Gerechtshof Amsterdam, 13 oktober 2026

Eind 2022 heeft DRI (onder meer) CBRE benaderd omdat zij op zoek was naar een mogelijkheid voor herfinanciering, per 31 maart 2023, van een vastgoedportefeuille (hierna: de [naam 1] -portefeuille) die ten dele, voor een bedrag van € 88 miljoen, gefinancierd was door Blackstone met een financiering met een looptijd van drie jaar met twee maal een eenzijdig door DRI uit te oefenen verlengingsoptie van telkens één jaar (hierna: de verlengingsoptie) en een rente-opslag van 2,4 % (240 basispunten) per jaar.

Volgens het door DRI opgestelde Financing Request diende het te gaan om een bij voorkeur aflossingsvrije financiering met een looptijd van vijf jaar voor een bedrag van 50-60% LTV (loan to value). De waarde van de [naam 1] -portefeuille werd toen geraamd tussen circa € 146 miljoen en € 151 miljoen.

Partijen hebben vervolgens in januari 2023 hun afspraken vastgelegd in een door CBRE opgestelde Engagement Letter (hierna: de overeenkomst), die als onderwerp vermeldt ‘Refinancing DRI III – [naam 1] ’ en die – voor zover van belang – het volgende inhoudt:

Ter uitvoering van de opdracht heeft CBRE onder meer een Information Memorandum en een Teaser opgesteld en aan verschillende partijen gestuurd, hebben partijen geregeld met elkaar overlegd en ook gezamenlijk gesprekken met potentiële financiers gehouden, ook met Blackstone (waarbij tevens de mogelijkheid van financiering van een door de fondsen achter DRI nieuw te verwerven woningportefeuille aan de orde was).

Op 22 februari 2023 heeft Blackstone telefonisch gesproken met CBRE en de asset manager van DRI.

CBRE heeft DRI op 24 februari 2023 laten weten dat vier partijen interesse hadden om de vastgoedportefeuille te herfinancieren. Het gunstigste aanbod was van ING en zag op een bedrag van 80,3 miljoen euro, minder dan de bestaande financiering van Blackstone, maar met een gunstiger opslagpercentage dan de aanbiedingen van de drie andere partijen voor een financiering van € 88 miljoen.

In elk geval op 24 februari 2023 heeft DRI aan CBRE laten weten dat de financiering bij Blackstone een verlengingsoptie had van twee keer een jaar.

Daarna is CBRE doorgegaan, in overleg met DRI, met het bieden van ondersteuning bij zoeken naar en adviseren over een herfinanciering voor de [naam 1] -portefeuille, waarbij in de advisering ook vergelijkingen werden gemaakt met de situatie in het geval van het gebruik maken van de verlengingsoptie bij Blackstone.

Begin mei 2023 heeft DRI aan CBRE medegedeeld dat zij gebruik zou maken van de verlengingsoptie bij Blackstone. De effectuering hiervan heeft DRI geheel zelf, zonder betrokkenheid van CBRE, bewerkstelligd.

Op 26 mei 2023 heeft CBRE DRI een pro forma factuur gestuurd voor een bedrag van € 250.800 (0,285% x € 88 miljoen) en op 30 mei 2023 een definitieve factuur.

CBRE heeft in eerste aanleg veroordeling van DRI tot betaling van € 288.420,- ,-(bestaande uit een hoofdsom van € € 250.800,- plus € 37.620,- buitengerechtelijke kosten) gevorderd, vermeerderd met primair contractuele rente, subsidiair wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW en meer subsidiair wettelijke rente ex art. 6:119 BW. CBRE stelt daartoe primair dat de Financing Fee op grond van de overeenkomst verschuldigd en opeisbaar is. Subsidiair stelt zij dat, indien en voor zover zij een voorwaardelijke vordering met betrekking tot de Financing Fee zou hebben, de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de gestelde voorwaarde is vervuld. Meer subsidiair maakt zij aanspraak op redelijk loon zoals bedoeld in art. 7:411 BW voor de uitgevoerde werkzaamheden. Uiterst subsidiair vordert zij ontbinding van de overeenkomst, met veroordeling van DRI tot betaling van € 288.420,-, met rente.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en CBRE in de proceskosten verwezen.

