Nota Grondbeleid gemeente Waterland 2022

1.5.1 Grondbeleid op Europees niveau

Europese regelgeving is in de voorbije periode steeds belangrijker geworden. Kernbegrippen daarbij zijn staatssteun, aanbesteding en transparantie. Het niet voldoen aan Europese aanbestedingsregels kan ingrijpende (financiële) gevolgen of sancties tot gevolg hebben. Soms zijn er ook nieuwe ontwikkelingen die op aansturing of na initiatief vanuit 'Europa' op gemeenten afkomen, bijvoorbeeld de invoering van de vennootschapsbelasting voor activiteiten waar de gemeente concurreert met marktpartijen.

De Europese regelgeving treedt bij de uitvoering van grondbeleid vooral op bij aankoop- en verkooptransacties met bedrijven en bij de aanbestedingen voor bouw- en woonrijp maken. Gebiedsontwikkeling is een beleidsterrein waar decentrale overheden met staatssteun te maken kunnen krijgen. De gemeente Waterland voert tot op heden het beleid dat bouw- en woonrijp maken aan de markt wordt overgelaten.

De voorwaarden waaronder grondtransacties als marktconform worden gezien, staan in de 'Mededeling staatssteun en grondtransacties'. Deze is van toepassing op de verkoop van grond en gebouwen in eigendom van de overheid aan ondernemingen. In de praktijk wordt de Mededeling ook toegepast op de aankoop, uitgifte in erfpacht of verhuur van gronden en gebouwen. Verloopt de verkoop van de overheidsgrond via één van de volgende verkoopprocedures, dan wordt er vanuit gegaan dat er geen sprake is van staatssteun:

-De overheidsgrond wordt via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure, verkocht aan de hoogste bieder.

-De marktwaarde van de overheidsgrond wordt voor de verkoop door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Volgens deze marktwaarde wordt de overheidsgrond verkocht.

Steunmaatregelen van decentrale overheden die in omvang onder de zogenaamde 'de minimis' drempel blijven, hoeven niet te worden gemeld, er is geen rapportageverplichting. De hoogte van de 'minimis' steun is geregeld in de 'De minimisverordening', het plafondbedrag is vastgesteld op € 200.000,- per onderneming per drie belastingjaren. Steunmaatregelen aan ondernemingen die binnen de marges van deze regeling blijven, worden geacht het handelsverkeer niet ongunstig te beïnvloeden en niet als staatssteun aangemerkt.

Beleidsuitgangspunt:

Uitgangspunt van het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid is dat wanneer de Europese regels van toepassing zijn hieraan uitvoering wordt gegeven.

1.5.2. Grondbeleid op rijksniveau

Bij het bepalen van het gemeentelijke (ruimtelijk) beleid dient ook het grondbeleid van de Rijksoverheid betrokken te worden. In deze paragraaf wordt aangegeven welk beleid het Rijk voorstaat en welke wetswijzigingen eraan komen in relatie tot grondbeleid.

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

Deze wet verbeterde o.a. de mogelijkheden voor kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen die door marktpartijen worden geïnitieerd. Uitgangspunt is dat de gemeente kostenverhaal verplicht moet toepassen. De Wro onderscheidt hierbij twee sporen, enerzijds het privaatrechtelijk spoor via het aangaan van een exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst). Publiekrechtelijk is er de mogelijkheid tot vaststelling van een exploitatieplan. Een en ander is vastgelegd in Afdeling 6.4 van de Wro, ook wel bekend als de Grondexploitatiewet (Grexwet). In hoofdstuk 4 wordt het kostenverhaal nader toegelicht.

Onteigeningswet

Bij grondverwerving is het uitgangspunt dat de gemeente tracht met eigenaren op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen over aankoop van gronden. De Onteigeningswet dient daarbij als stok achter de deur in situaties dat minnelijk overleg niet tot overeenstemming leidt.

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen, waarbij het onroerend goed als eerste aan de gemeente moet worden aangeboden indien een eigenaar wil vervreemden. De intentie van deze wet is overheden een betere positie te geven op de grondmarkt; toepassing van dit instrument voorkomt verkoop aan bijvoorbeeld een ongewenste partij en zorgt ervoor dat de gemeente binnen een locatie de regie op de grondmarkt in handen houdt. De grondeigenaar heeft echter geen verplichting tot verkoop, aankoop kan niet via de Wvg worden afgedwongen.

Wet begroting en verantwoording

Deze wet bevat onder meer regels over de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties. Naar aanleiding van de forse afboekingen van gemeenten op grondposities de afgelopen jaren, de wens van meer transparantie en de aankomende Omgevingswet zijn de regels kritisch onder de loep genomen. Dit heeft geleid tot een aanscherping en wijziging van de regels in het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten. De volgende wijzigingen en toevoegingen kunnen voor de gemeente Waterland van belang zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat de gemeente Waterland in principe geen eigen grondexploitaties voert.

-Looptijd grondexploitaties: richttermijn blijft in beginsel maximaal 10 jaar; benadrukt wordt dat hiervan gemotiveerd mag worden afgeweken. Hierbij gelden dan wel aanvullende voorwaarden die erop gericht zijn de risico's te beperken.

-Nieuwe categorie grond; 'warme gronden'. Het betreft gronden waarvan vaststaat dat deze als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld.

-Kostensoortenlijst Wro/Bro gecompleteerd.

Aanbestedingswet

De Aanbestedingswet past de Europese regels zo goed mogelijk toe op de Nederlandse situatie. Met deze wet is beoogd de drempel voor ondernemers te verlagen, waardoor deze gemakkelijker aan een aanbesteding kunnen meedoen. Dit vertaalt zich in:

-Meer concurrentie, doordat meer ondernemers kunnen meedingen naar een overheidsopdracht;

-Minder administratieve lasten;

-Meer lijn in aanbestedingsprocedures;

-Betere naleving van de regels;

-Een eenvoudiger afhandeling van klachten.

