Grondprijzennota 2022

2.1.1 Sociale woningbouw

Voor het komende jaar is de maximale huur geïndexeerd. Voor personen ouder dan 23 jaar is de liberalisatiegrens € 763,47 (dit was: € 752,33) voor sociale huurwoningen. Dit bedrag is de maximale maandelijkse huur om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor personen jonger dan 23 jaar geldt een lagere maximale huurprijs. Deze lagere huurprijs is vastgesteld op € 442,46 (zelfde huurprijs als in 2021).

De grondprijzen die de gemeente Meppel in haar Grondprijzennota 2021 hanteert voor sociale huurwoningen zijn getoetst op basis van de ‘Benchmark grondprijzen sociale huurwoningen 2021’. De conclusie is dat de gehanteerde grondprijzen voor sociale huurwoningen voor 2022 kunnen worden geïndexeerd met inflatie. Deze indexatie lijkt ook voor woningcorporaties mogelijk omdat in het landelijke coalitieakkoord is opgenomen dat de Verhuurdersheffing verdwijnt. Dit leidt tot fors lagere exploitatiekosten voor woningcorporaties. Daarnaast is per 1 januari 2022 de liberalisatiegrens ten opzichte van een jaar eerder met 1,5% verhoogd. Binnen de sociale woningbouwcategorie wordt onderscheid gemaakt in eengezinswoningen onder en boven de aftoppingsgrens (

1De aftoppingsgrens is de bovengrens van de maandelijkse huurprijs voor de toekenning van huurtoeslag. Er zijn 2 aftoppingsgrenzen die ieder jaar op 1 januari worden aangepast. Voor 2022 is de lage aftoppingsgrens vastgesteld op € 633,25 voor 1 of 2-persoonshuishoudens tussen 23 en de AOW-gerechtigde leeftijd. De hoge aftoppingsgrens is vastgesteld op € 678,66 voor huishoudens van 3 of meer personen. Door de huurbevriezing in 2021 zijn deze in 2022 gelijk gebleven ten opzichte van 2021.

). In onderstaande tabel zijn de grondprijzen met 2,5% geïndexeerd.

Woningbouw- categorie

Type woning

Normkavel oppervlakte

2021

2022

Sociale sector

Eéngezins, onder aftoppingsgrens

125m²

€ 17.162

€ 17.591

Eéngezins, boven aftoppingsgrens

140m²

€ 21.041

€ 21.567

Tabel 1: Vaste kavelprijzen sociale woningbouw exclusief BTW.

De basis voor deze grondprijsafspraken met corporaties/beleggers is dat de woning in het sociale segment blijft. Mocht de corporatie/belegger toch willen verkopen binnen een periode van 10 jaar, dan is die corporatie/belegger een suppletie (nabetaling) verschuldigd bij de verkoop van die betreffende woning. De suppletie bedraagt het geïndexeerde verschil tussen de betaalde (sociale) grondprijs, en de grondprijs zoals die in deze grondprijzennota is vastgelegd voor een soortgelijke vrije sectorwoning. De CPI-index is in deze regeling van toepassing. De basisbedragen voor de nabetaling zullen in de akte van levering worden vermeld.

2.1.2 Vrije sector woningbouw

Voor het bepalen van de grondprijzen maken we gebruik van bandbreedtes. Afhankelijk van locatie-specifieke kenmerken wordt de grondprijs bepaald binnen deze bandbreedte. Daarnaast is het mogelijk om de grondprijs voor minder courante kavels met maximaal 10% naar beneden bij te stellen.

De grondprijzen van bouwrijpe percelen worden jaarlijks geactualiseerd aan de hand van residuele grondwaardeberekeningen. De ‘residuele grondwaarde’ is het verschil tussen de opbrengstwaarde van het te realiseren onroerend goed (V.O.N.-prijs of beleggingswaarde verminderd met BTW) en de stichtingskosten (excl. aankoop grond).

