Aanhef
De raad van de gemeente Oss;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 december 2025;
gelet op het advies van de raadscommissie van 8 januari 2026;
mede gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, en voorts gelet op artikel 147 lid 2 van de Gemeentewet;
b e s l u i t
vast te stellen de Nota Grondprijsbeleid gemeente Oss 2026-2030.
4. Grondprijzen en methodieken bij verkoop
4.4 Functies
4.4.1 Reguliere commerciële woningbouw (koop en huur)
De gemeente geeft gronden uit voor reguliere, commerciële, woning¬bouw. Hieronder vallen onder meer particuliere kopers voor zelfbouw, ontwikkelaars voor projectmatige woningbouw, verhuurders binnen de vrije sector enzovoorts. Uitgifte van zulke gronden zal op basis van de omstandigheden ge¬schieden via een inschrijving, tender dan wel prijsvraag. In voorkomende gevallen mag het college hiervan afwijken en een andere manier van grondprijsbepaling toepassen. Deze zal in voorkomende gevallen duidelijk worden toegelicht.
Voor reguliere, commerciële, woningbouw wordt een onderscheid gemaakt op voorzieningenniveau en bereikbaarheid van de kernen. Kernen met veel voorzieningen kennen een hogere grondwaarde dan kernen zonder voorzieningen. De prijzen zijn gebaseerd op een residuele waardebepaling inclusief een gemiddelde kavel- en GBO-oppervlakte. Als in de praktijk de afmetingen onevenredig afwijken ten opzichte van de gehanteerde gemiddelden, dan mag het college de prijzen bijstellen naar een meer marktconform niveau. Voor de bouw van appartementen wordt geen vaste grondprijs bepaald. Deze bouwvorm kent veel diversiteit, zowel in bouwvorm als locatieomstandigheden. De grondprijsbepaling voor deze categorie wordt met een (residuele) taxatie uitgevoerd.
Om diversificatie in het woningaanbod te krijgen streeft de gemeente ernaar dat er, naast koopwoningen, ook huurwoningen in woningbouwprojecten worden aangeboden. Dit noemen we middenhuur en vrije sectorhuur.
Middenhuur betreft huurwoningen met een huurprijs tussen sociale huur en vrije sector huur. Vrije sectorhuur betreft woningen met een huurprijs in het hogere segment. De gemeente verhuurt de woningen niet zelf, maar laat dat aan een marktpartij over.
Bij grote kavels kan een staffel gelden voor een deel van de kavel, dit wordt in de Grondprijzenbrief vastgelegd. Uitgifte van de bouwrijpe gronden voor commerciële woningbouw vindt in de regel plaats via een tenderprocedure of een andere, transparante, manier van gronduitgifte.
4.4.2 Sociale woningbouw (huur)
Er is sprake van een sociale huurwoning als de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vastgestelde liberalisatiegrens en deze door een toegelaten instelling conform artikel 19 Woningwet wordt verhuurd. Met de corporaties worden jaarlijks nieuwe prijzen of een indexering afgesproken.
Voor grondgebonden woningen geldt de prijs per m² kavel. Stedenbouwkundig uitgangspunt voor grondgebonden woningen is een standaardkavel van ten hoogste 100 m².
Voor appartementen in het sociale segment is er een vaste prijs per eenheid. Hierbij wordt een onderverdeling aangebracht tussen ‘appartement eenpersoons’ (studio of één slaapkamer) en ‘appartement gezin” (twee slaapkamers of meer).
De corporatie moet op deze kavels sociale huurwoningen bouwen en deze gebruiken volgens de prestatieafspraken met de gemeente. In deze prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties is onder andere opgenomen dat de corporatie de woningen binnen 25 jaar na realisatie alleen met toestemming van het college voor een ander doel mag gaan gebruiken. Bij eerdere doorverkoop (uitponding) van een sociale huurwoning zonder toestemming volgt er een nabetaling ter hoogte van de dan geldende grondprijs voor projectmatige bouw minus de op dat moment geldende prijs voor sociale huur.
4.4.3 Commercieel (koop)
Binnen het commerciële segment vallen kavels en objecten voor woon-werkkavels, kantoren, detailhandel, horeca en maatschappelijk commercieel gebruik. Ook grootschalige detailhandel, bedrijfskavels en woon-werkkavels horen hierbij. Deze functies komen in onze gemeente niet vaak voor. Daar waar mogelijk wordt per functie een prijs bepaald in de Grondprijzenbrief, voor de overige functies wordt de grondprijs op basis van een taxatie bepaald.