Wet Markt en Overheid

Overheden verrichten over het algemeen publiekrechtelijke taken, maar leveren daarbij ook goederen en diensten aan de markt waardoor concurrentie met bedrijven ontstaat. Dit kan leiden tot oneerlijke concurrentie daar waar overheden vanuit hun publieke functie concurrentievoordelen hebben. Om concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden zich aan gedragsregels houden. Deze regels staan in de Wet Markt en Overheid, die onderdeel is van de Mededingingswet, die tot doel heeft om de concurrentieverhoudingen tussen overheden en bedrijven zo gelijk mogelijk te maken.

Wet modernisering vennootschapsbelasting overheidsondernemingen

Met de invoering van de vennootschapsbelastingplicht (Vpb-plicht) voor overheidsondernemingen hebben gemeenten, provincies en waterschappen te maken gekregen met het feit dat ze mogelijk voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Deze wet is onder druk van de Europese Commissie tot stand gekomen omdat Europese regels voorschrijven dat voor de heffing van vennootschapsbelasting overheidsondernemingen niet anders behandeld mogen worden dan private ondernemingen. De Europese Commissie kwalificeerde de vrijstelling voor de Vpb, zoals die gold tot 1 januari 2016, als staatssteun die leidde tot verstoring van concurrentieverhoudingen.

Omgevingswet

De Omgevingswet (Ow) is onder andere de opvolger van de Wro, de beoogde inwerkingtreding is 1 juli 2022. De wet bestaat uit 23 afdelingen en is samengesteld uit de Omgevingswet uit 2016, een Invoeringswet gepubliceerd in 2020 en een serie Aanvullingswetten: geluid, bodem, natuur en grondeigendom, spoedwet aanpak stikstof, Wet wijzigingen Algemene wet bestuursrecht, Wet elektronische publicaties (1 juli 2021), Wet modernisering elektronisch bestuurlijk verkeer en tot slot de Verzamelwet IenW 2019.

De Ow bundelt wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water en vormt de basis voor de samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen:

-een veilige en gezonde fysieke leefomgeving bereiken en in stand houden;

-de fysieke leefomgeving doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen om er maatschappelijke behoeften mee te vervullen.

Voor het bereiken van die balans op lokale schaal krijgen overheden meer afwegingsruimte. Er zijn minder regels en er is meer ruimte voor initiatieven. Dit alles met het oog op duurzame ontwikkeling, bewoonbaarheid van het land en het beschermen en verbeteren van het leefmilieu.

In de Nota Grondbeleid zal, indien van toepassing, steeds de situatie onder de Wro en de toekomstige situatie onder de Omgevingswet aan de orde komen.

1.5.3. Grondbeleid op provinciaal niveau

Behalve de hiervoor genoemde Europese en landelijke regelgeving zijn er ook provinciale en regionale beleidskaders die richting geven aan het gemeentelijk grondbeleid.

In de Omgevingsvisie NH2050, vastgesteld in 2018, is het provinciaal beleid van de provincie Noord-Holland verwoord. De beleidsregels zijn in 2020 verder uitgewerkt in de Omgevingsverordening NH2020. Daarbij geeft de provincie kaders aan en de gemeente maakt afspraken over hoe die kaders in de regio of in de eigen gemeente worden ingevuld. Een belangrijkste ambitie van de provincie is om vraag en aanbod van woon- en werklocaties beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte is van belang. Om het landschap te sparen is in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk.

Gemeentelijke bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen mogen niet in strijd zijn met de regels in de Omgevingsverordening NH2020. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Eén van de ontwikkelprincipes uit de Omgevingsvisie NH2050 is dat wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd (p. 34). Conform de ladder voor duurzame verstedelijking blijft woningbouw in landelijk gebied buiten de beschermingsregimes mogelijk. Daarbij geeft de provincie aan gemeenten daar waar nodig meer ruimte voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen aan de rand van kernen of linten. In de Metropoolregio Amsterdam (MRA), waar Waterland onderdeel van uitmaakt is er voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen (11 woningen) geen ruimte in het landelijk gebied, daarvoor is volgens de provincie binnenstedelijk voldoende ruimte te vinden. Voor de gemeente Waterland betekent dit dat ook kleinschalige woningbouw niet buiten de bestaande kernen plaats kan vinden.

Bijzonder Provinciaal Landschap

In Noord-Holland zijn 32 gebieden aangewezen als 'Bijzonder Provinciaal Landschap' (BPL). Waterland is een van de aangewezen gebieden. Dit beschermingsregime is een uitwerking van de Omgevingsverordening NH2020 en heeft als doelstelling het beschermen van de meest waardevolle landschappen in Noord-Holland. Binnen BPL zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, zolang de kernkwaliteiten, zoals onder meer de openheid, vergezichten, waterlopen en verkavelingsvormen in oude polders, niet worden aangetast.

1.5.4. Grondbeleid op regionaal niveau

De gemeente Waterland is onderdeel van de MRA, een samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 32 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. Begin 2016 is de MRA Agenda opgesteld waarin de volgende prioriteiten worden benoemd:

-het aanjagen van de economie;

-het verbeteren van de bereikbaarheid; en

-het bouwen van woningen.

Dit laatste speerpunt wordt steeds urgenter. Sinds 2017 werken deelregio's binnen de MRA samen, onder meer op het beleidsterrein wonen. Binnen de deelregio Zaanstreek-Waterland wordt samengewerkt door acht gemeenten, te weten: Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zaanstad. Voor deze regionale samenwerking is in januari 2017 de Woonagenda Zaanstreek-Waterland opgesteld.

Op 1 juli 2021 is het Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 gepubliceerd. Vooralsnog is op de website van de provincie alleen de conceptversie van 10 juni 2021 beschikbaar

1https://www.noord-holland.nl/Onderwerpen/Bouwen_Wonen/Regionale_woonafspraken/Documenten/Woonakkoord_regio_Zaanstreek_Waterland_2021_2025

.

3.4.1 Vestigingsbesluit, grondslag, duur en verlenging

Voor het vestigen en continueren van een voorkeursrecht zijn in de basis twee vestigingsbesluiten nodig. Het college kan op korte termijn een voorlopig voorkeursrecht vestigen. De gemeenteraad moet dan binnen drie maanden een definitief vestigingsbesluit nemen, op straffe van verval van rechtswege van het voorkeursrecht.