Bij de vrije sector woningbouw zien wij, mede door de laag blijvende hypotheekrente en de sterk stijgende vraag de verkoopprijzen stijgen. Het tweede jaar van de coronapandemie heeft geen dempend effect gehad op de woningprijzen. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren gestegen, onder andere vanwege de eis tot het bouwen van gasloze en duurzame nieuwbouwwoningen. De stijging van de woningprijzen komt deels terug in de stijging van de grondwaarden.

Op basis van de uitgevoerde residuele grondwaardeberekeningen hebben wij de grondwaarden voor bouwrijpe gronden van nieuwbouwwoningen verhoogd.

Gelet op de prijsstijging als gevolg van de marktontwikkeling en het feit dat er duurzaam gebouwd wordt (minimaal BENG - bijna energieneutraal) worden ook de bandbreedtes in de VON-prijzen naar boven bijgesteld.

Binnen de gemeente Meppel zien wij in het opbrengstenniveau verschillen. In Nijeveen liggen de transactieprijzen gemiddeld lager. De bouwkosten zijn hier nagenoeg gelijk.

Bij gelijke bouwkosten leidt dit tot een lagere grondwaarde. In deze grondprijzennota worden daarom ook weer aparte grondprijzen gehanteerd voor bouwgrond in Meppel en Nijeveen, respectievelijk Nieuwveense Landen en Danninge Erve Zuid.

In Danninge Erve Zuid zullen de grondprijzen lager zijn dan in Nieuwveense Landen. De stijging van de grondprijzen in Danninge Erve is vergelijkbaar met de stijging van de grondprijzen in Nieuwveense Landen.

Woningbouw-categorieën

V.O.N.-prijzen woning

incl. BTW 2021

Grondprijzen/m², excl. BTW (Nieuwveense Landen, Meppel) 2021

V.O.N.-prijzen woning

incl. BTW 2022

Grondprijzen/m², excl. BTW (Nieuwveense Landen, Meppel) 2022

Starters (#)

tot € 235.000

€ 180,- tot € 220,-

tot € 275.000

€ 225,- tot € 285,-

Goedkoop (#)

€ 235.000 tot € 275.000

€ 195,- tot € 235,-

€ 275.000 tot € 325.000

€ 250,- tot € 300,-

Middenduur 1

€ 275.000 tot € 325.000

€ 210,- tot € 240,-

€ 325.000 tot € 375.000

€ 260,- tot € 310,-

Middenduur

€ 325.000 tot € 375.000

€ 210,- tot € 245,-

€ 375.000 tot € 425.000

€ 260,- tot € 310,-

Middenduur

€ 375.000 tot € 425.000

€ 235,- tot € 280,-

€ 425.000 tot € 500.000

€ 285,- tot € 315,-

Duur

vanaf € 425.000

€ 235,- tot € 280,-

vanaf € 500.000

€ 285,- tot € 315,-

Tabel 2: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Nieuwveense Landen Meppel. De vermelde grondprijzen zijn exclusief BTW.

(#) minimale kavelprijs bedraagt € 23.750,- excl. BTW

Woningbouw-categorieën

V.O.N.-prijzen woning

incl. BTW 2021

Grondprijzen/m², excl. BTW (Danninge Erve Zuid, Nijeveen) 2021

V.O.N.-prijzen woning

incl. BTW 2022

Grondprijzen/m², excl. BTW (Danninge Erve Zuid, Nijeveen) 2022

Starters (#)

tot € 235.000

€ 165,- tot € 185,-

tot € 275.000

€ 210,- tot € 270,-

Goedkoop (#)

€ 235.000 tot € 275.000

€ 180,- tot € 200,-

€ 275.000 tot € 325.000

€ 235,- tot € 285,-

Middenduur 1

€ 275.000 tot € 325.000

€ 195,- tot € 215,-

€ 325.000 tot € 375.000

€ 245,- tot € 295,-

Middenduur 2

€ 325.000 tot € 375.000

€ 195,- tot € 215,-

€ 375.000 tot € 425.000

€ 245,- tot € 295,-

Middenduur 3

€ 375.000 tot € 425.000

€ 215,- tot € 245,-

€ 425.000 tot € 500.000

€ 265,- tot € 295,-

Duur

vanaf € 425.000

€ 215,- tot € 265,-

vanaf € 500.000

€ 265,- tot € 295,-

Tabel 3: Grondprijzentabel per woningbouwcategorie Danninge Erve Zuid Nijeveen.

