In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de woningmarkt en op de commerciële vastgoedmarkt.
8. Andere manieren van gronduitgifte
8.1 Verhuur
8.1.1 Ingebruikgeving/‘Om niet’
Er kan worden gekozen om gemeentelijke gronden ‘om niet’ in gebruik te geven. Dit kan het geval zijn bij geveltuinen, plantsoenen en/of weidegronden. De gemeente maakt in deze gevallen minder onderhoudskosten.
8.1.2 Huur standplaatsen
Per 1 juni 2018 is er door de gemeenteraad een Standplaatsenbeleid vastgesteld, met als gevolg dat per 1 januari 2019 het precariostelsel voor standplaatsen wordt opgeheven en er voortaan een huurprijs per jaar wordt afgesproken per standplaats. Nieuwe huurcontracten worden voor een periode van 5 jaar afgegeven. In de vigerende Nota Standplaatsenbeleid 2017 worden de verhuurprijzen genoemd voor de verschillende typen standplaatsen.
8.1.3 Verhuur ligplaatsen
In het Verbindingskanaal, gelegen in de wijk Plantage de Sniep, verhuurt de gemeente haar grond (water) ten behoeve van het aanleggen van vaartuigen, zogenoemde ligplaatsen. De huurprijs bedraagt voor een ligplaats met een lengte van 6,25 m € 463,77 per jaar (prijspeil 1-1-2025, incl. btw) en voor een lengte van 7,25 m is dat € 538,99,- per jaar (prijspeil 1-1-2025, incl. btw). Deze huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd conform de CPI van het CBS.
8.2 Recht van opstal
8.2.1 Nutsvoorzieningen
Indien een nutsbedrijf voor speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation of een wijkcentrale, grond wil gebruiken, geeft de gemeente Diemen de betreffende gronden alleen uit met het recht van opstal voor 40 jaar. De grondprijs voor een eenmalige vergoeding bedraagt € 282,- per m² (prijspeil 1-1-2024). Deze grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd conform de CPI van het CBS.
8.2.2 Zendmasten
Indien een telecombedrijf grond ter beschikking wil voor het plaatsen van een zendmast, geeft de gemeente Diemen de betreffende gronden uit door middel van het verlenen van een recht van opstal of door de grond te verhuren. Hiervoor wordt een bedrag van € 8.450,- per jaar (prijspeil 1-1-2024) aan retributie of huur gevraagd. Deze prijs is gebaseerd op basis van een recent overeengekomen geactualiseerde huurovereenkomst als referentie in Diemen.
8.2.3 Utilitaire commerciële voorzieningen
Indien een bedrijf grond ter beschikking wil voor een utilitaire voorziening (denk aan een geldkiosk of (post)pakketkluizen) geeft de gemeente Diemen de betreffende grond uit door middel van het verlenen van een recht van opstal of door het verhuren van de grond. Indien het gaat om een stuk grond van niet meer dan 10m² geldt een vaste huurprijs van € 3.000,- per jaar en € 400,- voor elke m² boven de 10m² (prijspeil 1-1-2024).
Bijlage 1: Overzicht van methoden van grondprijsbepaling
1.1 Grondquote
Met de grondquotemethode, die voornamelijk wordt toegepast bij projectmatige woningbouwprojecten, wordt de verhouding tussen de grondwaarde van een kavel en de V.O.N.-prijs van een (type)woning in een percentage of binnen bepaalde bandbreedtes uitgedrukt. Daarom hebben duurdere woningen in de regel een hogere quote dan goedkopere woningen omdat de verhouding anders is. Deze methode wordt toegepast in de planontwikkelingsfase als het plan/programma nog globaal is en is bedoeld om de haalbaarheid van projecten op hoofdlijn te kunnen bepalen. Het bepalen van deze quote gebeurd vaak door een vergelijking met referentieprojecten in de nabije omgeving of kan ook met behulp van de residuele methode: van een aantal (vergelijkbare) gerealiseerde projecten in de gemeente wordt de residuele waarde van de grond bepaald met behulp van de residuele grondwaardeberekening. Op basis van de resultaten van deze berekening wordt vervolgens een grondquote vastgesteld. De grondprijs die hier uit voort komt, is niet de residuele waarde van de grond, maar de residuele benadering van de grondprijs.