4.4.4 Overig (koop)
Onder deze categorie vallen uiteenlopende functies met een maatschappelijk of ondersteunend karakter. Het betreft onder meer:
•Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen;
•Nutsvoorzieningen zoals energie- of warmte-koudeopslag;
•Zelfstandige parkeervoorzieningen.
•Snippergroen en restgronden
Deze paragraaf geeft geen kader voor het bepalen van deze grondprijzen.
4.4.5 Maatschappelijke voorzieningen
In paragraaf 3.4.3 en 3.4.4 wordt de grondprijsbepaling voor maatschappelijke voorzieningen aangegeven. Het onderscheid dat gemaakt wordt is tussen niet-commerciële en maatschappelijk-commerciële functies. Dit komt omdat dit een brede groep is, waarbij diverse eigenaren andere belangen hebben. Hieronder wordt dit verder toegelicht.
Maatschappelijk niet-commerciële voorzieningen hebben een publiek of gemeenschapsdoel zonder winstoogmerk. De grondprijs voor deze functies is passend bij het maatschappelijk belang en het beperkte opbrengstvermogen. Voorbeelden zijn:
•Gemeentelijke voorzieningen: basisscholen, gesubsidieerde kinderopvang, niet-commerciële sportaccommodaties, speeltuinen, kinderboerderijen, sociaal-culturele voorzieningen (ontmoetingsruimten, niet-commerciële culturele initiatieven), vluchtelingenopvang en welzijnsvoorzieningen.
•Overige maatschappelijke voorzieningen: bibliotheken, zorginstellingen, religieuze gebouwen, (para)medische beroepsuitoefening in door stichtingen geëxploiteerde gezondheidscentra, grootschalige medische voorzieningen zoals ziekenhuizen en sanatoria, brandweer- en politievoorzieningen.
Maatschappelijk commerciële voorzieningen combineren een maatschappelijke functie met (gedeeltelijke) commerciële exploitatie. Voorbeelden hiervan zijn commerciële zorgaanbieders in een maatschappelijk kader, commerciële scholen of culturele instellingen die publiek en commercieel gebruik combineren.
De grondprijzen voor deze functies worden bepaald op basis van een taxatie.
4.4.6 Overige bestemmingen
Indien sprake is van de uitgifte van gronden die niet in deze nota zijn opgenomen of in het geval van een gemengde bestemming, dan wordt de waardeberekening in eerste instantie uitgevoerd door de medewerkers van de afdeling Vastgoed. Als daartoe aanleiding is, wordt gebruik gemaakt van een externe onafhankelijke taxateur.
Bijlage 1 – Maatschappelijke voorzieningen
De limitatieve opsomming in deze bijlage is overgenomen uit Bijlage 3 bij artikel 47 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (de officiële lijst van welke typen maatschappelijk vastgoed tot DAEB-activiteiten behoren). Hierop is een wijzigingsbesluit gepubliceerd in Staatsblad d.d. 18 december 2024 (Stb. 2024, nr. 430).
Deze bijlage vormt de wettelijke, limitatieve begrenzing die in Nederland voor DAEB-doeleinden wordt gehanteerd:
•Opvangcentra (o.a. blijf-van-mijn-lijfhuizen; dag- en nachtopvang voor dak- en thuislozen en verslaafden).
•Hospices.
•Zorgsteunpunten die inpandig in een woonzorggebouw zijn gevestigd.
•Ruimten voor dagbesteding van gehandicapten of ouderen (inclusief enige zorginfrastructuur) die inpandig in een woonzorggebouw zijn gelegen.
•Buurthuizen.
•Gemeenschapscentra.
•Jongerencentra (mits zonder horecavoorziening).
•Dorps- of wijkbibliotheken.
•Veiligheidshuizen.
•Ruimten voor buurt- of wijkgericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen.
•Ruimten voor buurt- of wijkgerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen.
•(Daarnaast benoemt de wet en toelichtingen: basisscholen en centra voor jeugd en gezin — met specifieke randvoorwaarden, zoals kostendekkendheid voor bepaalde vormen; deze komen terug in de wettelijke toelichting en uitvoeringsregeling).
Bijlage 2 – Verklarende woordenlijst
Begrip
Beknopte uitleg
Beleidskader
Geheel van regels en afspraken waarbinnen beleid wordt uitgevoerd.
Bouwrijp
Grond die geschikt is om direct op te bouwen, met voorzieningen zoals wegen, riolering en nutsvoorzieningen aanwezig.
