Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ (2025)

3.3.1 Raamovereenkomst prestatieafspraken 2024-2028

Op 2 juli 2024 ondertekende de gemeente de Raamovereenkomst prestatieafspraken2024-2028 met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. In deze overeenkomst zijn de afspraken over de volkshuisvestelijke inzet van Mozaïek wonen, Woonpartners Midden-Holland, Woonbron en Stedelink voor de komende vier jaar op hoofdlijnen vastgelegd. In de jaarlijkse prestatieafsprakencyclus worden deze afspraken per corporatie verder uitgewerkt.

De raamovereenkomst is gebaseerd op de oorspronkelijke Woonvisie 2025, en sluit aan bij andere relevante bestuurlijke kaders en aangenomen moties over het evenredig verdelen van schaarse woningen (motie MO24, 2023) en het stimuleren van doorstroming op de woningmarkt (motie MO41, 2023).

De focus van de raamovereenkomst ligt op het beheer (incl. verduurzaming) van de bestaande woningvoorraad en uitbreiding van sociale huurwoningen in Zuidplas. Middenhuur

9Bij de vaststelling van de Woonvisie 2025 (in januari 2019) was het -door een eerdere wijziging van de Woningwet- voor corporaties vrijwel onmogelijk om te investeren in middenhuur. Inmiddels zijn de regels weer versoepeld: op grond van de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 zou ruim 15% van de nieuwbouwproductie van corporaties uit middeldure huurwoningen mogen bestaan. Ook hier noopt de beperkte investeringscapaciteit van corporaties echter tot het maken van keuzes.

en flexwoningen zijn hier secundair in opgenomen, namelijk op het moment dat daar investeringsmogelijkheden voor zijn. Verder is in de raamovereenkomst vastgelegd dat verkoop van corporatiewoningen (gezien het vrij lage aandeel sociale huur in Zuidplas) in principe onwenselijk, maar onder voorwaarden wel mogelijk is.

In 3.1 gaven we al aan dat momenteel ongeveer 60% van de actief woningzoekenden aangewezen is op een woning met een huur tot aan de aftoppingsgrenzen en 40% in aanmerking komt voor een duurdere sociale huurwoning. In de Raamovereenkomst 2024-2028 is hierop ingespeeld door de betaalbaarheidsdoelstelling uit de Woonvisie 2025 bij te stellen, zodat het aanbod van corporatiewoningen beter aansluit op de mogelijkheden van actief woningzoekenden met een ‘hoger sociaal’ of lager middeninkomen

10In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 staat het streven dat 75% van de sociale huurvoorraad in Zuidplas onder de aftoppingsgrenzen beschikbaar moet zijn. In de raamovereenkomst is hiervan afgeweken. Dit streven is aangepast naar 70% van de netto-huren van de sociale woningvoorraad in Zuidplas. Het college van B&W heeft deze raamovereenkomst op 24 juni 2024 vastgesteld. Het maken van prestatieafspraken is een bevoegdheid van het college.

.

3.3.2 Doelgroepenverordening en huisvestingsverordening

Bij de gewenste groei van de voorraad sociale huurwoningen spelen ook particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars een rol. Waar de wet- en regelgeving (onder andere in de vorm van een landelijke geschillenregeling) de gemeente ruggensteun biedt bij het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties, is dat voor particuliere ontwikkelaars niet het geval.

De samenwerking met particuliere ontwikkelaars berust op private overeenkomsten, die in beginsel alleen tot stand komen als alle partijen erachter staan. De gemeente heeft daarbij wel een stok achter de deur in de vorm van een doelgroepenverordening. Die bevat regels voor de aanvangshuur van (particuliere) sociale huurwoningen en de indexatie daarvan, regels voor de inkomensdoelgroepen aan wie deze woningen kunnen worden toegewezen en een termijn waarbinnen de woning als sociale huurwoning in stand moet worden gehouden.

De toewijzingsregels zijn ook opgenomen in de huisvestingsverordening. Waar de doelgroepenverordening alleen van toepassing is (en mag zijn) op nieuwbouw, kan via de huisvestingsverordening ook worden gestuurd op de toewijzing van bestaande (particuliere) sociale huurwoningen.

Op grond van de doelgroepenverordening kan de gemeente woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan opnemen

11Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 kunnen woningbouwcategorieën ook rechtstreeks in het omgevingsplan (als opvolger van het bestemmingsplan) worden opgenomen. De bestaande doelgroepenverordening mag echter van kracht blijven tot het omgevingsplan het volledige grondgebied van de gemeente dekt. De huidige doelgroepenverordening gemeente Zuidplas 2023 is op 24 oktober 2023 vastgesteld door de gemeenteraad en gepubliceerd op: https://lokaleregelgeving.overheid.nl.

. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld regelen dat er in een plangebied minimaal 30% sociale huur wordt gebouwd. De bepaling in het bestemmingsplan dwingt de ontwikkelaar op zich niet om woningen te bouwen, maar regelt dat als er woningen worden gebouwd, dat dan minimaal 30% in de sociale huursector moet worden gerealiseerd. De ontwikkelaar hoeft deze sociale huurwoningen niet persé zelf te gaan exploiteren, maar kan ze ook overdragen aan een woningcorporatie.

Het opnemen van woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan of omgevingsplan dient een duidelijk volkshuisvestelijk doel, maar kan ook een averechts effect hebben op de haalbaarheid van projecten. Bijvoorbeeld omdat het project dan ‘niet rond te rekenen is’, of omdat de ontwikkelaar de sociale huurwoningen niet zelf wil exploiteren en ook niet weggezet krijgt bij een andere partij

12Onder andere te weinig investeringscapaciteit of onvoldoende aansluiting bij de portefeuillestrategie kunnen voor corporaties redenen zijn om geen woningen van particuliere ontwikkelaars over te nemen.

. De toepassing van de doelgroepenverordening is daarom maatwerk per project.

3.3.3 Grondexploitatie, contracten en achtervang

Verder bevordert de gemeente de realisatie van sociale huurwoningen door het hanteren van een sociale grondprijs bij de uitgifte van gronden die bestemd zijn voor sociale huur.

De gemeente heeft ook een reserve Sociaal Bouwen ingesteld. Via verplichte afdrachten aan deze reserve vanuit projecten waar te weinig sociale huur wordt gerealiseerd, wordt het financieel haalbaar gemaakt om op andere locaties meer dan 30% sociale huur te realiseren. Daarnaast houden we de mogelijkheden voor het aanvragen van subsidie voor sociale huurwoningen of daaraan gerelateerde voorzieningen (bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte) in de gaten.

In anterieure overeenkomsten maken we afspraken over de exploitatie van (nieuwbouw) sociale huurwoningen door particuliere verhuurders.

Tot slot staat de gemeente via een achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) garant voor leningen aan woningcorporaties. Daarmee draagt de gemeente eraan bij dat corporaties tegen gunstiger voorwaarden kunnen lenen.

4.2.1 Middenhuur

Ten tijde van de vormgeving van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 in 2018, was er landelijk veel aandacht voor woningzoekenden met een middeninkomen, die te veel verdienden voor een sociale huurwoning maar (nog) niet konden of wilden kopen. Die groep kon in principe aanspraak maken op een middenhuurwoning, maar daarvan werden er nog onvoldoende aangeboden. Op grond van het woningbehoefte-onderzoek van Atrivé uit 2018, werd verwacht dat de extra vraag naar middenhuurwoningen in Zuidplas tot 2030 om en nabij de 200 woningen zou bedragen.

Als doelstelling is in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 opgenomen, dat de middeninkomens ook in de toekomst voldoende woningen binnen de gemeente kunnen vinden. Met name na 2030 zouden dat vooral nultreden(huur)woningen moeten zijn, zodat ouderen uit koopwoningen kunnen doorstromen. In 2030 zou ongeveer 3% procent van de totale woningvoorraad in Zuidplas uit middenhuurwoningen moeten bestaan, tegen 2% in 2018. Dat zou er mede voor moeten zorgen dat ‘goedkope scheefwoners’

14Goedkope scheefwoners zijn huishoudens met een middeninkomen die in een sociale huurwoning wonen.

de mogelijkheid krijgen om door te stromen.

Volgens het onderzoek van RIGO valt in 2024 in totaal 4% van de woningvoorraad in de categorie ‘huur midden en hoog’. De doelstelling van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 lijkt daarmee te zijn behaald.

In het onderzoek van RIGO wordt de aanvullende behoefte aan middenhuurwoningen geraamd op slechts 50 woningen tot 2035, en nog eens 80 woningen in de periode 2035-2045. Mogelijk is dat een onderschatting van de werkelijke vraag, omdat niet alle woningzoekenden die een woning willen kopen die wens ook kunnen realiseren. Huren in het midden- of hogere segment is dan het alternatief.

In het in oktober 2023 vastgestelde Addendum bij de Woonvisie 2025 hebben we opgenomen, dat we streven naar 10% middenhuur en 3% betaalbare koop in de nieuwbouw. Via de Jaarbrief Wonen monitoren we of deze doelstelling wordt gerealiseerd.

