NOTA GRONDBELEID 2025

2.7.1 Kostenverhaal

De Omgevingswet bevat regels op het gebied van kostenverhaal voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voor aangewezen bouwactiviteiten of activiteiten met het oog op grond van een nieuw toegedeelde functie, is de gemeente verplicht de kosten voor de aangewezen kostensoorten te verhalen op de initiatiefnemer. Het gemeentelijk kostenverhaal is verbonden aan de wijziging/herziening van het Omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), voor zover sprake is van een activiteit die in strijd is met een in het Omgevingsplan aan een locatie toegedachte functie.

Bij actief grondbeleid gebeurt dat door de kosten op te nemen in een grondexploitatie en deze zoveel als mogelijk te dekken uit opbrengsten van gronduitgifte.

Bij faciliterend grondbeleid kan dat door middel van het sluiten van een overeenkomst met de initiatiefnemer/eigenaar (de zogenaamde anterieure overeenkomst) of (indien geen overeenstemming wordt bereikt over een overeenkomst en de gemeente het plan toch willen laten doorgaan) met het toepassen van publiekrechtelijk kostenverhaal door middel van het opnemen van kostenverhaalsregels in een herziening van het Omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een BOPA. Indien er uiteindelijk geen vrijwillige overeenkomst tot stand komt wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk opgelegd als betalingsverplichting bij een vergunning voor bouwen op grond van kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan (door het nemen van een kostenverhaalsbeschikking).

Kostenverhaalsregels zijn gebaseerd op aangewezen kostenverhaalsgebieden. Het kostenverhaalsgebied is het gebied waarin alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling vallen. Een kostenverhaalsgebied kan bestaan uit verschillende delen die niet aaneengesloten zijn of uit één perceel. Per kostenverhaalsgebied moeten verder een tijdvak, een raming van de kosten, een evenredige toedeling van kostensoorten waarvan het gebied ten dele profijt heeft, een raming van de opbrengsten van alle daarin gelegen gronden, een verdeling van de kosten over de aangewezen activiteiten en regels over de eindafrekening van de kosten worden opgesteld.

Er kunnen alleen kosten verhaald worden die voorkomen op de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit. Vervolgens moet aan de hand van de PTP-criteria bepaald worden of de kosten geheel of gedeeltelijk aan een kostenverhaalsgebied kunnen worden toegerekend. De PTP-criteria houden in dat een kostenverhaalsgebied profijt moet ondervinden van de werken, maatregelen of voorzieningen die getroffen zijn. De kosten moeten ook toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied. De kosten moeten (mede) gemaakt worden ten behoeve van de ontwikkeling en de kosten mogen niet via een andere weg gefinancierd worden. Tot slot moet worden bepaald in welke mate de kosten toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied: de toe te rekenen kosten moeten proportioneel zijn. Dit criterium speelt voor voorzieningen waar ook andere kostenverhaalsgebieden of bestaande gebieden nut van ondervinden, zoals een nieuwe weg.

Belangrijk is ook dat er nooit meer kosten verhaald kunnen worden dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied kunnen dragen. Dit wordt ‘macroaftopping’ genoemd. Bij kostenverhaal met tijdvak worden daarvoor de totale kosten vergeleken met de totale opbrengsten. De toets vindt plaats bij de vaststelling van het omgevingsplan of de BOPA. Bij kostenverhaal zonder tijdvak is de macroaftopping vervangen door een waardevermeerderingstoets. De kostenverhaalbijdrage kan niet hoger zijn dan de waardevermeerdering van de grond als gevolg van de activiteit. De waardevermeerderingstoets wordt pas uitgevoerd nadat de kostenverhaalbeschikking is aangevraagd, omdat de kosten dan het best berekend kunnen worden en het risico op een afwijking ten opzichte van de daadwerkelijke kosten het kleinst is.