De vermelde grondprijzen zijn exclusief BTW.

(#) minimale kavelprijs bedraagt € 23.750,- excl. BTW

2.1.3 Vrije kavels

Voor de vrije kavels (kaveluitgifte aan particuliere bouwers) wordt de grondprijs via een staffel bepaald, afhankelijk van de grootte van het bouwperceel en de ligging. Ook voor de particuliere kaveluitgifte wordt een onderscheid gemaakt in de grondprijzen voor een bouwkavel in Nijeveen en Meppel. Voor vrije kavels groter dan 500 m² geldt een ‘getrapt’ systeem (zie rekenvoorbeeld) met de volgende m²-prijzen:

Vrije kavels

Grondprijzen/m², excl. BTW

(Nieuwveense Landen, Meppel)

Grondprijzen/m², excl. BTW

(Danninge Erve Zuid, Nijeveen)

< 500 m²

500- 750 m²

€ 285,- tot € 375,-

€ 185,- tot € 215,-

€ 265,- tot € 375,- € 175,- tot € 210,-

750- 1000 m²

€ 160,-

€ 150,- tot € 160,-

> 1.000 m²

€ 90,-

€ 80,- tot € 90,-

Tabel 4: Grondprijzen vrije kavels per m² exclusief BTW.

De bandbreedte die wordt gehanteerd bij de uitgifteprijzen voor vrije kavels in Nieuwveense Landen hebben we verhoogd zodat de onderkant van de bandbreedte overeenkomst komt de onderkant van categorie ‘Duur’. Dit betekent een stijging van de onderkant van de bandbreedte van € 235,- in 2021 naar € 285,- in 2022, exclusief BTW per m².

Voor Danninge Erve in Nijeveen hebben wij de bandbreedte voor vrije kavels ook laten stijgen ten opzichte van 2021. Het gaat om een stijging aan de onderkant van de bandbreedte van € 215,- naar € 265,- exclusief BTW per m².

Rekenvoorbeeld:

Bij verkoop van een particuliere bouwkavel van 1.100 m² in het plan Nieuwveense Landen, op een gemiddelde locatie, bedraagt de grondprijs:

500x € 330,- =

€ 165.000,-

250x € 200,- =

€ 50.000,-

250x € 160,- =

€ 40.000,-

100x € 90,- =

€ 9.000,-

Totaal

€ 264.000,- (exclusief BTW)

2.1.4 Gestapelde woningbouw (appartementen)

Bij de uitgifte van bouwgrond ten behoeve van de realisatie van appartementen is het van belang welk kaveloppervlakte wordt gehanteerd. Wordt hierin ontsluiting van het perceel opgenomen en is sprake van een eigen tuin of parkeeroplossing op eigen terrein? Is bijvoorbeeld sprake van een volledig verdiepte parkeervoorziening, dan gaat dit met aanzienlijke bouwkosten gepaard. Appartementen kunnen in diverse vormen worden uitgevoerd. Er zijn verschillen in kapvorm, aantal bouwlagen, type (galerij, portiek, urban villa), grootte, bergingen, balkons, buitenruimten en met of zonder eigen parkeerplaats. Daarnaast zijn er grote verschillen in exploitatievorm (koop/huur), vormfactor (oppervlakte GBO / oppervlakte BVO), opbrengstpotentie en stichtingskosten. Het opbrengstniveau varieert daarnaast vaak per type. Het is daardoor niet mogelijk om eenduidig een vast percentage van de grondprijs voor appartementen toe te rekenen.