CBRE concludeert, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, alsnog haar vorderingen zal toewijzen en DRI zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen CBRE ter uitvoering van het vonnis heeft voldaan, met veroordeling van DRI in de kosten van het geding in beide instanties, met rente. CBRE voert hiertoe zes grieven tegen het vonnis aan.

DRI concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van CBRE in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.

Zowel CBRE als DRI hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende. CBRE heeft ter uitvoering van de overeenkomst werkzaamheden verricht. Door en vanaf het (alsnog) door DRI inroepen van haar verlengingsoptie is aan de overeenkomst geen verdere uitvoering meer gegeven. CBRE maakt op verschillende gronden aanspraak op betaling van het bedrag van de Financing Fee, althans een deel daarvan. DRI is alleen bereid de Cancelation Fee te betalen omdat zij meent dat zij de overeenkomst rechtsgeldig heeft geannuleerd.

CBRE betoogt met haar grief 1 dat de Financing fee op grond van de overeenkomst verschuldigd is omdat de verlengingsoptie valt onder de term ‘Financing’ in de omschrijving van de opdracht, waar de term ‘Transaction’ naar verwijst.

Beoordeling van deze grief vergt uitleg van de overeenkomst. Daarbij komt het aan op de tekst van de overeenkomst en op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het gaat om een door CBRE opgestelde zakelijke overeenkomst, die is gesloten door twee professionele partijen en die een betrekkelijk overzichtelijke, in een aantal stappen geconcretiseerde, commerciële opdracht inhoudt. Bij de uitleg van de overeenkomst kan betekenis worden toegekend aan hetgeen partijen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben besproken en stukken die zij toen hebben uitgewisseld. De onder 3.6. bedoelde bepaling (‘entire agreement clause’) staat daaraan niet in de weg. Een dergelijke clausule beoogt veelal te bewerkstelligen dat partijen niet zijn gebonden aan eerdere op de overeenkomst betrekking hebbende afspraken die daarmee in strijd zijn, indien die afspraken niet in de overeenkomst zijn opgenomen en de overeenkomst evenmin daarnaar verwijst, en staat niet zonder meer eraan in de weg dat voor de uitleg van de in de overeenkomst vervatte bepalingen betekenis wordt toegekend aan verklaringen die zijn afgelegd dan wel gedragingen die zijn verricht in het stadium voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst. Dat geldt ook in dit geval, waarin niet blijkt dat de bepalingen over de Financing Fee resp. de Cancelation Fee voorafgaand aan de overeenkomst ter sprake zijn gekomen, deze zijn opgenomen in een bondig opgestelde, overzichtelijke overeenkomst en beide partijen zich voor de uitleg van de overeenkomst beroepen op wat voorafgaand aan de overeenkomst wel en niet zou zijn besproken en de daarbij uitgewisselde stukken.

De overeenkomst bevat een gedetailleerde regeling van de verschuldigdheid en de opeisbaarheid van de Financing Fee. Op zichzelf is juist dat de daarbij gehanteerde term ‘Financing’ ruim geformuleerd is. Uit de voorafgaand aan de overeenkomst door partijen uitgewisselde documenten blijkt echter dat DRI op zoek was naar een nieuwe langjarige financiering van de [naam 1] -portefeuille per 31 maart 2023 en de overeenkomst met CBRE hiervoor is aangegaan. Zo volgt uit DRI’s Financing Request (zie onder 3.4.) dat het moest gaan om een lening van vijf jaar, bij voorkeur aflossingsvrij, van minimaal € 73 miljoen (50 % van € 146 miljoen) en maximaal € 90,6 miljoen (60 % van € 151 miljoen); deze herfinanciering is de ‘Transaction’ waarop de overeengekomen bemiddeling van CBRE zag.