Kostenverhaal voor plankosten moet niet verward worden met leges. Plankosten zijn de kosten die de gemeente maakt voor het opstellen, vaststellen en uitvoeren van plannen en besluiten waarmee bouwactiviteiten mogelijk worden gemaakt. Het zijn de kosten voor de werkuren van ambtenaren of externen ingehuurd door de gemeente. Dat zijn onder meer de kosten voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan, de herziening van het omgevingsplan of de ruimtelijke onderbouwing van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit, projectmanagement of voorbereiding, directievoering en toezicht voor het bouw- en woonrijpmaken. Ook onderzoeken die nodig zijn voor het vaststellen van het planologisch besluit zijn plankosten, bijvoorbeeld bodemonderzoek of flora- en faunaonderzoek. Plankosten zijn algemene kosten en worden gedragen door de initiatiefnemer(s) van bouwactiviteiten. De afgifte van een kostenverhaalbeschikking of een omgevingsvergunning voor de planologische aspecten van een bouwactiviteit zijn individuele diensten die via de leges behoren te worden verrekend. Uiteraard geldt dat kosten die via de afdeling kostenverhaal worden verhaald, niet ook nog eens via de leges in rekening gebracht mogen worden.

Het privaatrechtelijke spoor via een anterieure overeenkomst heeft de voorkeur. Voor partijen die geen overeenkomst wensen te sluiten met de gemeente geldt dat kostenverhaal plaats vindt bij de afgifte van de omgevingsvergunning. De eigenaar/initiatiefnemer moet dan een kostenverhaalbeschikking aanvragen bij burgemeester en wethouders. Er kan pas gestart worden met werkzaamheden als het in de beschikking opgenomen bedrag betaald is. Het publiekrechtelijke spoor biedt geen garantie dat de gemaakte kosten ook daadwerkelijk worden verhaald. Als er geen omgevingsvergunning wordt aangevraagd, kan er geen betalingsverplichting worden opgelegd en kan de gemeente met kosten blijven zitten. In deze situatie kan de gemeente een procedure inzetten tot onteigening van de gronden van de eigenaar mits de realisatie van de functie een onteigeningsbelang oplevert en sprake is van urgentie en noodzaak in de zin van de Omgevingswet.

In de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsontwikkeling met en zonder tijdvak. Bij gebiedsontwikkeling met een tijdvak gaat het om integrale planvorming met een duidelijk eindbeeld en looptijd. Bij gebiedsontwikkeling zonder tijdvak gaat het om organische gebiedsontwikkeling zonder duidelijk eindbeeld en zonder vaste looptijd. Voor beide vormen gelden verschillende kostensoorten. Kostenverhaal zonder tijdvak kan alleen plaats vinden met een omgevingsplan en dus niet via een BOPA. Bij kostenverhaal zonder tijdvak moet in het omgevingsplan een kostenplafond worden bepaald, door allerlei scenario’s door te rekenen, van wat maximaal aan kosten verhaald kan worden. Het blijft echter, omdat onzeker is of, hoe en in welke mate er een ontwikkeling van de grond komt, onzeker of en in welke mate er daadwerkelijk kosten verhaald kunnen worden. Gelet hierop zal in de gemeente Middelburg uitsluitend met plannen met tijdvak gewerkt worden.

Op hoofdlijnen kunnen zich twee situaties voordoen:

a.Faciliterend grondbeleid op initiatief van een eigenaar

b.Faciliterend grondbeleid op initiatief van de gemeente of een niet-eigenaar met instemming van de gemeente

Ad a : Faciliterend grondbeleid op initiatief van een eigenaar

De werkwijze in deze situatie is dat eerst een globale beoordeling plaatsvindt van het initiatief. Als er geen ruimtelijke redenen zijn om medewerking te weigeren, dan zal de gemeente meewerken op voorwaarde dat de eigenaar bereid is een anterieure overeenkomst te sluiten met de gemeente, met als uitgangspunt dat de initiatiefnemer alle kosten voor zijn rekening neemt. Indien deze bereidheid er is, zal deze overeenkomst eerst worden gesloten voordat de gemeente werkzaamheden gaat uitvoeren om tot de gewenste aanpassing van het Omgevingsplan, c.q. BOPA, te komen. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente veel kosten maakt en dat uiteindelijk toch geen overeenkomst wordt gesloten en de gemeente met de kosten blijft zitten. De overeenkomst gaat uit van betaling voorafgaand aan de uitvoering van werkzaamheden.