Derhalve is net als in 2021 besloten de grondwaarde per casus te laten bepalen aan de hand van concrete ontwerptekeningen, op basis van vergelijkingstransacties en op basis van de residuele methode. Indien een initiatiefnemer aan het begin van het ontwerpproces een indicatie wenst van een koopsom voor de bouwrijpe gronden, kan eerst worden gewerkt met een globale taxatie en nadien worden gewerkt met een concretere hertaxatie.

2.1.5 Huurwoningen

Voor de vrije sector huurwoningen met een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens (voor 2022 is deze € 763,47) wordt de grondprijs per woning bepaald door de grondprijs (zie tabel 2 en 3) te rekenen over de getaxeerde V.O.N.-prijs inclusief BTW. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat de verkoopwaarde van de woning in het vrije verkeer, in onverhuurde staat wordt bepaald. Daarmee is de belegger vrij om de woningen te verkopen op een door hem gewenst moment zonder dat verrekening hoeft plaats te vinden.

2.7.1 Pachtovereenkomsten agrarische gronden

Binnen gemeente Meppel worden van oudsher twee soorten pachtcontracten gehanteerd, namelijk voor reguliere en geliberaliseerde pacht.

Pachtprijzen op basis van 1 hectare

2Afhankelijk van de ligging van de landbouwgronden en mede gelet op de in het algemeen inferieure kwaliteit van deze gronden, wordt een bandbreedte voor de bepaling van de pachtprijzen gehanteerd.

2021

2022

Reguliere pacht

€ 500,- - € 536,-

€ 500,- - € 514,-

Geliberaliseerde pacht

Hoogste bieder

Hoogste bieder

Tabel 8: Pachtprijzen agrarische grond.

1Reguliere pacht (artikel 7:317-326 BW)

Dit betreft pachtcontracten die voor langer dan zes jaar zijn aangegaan, waar de pachtprijsbeheersing van toepassing is. In de door het Ministerie van Economische Zaken uitgegeven: “Uitvoeringsregeling pacht” is vastgelegd wat de hoogst toelaatbare pachtprijs per regio is.

Per 1 juli 2021 is deze pachtprijs voor de regio “noordelijk weidegebied”, waarbinnen ook de gemeente Meppel valt, bepaald op € 514,- per hectare. Nederland heeft 14 pachtprijsgebieden voor akkerbouw- en grasland. De pachtnormen 2021 zijn in een aantal pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2020 gedaald. De nieuwe pachtnormen zijn gebaseerd op bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven in een regio in voorgaande referentiejaren.

2Geliberaliseerde pacht (artikel 7:397 BW)

In de Nota Grondbeleid wordt voor de bepaling van de hoogte van de pachtprijs verwezen naar de notitie ‘Uitgiftevoorwaarden geliberaliseerde pacht voor los land’. Hierin staat als uitgiftevoorwaarde vermeld:

“Uitgifte (verpachting) van de door de gemeente, ten behoeve van de productie van bouwgrond aangekochte landbouwgronden, vindt plaats door middel van een inschrijvingsprocedure. De verpachting zal uiteindelijk aan de hoogstbiedende worden gegund waarbij een ‘vanaf-pachtprijs’ zal gelden.”

Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. Een verpachter mag een bepaald stuk grond een onbeperkt aantal keren verpachten. De pachtduur van een volgende overeenkomst hoeft niet aan te sluiten bij de vorige. De verpachter is vrij in de keuze van de pachter. De Grondkamer moet de overeenkomst goedkeuren, maar voor contracten met een looptijd korter dan 6 jaar toetst de Grondkamer de pachtprijs niet.

2.7.2 Jachtrecht

Voor het jaar 2022 is de marktconforme huurprijs voor het jachtrecht bepaald op € 7,76 per hectare, per jaar. Deze bedragen zijn met 3,4% geïndexeerd (o.b.v. CPI index oktober 2020-oktober 2021).

Jachtprijzen op basis van 1 hectare

2021

2022

€ 7,50

€ 7,76

Tabel 9: Huurprijzen jachtovereenkomst.