4.2.2 Betaalbare koop

Met betrekking tot betaalbare koop wordt in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 gezegd dat de gemeente een anti-speculatiebeding, of iets soortgelijks, zou invoeren. Hiermee kan worden gegarandeerd dat nieuwbouwwoningen die als betaalbare koop in de markt zijn gezet, de eerste tien jaar bereikbaar blijven voor lage middeninkomens. In 2022 hebben we een zelfbewoningsplicht met anti-speculatiebeding ingevoerd, voor een periode van drie jaar en voor woningen tot de dure koopgrens (€525.000 in 2024).

Sinds de vaststelling van de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is de woningmarkt flink veranderd. In 2019 was voor €225.000 nog een redelijke eengezinswoning te realiseren. Anno nu is dat niet meer mogelijk. Om ervoor te zorgen dat de juiste woningbouwprogramma’s van de grond komen, was gaandeweg een kleine correctie van de prijsgrenzen en aandelen toe te voegen nieuwbouw in de woonvisie nodig. Deze wijziging is vastgelegd in het Addendum Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas, nu en in de toekomst’, dat op 24 oktober 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad en als bijlage 2 in dit document is opgenomen.

De onderstaande tabel laat zien hoe de prijsgrenzen zijn aangepast. In volgende jaren zijn/worden de aangepaste prijsgrenzen geïndexeerd.

segment

2018

(woonvisie)

2023

(addendum)

betaalbare koop

tot €225.000

tot €252.000

middeldure koop

van €225.000 tot €400.000

van €252.000 tot €475.000

indicatie leencapaciteit

lage middeninkomens

(net boven sociale huurgrens)

15Bron (zowel 2018 als 2023): NHG-sneltoets

€155.000

€230.000

De indicatie van de leencapaciteit in deze tabel, laat zien dat voor de lagere middeninkomens ook het betaalbare koopsegment maar (zeer) beperkt toegankelijk is. Voor een naadloze aansluiting van de vrije sector (koop) op de sociale huursector, zou een deel van de betaalbare nieuwbouw koopwoningen dan ook ruim onder de maximum prijsgrens van het betaalbare segment moeten worden ontwikkeld. Dat is in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 ook zo benoemd.

Tot slot is in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 opgenomen dat Zuidplas de mogelijkheden die er waren om Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) projecten te ontwikkelen proactief onder de aandacht zou gaan brengen. CPO beperkt de bouwkosten en biedt veel keuzevrijheid. Dit werd als een uitkomst gezien voor starters met een beperkt budget. Het thema CPO komt terug in hoofdstuk 8.

4.2.3 Actuele ontwikkelingen

Door diverse ontwikkelingen op de woningmarkt

16Denk hierbij aan prijsstijgingen, hogere hypotheekrente en (fiscale) maatregelen die het rendement op verhuur beperken.

slagen ook huishoudens met een middeninkomen er de laatste jaren steeds minder goed in om op eigen kracht in hun woningbehoefte te voorzien. Dat geldt vooral voor huurders in de vrije sector en koop(door)starters

17Met doorstarters wordt bedoeld: mensen die na een relatiebreuk of andere grote verandering in hun leven opnieuw de woningmarkt op moeten, meestal met minder inkomen en/of vermogen dan voorheen.

. Huishoudens die al langer in een koopwoning wonen, kunnen door de waardeontwikkeling van die woning de markt meestal wel bijhouden.

De rijksoverheid wil dit probleem primair oplossen door het woningaanbod in het middensegment fors uit te breiden. Naast 30% sociale huur zouden gemeenten daarom 37% tot 40% van hun totale nieuwbouwproductie in het middensegment moeten programmeren. Dat is al een belangrijke doelstelling van de Regionale realisatieagenda wonen (woondeal) uit maart 2023, en wordt naar verwachting verder verankerd in de Wet versterking regie volkshuisvesting en de daarop te baseren volkshuisvestelijke programma’s.

In het Collegeprogramma 2022-2026 hebben we opgenomen dat we de nieuwbouw van middenhuurwoningen stimuleren. Daarnaast blijven we streven naar de toevoeging van betaalbare koopwoningen tot aan de NHG-grens

18NHG = Nationale Hypotheek Garantie; €435.000 in 2024, €450.000 in 2025.

. In het Addendum uit 2023 sturen we voor de bestaande kernen vooral op de bouw van koopwoningen tot de prijsgrens middelduur-hoog (€525.000 in 2024) en de betaalbaarheidsgrens van het Rijk (€390.000 in 2024), en niet op de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens, €435.000 in 2024). Over het woningbouwprogramma in Cortelande zijn specifieke bestuurlijke afspraken gemaakt met de Provincie en het Rijk.