Voor grootschalige ontwikkelingen en/of ontwikkelingen die grote gevolgen kunnen hebben voor de gemeente zal vooraf aan de gemeenteraad een principebesluit gevraagd worden, dan wel de gelegenheid worden gegeven wensen en bedenkingen kenbaar te maken.

Indien een initiatiefnemer vooraf geen overeenkomst wenst te sluiten, zou de gemeente het kostenverhaal nog publiekrechtelijk kunnen afdwingen. Dit heeft echter een aantal nadelen die genoemd zijn bij de bovenstaande bespreking van het instrument. De gemeente zal er dan ook in principe van uit gaan dat als het niet lukt om vooraf een overeenkomst te sluiten, de economische uitvoerbaarheid van een plan niet gewaarborgd is en derhalve in beginsel niet overgaan tot wijziging/vaststelling van het omgevingsplan en hier in ieder geval geen prioriteit aan geven.

Ad b : Facilitair grondbeleid op initiatief van de gemeente of een niet-eigenaar met instemming van de gemeente

In een aantal gevallen is het denkbaar dat de gemeente een ontwikkeling voorstaat die maatschappelijk van belang is (denk bijvoorbeeld aan de herontwikkeling van een winkelcentrum) en waarbij de gemeente zelf geen actief grondbeleid wenst te voeren, maar dit wil uit laten voeren door een betrouwbare deskundige marktpartij die nog (geen) eigenaar is van (alle) benodigde gronden. Het initiatief kan ook komen van een ontwikkelaar zelf die nog geen (volledige) eigendomspositie heeft. De gemeente kan in dit geval besluiten tot samenwerking met deze partij. Nu deze partij nog geen eigenaar is en er nog geen zekerheid is dat hij dat gaat worden, kan er nog geen anterieure overeenkomst gesloten worden. Wel kan in dit geval een intentieovereenkomst gesloten worden waarin het streven van de marktpartij om eigenaar te worden is opgenomen en dat in dat geval beide partijen een anterieure overeenkomst wensen te sluiten. Ook kunnen afspraken gemaakt worden in het geval het niet lukt om met alle eigenaren tot overeenstemming te komen (bijvoorbeeld over het in die situatie opnemen van kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan of het toepassen van instrumenten voor actief grondbeleid).

2.7.2 Plankosten bij kleine bouwactiviteiten

Plankosten zijn de kosten van werkuren van ambtenaren of van deskundigen die door de gemeente zijn ingehuurd. In de Omgevingsregeling is bepaald dat voor de zogenaamde ‘kleine bouwactiviteiten’ maximumbedragen aan plankosten kunnen worden verhaald. De achtergrond hiervan is dat het voor kleine bouwactiviteiten te ver zou voeren om alle plankosten te berekenen. Kleine bouwactiviteiten zijn activiteiten waarop een of enkele bouwwerken met een beperkte oppervlakte worden gerealiseerd (zie de lijst hieronder). Uitgezonderd op de maximumbedragen zijn de plankosten van de producten en activiteiten die genoemd zijn in de onderdelen 2.6a tot en met 2.6d van bijlage XXXIV en 2.6a tot en met 2.6c van bijlage XXXIVa. In die onderdelen staan de kosten voor voorbereiding, toezicht en directievoering bij civieltechnische werken. Die kosten kunnen van geval tot geval verschillen en behoren daarom niet tot de maximaal te verhalen bedragen.

De maximum te verhalen bedragen aan plankosten bij kleine bouwactiviteiten zijn als volgt:

•Bij het bouwen van kassen met een bruto-oppervlakte van niet meer dan 3.000 m2, kan maximaal € 7.718,- aan plankosten worden behaald.

•Voor de volgende kleine bouwactiviteiten kan maximaal € 10.252 worden verhaald:

•Het bouwen van een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;

•Het bouwen van een hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden zonder bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, of een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegestaan;

•Een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw met een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, of een uitbreiding met niet meer dan een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegestaan;

•Een uitbreiding van een ander gebouw dan bij de drie hiervoor genoemde bouwactiviteiten met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan een gebouw met één woonfunctie of nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;

•Kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2;

•Een verbouwing van een gebouw of meerdere aaneengesloten gebouwen tot gebouwen met een woonfunctie, zoals omschreven in artikel 8.13 onder e van het Omgevingsbesluit;

•Een verbouwing van een gebouw of meerdere aaneengesloten gebouwen die een functieverandering ondergaan, zoals omschreven in artikel 8.13 onder f van het Omgevingsbesluit.

•Bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2, is het maximum te verhalen bedrag € 12.196,-.

Alle bovengenoemde bedragen zijn exclusief de plankosten van de producten en activiteiten waarvoor het maximum niet geldt. Voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak is vastgesteld, worden de kosten van de producten en activiteiten zoals weergegeven in bijlage XXXIVa van de Omgevingsregeling, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6c, opgeteld bij de maximumbedragen zoals genoemd in de alinea hierboven. Voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak is vastgesteld, worden de kosten van de producten en activiteiten zoals weergegeven in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d, opgeteld bij de maximumbedragen zoals genoemd in de alinea hierboven. Voor de kosten van de producten en activiteiten die worden opgeteld bij de plankosten, geldt dat artikel 13.2 van de Omgevingsregeling van overeenkomstige toepassing is.

Alle tarieven en kosten in bijlage XXXIV, tabellen 1, 3 en 7, en bijlage XXXIVa, tabellen 1, 3 en 7, en de bedragen in de lijst hierboven, worden jaarlijks geïndexeerd en bekendgemaakt in de Staatscourant.

Als er sprake is van zelfrealisatie door de initiatiefnemer, en die initiatiefnemer kosten heeft gemaakt die gelijk zijn of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor zover sprake is van een activiteit die in strijd is met een in het omgevingsplan aan een locatie toegedeelde functie, worden die kosten in mindering gebracht op de door initiatiefnemer verschuldigde geldsom. Voor het onderdeel plankosten geldt dat voor het in mindering te brengen bedrag, de vermindering ten hoogste 60% bedraagt van de te verhalen kosten voor producten en activiteiten als bedoeld in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 1.1.a en 1.1.b, de vermindering ten hoogste 80% bedraagt van de te verhalen kosten voor producten en activiteiten als bedoeld in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d, en de vermindering ten hoogste 90% bedraagt van de te verhalen kosten voor de overige producten en activiteiten als bedoeld in bijlage XXXIV.

2.7.3 Financiële bijdragen

De Omgevingswet kent naast kostenverhaal de mogelijkheid van de afdwingbare financiële bijdrage en de vrijwillige financiële bijdrage.

Afdwingbare financiële bijdrage

De ‘Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering’ is een nieuw financieel instrument voor gemeenten. Deze bijdrage komt bovenop eventueel verschuldigd kostenverhaal. In bepaalde gevallen kan deze afdwingbare financiële bijlage worden opgelegd voor kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans, de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen, het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en het slopen van opstallen in het geval van een krimpopgave. Enkele voorbeelden zijn:

•Herstel van bijzondere provinciale landschappen zoals beekherstel;

•Aanleg van in de omgevingsverordening aangewezen gebieden die behoren tot het Natuurnetwerk Nederland of door gemeenten in een omgevingsplan aangewezen natuurgebieden;

•Aanleg van onder andere bijenlandschappen, vistrappen, faunapassages, natuurvriendelijke oevers of herstellen van houtwallen;

•Compensatie voor realiseren sociale woningbouw buiten de locatie, door een bedrag te vragen voor het aantal sociale huurwoningen dat op de locatie niet is gerealiseerd maar op grond van het woningbouwprogramma wel wenselijk wordt geacht (momenteel 30%), waarbij het bedrag ten gunste komt van een locatie waar extra sociale huurwoningen gebouwd worden;

•Stedelijke herstructurering in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen.