2.7.3 Visrecht

De huurprijs voor het visrecht heeft betrekking op het water en op het looprecht langs alle wateren die in eigendom zijn van de Gemeente Meppel. De huurprijs voor het visrecht bedraagt € 175,80 per jaar. Deze bedragen zijn met 3,4% geïndexeerd (o.b.v. CPI index oktober 2020-oktober 2021).

Huurprijzen visrecht

2021

2022

€ 170,-

€ 175,80

Tabel 10: Huurprijzen visrecht.

2.7.4 Recht van opstal

Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen (de zogenaamde opstallen) in eigendom te hebben of te verkrijgen.

Door het vestigen van een recht van opstal ontstaat als het ware een (juridische) scheiding tussen de ondergrond en datgene dat daarop is gebouwd of geplaatst.

Degene die het recht van opstal heeft, heet opstalhouder. De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd, wordt blote eigenaar of opstalgever genoemd.

In paragraaf 2.7.4.1 tot en met 2.7.4.3 worden een drietal opstalrechten behandeld welke binnen de gemeente Meppel wordt gehanteerd.

2.7.4.1 Zendmasten en zendapparatuur

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door telecom aanbieders, zoals KPN, T-Mobile, Vodafone e.d., wordt een recht van opstal gevestigd.

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur wordt bij het aangaan van een overeenkomst voor het vestigen van een opstalrecht, een retributie in rekening gebracht van € 5.000,-, per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van een contract van 20 jaar en een kavel van maximaal 100 m². Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast is door de opstaller aan de gemeente een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van € 500,-, kosten opstaller. De duur van de overeenkomst voor de vestiging van een recht van opstal is bepaald op 20 (twintig) jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

De ondergronden waarop nu nog zendmasten zijn geplaatst of in de toekomst hiervoor in aanmerking komen, gaan we vooralsnog niet over tot voor verkoop van deze gronden, omdat deze locaties altijd noodzakelijk zullen blijven voor communicatie doeleinden. Wanneer we over zouden gaan tot verkoop zijn we in ieder geval de regie kwijt over deze gronden en zullen dan ook langdurige grondopbrengsten moeten missen.

Retributie zendmasten/zendapparatuur

2021

2022

Retributie per jaar

€ 5.000,-

€ 5.000,-

Tabel 11: Retributie zendmasten en zendapparatuur.

2.7.4.2 Maatschappelijke voorzieningen ‘zonder winstoogmerk’

Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt verstaan voorzieningen/opstallen die onder andere door sportverenigingen, stichtingen enz. op gemeentegrond worden gerealiseerd welke bestemd zijn voor eigen gebruik door de betreffende organisatie. Te denken valt hierbij aan sportkantines, kleedkamers, dug-outs, kunstgrasvelden e.d. De retributie die hierbij wordt geheven, bedraagt van oudsher € 0,16 per m². Ook in 2022 is er geen aanleiding om hiervan af te wijken.

Retributie maatschappelijke voorzieningen

2021

2022

Retributie per m²

€ 0,16

€ 0,16

Tabel 12: Retributie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk.

2.7.4.3 (Maatschappelijke) voorzieningen ‘met winstoogmerk’

Onder voorzieningen met winstoogmerk wordt verstaan de opstallen die onder andere door commerciële uitbaters, zoals fitness/sportscholen en andere commerciële initiatiefnemers op gemeentegrond worden gerealiseerd. De maatschappelijke voorzieningen van sportverenigingen en stichtingen, die op gemeentegrond staan en welke worden doorverhuurd aan commerciële uitbaters, worden eveneens aangemerkt als maatschappelijke voorzieningen met ‘winstoogmerk’.

De hierbij te hanteren retributie wordt afgestemd op de marktconforme grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. Voor zover de grondwaarde niet uit deze nota is te achterhalen, dan wordt deze waarde door een taxateur vastgesteld.

De jaarlijkse retributie komt tot stand door de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) te vermenigvuldigen met een percentage. Net als in 2021 is dit percentage voor 2022 bepaald op 5%. Per overeenkomst geldt echter wel een minimale prijs van € 100,-.