In het onderzoek van RIGO uit 2024 wordt de aanvullende woningbehoefte in het middensegment geraamd op ongeveer 30% van de totale behoefte.

Aanvullende woningbehoefte middensegment (WBO 2024)

Aantal huur midden en hoog

Aantal betaalbare koop*

2024-2035

50

850

2035-2045

80

770

* tot de landelijke betaalbaarheidsgrens van €390.000 in 2024

5.1.1 Wat zien we?

Door het woningtekort en de daarmee samenhangende prijsstijgingen in de vrije sector, wordt het voor starters steeds lastiger om een woning te vinden. Uit cijfers van Woningnet en het verhuisdashboard blijkt dat Zuidplas aantrekkingskracht uitoefent op studenten en andere starters uit Rotterdam en andere gemeenten buiten de regio Midden-Holland.

Jongeren vanaf 18 jaar kunnen zich inschrijven voor een sociale huurwoning. De wachttijd daarvoor is in onze regio betrekkelijk kort, maar het aanbod is zeer beperkt, vooral voor jongeren tot 23 jaar die gebruik willen maken van huurtoeslag. In principe mogen zij namelijk niet boven de kwaliteitskortingsgrens (€454,47 in 2024) huren. Voor jongeren vanaf 23 jaar en/of met een wat hoger inkomen zijn er in sociale huursector meer mogelijkheden, maar is er ook een wachttijd te overbruggen.

Met een (gezamenlijk) inkomen van meer dan €47.699

24Dit is de bovengrens voor een- en tweepersoonshuishoudens. Voor gezinnen geldt een hogere grens, nl. €52.671

in 2024 wordt de sociale huursector voor starters onbereikbaar en zijn zij daardoor aangewezen op het middensegment. In het middensegment zijn betaalbare huur- en koopwoningen echter schaars en daardoor vaak duur. Dat zorgt voor een groeiende tweedeling tussen ‘haves’ en ‘have nots’ op de woningmarkt. De ‘haves’ kunnen (dankzij een partnerinkomen en/of financiële ondersteuning van familieleden) de markt meestal nog wel bijhouden. Voor de ‘have nots’ (vooral alleenstaanden) is het daarentegen buitengewoon lastig om een eigen (zelfstandige) woning te vinden. In recente onderzoeken en participatieprocessen is ‘meer woningen voor starters’ dan ook een van de meeste genoemde behoeftes van onze inwoners.

5.1.2 Wat willen we?

Op grond van het Collegeprogramma 2022-2026 blijven we inzetten op het toevoegen van passend en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen, voor een betere doorstroming in de bestaande woningvoorraad en het toevoegen van nieuw betaalbaar woningaanbod voor jongeren en starters, bijvoorbeeld door flexibele woonconcepten.

Daarnaast willen we starters en jongeren uit de eigen gemeente meer kans geven op de woningmarkt, door betaalbare woningen met voorrang toe te wijzen aan eigen inwoners.

5.1.3 Wat doen we?

In paragraaf 4.3 gaven we al aan dat een substantieel deel van ons woningbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaat. Hierbij past de kanttekening dat de bovenkant van het betaalbare segment lang niet voor alle woningzoekenden met een lager tot middeninkomen bereikbaar is. Er zullen dus ook woningen met een huur- of koopprijs ruim onder deze betaalbaarheidsgrens moeten worden gerealiseerd. Daar sturen we op door lokaal een lagere betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen te hanteren (€265.000 in 2024). Voor starters kan het betaalbare woningaanbod deels uit flexwoningen bestaan.

In de huisvestingsverordening uit 2023 hebben we opgenomen dat verhuurders maximaal 25% van de aangewezen woonruimten met voorrang kunnen toewijzen aan woningzoekenden, die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Hierbij krijgen woningzoekenden uit de betreffende dorpskern voorrang op andere woningzoekenden uit de gemeente, waarbij woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorgaan. We beogen hiermee de doorstroming binnen de kernen en de gemeente te bevorderen en bestaande betaalbare woningen beschikbaar te krijgen voor o.a. starters. Bij de actualisatie van de huisvestingsverordening willen we de mogelijkheden om voorrang te geven aan lokaal gebonden woningzoekenden verruimen, nu dat sinds 1 januari 2024 wettelijk mogelijk is.

We onderzoeken de mogelijkheden om koopstarters extra te ondersteunen. Hiervoor bestaan diverse instrumenten, die elk specifieke voor- en nadelen hebben. Ook het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, dat in 2025 van start gaat, wordt in dit onderzoek betrokken. Een aandachtspunt is het prijsopdrijvende effect dat bij grootschalige toepassing van deze maatregelen uit kan gaan. Vooruitlopend op dit onderzoek nam de gemeenteraad op 10 december 2024 al een motie aan om de Starterslening van Svn opnieuw in te voeren. In het eerste kwartaal van 2025 heeft de raad hiervoor een verordening vastgesteld.

