Hoge Raad, 25 april 2014

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2000 nieuw opgeleverd kantoorpand met verschillende bouwlagen en een verhuurbare vloeroppervlakte van 9641 m² plus 148 parkeerplaatsen.

De vorige eigenaar heeft de onroerende zaak verhuurd aan de Staat der Nederlanden. Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. In augustus 2009 is de huur verlengd voor een periode van vijf jaar met optie tot verlenging. Daarbij is onder meer overeengekomen dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en met 31 maart 2011, geen huur verschuldigd is.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 18.600.000. De onroerende zaak is op 21 mei 2010 aan belanghebbende geleverd.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 18.410.000.

Voor het Hof was de waarde van de onroerende zaak in geschil.

Het Hof heeft geoordeeld dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het heeft daartoe onder meer overwogen dat het partijen niet volgt in hun eensluidend standpunt dat in verband met de ficties die in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ besloten liggen, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat - in de regel - leidt tot een lagere waarde. Als de potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt, aldus het Hof. De onderhavige verkooptransactie ligt zo dicht bij de waardepeildatum dat de betaalde prijs met de waarde op de waardepeildatum kan worden vereenzelvigd en - in beginsel - als de in de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer heeft te gelden. Bij de totstandkoming van die verkoopprijs zullen de partijen rekening hebben gehouden met alle marktomstandigheden die in het algemeen gelden en met de omstandigheden van de onroerende zaak in het bijzonder, waaronder het bestaan van de kort daarvoor verlengde huurovereenkomst. Voor dat geval stemt de koopsom overeen met de WOZ-waarde, aldus nog steeds het Hof.

Het middel komt op tegen ’s Hofs beslissing met het betoog dat het Hof aldus doel en strekking miskent van de verkrijgingsfictie die ligt besloten in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.

Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld.

De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.

De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).

Gelet op hetgeen onder 2.5 is overwogen is het Hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is uitgegaan van de verkoopprijs die is tot stand gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Het middel slaagt derhalve.

Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.6.1 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.