DRI meent ten onrechte dat het niet anders kan dan dat CBRE voor of bij het sluiten van de overeenkomst bekend was met de verlengingsoptie; dat volgt niet uit de door haar genoemde feiten en omstandigheden, waaronder het feit dat CBRE voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst vele vragen heeft gesteld aan DRI en dat een andere potentiële opdrachtnemer wel bekend was met de verlengingsoptie. Het bestaan van de verlengingsoptie heeft geen enkele rol gespeeld bij de totstandkoming van de overeenkomst. In de gegeven omstandigheden kon CBRE ervan uitgaan dat DRI de [naam 1] -portefeuille moest herfinancieren, op zoek was naar een langjarige herfinanciering en CBRE daarvoor wilde inschakelen.

Er zijn onvoldoende aanknopingspunten dat de wil van partijen in de gegeven omstandigheden erop gericht was dat CBRE ook bij gebruikmaking van de verlengingsoptie aanspraak zou hebben op de Financing Fee en/of dat CBRE erop kon vertrouwen dat zij hoe dan ook de Financing Fee zou ontvangen. Het door CBRE benadrukte nalaten door DRI om de verlengingsoptie te noemen voor of bij het sluiten van de overeenkomst is daartoe onvoldoende. De door CBRE voorgestane uitleg strookt ook niet met het gegeven dat de Financing Fee blijkens de overeenkomst ‘success based’ is, wat impliceert dat daarop alleen aanspraak bestaat bij het behalen van het overeengekomen resultaat (in dit geval: het sluiten van een herfinancieringsovereenkomst met langjarige financiering), en met de bepalingen dat de Financing Fee ‘due and payable’ is als DRI een nieuwe financieringsovereenkomst heeft getekend en het leningsbedrag heeft ontvangen en dat deze wordt afgerekend als de hypotheek wordt gepasseerd, wat alleen aan de orde is bij herfinanciering. Ook de bepaling dat de Financing Fee verschuldigd is als DRI binnen twaalf maanden na beëindiging van de Overeenkomst ‘raise(s) financing from any lender’ duidt erop dat CBRE alleen aanspraak kan maken op deze vergoeding bij de door DRI gewenste herfinanciering voor de duur van vijf jaar. De door CBRE voorgestane uitleg strookt verder niet met de aard van de overeenkomst die onbetwist is te kwalificeren als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in art. 7:400 e.v. BW. Het is, meer in het bijzonder, een bemiddelingsovereenkomst (art. 7:425 BW), waarbij een ‘no cure no pay’ vergoedingsafspraak te doen gebruikelijk is (zie art. 7:426 lid 1 BW).

Het hof volgt, gezien het voorgaande, niet het betoog van CBRE, dat iedere vorm van financiering, ook gebruikmaking van de bestaande verlengingsoptie, moet worden beschouwd als ‘Financing’ en een success in de zin van de overeenkomst en dus leidt tot verschuldigdheid van de Financing Fee. Er is geen nieuwe financiering tot stand gekomen met betrekking tot de [naam 1] -portefeuille. Dit betekent dat de Financing Fee niet verschuldigd is. Grief 1 faalt hiermee.

Met haar grief 2 stelt CBRE dat DRI zich niet kan beroepen op rechtsgeldige annulering van de overeenkomst en betoogt zij dat DRI (een deel van) de Financing Fee verschuldigd is op grond van art. 7:411 BW.

Onbesproken kan blijven of DRI de Overeenkomst heeft geannuleerd en of de overeengekomen annuleringsregeling van toepassing is in de zich hier voordoende situatie. Indien deze regeling van toepassing zou zijn en DRI de overeenkomst zou hebben geannuleerd, kan DRI namelijk in de gegeven omstandigheden niet volstaan met betaling van de annuleringsvergoeding. Het betoog van CBRE dat zij aanspraak kan maken op met toepassing van art. 7:411 BW te bepalen loon slaagt. Daartoe is het volgende redengevend.