Landelijk wordt het splitsen van woningen in meerdere appartementen en het delen van woningen door bewoners die geen gezamenlijk huishouden vormen, steeds meer als een oplossing gezien voor het tekort aan starterswoningen. In Zuidplas hebben we nog geen integraal beleid voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Op grond van het regeerakkoord zullen we in het volkshuisvestelijk programma waarschijnlijk een plan moeten opnemen voor hoe we het beter benutten van de bestaande woningvoorraad faciliteren, hoe we leegstand bestrijden en welke acties we daarvoor ondernemen.

Op grond van de Huisvestingsverordening is het splitsen, samenvoegen of anderszins wijzigen van het gebruik van bestaande woningen in Zuidplas nu vergunningplichtig. De woningcorporaties zijn uitgesloten van de vergunningplicht. In de Raamovereenkomst prestatieafspraken 2024-2028 gemeente Zuidplas zijn afspraken gemaakt om te inventariseren onder welke voorwaarden splitsen, woningdelen en optoppen in het corporatiebezit mogelijk zijn.

Hoewel de gemeente onder voorwaarden dus bereid is om mee te werken aan wijzigingen van de bestaande woningvoorraad, zijn hiervoor in 2022 en 2023 geen vergunningen aangevraagd. De recent in werking getreden Wet betaalbare huur maakt het voor particuliere verhuurders minder aantrekkelijk om aan woningdelers te verhuren

25Volgens deze wet geldt bij woningdelen de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte en hebben alle bewoners recht op een eigen huurovereenkomst. Daardoor levert de verhuur minder op dan bij verhuur aan één huishouden en wordt het lastiger om de woning helemaal vrij te krijgen van huur en gebruik, bijvoorbeeld om deze te kunnen verkopen of zelf te gaan bewonen.

. Daarnaast is de verwachting dat er (mede) als gevolg van deze wet veel huurwoningen zullen worden verkocht, met name door kleinere verhuurders.

Inzetten op woningsplitsing en woningdelen lijkt daarmee niet de meest kansrijke oplossing voor het tekort aan starterswoningen in Zuidplas.

Het plaatsen van een extra woonunit in de achtertuin kan mogelijk wel soelaas bieden. In het volkshuisvestelijk programma zullen we daar een nadere uitspraak over doen. Op de landelijke Woontop 2024 is afgesproken dat mantelzorgwoningen op het erf, binnen uit te werken voorwaarden, vergunningsvrij worden. Deze regeling wordt ook uitgebreid naar de eigen (pleeg)kinderen. De uitwerking vindt met betrokken ministeries en andere stakeholders plaats in het kader van het Besluit versterking regie volkshuisvesting (Q1 2025).

In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 is ook het voornemen opgenomen om een CPO-project voor starters te ontwikkelen. Dat nemen we mee in de planvorming voor Cortelande.

5.2.1 Wat zien we?

Het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren sterk toenemen. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Het beleid van de Rijksoverheid voor de extramuralisering

26Extramuralisering houdt in dat zorg en ondersteuning vaker thuis of in de buurt worden geleverd en zorgbehoevenden minder vaak en/of korter in een zorginstelling verblijven.

van de langdurige zorg maakt dat, dat vaak ook niet anders kan.

5.2.1.1 Ontwikkeling van de doelgroep

In 2018 was ongeveer 12% van alle huishoudens in Zuidplas een één- of tweepersoonshuishouden van 75 jaar en ouder. In absolute aantallen ging het om 2.157 huishoudens. Er werd een groei van bijna 70% verwacht, tot ongeveer 3.360 huishoudens in 2030. Gemiddeld is dat een groei van ongeveer 100 huishoudens per jaar.

Volgens het onderzoek van RIGO is het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder inmiddels gestegen naar 14%. Dat zijn ongeveer 2.729 huishoudens, een groei van 572 huishoudens in zes jaar. De prognose uit 2018 lijkt daarmee werkelijkheid te worden. Voor de periode 2024-2035 verwacht RIGO een verdere groei van het aantal 75-plus huishoudens met ongeveer 1.200 huishoudens.

5.2.1.2 Ontwikkeling van de woningbehoefte

In tegenstelling tot veel andere woningzoekenden uit de aandachtsgroepen, hebben ouderen meestal al een huis. Dat is echter niet altijd de juiste woning op de juiste plek.

