Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025

Artikel 1. Begripsbepalingen

APPARTEMENTSRECHTEN:

Een aandeel in een gebouw met toebehoren dat na een bouwkundige splitsing bij notariële akte wordt gesplitst in afzonderlijke gebruiksgedeelten. Het recht omvat het exclusieve gebruik van een specifiek deel van het gebouw, geeft mede-eigendom in het geheel en maakt afzonderlijke verkoop mogelijk. Elk appartementsrecht wordt geregistreerd met een eigen kadastraal nummer en gespecificeerd op een splitsingstekening.

BESLUIT:

Een besluit van het college van B&W om wel of niet mee te werken aan een afwijking van het omgevingsplan;

BOUWKUNDIGE SPLITSING:

Het zodanig verbouwen van een woning dat meerdere zelfstandige wooneenheden ontstaan. Splitsing kan zowel horizontaal als verticaal plaatsvinden en leidt tot de vorming van twee of meerdere woningen met een eigen huisnummer op één gedeeld terrein.

COLLEGE VAN B&W:

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Geertruidenberg.

EERSTE BEBOUWINGSLIJN:

De lijn waarlangs de hoofdbebouwing van een perceel is gesitueerd (ook wel de voorgevelrooilijn genoemd) en die de grens vormt tussen de voor- en achterzijde van de bebouwing. Deze lijn wordt doorgaans bepaald door de voorgevel van de woning en is leidend bij de beoordeling van aangebouwde bijgebouwen die als onderdeel van de hoofdbebouwing worden beschouwd.

GBO:

Gebruiksoppervlakte, zoals gedefinieerd in de NEN2580.

GEMEENTELIJK BEELDBEPALEND PAND:

Aan de openbare weg gelegen pand, met stedenbouwkundig, architectonisch en/of landschappelijk waarde dat bijdraagt aan het ruimtelijk beeld van de straat of buurt, maar niet in de zin van de gemeentelijke Erfgoedverordening als een gemeentelijk monument is geregistreerd.

GEMEENTELIJK MONUMENT:

Monument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet dat is ingeschreven in het gemeentelijk erfgoedregister.

GEMEENTELIJKE PANDEN:

Gebouwen die eigendom zijn van de gemeente Geertruidenberg en dienen voor openbare doeleinden, zoals het bieden van diensten aan inwoners of het huisvesten van gemeentelijke instellingen.

HUISHOUDEN:

Een persoon of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert. Indien het huishouden uit 2 of meer personen bestaat, betreft het een leefvorm of samenlevingsvorm met continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid.

KADASTRAAL SPLITSEN VAN EEN GEBOUW:

Het splitsen van een gebouw in afzonderlijke gebruiksgedeelten, waarbij voor elk gedeelte een appartementsrecht ontstaat. Deze rechten worden bij notariële akte vastgelegd en afzonderlijk geregistreerd in het Kadaster met een eigen kadastraal nummer, gespecificeerd op een splitsingstekening. Kadastraal splitsen van een gebouw is alleen mogelijk na een bouwkundige splitsing en betreft uitsluitend de opsplitsing van het gebouw zelf in appartementsrechten. Dit verschilt van kadastraal splitsen van grond, waarbij een perceel wordt opgedeeld in meerdere kavels.

KAVELSPLITSING:

Het splitsen van een perceel grond in twee of meer nieuwe kavels met elk een eigen kadastraal registratienummer. Kavelsplitsing wordt toegepast bij het splitsen van onbebouwde percelen, maar ook bij het afsplitsen van een deel van een bebouwd perceel, zoals een tuin of erf, om deze afzonderlijk te kunnen verkopen of ontwikkelen.

ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE:

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

PROVINCIAAL MONUMENT:

Een door de provincie Noord-Brabant als zodanig aangewezen monument.

RIJKSMONUMENT:

Monument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet dat is ingeschreven in het rijksmonumentenregister.

STEDELIJK GEBIED:

Gebied dat zich kenmerkt door een hoge concentratie van bebouwing, voorzieningen en infrastructuur zoals bedoeld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

TWEEDE BEBOUWINGSLIJN

De lijn achter de eerste bebouwingslijn waarbinnen bijgebouwen, zoals garages, bergingen en schuurtjes, zijn toegestaan conform het omgevingsplan. Deze lijn markeert doorgaans het begin van het achtererfgebied, waar vrijstaande bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd, mits in overeenstemming met de geldende regelgeving.

WONEN:

Het gehuisvest zijn in een woning.

WONING:

Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

WONINGSPLITSING:

Het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van (een deel van) een woning dat feitelijk meerdere zelfstandige woningen ontstaan.

ZELFSTANDIGE WONING:

Een woning met een eigen toegang, eigen keuken, eigen toilet en eigen douche of bad.

Artikel 2. Voorwaarden

In principe geldt er een verbod op woningsplitsing. Voorgaande volgt uit de regels van het (tijdelijke) omgevingsplanonderdeel Paraplubestemmingsplan Wonen Geertruidenberg. Woningsplitsing kan echter mogelijk gemaakt worden via de afgifte van een omgevingsvergunning. Deze vergunning wordt uitsluitend verleend indien aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

1De te splitsen woning is gelegen binnen stedelijk gebied op gronden met een woonbestemming (bijvoorbeeld wonen, tuin of erf), zoals vastgelegd in het (tijdelijke) omgevingsplan of, voor zover nog van toepassing, in een andere vigerende ruimtelijke regeling.

2De te splitsen woning is een zelfstandige woning.

3De woningsplitsing resulteert uitsluitend tot de realisatie van zelfstandige woningen.

