Rechtbank Amsterdam, 22 januari 2016

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 4204322 CV EXPL 15-14629

vonnis van: 22 januari 2016

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Overvast B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Overvast

gemachtigde: mr. A. Bergers-Kemp

t e g e n

de besloten vennootschap Oger Donna B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Oger Donna

gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 7 april 2015 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties,

- tussenvonnis en vervolgens dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaats gevonden op 10 november 2015. Voorafgaand daaraan heeft Overvast nadere producties in het geding gebracht. De gemachtigde van Overvast is ter comparitie verschenen, met [naam 1] van Overvast. Oger Donna is verschenen bij [naam 2] en [naam 3], vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. Na verder debat is de zaak aangehouden tot 11 december 2015 ter beproeving van een minnelijke regeling. Vervolgens is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

Voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft Oger Donna onderhandeld met de toenmalige eigenaar, Merwede Groep B.V. (verder: Merwede). Tevens heeft Oger Donna aan de vorige huurder een beëindigingsvergoeding betaald van € 350.000,00. Op 20 december 2004 schreef Merwede aan Oger Donna onder meer:Wij hebben van u vernomen dat u onze zittende huurder, VOF [naam vof] heeft uitgekocht. (…) Zoals besproken zijn wij gaarne bereid, op onderstaande voorwaarden, met u een nieuw huurcontract aan te gaan ten behoeve van een nieuw te vestigen Polo Ralph Lauren damesmodezaak.

Hierbij bevestigen wij het navolgende te zijn overeengekomen: • Oger Donna BV i.o. zal het volledige pand aan de [adres 3] aanhuren middels een op te stellen standaard ROZ Huurcontract met een aanvangsperiode van 10 jaar met 10 optiejaren;

• De oplevering van het casco deel en tevens de ingang van de huur zal geschieden zo snel als redelijkerwijs mogelijk is met inachtneming van de omstandigheid dat huurder voornemens is de exploitatie te starten in augustus 2005 (…) • De huursom in het eerste jaar bedraagt 140.000,= excl. btw;

(…) Indien het bovenstaande naar uw mening een goede samenvatting is van de door ons gemaakte afspraken verzoeken wij u de ingesloten kopie van deze brief voor akkoord getekend aan ons te retourneren.

vordering en verweer

2. Overvast vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• te bepalen dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2015 is geëindigd;
• Oger Donna te veroordelen het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom;
• Oger Donna te veroordelen in de kosten van de procedure.

3. Aan haar vordering legt Overvast ten grondslag dat zij het gehuurde geheel wil renoveren, tegelijkertijd met de twee naastgelegen panden. Vervolgens wil zij de drie panden samenvoegen en als één geheel verhuren. Uit marktonderzoek is gebleken dat behoefte bestaat aan dergelijke grote winkels op deze locatie. Overvast kan hiermee het rendement op haar investering veilig stellen. Subsidiair vordert Overvast beëindiging van de huurovereenkomst op grond van de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

4. Oger Donna voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

beoordeling

5. Het meest verstrekkende verweer van Oger Donna is dat tussen partijen een huurdersoptie voor 10 jaren is overeengekomen, zodat beëindiging van de huur op initiatief van Overvast pas mogelijk is tegen 1 augustus 2025.

6. Tussen partijen staat niet ter discussie dat een dergelijke huurdersoptie de door Oger Donna genoemde consequentie zou hebben. Volgens Overvast is deze optie echter niet overeengekomen.

7. Uit de correspondentie tussen Merwede en Oger Donna van 20 december 2004 en 7 januari 2005 kan niet anders worden afgeleid dan dat partijen wilsovereenstemming hadden bereikt – en dus een overeenkomst hebben gesloten – over de daarin genoemde onderwerpen, waaronder de huurdersoptie. Dit volgt uit de formulering “Hierbij bevestigen wij het navolgende te zijn overeengekomen” uit de brief van 20 december 2004, gevolgd door de mededeling “In dit huurcontract zullen ondermeer de voorwaarden worden opgenomen zoals vermeld in het door ons beiden geaccordeerde schrijven d.d. 20 december 2004” in de brief van 7 januari 2005. Het enige voorbehoud dat partijen hebben gemaakt is dat hetgeen tussen hen was overeengekomen zou worden vastgelegd in een standaard ROZ Huurcontract.

8. Dat huurcontract is er gekomen, maar de overeengekomen huurdersoptie is er niet in opgenomen. Overvast stelt dat dit een bewuste keuze van partijen is geweest, waarmee kennelijk is bedoeld dat partijen ten aanzien van de huurdersoptie een nieuwe, afwijkende afspraak hebben gemaakt. Dat heeft Overvast echter onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft Overvast verwezen naar een schriftelijke verklaring van [naam 4], maar die komt neer op de mededeling dat wilsovereenstemming over het ontbreken van de huurdersoptie blijkt uit het feit dat partijen de ROZ huurovereenkomst hebben ondertekend. Dat levert onvoldoende onderbouwing op van een bewuste keuze van partijen om af te wijken van hetgeen zij eerder waren overeengekomen. Andere onderbouwing, bijvoorbeeld in de vorm van nadere correspondentie, ontbreekt. Eén en ander klemt temeer in het licht van de gemotiveerde betwisting door Oger Donna, die de huurdersoptie als voor haar essentieel bestempelt, hetgeen in het licht van het uitkopen van de vorige huurder voor € 350.000,00 voor de hand ligt.

9. De kantonrechter acht dan ook onvoldoende onderbouwd dat de overeengekomen huurdersoptie op basis van een nadere afspraak tussen partijen is komen te vervallen. Die huurdersoptie staat in de weg aan opzegging door Overvast, zodat haar vorderingen zullen worden afgewezen.

10. Nu Overvast in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Overvast in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Oger Donna begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.