Bruikleen
Tijdelijk gebruik van grond zonder betaling.
Canon
Jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van grond bij erfpacht.
Comparatieve methode
Methode waarbij grondprijzen worden vergeleken met prijzen van andere gemeenten.
Corporatie
Woningcorporatie: toegelaten instelling die sociale huurwoningen bouwt en beheert.
De-minimisverordening
Europese regel die bepaalt hoeveel staatssteun een bedrijf mag krijgen zonder toestemming van de EU.
Didam-arrest
Uitspraak van de rechter dat de gemeente grond openbaar moet aanbieden, zodat iedereen een gelijke kans krijgt.
Erfdienstbaarheid
Recht om gebruik te maken van een deel van andermans grond, bijvoorbeeld voor een pad of leiding.
Erfpacht
Recht om grond van iemand anders te gebruiken tegen betaling.
Functioneel grondprijsbeleid
Beleid waarbij de grondprijs afhangt van het gebruik van de grond.
Geliberaliseerde pacht
Tijdelijke pacht met minder wettelijke regels dan gewone pacht.
Grondkamer
Overheidsinstantie die pachtcontracten goedkeurt.
Grondbeleid
Beleidsplan waarin staat hoe de gemeente met haar gronden omgaat.
Grondprijzenbrief
Jaarlijks besluit van het college met de actuele grondprijzen.
Gronduitgifte
Uitgifte van gemeentelijke grond door verkoop, verhuur of erfpacht.
Grondexploitatie
Financieel overzicht van kosten en opbrengsten bij gebiedsontwikkeling.
Grondkamer
Overheidsinstantie die pachtovereenkomsten toetst.
Grondquote
Percentage van de vastgoedwaarde dat aan de grond wordt toegerekend.
Grondwaarde
Waarde van een stuk grond zonder gebouwen erop.
Heersend/dienend erf
Twee percelen bij een erfdienstbaarheid: het ‘heersend erf’ heeft het gebruiksrecht, het ‘dienend erf’ moet dat toestaan.
Index CPI
Prijsindex die laat zien hoeveel prijzen van goederen en diensten stijgen (inflatie).
Jurisprudentie
Rechterlijke uitspraken die richting geven aan vergelijkbare zaken.
Kostprijsbenadering
Methode waarbij de grondprijs wordt bepaald op basis van de gemaakte kosten.
Marktconformiteit
Mate waarin iets overeenkomt met prijzen of voorwaarden op de markt.
Marktpartijen
Bedrijven of organisaties die actief zijn in grond- of vastgoedontwikkeling.
Marktwaarde
Waarde die iets op de vrije markt zou opbrengen.
Mededingingsbeleid
Regels om eerlijke concurrentie tussen bedrijven te bevorderen.
Middenhuur
Huurwoningen met een huurprijs tussen sociale huur en vrije sectorhuur.
Pacht
Huur van landbouwgrond.
Planologisch geschikt
De bestemming van de grond past bij het voorgenomen gebruik.
Prestatieafspraken
Afspraken tussen gemeente en woningcorporaties over woningbouw en beheer.
Regionorm
Maximale pachtprijs die geldt binnen een regio, vastgesteld door het Rijk.
Residuele methode
Manier om de grondprijs te berekenen door de bouwkosten af te trekken van de verwachte opbrengst.
Retributie
Jaarlijkse betaling voor gebruik van gemeentelijke grond of voorzieningen.
Staatssteun
Financiële steun van de overheid aan bedrijven die invloed kan hebben op concurrentie.
Taxatie
Schatting van de waarde van grond of vastgoed door een deskundige.
Tenderprocedure
Open procedure waarbij partijen kunnen meedingen om grond of een project te realiseren.
Toegelaten instelling (art. 19 Woningwet)
Organisatie die door de Rijksoverheid erkend is om sociale woningen te verhuren, concreet woningcorporaties.
Uitponden
Verkoop van sociale huurwoningen aan particulieren.
Vastgoedgebruik
Manier waarop gebouwen en gronden worden gebruikt.
Vigerend beleid
Beleid dat op dit moment officieel van kracht is.
Vrije verkeerswaarde
Marktwaarde van grond bij verkoop tussen twee onafhankelijke partijen.
Woningtypologieën
Verschillende soorten woningen (bijv. rijwoning, appartement).
WOZ-waarde
Waarde van onroerend goed die de gemeente vaststelt voor belastingheffing.