Er is sprake van een ‘dubbele vergrijzing’. Er komen méér oudere huishoudens, maar de mensen worden ook steeds ouder. Naar verwachting zal het beroep op langdurige zorg door deze dubbele vergrijzing ook toenemen. De Rijksoverheid heeft ervoor gekozen om het aantal ‘bedden’ in zorginstellingen niet mee te laten groeien met de vraag. Ouderen en mensen met beperkingen moeten langer zelfstandig blijven wonen en ontvangen zorg en ondersteuning thuis of in de buurt. Voor de meest kwetsbare inwoners moeten er geclusterde woonvormen komen waar 24-uurs zorg en begeleiding mogelijk is.

In 2018 is aan de leden van het Digipanel van de gemeente Zuidplas de vraag voorgelegd wat zij zouden doen als hun gezondheid achteruit zou gaan. De helft van de respondenten gaf er de voorkeur aan om in hun eigen woning te blijven wonen en in aanpassingen te investeren. Iets meer dan een derde verhuisde liever naar een passende woning.

Uit enkele andere inventarisaties bleek dat het aanbod aan geschikte ouderenwoningen in 2018 niet toereikend was. Zo gaven twee ouderenadviseurs van Welzijn Ouderen destijds aan dat ouderen geen geschikt aanbod konden vinden. Een belangrijke voorwaarde bij de keuze om te verhuizen was dat men dicht in de buurt van een winkelcentrum en/of busverbinding zou willen wonen.

Voor ouderen is het erg belangrijk om zelf de eigen boodschappen te kunnen blijven doen, om zo onder de mensen te komen. Nog een wens van ouderen is om tussen jongere bewoners te blijven wonen. Op die manier voelen ze zich minder geïsoleerd en is het gevoel van ‘meedoen’ sterker. Uit het onderzoek Langer zelfstandig thuis in de gemeente Zuidplas

27In het voorjaar van 2018 hebben drie studenten van de Hogeschool Rotterdam interviews uitgevoerd onder 39 inwoners van Zuidplas in de categorie 55+. Zij hebben hen onder andere vragen gesteld over wat hun wensen, ideeën en zorgen zijn over het langer thuis wonen.

kwamen vergelijkbare resultaten.

Sinds 2018 zijn er diverse projecten met voor ouderen geschikte woningen gerealiseerd, bijvoorbeeld in het Verlaat (zelfstandige woningen naast zorgwoningen met een gemeenschappelijke ruimte) en het project Kamerlingh Onnes. Dat is echter nog niet voldoende om in de behoefte te voorzien. Zo ziet RIGO een relatief sterke groei van de behoefte aan koopappartementen, die voor een groot deel het gevolg is van de vergrijzing.

5.2.2 Wat willen we?

In het Collegeprogramma 2022-2040 zetten we vanuit het thema wonen in hoofdlijn in op het vlottrekken van de regionale woningmarkt en het zoveel mogelijk wegwerken van ‘verstoppingen’. Aan de voorkant blijven we inzetten op toevoegen van passend en betaalbaar woningaanbod voor alle doelgroepen voor een betere doorstroming in de bestaande woningvoorraad. De woningbouwprogrammering voor nieuwe ontwikkellocaties richt zich maximaal op de lokale doorstroming, zodat er meer woningen vrijkomen voor woningzoekenden. Het realiseren van een passend woningaanbod voor ouderen is een integraal onderdeel van deze inzet. Daarnaast willen we vrijkomende inbreilocaties in de dorpen primair verkennen voor mogelijkheden voor huisvesting van senioren.

5.2.3 Wat doen we?

We blijven inzetten op het realiseren van meer aanbod van levensloopgeschikte woningen in de nieuwbouw. In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 staat dat we toewerken naar een kwart nultredenwoningen in de woningvoorraad. Bij nieuwbouw streven we ernaar uitsluitend appartementen met lift te bouwen, tenzij het specifiek starterswoningen betreft.

Verder hebben we in het Collegeprogramma 2022-2026 opgenomen dat er in deze bestuurlijke periode, naast de bestaande woonvisie, een (regionale) woonzorgvisie wordt opgesteld. In het voorjaar van 2024 is een bestuursopdracht vastgesteld voor de gezamenlijke ontwikkeling van een regionale woonzorgvisie voor Midden-Holland, die uiterlijk in 2025 gereed is. De regionale woonzorgvisie richt zich op aandachtsgroepen met een zorgvraag, daarbij gaat het om (1) ouderen 65+ (2) mensen met een psychische beperking en (3) mensen met een verstandelijke beperking.