Voor het nemen van dit definitieve vestigingsbesluit door de raad zijn er drie vestigingsgrondslagen mogelijk, afhankelijk van de aanwezigheid van een eventuele planologische onderlegger:

-voorlopig voorkeursrecht, vooruitlopend op een ruimtelijk besluit (artikel 5 Wvg);

-de vastgestelde structuur/omgevingsvisie (artikel 4 Wvg);

-het vastgestelde bestemmings-/omgevingsplan (artikel 3 Wvg).

Per vestigingsgrondslag geldt een termijn waarbinnen een opvolgend planologisch/ruimtelijk besluit moet zijn vastgesteld om het voorkeursrecht van rechtswege in de lucht te houden. In onderstaand schema zijn de grondslagen en de tijdsduur schematisch weergegeven.

Vestigingsgrondslag

Duurvestiging

Voorgenomen bestemmingswijziging

Voorlopige aanwijzing door college

drie maanden

Voorgenomen bestemmingswijziging

Definitieve vestiging door gemeenteraad

drie jaar

Structuurvisie

drie jaar

Bestemmingsplan

tien jaar

De voortgang van de planologische ontwikkeling en de termijn waarop deze plaats moet vinden, bepaalt de keuze van de raad. Wanneer eenmaal een vestigingsgrondslag is gekozen, bindt de gemeente zich aan de daarbij geldende termijnen voor de vaststelling van een opvolgend planologisch/ruimtelijk besluit. Het voorkeursrecht blijft van kracht als deze termijnen worden gehaald. De gemeente hoeft tussentijds geen nieuw vestigings- of verlengingsbesluit te nemen. Daarnaast hoeft de gemeente het voorkeursrecht, na verloop van de geldingstermijn, niet meer vervallen te verklaren, maar vervalt dit van rechtswege.

3.4.2 Het gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet

De Omgevingswet wijzigt de regeling van het voorkeursrecht op een aantal punten:

-De grondslagen voor vestiging worden aangepast aan de inhoud en terminologie van de Omgevingswet. “Bestemmingsplan” wordt vervangen door “omgevingsplan” en “structuurvisie” door zowel “omgevingsvisie” als “programma”. Ondanks de wijziging van de grondslagen blijft de reikwijdte van het voorkeursrecht gelijk.

-Het voorkeursrecht dient eerst te worden bekendgemaakt, waarna de beschikking binnen vier dagen moet worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Het voorkeursrecht treedt daarna direct in werking. De verplichting tot publicatie in de Staatscourant komt te vervallen.

-Er komt een nieuwe uitzondering op de aanbiedingsplicht; wanneer een eigenaar kan aantonen dat de beoogde koper in staat is om de nieuwe functie te realiseren zoals die op grond van het omgevingsplan is voorzien. De criteria waaraan moet worden voldaan hebben een vergelijkbaar strekking als de criteria die worden gesteld aan zelfrealisatieverweer bij onteigening.

-Een voorkeursrecht dat zijn grondslag heeft in het omgevingsplan geldt vijf jaar, met een mogelijkheid tot eenmalige verlenging van vijf jaar.

-Verval van rechtswege van een voorkeursrecht dat al vijf jaar is gebaseerd op een omgevingsplan en gevestigd is op gronden die de gemeente niet wenst te verwerven na aanbieding.

3.5.1 Van bestemmingsplan naar omgevingsplan onder de Omgevingswet

In de Omgevingswet gaat het omgevingsplan het bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan en de beheersverordening vervangen. De meest in het oog springende wijzigingen zijn;

-Onder de Omgevingswet moet iedere gemeente één omgevingsplan vaststellen voor haar hele grondgebied.

-Het omgevingsplan heeft een bredere reikwijdte dan het bestemmingsplan, het kan regels bevatten die over de hele fysieke leefomgeving gaan en beperkt zich dus niet tot planologische aspecten.

-De plicht om na tien jaar te actualiseren is komen te vervallen.

-Het loslaten van de actualisatieplicht leidt ook tot een ander soort toets op de uitvoerbaarheid van een omgevingsplan. De onderzoekslasten worden beperkt omdat alleen de haalbaarheid moet worden aangetoond en daarbij niet langer de uitvoering en uitvoeringstermijn gegarandeerd moeten worden.

-De Omgevingswet biedt de mogelijkheid tot delegatie van de bevoegdheid tot wijzigen van het omgevingsplan van de raad aan het college. Hierbij gaat het om de bevoegdheid tot het vaststellen van delen, het uitwerken, wijzigen of het stellen van nadere eisen.

3.7.1 Onteigening onder de Wro

Als het planologisch proces het stadium van ontwerpbestemmingsplan heeft bereikt kan een onteigeningsplan administratief worden voorbereid op basis van de Onteigeningswet (Ow). Deze kent verschillende titels tot onteigening, de belangrijkste zijn: Titel IIa en Titel IV. Titel IIa biedt de mogelijkheid tot onteigening ten behoeve van de aanleg van infrastructuur met bijkomende voorzieningen. Titel IV regelt de onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting op basis van onder meer een bestemmingsplanwijziging of een bouwplan.

Het nemen van een verzoekbesluit tot onteigening biedt de gemeente Waterland niet alleen uitzicht op eigendomsverwerving, maar wordt ook gebruikt als drukmiddel in onderhandelingen tot minnelijke aankoop van de grond, het eerder genoemde 'tweesporenbeleid'. Eigendomsverkrijging via onteigening kan worden doorkruist door een grondeigenaar die met succes een beroep doet op zelfrealisatie indien hij, al dan niet in samenwerking met een bouwer, bereid en in staat is om de door de gemeente voorgestane ontwikkeling uit te voeren, onder de door de gemeente Waterland redelijkerwijze te stellen randvoorwaarden.

Zodra een bestemmingsplan is vastgesteld kan de raad een verzoekbesluit tot onteigening nemen. Hiermee verzoekt de gemeente de Kroon om een koninklijk besluit tot onteigening te nemen. De Kroon gaat vervolgens na of het verzoek aan alle eisen voldoet. Indien dit het geval lijkt te zijn, stelt de Kroon een ontwerp koninklijk besluit op en legt dit samen met de bijbehorende stukken ter inzage. Het verzoek kan geheel of gedeeltelijk worden afgewezen naar aanleiding van de bij de Kroon naar voren gebrachte zienswijzen. Ook wanneer er geen zienswijzen zijn ingediend of wanneer de zienswijzen niet ontvankelijk zijn kan de Kroon oordelen dat er aanleiding bestaat om het verzoek geheel of gedeeltelijk af te wijzen.