De afdwingbare bijdrage vereist een grondslag in het Omgevingsplan, kan alleen worden geheven bij aangewezen activiteiten en uitsluitend worden besteed aan aangewezen categorieën ontwikkelingen uit het Omgevingsbesluit. Er moet sprake zijn van een functionele samenhang tussen de activiteit en de ontwikkeling en de bekostiging van de ontwikkeling mag niet anderszins zijn verzekerd. Functionele samenhang houdt onder meer in dat een initiatiefnemer objectief gezien voordeel moet hebben van een beoogde ontwikkeling, dat is bijvoorbeeld het geval als toekomstige bewoners daarvan gebruik kunnen maken. Belangrijk is dat er geen sprake is van toerekenbaarheid, dan zou de ontwikkeling immers onder het kostenverhaal vallen en moet de bijdrage op grond daarvan in rekening worden gebracht. Een nieuwe rondweg die niet noodzakelijk is voor de ontsluiting van een nieuwe woonwijk maar waar die woonwijk wel profijt van heeft, is een voorbeeld van een ontwikkeling waarvoor de afdwingbare financiële bijdrage kan worden opgelegd. Er kan geen financiële bijdrage worden opgelegd als de bekostiging anderszins verzekerd is, naast kostenverhaal is dat het geval wanneer de ontwikkeling via heffingen, belastingen of verbruikersbijdragen bekostigd wordt. Ook als slechts een klein percentage kan worden verhaald, is een financiële bijdrage niet mogelijk, doordat kostenverhaal en een financiële bijdrage voor dezelfde voorziening uitgesloten is. Verder geldt dat een bijdrage niet kan worden opgelegd als een overeenkomst over kostenverhaal is gesloten. In dat geval moet in de anterieure fase een afspraak over de afdwingbare financiële bijdrage worden gemaakt.

Bij het opleggen van de bijdrage, wordt rekening gehouden met de financiële draagkracht van de activiteit. Als de opbrengst van de activiteit de inbrengwaarde plus het kostenverhaal niet overstijgt, kan geen bijdrage worden opgelegd. Net als bij het publiekrechtelijk kostenverhaal, wordt de afdwingbare financiële opgelegd bij beschikking. Als een kostenverhaalbeschikking nodig is, wordt de bijdrage bij die beschikking vastgesteld. De gemeente is verplicht de besteding van de bijdrage periodiek te verantwoorden en een eindafrekening op te stellen. Als de bijdrage niet is besteed aan de doelen, moet de bijdrage geheel of gedeeltelijk worden terugbetaald. Regels daarover moeten worden opgenomen in het omgevingsplan. Een ‘spaarsysteem’ is niet toegestaan.

Vrijwillige financiële bijdrage

De Omgevingswet biedt een expliciete grondslag voor een overeenkomst over een vrijwillige financiële bijdrage bij een herziening van het omgevingsplan of een BOPA. Net als bij de afdwingbare financiële bijdrage, gaat het om een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar de kwaliteit van een gebied wel vergroten. Hiervoor kan gedacht worden aan belangrijke maatschappelijke functies zoals sport, waterberging, culturele voorzieningen of reconstructies in het stedelijk en landelijk gebied.

De vrijwillige financiële bijdrage vereist een grondslag in een omgevingsvisie of een programma. Het verband tussen de activiteit en de ontwikkeling moet worden aangegeven en het moet steeds gaan om ontwikkelingen in het gebied van de omgevingsvisie of het programma. Daarin moet ook ingegaan worden op de financiering van de ontwikkeling, een indicatie voor de gewenste bijdrage en de planning en realisatie van de ontwikkeling. De gebieden moeten buiten het potentiële kostenverhaalsgebied vallen, omdat anders regulier kostenverhaal aan de orde is. De bijdrage is nadrukkelijk vrijwillig en staat los van de financieel-economische uitvoerbaarheid van een project voor de gemeente. De gemeente kan medewerking aan een project niet weigeren als geen overeenstemming is bereikt over de vrijwillige financiële bijdrage.

De bijdrage mag worden gesloten bij de kostenverhaalplichtige activiteiten en daarnaast ook nog voor een reeks andere activiteiten, zoals bij de bouw van een bouwwerk voor recreatie of een nieuw toegedeelde functie voor een of meer bestaande gebouwen mits aan de oppervlakte-eis wordt voldaan. De bijdrage mag alleen worden besteed aan de ontwikkeling van een gebied, niet voor gebruik of beheer. Tevens moet aannemelijk zijn dat de activiteiten ten laste waarvan de bijdrage wordt gevraagd, nog wel financieel uitvoerbaar blijven.