4Na woningsplitsing beschikt elke gerealiseerde woning over een gebruiksoppervlakte van ten minste 50 m² GBO.

5Woningsplitsing is uitsluitend toegestaan indien zowel de oorspronkelijke woning als de na splitsing gerealiseerde woningen direct of via een gezamenlijke entree zelfstandig ontsloten zijn op de openbare weg.

6De door woningsplitsing toegevoegde woningen passen binnen de bepalingen van het vigerende parkeerbeleid en leiden niet tot een ontoelaatbare toename van de parkeerdruk, met inachtneming van de bestaande parkeerdruk.

7De door woningsplitsing gerealiseerde woningen zijn stedenbouwkundig en milieukundig (waaronder een goed woon- en leefklimaat) aanvaardbaar.

8Eventuele uitbreidingen van het object met de woonbestemming waarin de woningsplitsing plaatsvindt, is toegestaan voor zover deze binnen de regels van het vigerende (dan wel tijdelijke) omgevingsplan past en daarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven indien vereist.

9Woningsplitsing draagt bij aan het behoud of de toevoeging van ruimtelijke kwaliteit en mag niet leiden tot aantasting van vastgelegde groenstructuren, tenzij hiervoor een gelijkwaardige compensatie plaatsvindt.

10Het bouwperceel van alle door de splitsing gerealiseerde woningen voldoet aan de (ver)bouwregels die in vigerende wet- en regelgeving zijn vastgesteld voor de betreffende typen woningen.

11De woningen moeten na splitsing voldoen aan de minimale eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of diens opvolger. Dat betekent in de praktijk bijvoorbeeld dat iedere gerealiseerde woning over een berging en tuin of balkon beschikt.

12Woningsplitsing mag niet resulteren in de bewoning van bijgebouwen, zoals schuurtjes, bergingen of garages, tenzij deze zijn aangebouwd aan de woning en binnen de eerste bebouwingslijn liggen.

13Woningsplitsing mag mogelijke cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantasten.

a.Indien de te splitsen woning een monument of gemeentelijk bepalend pand betreft, mogen de monumentale waarden c.q. de beschermde beeldbepalende waarden niet onevenredig worden aangetast;

b.Indien de te splitsen woning binnen een aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht ligt, mag de cultuurhistorische waardevolle structuur niet onevenredig worden aangetast;

c.Voor de beoordeling of de cultuurhistorische waarden als bedoeld onder a. en b. niet onevenredig worden aangetast, wordt advies ingewonnen bij de Commissie ruimtelijke kwaliteit c.q. bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed;

d.Ook gelden lokale c.q. bovenlokale regels in relatie met een omgevingsvergunningplicht voor activiteiten ten aanzien van monumenten, gemeentelijke beeldbepalende panden en panden in beschermd stads- en dorpsgezicht, waarbij aan erfgoedwaarden wordt getoetst en zo nodig de Commissie ruimtelijke kwaliteit c.q. de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed om advies worden gevraagd.

14Woningsplitsing is uitsluitend toegestaan indien de initiatiefnemer een omgevingsdialoog met omwonenden voert conform het gemeentelijke participatiebeleid, thans de Verordening burgerparticipatie Geertruidenberg 2023. Daarnaast dient deze omgevingsdialoog naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende te zijn uitgevoerd. De resultaten van de omgevingsdialoog worden vastgelegd in een eindverslag, dat op gebruikelijke wijze openbaar wordt gemaakt.

Artikel 3 Weigeringsgronden omgevingsvergunning woningsplitsing

Het college van B&W weigeren de afgifte van een omgevingsvergunning voor woningsplitsing wanneer:

1Niet wordt voldaan aan de in artikel 2 beschreven voorwaarden.

2Vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat de woningsplitsing leidt tot overlast voor de openbare veiligheid, de openbare gezondheid of het woonmilieu. Woningsplitsing wordt eveneens geweigerd indien deze de leefbaarheid in de wijk of buurt aantast, bijvoorbeeld door een te hoge concentratie van gesplitste woningen. Daarnaast mag woningsplitsing geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter of erfgoedwaarden. Indien sprake is van een van deze situaties, voldoet de aanvraag niet aan de eisen van een veilige en leefbare fysieke omgeving en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Artikel 4. Toezicht en handhaving

De gemeente ziet toe op de naleving van de beleidsregels omtrent woningsplitsing. Toezicht kan plaatsvinden in situaties waarin mogelijk geen omgevingsvergunning is afgegeven voor woningsplitsing of wanneer sprake zou zijn van strijdigheid met de vergunningvoorschriften of andere relevante regelgeving bij een afgegeven omgevingsvergunning. Indien geconstateerd wordt dat woningsplitsing heeft plaatsgevonden zonder vergunning of dat de woningsplitsing niet in overeenstemming is met de verleende vergunning of de geldende regels, kan handhavend worden opgetreden.

Artikel 5. Hardheidsclausule

Indien toepassing van deze beleidsregel of een van de gestelde voorwaarden voor woningsplitsing voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die, gelet op bijzondere omstandigheden, onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen belangen, is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om een onderdeel van deze regeling buiten toepassing te laten of daarvan gemotiveerd af te wijken. Deze afwijking dient gemotiveerd te worden, waarbij rekening wordt gehouden met de omstandigheden van het geval en de belangen die de beleidsregel beoogt te beschermen.

Artikel 6 Kennisgeving

Dit besluit wordt bekend gemaakt in het elektronisch Gemeenteblad.

Artikel 7. Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking met ingang van de dag na bekendmaking.

Artikel 8. Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald onder de titel “Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025”.