Bij het beoordelen van het verzoek tot onteigening worden door de Kroon de volgende maatstaven gehanteerd:

-strijd met het recht;

-publiek belang, ruimtelijk ontwikkelingsbelang of volkshuisvestingsbelang;

-noodzaak;

-urgentie.

In het verzoekbesluit van de raad dienen, indien het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is, opschortende en ontbindende voorwaarden te worden opgenomen. Deze voorwaarden houden in dat niet tot dagvaarding zal worden overgegaan voordat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en dat het verzoekbesluit tot onteigening vervalt in het geval het bestemmingsplan geen hogere goedkeuring verkrijgt. De administratieve voorbereiding van het verzoekbesluit kan gelijk oplopen met de voorbereiding van het bestemmingsplan. Bij de vaststelling dient in de raadsvergadering eerst het bestemmingsplan te worden vastgesteld en daarna kan het verzoekbesluit worden genomen.

3.7.2 Onteigening onder de Omgevingswet

De Omgevingswet zal dit instrument en met name de administratieve onteigeningsprocedure ingrijpend veranderen. Niet de Kroon maar de raad zal de onteigeningsbeschikking waarin de gronden ter onteigening worden aangewezen, nemen. Daarnaast wijzigen onderstaande punten.

-Het onteigeningsbelang moet worden onderbouwd aan de hand van de aan de locatie toegedeelde functies. Het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en het projectbesluit kunnen de grondslag van het onteigeningsbelang zijn.

-De onteigeningscriteria worden wettelijk vastgelegd, waarbij nieuw is dat de noodzaak tot onteigening ontbreekt wanneer het aannemelijk is dat binnen afzienbare tijd alsnog overeenstemming kan worden bereikt.

-Belanghebbenden moeten bij de raad een zienswijze indienen en niet meer bij de Kroon.

-De onteigening moet worden bekrachtigd door de bestuursrechter. Daarna is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

-De schadeloosstelling wordt vastgesteld in een verzoekprocedure bij de burgerlijke rechter en niet meer als vordering in een dagvaardingsprocedure.

4.2.1 Bijdrage in gemeentelijke projectkosten bij woningen

De vaste bedragen die door de gemeente Waterland in rekening worden gebracht als bijdrage in gemeentelijke projectkosten bij woningen zijn met het opstellen van deze Nota Grondbeleid verhoogd, omdat deze niet kostendekkend bleken te zijn. Er is vastgehouden aan een vast bedrag per woning, omdat de ervaring leert dat marktpartijen goed uit de voeten kunnen met deze systematiek. Het zorgt voor duidelijkheid en eenduidigheid en voorkomt discussies over voor- en nacalculaties. De bijdrage is vastgesteld op een bedrag van € 10.615,31 per woning bij betaalbare woningen en vrijesectorwoningen en € 5.307,66 per sociale woning. Bij binnenplanse afwijkingen bedraagt de bijdrage in de gemeentelijke projectkosten € 5.307,66 voor een betaalbare woning en vrijesectorwoning en € 2.653,83 voor een sociale woning.

2Inflatiecorrectie.

Voor het kostenverhaal van bouwplannen voor één woning wordt met de wettelijke maximale bijdrage van € 10.252

3Inflatiecorrectie.

gerekend. De gemeentelijke projectkosten worden naast de bouwleges in rekening gebracht en omvatten onder meer de volgende kosten:

-stedenbouwkundige visie;

-projectleiding;

-planologische procedures;

-eventueel civieltechnisch toezicht op de inrichting van de openbare ruimte.

De kosten van de noodzakelijke (digitale) opstelling van het planologische document worden in alle gevallen op basis van de werkelijke kosten in rekening gebracht bij de initiatiefnemer.

4.2.2 Bijdrage in gemeentelijke projectkosten bij niet-woningen

Voor de bijdrage van de initiatiefnemer in de gemeentelijke projectkosten bij niet-woningen wordt de plankostenscan toegepast. Hiervan is sprake bij de ontwikkeling van detailhandel, horeca, recreatie, etc. De plankostenscan is een Excelmodel waarbij door middel van het beantwoorden van vragen en het invullen van de projectgegevens wordt uitgerekend wat de plankosten zullen zijn.

De huidige Regeling plankosten exploitatieplan met het bijbehorende rekenmodel voor plankosten is als bijlage 1a bij deze nota gevoegd. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Omgevingsregeling en het bijbehorende rekenmodel van toepassing. Hoofdstuk 13 Kostenverhaal van de Omgevingsregeling en het rekenmodel zijn als bijlage 1b bij deze nota gevoegd.

4.2.3 Bijdrage in gemeentelijke projectkosten bij gemengde bestemmingen

Bij projecten waarbij een combinatie van bestemmingen wordt gemaakt (zoals woon-winkelpanden of woningen gecombineerd met bedrijven) wordt de bijdrage van de initiatiefnemer in de gemeentelijke projectkosten ook berekend met behulp van de plankostenscan.

Het is niet mogelijk om een combinatie te maken van de vaste prijzen voor woningen en de resultaten van de plankostenscan voor andere functies. Er wordt immers één planologische maatregel voor een project genomen, waarvoor de daaraan te besteden uren de basis vormen voor het resultaat van de plankostenscan.

4.2.4 Privaatrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet

De regelgeving onder de Omgevingswet zal voor de gemeente Waterland geen grote gevolgen hebben voor de huidige wijze van privaatrechtelijk kostenverhaal. De anterieure overeenkomst blijft onder de Omgevingswet bestaan. De belangrijkste wijzigingen spelen op het gebied van het publiekrechtelijk kostenverhaal, waarover hierna meer.

4.3.1 Publiekrechtelijk kostenverhaal: kostenverhaalsregeling onder de Omgevingswet

Publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Omgevingswet wijkt op onderdelen af van de huidige regeling. Het exploitatieplan verdwijnt en het publiekrechtelijke kostenverhaal moet door middel van kostenverhaalsregels worden vastgelegd in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of in het projectbesluit.