Het hof stelt voorop dat de aard van een “no cure no pay” afspraak niet in de weg staat aan een beroep op dit art. 7:411 BW (zie HR 23 maart 2013, ECLI:NL:HR: 2003:AF4626). In zijn algemeenheid kan niet worden gezegd dat bij no cure no pay contracten de opdrachtnemer (ook) het risico heeft geaccepteerd dat hij bij opzegging door de opdrachtgever of bij anderszins voortijdige beëindiging niets zou ontvangen. In dit geval is uit de afspraken van partijen niet af te leiden dat CBRE ook het risico heeft geaccepteerd dat zij in de gegeven omstandigheden in het geheel geen loon zou ontvangen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat redelijke uitleg van de overeenkomst inhoudt dat met ‘annulering’ wordt gedoeld op opzegging van de overeenkomst. Er zijn geen, althans onvoldoende aanknopingspunten dat CBRE met de gemaakte afspraken het risico heeft aanvaard dat zij bij iedere vorm van (feitelijke) beëindiging van de overeenkomst met inbegrip van het hier aan de orde zijnde geval alleen de annuleringsvergoeding zou ontvangen. CBRE kan daarom aanspraak maken op redelijk loon zoals bedoeld in art. 7:411 BW.

Aan de orde is nu de vraag wat een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon als bedoeld in artikel 7:411 lid 1 BW is. Het hof is van oordeel dat, ondanks dat het einde van de overeenkomst aan DRI als opdrachtgever is toe te rekenen, geen sprake is van de situatie in lid 2 van die bepaling dat recht bestaat op het volle loon omdat betaling daarvan (minus gerealiseerde besparingen), gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Hieraan staat allereerst in de weg dat CBRE naar eigen zeggen normaal gesproken bij het inroepen van een verlengingsoptie een fee van 2/3e deel van de success fee bedingt. Daarnaast kan onder meer op basis van hetgeen met partijen is besproken bij de mondelinge behandeling in hoger beroep worden vastgesteld dat van de in de overeenkomst opgenomen CBRE Scope (zie onder 3.6.) de eerste vier fasen zijn doorlopen, de vijfde (“Soliciting, negotating and analysing indicative Financing offers”) slechts gedeeltelijk en de vier daarop volgende stadia niet. Onder deze omstandigheden is betaling van het volle loon niet redelijk, ook als in aanmerking wordt genomen dat CBRE ‘extra’ werkzaamheden heeft verricht bij de ondersteuning van DRI in het onderzoeken van alternatieven voor de verlengingsoptie. De subsidiaire aanspraak van CBRE op het volle loon verminderd met 10-20% aan besparingen deelt dit lot.

In navolging van partijen neemt het hof bij de bepaling van het redelijk deel van het loon vervolgens tot uitgangspunt de stand van het werk naar analogie van het bepaalde in artikel 6.6. van de Algemene Voorwaarden (zie onder 3.7) c.q. het percentage dat de verrichte werkzaamheden vormen ten opzichte van de werkzaamheden die CBRE zou hebben verricht als zij alle stappen van de Overeenkomst zou hebben doorlopen uitmondend in de door DRI gewenste herfinanciering, met dien verstande dat hierop een (opwaartse) correctie moet worden toegepast wegens de extra werkzaamheden als hiervoor bedoeld. Omdat de Financing Fee is gekoppeld aan het behalen van dat resultaat, gaat het daarbij de vraag welk percentage de doorlopen stappen (zie rov. 6.11) vormen van de geschatte hoeveelheid werk om dat resultaat te behalen. Het hof ziet geen aanleiding om bij de bepaling van het redelijk loon rekening te houden met het feit dat CBRE naar zij stelt in dit geval een substantieel lagere success fee had bedongen dan gewoonlijk, in de hoop een bestendige relatie met DRI op te bouwen en gezien de samenhang met haar werkzaamheden voor de financiering van de Igor-portefeuille van DRI, die wel is geslaagd. Dit maakt immers niet anders dat de maximaal te verdienen beloning bij herfinanciering van de [naam 1] -portefeuille bij een hoogte van € 88 miljoen € 250.800 zou zijn geweest. Evenmin ziet het hof aanleiding om bij de vaststelling van het redelijk loon aan te knopen bij de fee die CBRE naar eigen zeggen zou hebben bedongen als zij voor of bij het sluiten van de overeenkomst op de hoogte was geweest van de verlengingsoptie (€ 167.200,-).