In de Omgevingsvisie 2040 hebben we vastgelegd dat we de inrichting van de leefomgeving willen afstemmen op vier beoogde maatschappelijke aspecten: ‘meedoen’, ‘omzien naar elkaar’, ‘zo lang mogelijk thuis wonen’ en ‘gezond en weerbaar’. Dat is in lijn met de inclusieve samenleving die we voorstaan, waarin iedereen naar zijn/haar vermogen meedoet, zo nodig met ondersteuning.

5.3.1 Wat zien we?

Het blijkt niet eenvoudig om inzichtelijk te maken hoeveel inwoners en woningzoekenden behoefte hebben aan (en in aanmerking komen voor) begeleid, beschut of beschermd wonen. Ook de Rijksoverheid worstelt daar nog mee

28Zie pagina 62 van de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting uit maart 2024 (kamerstuk 36 512) op: www.tweedekamer.nl

.

De oorspronkelijke Woonvisie 2025 geeft nog geen compleet beeld van de omvang en woningbehoefte van deze doelgroep. De in die visie genoemde regionale aantallen (204 bewoners van instellingen voor beschermd wonen en minimaal 120 bewoners van de maatschappelijke opvang) zijn waarschijnlijk gedateerd.

Bij de ontwikkeling van de regionale woonzorgvisie in 2024-2025 is het de bedoeling om de verwachte woningvraag van de doelgroep integraal in kaart te brengen. In combinatie met de ontwikkelingen rond de Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) kan vervolgens worden bekeken wat dat betekent voor het uitstroomcontingent.

5.3.2 Wat willen we?

Het huisvesten van ‘mensen met een rugzakje’ is maatwerk. Gemeenten, zorgkantoor en woningcorporaties in Midden-Holland werken daarbij intensief samen. We willen bereiken dat de betrokkenen een zo normaal mogelijk leven kunnen leiden, goed samenleven met hun buren en zich onderdeel voelen van de maatschappij.

5.3.3 Wat doen we?

Zoals eerder aangegeven participeert Zuidplas in 2024-2025 in de ontwikkeling van een regionale woonzorgvisie voor Midden-Holland. De lokale doorvertaling daarvan zal vervolgens worden opgenomen in het volkshuisvestelijk programma. In 2020 zijn er al 13 ‘beschut wonen’ plekken gerealiseerd door Woonpartners Midden-Holland en Stichting De Hoop in Essezoom laag in Nieuwerkerk aan den IJssel.

In de Huisvestingsverordening gemeente Zuidplas 2023 is opgenomen dat corporaties jaarlijks een -nader met het college af te spreken- aantal woningen beschikbaar stellen voor woningzoekenden die vallen onder het regionaal convenant. Dit wordt gedaan ter bevordering van de uitstroom uit maatschappelijke instellingen en de huisvesting van ex-gedetineerden. Daarnaast is in de Huisvestingswet bepaald dat mantelzorgers voorrang moeten krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Dat is ook verankerd in onze huisvestingsverordening.

5.4.1 Wat zien we?

In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 komt de huisvestingsbehoefte van arbeidsmigranten aan de orde onder het kopje ‘bijzondere doelgroepen’. De gemeente zag destijds een groeiende vraag vanuit de agrarische sector om goede huisvesting te realiseren voor arbeidsmigranten die tijdelijk hier verblijven. Op dat moment had Zuidplas daar geen beleid voor, maar door de expliciete vraag die bij de gemeente was neergelegd kon aan dat vraagstuk niet voorbijgegaan worden. De gemeente zag ook een relatie met het permanent wonen in recreatiewoningen, dat niet was toegestaan. Ook ‘spoedzoekers’

29Woningzoekenden die snel woonruimte nodig hebben, maar niet in aanmerking komen voor urgentie.

vonden nogal eens een onderkomen in een recreatiewoning.

5.4.2 Wat willen we?

In het Coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat de gemeente Zuidplas passende huisvesting voor lokale werknemers en arbeidsmigranten wil stimuleren. In het Collegeprogramma is dat voornemen uitgewerkt naar de concrete doelstelling om in 2023 en 2024 met ruimte voor flexwonen een versneld woningaanbod voor starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten te creëren. Op het moment van schrijven van deze actualisatie (najaar 2024) doen we onderzoek naar geschikte locaties voor flexwonen.

5.4.3 Wat doen we?

Op 10 mei 2023 stelde de gemeenteraad het Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten en kamerverhuur vast. De hoofddoelstelling van dit beleidskader is om te zorgen voor goede woon- en leefomstandigheden voor alle (tijdelijke) inwoners, waaronder arbeidsmigranten. De gemeente wil marktpartijen faciliteren in het realiseren van goede en veilige huisvesting voor arbeidsmigranten, door het stellen van duidelijke kaders voor nieuwe ontwikkelingen en het sluiten van bestaande locaties die niet aan de eisen voldoen. Er is op voorhand geen kwantitatieve opgave vastgelegd.