Voor publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er onder de Omgevingswet twee systemen. Er is een nieuw systeem voor kostenverhaal toegevoegd ten opzichte van de Wro: kostenverhaal zonder tijdvak. Dit nieuwe systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling; gebiedsontwikkeling zonder eindbeeld en zonder tijdvak.

Het toedelen van globale en flexibele functies aan locaties is bij kostenverhaal zonder tijdvak eenvoudiger. Bij het vaststellen van het omgevingsplan is geen gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten vereist. De kosten en bijdragen worden pas bij de aanvraag geconcretiseerd. Kostenverhaal vindt hier plaats aan de hand van waardevermeerdering per locatie. Bij de eindafrekening kan binnen kostensoorten worden geschoven.

Naast kostenverhaal zonder tijdvak bestaat er onder de Omgevingswet ook kostenverhaal met tijdvak, als onderdeel van het omgevingsplan.

Het innen van kosten gebeurt onder de Omgevingswet via de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld, dus niet meer via de omgevingsvergunning. Het moment van eindafrekening wordt niet meer voorgeschreven. Het omgevingsplan bepaalt dit en Initiatiefnemers kunnen daarnaast vanaf vijf jaar na betaling een individuele eindafrekening vragen.

5.3.1 Beeldbepalend groen en bomen

Voor alle categorieën geldt dat als de bedoelde grond/onroerende zaak onderdeel uitmaakt van de Hoofdgroenstructuur (voortkomend uit de ten tijde van de aanvraag vigerende groenvisie) of indien er op de bedoelde grond/onroerende zaak een boom staat die op de lijst van waardevolle bomen wordt genoemd, zal een verzoek om aankoop van de grond/onroerende zaak worden afgewezen. Het college heeft de bevoegdheid hiervan gemotiveerd af te wijken.

5.3.2 Kabels en leidingen

Voor alle categorieën geldt dat als er in de bedoelde grond/onroerende zaak kabels en/of leidingen aanwezig zijn, een verzoek om aankoop van de grond/onroerende zaak wordt afgewezen. Het college heeft de bevoegdheid hiervan gemotiveerd af te wijken. Wanneer er in overeenstemming met de koper wordt besloten om de grond toch te verkopen en het is noodzakelijk dat de in het te verkopen perceel gelegen kabels en leidingen verlegd dienen te worden, dan komen de kosten voor het verleggen voor rekening van de koper.

5.3.3 Verkoop/verhuur van snippergroen

Reststroken grond, ook wel snippergroen genoemd, kunnen van grote waarde zijn voor aanliggende eigenaren. Het betreft gronden die geen onderdeel zijn van de groenstructuur, het openbaar nut niet dienen, waar geen kabels, leidingen en rioleringen in de grond liggen en waar geen toekomstige ruimtelijke ontwikkeling voorzien is.

Uitgangspunt is dat de grond pas in gebruik gegeven, verhuurd of verkocht wordt als binnen de organisatie naar de volgende onderwerpen onderzoek is gedaan en daar geen negatief oordeel uit is gekomen:

1eigendomssituatie;

2locatie van de grond (strategische waarden);

3groenvisie;

4wegen en verkeer;

5kabels en leidingen;

6erfgoed;

7beheersmatige aspecten.

De specifieke vereisten per onderwerp zijn in een lijst in bijlage 3 behorende bij deze nota opgenomen.

De kosten voor het in behandeling nemen van een verzoek tot aankoop van gemeentegrond, zijn als volgt en worden bij de verkoopprijs opgeteld.

-het in behandeling nemen van het verzoek tot aankoop/verhuur grond (à € 94,35);

-de KLIC-melding (à € 76,67)

4Inflatiecorrectie.

De verkoopprijs/verhuurprijs van gemeentegrond is vastgelegd in de grondprijzenbrief.

5.3.4 Groenadoptie

Gemeentegrond kan in aanmerking komen voor groenadoptie. Dit houdt in dat bewoners van de gemeente Waterland gemeentegrond mag onderhouden, waarbij het stuk grond openbaar toegankelijk moet blijven voor andere bewoners. Zo mag de grond bijvoorbeeld niet omheind worden door een schutting.

De spelregels en de interne richtlijnen voor het in beheer geven van gemeentegrond zijn opgenomen in bijlage 4 behorende bij dit grondbeleid.

Bij groenadoptie geldt er een minder strikte controle dan bij de verzoeken tot aankoop of huur van gemeentegrond omdat een overeenkomst van groenadoptie te allen tijde direct opzegbaar is.

5.3.5 Aanpassing bestemmingsplan

Veel van de verkochte grond krijgt na verkoop een andere bestemming dan de bestemming zoals vermeld in het bestemmingsplan. Een perceel gemeentegroen wordt na verkoop door de koper bij zijn eigendom getrokken en maakt over het algemeen deel uit van zijn tuin. De consequentie hiervan kan zijn is dat de situatie dan niet meer in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Het is echter niet efficiënt om bij elke verkoop een herziening van het bestemmingsplan door te voeren. Om die reden zal aanpassing pas bij een integrale herziening van het bestemmingsplan plaatsvinden en wordt de ontstane situatie waarbij de grond wordt gebruikt als tuin, tot die herziening gedoogd.

In de met kopers van dergelijke percelen te sluiten koopovereenkomst wordt een bepaling opgenomen waaruit blijkt dat de koper zich bekend verklaart met het feit dat de bestemming van het gekochte openbaar groen betreft een dus eigenlijk niet als tuin mag worden gebruikt. Ook wordt melding gemaakt van de mogelijke aanpassing van de bestemming bij een integrale herziening van het bestemmingsplan, maar dat het risico dat als deze aanpassing niet (volledig) plaatsvindt geheel voor risico van de koper is. Indien de grond wordt aangekocht ten behoeve van bebouwing dan is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. Bovenstaande bepaling wordt als kwalitatieve verplichting vastgelegd in de koopovereenkomst.