Toepasbaarheid

Vooralsnog maakt de gemeente Middelburg geen gebruik van het in rekening brengen van genoemde financiële bijdragen omdat :

•De Omgevingsvisie en het daaruit voortvloeiende investeringsprogramma onvoldoende concreet is om op basis hiervan financiële bijdragen in de fysieke leefomgeving in rekening te kunnen brengen;

•De verwachting is dat rekening houdend met wat aan de bestaande voorraad kan worden toegerekend en de eigen exploitaties, en rekening houdend met macro-aftopping (er kunnen nooit meer kosten in rekening worden gebracht dan de grondexploitatie kan dragen) deze bijdragen voor de fysieke leefomgeving niet substantieel kunnen zijn. Daarentegen kunnen zij wel extra administratieve lasten met zich mee brengen;

•Grotere locaties, met een groot maatschappelijk belang, waar nieuwe openbare ruimte gerealiseerd moet worden en/of verschillende eigendomsposities zijn, waar sterke regie vanuit de gemeente wenselijk/noodzakelijk wordt geacht en die rendabel te ontwikkelen zijn, door de gemeente actief worden opgepakt mits de gemeenteraad het risico acceptabel acht, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is en de eventuele winst op de grondexploitatie ingezet kan worden voor de bekostiging van ontwikkelingen waar het exploitatiegebied profijt van heeft. Wanneer een grote ontwikkeling wel door een private partij wordt opgepakt, is de afdwingbare financiële bijdrage een mogelijkheid mits voldaan wordt aan de eisen uit de wettelijke regelingen;

•Voor plannen vanaf 10 woningen als uitgangspunt wordt genomen dat deze moeten voldoen aan het door de gemeente gewenste woningbouwprogramma om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken.

2.7.4 Woningbouwcategorieën

Met het nationale programma Woningbouw wordt ingezet op de realisatie van 981.000 woningen in de periode van 2022 tot en met 2030. Van de nieuwe woningen moet 30% een sociale huurwoning zijn en 40% woningen in de midden-huur en betaalbare koopwoningen (in 2025 is de bovengrens van betaalbare koop € 405.000), zodat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar is. Voor het bereiken van de doelen zijn voor elke regio in Nederland Woondeals ondertekend. In de Zeeuwse Woondeal is afgesproken dat de gemeente Middelburg zich inzet voor de realisatie van 2.282 woningen.

Onder de oude wetgeving (Wro) was het mogelijk om in een bestemmingsplan percentages op te nemen voor de woningcategorieën sociale huur, sociale koop, midden-dure huur en vrije kavels. In een exploitatieplan konden de aantallen en de situering daarvan worden bepaald. Het opnemen van woningbouwcategorieën was daarmee gekoppeld aan het exploitatieplan en daarmee aan het verhalen van de kosten. Met de inwerkingwerking van de Omgevingswet bestaat het exploitatieplan niet meer. Onder de Omgevingswet kunnen regels over woningbouwcategorieën los van het kostenverhaal worden opgenomen. Dat is aan de orde wanneer een grote behoefte bestaat aan woningen in de betreffende categorie, maar deze zonder overheidssturing onvoldoende gerealiseerd worden.

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat een instructieregel voor het opnemen van woningbouwcategorieën in een omgevingsplan. Dit kan voor de volgende categorieën:

•Sociale huurwoningen zijnde huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag;

•Sociale koopwoningen, zijnde koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de kostengrens, bedoeld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie;

•Geliberaliseerde woningen voor midden-huur, zijnde huurwoningen met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij 186 punten op grond van de waardering van de kwaliteit als bedoeld in artikel 10, eerste lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, met inbegrip van, voor zover van toepassing, de vermeerdering, bedoeld in artikel 8a, eerste, derde, vierde of vijfde lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte;

•Woningen die alleen mogen worden gebouwd in particulier opdrachtgeverschap, individueel of collectief

Met het opnemen van (één van) die woningbouwcategorieën in het omgevingsplan, blijven sociale huurwoningen ten minste tien jaar na ingebruikname voor de doelgroep in stand, voor sociale koopwoningen is dat ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar en voor midden-huurwoningen ten minste tien jaar na ingebruikname.

Een omgevingsplan kan een percentage voor een categorie bevatten voor de gehele gemeente, voor gebieden of voor een enkel gebied. Er kunnen ook kavels worden aangewezen voor een bepaalde categorie.