Met dit beleidskader biedt de gemeente ruimte aan diverse vormen van huisvesting, variërend van kleinschalige kamerverhuur tot geconcentreerde voorzieningen voor 100+ personen. De gemeente faciliteert initieel een beperkt aantal projecten, waarmee voor een belangrijk deel tegemoetgekomen wordt aan de behoefte van ondernemers aan extra bedden in Zuidplas. De vraag in hoeverre de gemeente in de toekomst aanvullende projecten gaat toestaan, wordt beantwoord in de evaluatie van het beleid in 2026.

Op voorhand worden er in Zuidplas geen potentiële locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten uitgesloten. Per initiatief wordt bekeken in hoeverre het wenselijk is om arbeidsmigranten op de beoogde locatie te huisvesten. Het streven is dat arbeidsmigranten dicht bij hun werkplek kunnen wonen, waarbij tijdelijk wonen op het terrein van de ondernemer een mogelijkheid is. Zeker voor de langdurige of permanent verblijvende arbeidsmigranten (naar schatting ongeveer 18% van de arbeidsmigranten in Zuid-Holland) wil de gemeente ook kansen creëren voor integratie in de lokale samenleving en het vinden van aansluiting bij de reguliere woningmarkt.

5.5.1 Wat zien we?

De woonwagencultuur is door Unesco erkend als immaterieel cultureel erfgoed en dient op grond van mensenrechtenverdragen te worden beschermd. Als ondertekenaar (verdragspartner) van deze verdragen is de Rijksoverheid eindverantwoordelijk voor de naleving van deze rechten door medeoverheden.

Met het oog daarop heeft het Rijk in 2018 een beleidskader

30Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Ministerie van BZK, juli 2018.

gepubliceerd dat gemeenten moet ondersteunen bij het formuleren van woonwagenbeleid dat de rechten van woonwagenbewoners respecteert. Volgens het beleidskader is daar sprake van als:

•de gemeente beleid voor woonwagens en standplaatsen vaststelt als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid;

•dit beleid voldoende rekening houdt met en ruimte geeft voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners;

•de behoefte aan standplaatsen in kaart is gebracht;

•woningcorporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren;

•de afbouw van standplaatsen niet is toegestaan (behoudens uitzonderlijke omstandigheden) zolang er behoefte is aan standplaatsen;

•een woningzoekende woonwagenbewoner die dit wenst, binnen redelijke termijn kans maakt op een standplaats. Daarbij is het begrip ‘redelijke termijn’ inmiddels uitgewerkt naar: een termijn die vergelijkbaar is met de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de gemeente.

5.5.2 Wat willen we?

We willen zoveel mogelijk voldoen aan de uitgangspunten van het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, en daarmee een evenredige bijdrage leveren aan de bescherming van de woonwagencultuur. We zien daarbij vooral een faciliterende rol voor de gemeente bij het zodanig uitbreiden van het aantal standplaatsen, dat de wachttijd voor een woonwagenstandplaats vergelijkbaar wordt met de wachttijd voor een sociale huurwoning.

We handhaven het in de oorspronkelijke Woonvisie 2025 opgenomen standpunt, dat het bezit en de exploitatie van woonwagens en standplaatsen geen kerntaak van de gemeente is en waar mogelijk aan woningcorporaties en/of bewoners moet worden overgedragen.

5.5.3 Wat doen we?

In de oorspronkelijke Woonvisie 2025 komen woonwagens en standplaatsen nog slechts zijdelings aan de orde. Inmiddels zijn we een stap verder. De behoefte aan woonwagenstandplaatsen in de gemeente is in kaart gebracht, en is groter dan het aantal standplaatsen dat we momenteel in beheer hebben. We onderzoeken daarom de mogelijkheden voor uitbreiding van het aantal standplaatsen in en aan de bestaande dorpen. De uitbreiding van standplaatsen is echter vooral beoogd in Cortelande als onderdeel van het sociale woningbouwprogramma.

Het landelijke beleidskader veronderstelt dat de gemeente een prestatieafspraak maakt met woningcorporaties over de exploitatie van woonwagens en standplaatsen. We bespreken met de woningcorporaties of en onder welke voorwaarden zij bereid zijn een dergelijke afspraak te maken. In hoofdstuk 3 is al aangegeven dat prestatieafspraken volgens de Woningwet worden gemaakt tussen gelijkwaardige partijen. Een prestatieafspraak over de exploitatie van sociale woonwagens en standplaatsen komt daarom alleen tot stand als tenminste twee van de drie partijen (gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties) erachter staan.