5.3.6 Minimale verkoop en/of verhuurprijs

In verband met werkzaamheden die door de gemeente Waterland verricht dienen te worden bij verkoop van grond/onroerende zaken zal – ongeachte de grootte – bij:

-verkoop een minimale totale verkoopprijs van zeshonderdachtenveertig euro en eenenzeventig cent (€ 648,71) worden aangehouden;

-verhuur een minimale totale verhuurprijs van vierenzestig euro en zevenentachtig cent (€ 64,87) worden aangehouden.

5Inflatiecorrectie.

5.3.7 Indexatie

De bedragen genoemd in deze nota en de bijbehorende bijlagen worden jaarlijks geïndexeerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de maandprijsindexcijfers volgens de consumentenprijsindex (CPI, 2015=100), reeks alle huishoudens, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

6.4.1 Doelgroepen

De gemeente Waterland stelt een separate doelgroepenverordening en het Beleidsstuk 30-30-40 op waarin vooralsnog wordt geregeld voor welke doelgroepen de te bouwen sociale- en betaalbare woningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening en het Beleidsstuk 30-30-40 dat de sociale- en betaalbare woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen.

6.4.2 Behoud van sociale- en betaalbare woningen

De sociale huursector wordt voor ongeveer 30% bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Daar staat tegenover dat ongeveer een derde van de doelgroep buiten de sociale sector woont, met name in koopwoningen. Om meer grip uit te oefenen op het aandeel sociaal en betaalbaar binnen de vastgestelde woningbouwprogrammering staat de gemeente Waterland een aantal instrumenten ter beschikking. Door deze instrumenten zo nodig gecombineerd in te zetten wordt beoogd sociale en betaalbare woningen binnen het segment te behouden en speculatieve verkoop tegen te gaan.

6.4.2.1 Het eerste recht van koop voor de gemeente

Bij een eerste recht van koop ligt het initiatief bij de eigenaar van het registergoed/onroerende zaak omdat een dergelijk recht pas aan de orde komt wanneer de eigenaar tot verkoop wil overgaan. Op dat moment zal de onroerende zaak eerst te koop moeten worden aangeboden aan de gemeente. Bij een eerste recht van koop kunnen partijen al bij het verlenen daarvan de koopsom vastleggen of kan worden vastgelegd op welke wijze de koopsom moet worden bepaald. Wanneer de gemeente Waterland besluit niet tot koop over te gaan, is de eigenaar vervolgens vrij het registergoed/de onroerende zaak aan een ander te verkopen. De gemeente kan dus van dit recht af zien, dit dient per keer te worden beoordeeld.

Het eerste recht van koop dient als een kettingbeding te worden opgenomen in de akte met de initiatiefnemer zodat het beding bij verkoop steeds wordt overgenomen in een volgende akte.

Wanneer de gemeente Waterland besluit woningen terug te kopen, dan zal kan in de overeenkomst zijn opgenomen dat zij zal terugkopen voor de aankoopprijs, waarbij een indexatie, gekoppeld aan de WOZ-waarde, zal worden gehanteerd.

Een rekenvoorbeeld is opgenomen in bijlage 5 van deze Nota Grondbeleid.

6.4.2.1.a Kohnstammlocatie

De kopers van de sociale koopwoningen aan de Kohnstammlocatie hebben een kettingbeding aanvaard. Hierin wordt bepaald dat de gemeente Waterland ten aanzien van toekomstige eigenaren een recht van eerste koop heeft voor deze sociale koopwoningen voor het bedrag van de aankoopprijs, waarbij een indexatie, gekoppeld aan de WOZ-waarde, zal worden gehanteerd. Een rekenvoorbeeld is opgenomen in bijlage 5 van deze Nota Grondbeleid.

Omdat de gemeente invulling wil geven aan haar beleidsdoelstellingen om betaalbare koopwoningen aan de daarvoor beoogde doelgroep op de woningmarkt aan te kunnen bieden, zal zij gebruikmaken van haar recht tot eerste koop en de woningen aankopen, om vervolgens door te verkopen. Uitgangspunt is dat de doorverkoop een kostenneutrale situatie voor de gemeente oplevert waarbij de gemeentelijke kosten worden gedekt, zonder winstdoelstelling. Dit houdt in dat de woning te koop zal worden aangeboden voor de door de gemeente betaalde aankoopprijs, vermeerderd met de gemaakte (door)verkoopkosten. Voor de maximale (ver)koopprijs van de betreffende koopwoningen wordt verwezen naar bijlage 6 van deze Nota Grondbeleid onder “kaders betaalbare koop” onder 1 en 2.

De gemeente zal gebruik blijven maken van haar recht van eerste koop totdat de aankoopprijs van de woningen zo hoog wordt dat de woningen niet meer kostenneutraal kunnen worden doorverkocht als betaalbare koopwoning.

Voor de doelgroep aan wie de gemeente de betreffende koopwoningen zal gunnen, wordt verwezen naar bijlage 6 van deze Nota Grondbeleid onder “kaders betaalbare koop” onder 3 en 6.

Om de betaalbare koopwoningen binnen het segment te behouden en speculatieve verkoop tegen te gaan, zal een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht worden ingezet. Hiervoor wordt verwezen naar bijlage 6 van deze Nota Grondbeleid onder “kaders betaalbare koop” onder 4 en de uitwerking zoals gemeld onder 6.4.2.2 tot en met 6.4.2.4 van deze Nota Grondbeleid.

6.4.2.2 Anti-speculatiebeding

Het tegengaan van speculatieve verkoop kan daarnaast worden bereikt door het opnemen van een anti-speculatiebeding in de overeenkomst. Hierbij wordt in de akte opgenomen dat indien de koper binnen tien jaar, tot verkoop aan een derde overgaat, een percentage van de winst aan de gemeente dient te betalen.

Jaar van verkoop

Afdracht van de winst

Jaar 1

90%

Jaar 2

80%

Jaar 3

70%

Jaar 4

60%

Jaar 5

50%

Jaar 6

40%

Jaar 7

30%

Jaar 8

20%

Jaar 9

10%

Jaar 10

0%

Voor het bepalen van de winst geldt de volgende definitie: verkoopprijs min aankoopprijs.