Uitgaande van de door haar verrichte werkzaamheden maakt CBRE aanspraak op een redelijk loon van € 200.640,- of € 188.100,-. CBRE stelt dat zij de opdracht zo goed als voltooid had, op de closing na. In rov. 6.12. is echter vastgesteld dat CBRE minder ver was in de uitvoering van de werkzaamheden. DRI heeft bij MvA pt. 42 en 43 gemotiveerd gesteld dat CBRE slechts 20-25% van de in de overeenkomst voorziene werkzaamheden heeft verricht. CBRE heeft, mede in het licht daarvan en gezien de stappen die nog moesten worden doorlopen, onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de opdracht bijna voltooid was of dat de door haar verrichte werkzaamheden met inbegrip van de ondersteuning bij het zoeken naar een alternatief voor de verlengingsoptie gelijk te stellen zijn aan 75-80% van de totale opdracht. Gelet op hetgeen CBRE heeft gedaan, kan echter evenmin worden uitgegaan van de door DRI bepleite 25 % van de Financing Fee, nu zij hierbij de onder 3.12. en 6.11. bedoelde werkzaamheden bagatelliseert en, zo begrijpt het hof, op nihil waardeert. Een deel van de argumentatie van DRI berust bovendien op de reeds in die fee verdisconteerde omstandigheid dat een deel van de werkzaamheden door ‘junior medewerkers’ wordt uitgevoerd.

Gezien het aantal stappen dat is doorlopen ter uitvoering van de opdracht en de ‘extra’ werkzaamheden en wat partijen daarover over en weer hebben gesteld in de stukken en bij de mondelinge behandeling in hoger beroep, concludeert het hof dat 40% van de Financing Fee kan worden aangemerkt als redelijk loon voor de door CBRE verrichte werkzaamheden. Dat betekent dat de vordering, die ook tot het ‘mindere’ dan de concreet gevorderde bedragen kan worden toegewezen, tot een beloop van € 100.320,- toewijsbaar is.

De slotsom is dat de op art. 7:411 BW gegronde vordering van CBRE gedeeltelijk toewijsbaar is. Grief 2 slaagt ten dele. De andere door CBRE gestelde grondslagen van haar vorderingen en de daarop betrekking hebbende grieven leiden niet tot een andere uitkomst. Het hof licht dat als volgt toe.

CBRE vordert voorts op grond van artikel 8.5 algemene voorwaarden € 37.620 aan buitengerechtelijke incassokosten. Een redelijke uitleg van deze bepaling, waarin is geregeld dat ingeval van verzuim contractuele rente verschuldigd is en ‘voorts’ het daar genoemde percentage aan buitengerechtelijke kosten, houdt deze kosten alleen in geval van verzuim verschuldigd zijn. Niet blijkt dat DRI in verzuim is komen te verkeren.

De andere vorderingen en grondslagen kunnen verder onbesproken blijven. Bij verdere bespreking van de grieven bestaat geen belang.

Het bestreden vonnis moet worden vernietigd met inbegrip van de daarin gegeven proceskostenveroordeling. Partijen hebben geen bewijs aangeboden van stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. De vordering van CBRE om DRI te veroordelen tot restitutie van hetgeen door CBRE is voldaan ter voldoening aan het bestreden vonnis is toewijsbaar. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in beide instanties worden gecompenseerd.

vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht:

veroordeelt DRI tot betaling aan CBRE van een bedrag van € 100.320,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 26 juni 2023 tot de voldoening;

veroordeelt DRI tot terugbetaling van al hetgeen door CBRE aan haar is voldaan ter voldoening aan het bestreden vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door CBRE aan DRI tot de voldoening;

verklaart de onder 7.2. en 7.3. gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

bepaalt dat partijen hun eigen proceskosten in beide instanties dragen.