2020;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.