Bij het bepalen van de winst wordt geen rekening gehouden met (meerwerk)opties en overige investeringen. Verbeteringen aan de woning zijn toegestaan voor eigen gebruik, maar worden niet bij de aankoopprijs opgeteld voor het bepalen van de winst. Bij het opleggen van het anti-speculatiebeding worden de uitzonderingen zoals genoemd in paragraaf 6.4.2.3 in de overeenkomst opgenomen.

Het uitgeven van gronden in erfpacht ter voorkoming van speculatieve verkoop heeft niet de voorkeur en wordt daarom in deze Nota Grondbeleid niet verder uitgewerkt.

6.4.2.3 Bijzondere voorwaarden anti-speculatiebeding

Wanneer een anti-speculatiebeding wordt opgenomen in een overeenkomst, dan worden de volgende uitzonderingen tevens opgenomen in de overeenkomst.

Ontheffing van het anti-speculatiebeding

6In deze zin is het woord “zelfbewoningsverplichting” verwijderd, gezien de uitzonderingen die van toepassing zijn bij het anti-speculatiebeding niet van toepassing zijn op de zelfbewoningsverplichting. De uitzonderingen voor de zelfbewoningsverplichting staan separaat opgenomen bij het artikel over de zelfbewoningsverplichting.

is mogelijk indien:

a.verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek plaatsvindt;

b.executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek) plaatsvindt;

c.schriftelijke ontheffing door het college kan worden gegeven in het geval van:

-verandering van werkkring van koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;

-overlijden van koper of diens echtgeno(o)t(e) of partner waarmee de woning tezamen is aangekocht;

-verdeling van de woning vanwege ontbinding van het huwelijk of verbreken van het geregistreerd partnerschap van koper en diens echtgeno(o)t(e) of partner;

-verdeling van de woning bij het einde van ongehuwd of ongeregistreerd samenwonen van koper of diens partner waarmee de woning tezamen is aangekocht;

-verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van koper of een van zijn gezinsleden.

7De uitzondering over bewoning en huur m.b.t. familie is bij het anti-speculatiebeding verwijderd en opgenomen bij de zelfbewoningsverplichting, gezien bewoning en/of huur ziet op zelfbewoning en niet op verkoop/vervreemden/anti-speculatie.

Aan de in lid c bedoelde ontheffing kan het college voorwaarden verbinden.

6.4.2.4 Zelfbewoningsplicht

Om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen (zowel betaalbare koopwoningen als vrijesectorwoningen) worden opgekocht met een speculatief oogmerk, voert de gemeente Waterland een zelfbewoningsplicht in. De koper wordt verplicht gedurende een bepaalde periode na oplevering de woning zelf te bewonen. Deze zelfbewoningsplicht zal worden opgenomen in anterieure overeenkomsten en geldt voor een periode van vijftien jaar. Het staat de eigenaar te allen tijde vrij om de woning te verkopen, ook binnen de termijn van vijftien jaar, mits de eigenaar middels een kettingbeding de zelfbewoningsverplichting oplegt aan de opvolgend koper om de woning zelf te bewonen (en dus niet te verhuren) voor de resterende termijn.

Bij het opleggen van de zelfbewoningsplicht dienen de onderstaande uitzonderingen opgenomen te worden in de overeenkomst:

-eigenaren mogen verhuren aan een eerste- en/of tweedegraads familielid

8Deze uitzondering stond eerder opgenomen bij het anti-speculatiebeding en is verplaatst.

;

-verhuur aan derden is mogelijk bij een tijdelijk verblijf in het buitenland van minimaal 3 maanden en maximaal 2 jaar;

-eigenaren mogen de woning verhuren als de totale huurprijs niet boven de grens voor middeldure huur uitkomt. Voor de maximale huurprijs wordt verwezen naar het Beleidsstuk 30-30-40, welke is opgenomen in bijlage 6 van deze Nota Grondbeleid;

-voor bijzondere gevallen kan worden afgeweken als het verhuurverbod het doel en de strekking daarvan onvoorziene en onredelijk benadelende gevolgen met zich meebrengt.

-executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek).

6.4.2.5 Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen zijn in eigendom bij een woningcorporatie. De corporatie kan op een zeker moment beslissen om woningen te gaan verkopen. Om de sociale huurwoningen ook bij verkoop in het sociale segment te behouden, heeft de gemeente Waterland hierover met de woningcorporaties afspraken gemaakt in hun prestatieovereenkomst. Corporaties verkopen voornamelijk in complexen waar al veel verkocht is, juist om zich bij de energietransitie te focussen op de rest van de voorraad. Op wijk- of buurtniveau kan verkoop ook een geschikt instrument zijn om de leefbaarheid te verbeteren. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de beschikbaarheid van sociale koopwoningen, waarmee doorstroming wordt bevorderd. Sociale huurwoningen worden bij voorrang verkocht aan zittende bewoners of starters die een huurwoning achterlaten.

7.3.1 Pachtprijs reguliere pacht

De pachtprijs van reguliere pacht wordt geregeld in het Pachtprijzenbesluit en/of de uitvoeringsregeling pachtprijzen. De basis voor de maximale pachtprijs is het opbrengend vermogen van de grond. In dit besluit en/of deze regeling zijn maximale pachtsommen per hectare opgenomen, verdeeld over een aantal regio's in Nederland.

Voor pachtovereenkomsten geldt in principe de regionale pachtprijs als maximale pachtprijs. De pachtnormen worden jaarlijks vastgesteld door het ministerie van LNV en treden steeds in werking op 1 juli. Conform de pachtnorm 2024 geldt voor het pachtprijsgebied Waterland en Droogmakerijen voor nieuwe pachtovereenkomsten een maximale pachtprijs van € 576,- per hectare

9Inflatiecorrectie/meest recente pachtnorm.

.

7.3.2 Geliberaliseerde pacht

Ten aanzien van geliberaliseerde pacht kunnen partijen de pachtprijs overeenkomen die zij willen. Met name het verpachten via een geliberaliseerde pachtovereenkomst van geringe oppervlakten van gronden die de gemeente Waterland toch aan wil houden zou interessant kunnen zijn.

7.6.1 Recht van erfpacht

De gemeente Waterland heeft percelen grond in erfpacht uitgegeven. Erfpacht is na eigendom het meest omvattende genotsrecht met betrekking tot een onroerende zaak. Het voordeel van erfpacht is dat de grond in eigendom blijft van de gemeente en dat de waardevermeerdering van de grond aan de gemeente Waterland toekomt.

Bij nieuw te realiseren sportvelden en -accommodaties zal per geval worden bekeken of de gronden in erfpacht zullen worden uitgegeven. Het college zal hier al dan niet toe besluiten.

Wanneer de termijn van een bestaande erfpachtovereenkomst afloopt wordt per geval bekeken of het wenselijk is om de waarde van de opstallen af te kopen of een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten. Het college zal hier een besluit over nemen.

Berekening erfpachtcanon

Als er gronden in erfpacht worden uitgegeven dient de grond getaxeerd te worden door een daartoe gecertificeerde taxateur die plaatselijk bekend is. Op basis van deze waarde wordt een marktconforme erfpachtcanon vastgesteld op basis van de volgende formule:

erfpachtcanon = residuele grondwaarde x rentepercentage

Het gehanteerde rentepercentage wordt vastgesteld door het college en wordt berekend aan de hand van het voortschrijdend gemiddelde rentepercentage over drie jaar dat de gemeente verschuldigd is voor bij de Bank Nederlandse Gemeenten op te nemen geldleningen met een looptijd van tenminste tien jaar, vermeerderd met een opslag van 3%-punten. De erfpachtcanon zal jaarlijks worden geïndexeerd en kan vijfjaarlijks algeheel worden herzien. Bij verkoop van het blote eigendom van de grond wordt de grondwaarde nader vastgesteld door een taxateur.

7.6.2 Recht van opstal

De gemeente Waterland is eigenaar van een aantal percelen grond/onroerende zaken waarop een recht van opstal rust. Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Doorgaans wordt een opstalrecht gevestigd wanneer de huurder van grond daarop een gebouw plaatst. Zonder recht van opstal zou de gemeente door natrekking eigenaar worden van de opstal. Het recht van opstal bewerkstelligt een horizontale splitsing van eigendom. Het is mogelijk om in de akte van vestiging van het recht van opstal een verplichting op te leggen aan de opstaller om op al dan niet terugkerende tijdstippen een retributie te betalen. Indien een recht van opstal wordt gevestigd ten behoeve van nutsvoorzieningen of ten behoeve van commerciële doeleinden, zal de verplichting tot het betalen van retributie aan de opstaller worden opgelegd.

7.8.1 Verjaringen

Er zijn twee vormen van verjaring mogelijk: de verkrijgende en bevrijdende verjaring. Beide vormen van verjaring leiden tot eigendomsovergang, tot verkrijging onder bijzondere titel.

Verkrijgende verjaring

Voor verkrijgende verjaring bepaalt artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW), dat een bezitter te goeder trouw het recht op een onroerende zaak verkrijgt door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen (art. 3:118 BW).

Bevrijdende verjaring

Over bevrijdende verjaring wordt in artikel 3:105 BW geregeld dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Bij deze vorm van verjaring gaat het om de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit. Hiermee wordt bedoeld de vordering die de gemeente kan instellen om haar recht op de onroerende zaak te handhaven, zoals de vordering tot revindicatie of verklaring voor recht. Op het moment dat de verjaringstermijn is voltooid, verkrijgt degene die de onroerende zaak op dat moment bezit het eigendom hiervan. Het maakt hierbij niet uit of iemand te goeder of te kwader trouw is. De verjaringstermijn is in dit geval twintig jaar. Degene die zich op verjaring beroept, moet aantonen dat hij bezitter is. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. Verjaring wordt gestuit door te handhaven op illegaal in gebruik genomen grond, door bijvoorbeeld het perceel te laten ontruimen.

7.8.2 Handhaving

Bij de aanpak van het oneigenlijk gebruik van gemeentegrond wordt uitgegaan van privaatrechtelijke handhaving.

Door gebruik te maken van het publiekrecht kan wel worden bereikt dat de grond terug wordt gebracht naar een inrichting die overeenstemt met de bestemming, echter wordt hiermee niet per definitie het eigendomsrecht vastgesteld. Om het eigendom te beschermen zal de gemeente privaatrechtelijk moeten optreden. Van een doorkruising van het publiekrecht is dan geen sprake. Hierbij handelt de gemeente Waterland als rechtspersoon, eigenaar en rechthebbende van de grond. Het doel van privaatrechtelijke handhaving is het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring. Als eigenaar heeft de gemeente op grond van artikel 5:2 BW het recht om de grond op te eisen. Privaatrechtelijke handhaving geschiedt aan de hand van het volgende stappenplan:

Stap 1. Constatering

Er wordt een situatie van het oneigenlijk gebruik van gemeentegrond geconstateerd. Aan de hand van de geconstateerde situatie wordt bepaald:

-wie de overtreder is;

-wat gebruikt wordt;

-waar de grond in gebruik is;

-of er wellicht toezeggingen zijn gedaan of een oud contract aanwezig is die het gebruik toestaan;

-hoeveel m2 gebruikt wordt;

-waarom de grond gebruikt wordt;

-sinds wanneer de grond wordt gebruikt.

Stap 2. Legalisatieonderzoek

Er wordt een onderzoek gedaan of legalisatie mogelijk en wenselijk is. Indien dit het geval is, zal het perceel aan de gebruiker te koop of te huur worden aangeboden. Er moet gehandhaafd worden als er niet gelegaliseerd kan worden.

Stap 3. Voormelding

De overtreder zal op een vriendelijke manier worden verzocht de oneigenlijke situatie zelf te wijzigen door de grond te ontruimen en niet meer te gebruiken. Er kan een afspraak worden gemaakt waarin het beleid wordt toegelicht.

Stap 4. Aanschrijven

Wanneer de overtreder na het eerste verzoek om de grond te ontruimen geen gehoor heeft gegeven, wordt de overtreder nogmaals verzocht de grond te ontruimen. Indien de ontruiming na het tweede verzoek nog niet heeft plaatsgevonden, zal de gemeente Waterland bij de burgerlijke rechter een vordering indienen tot ontruiming van het perceel en de overtreder wordt gedagvaard. De kosten voor de ontruiming, het herstel in de oorspronkelijke toestand, bodemverontreiniging en overige schade komen voor rekening van de overtreder.