Het voordeel van het gebruiken van de grondquotemethodiek is dat de gehanteerde methode transparant is naar de partijen waarmee wordt samengewerkt. Tevens wordt de grondprijs eenvoudig en duidelijk berekend en is het weinig arbeidsintensief.
Het nadeel van de grondquote is dat de berekende grondprijs geen verband houdt met het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge V.O.N.-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt dan eenzelfde grondquote gehanteerd. Bij de kleine kavel met de grote woning kan dat leiden tot een lagere bouwkwaliteit doordat het aandeel bouwkosten in de V.O.N.-waarde bij deze woning hoger zal zijn.
1.2 Kostprijsbenadering
Bij deze methode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten onder andere verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. Deze kosten moeten worden gedekt door de opbrengsten van de gronduitgifte. De kostprijs is de minimumprijs die de gemeente moet ontvangen om geen verlies te maken op de grond. De grondprijs wordt zo bepaald dat op basis van de in de grondexploitatiebegroting opgenomen kosten de grondopbrengst de grondexploitatie sluitend maakt.
Het voordeel van het gebruik van deze methode is dat er sprake is van een sluitende grondexploitatiebegroting omdat de opbrengsten gelijk worden gesteld aan de te verwachten totale kosten in de grondexploitatiebegroting. Onvoorziene uitgaven zijn uiteraard van te voren niet exact te kwalificeren en kwantificeren, maar in zijn algemeenheid wordt gesteld dat niet snel grote onvoorziene verliezen worden geleden als gevolg van onvoorziene uitgaven.
Het nadeel is wel dat de berekende grondprijs niet in verband staat met de marktwaarde van het te realiseren object. Opbrengsten kunnen op deze manier worden misgelopen.
Deze methode kan goed toegepast worden bij onroerend goed, waarbij een waarde in het economisch verkeer moeilijk is vast te stellen, zoals bij maatschappelijke functies.
1.3 Comparatieve methode
In de comparatieve methode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare gronden waarbij deze methode veelal als aanvulling op een andere methode of als toets wordt gebruikt. Er wordt ook gekeken naar de grondprijzen van omliggende gemeenten en/of vergelijkbare gemeenten of andere referentieprojecten of locaties. Rekening dient wel te worden gehouden met specifiek plaatselijke omstandigheden zoals ligging, mogelijkheden en grootte van het perceel of percelen, uitgiftesnelheid, beschikbaarheid et cetera.
De voordelen van deze toetsingsmethode is dat de grondprijs via deze weg ná onderzoek relatief snel kan worden bepaald. Tevens is deze methode transparant voor partijen waarmee in onderhandeling wordt getreden.
Het nadeel van de methode is dat de methode niet volledig in verband staat met de huidige marktwaarde met name als gekeken wordt naar specifiek plaatselijke omstandigheid en tijdsgeest. Hierin moet wel een evenwicht bestaan. Wanneer er te veel wordt gerefereerd aan grondprijzen uit een verder verleden, kunnen er opbrengsten worden misgelopen, doordat de grondprijs te laag wordt bepaald op basis van referentieprojecten uit een te ver verleden of juist te hoog worden ingeschat waardoor de animo om te ontwikkelen bij ontwikkelende partijen afneemt. Ten slotte is de methode niet volledig objectief, omdat er kan worden gekozen aan welke grond- of vastgoedtransacties er wordt gerefereerd.
1.4 Residuele methode
Bij de residuele methode is de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. Bij de residuele methode is de residuele waarde oftewel de grondprijs het verschil tussen de commerciële waarde of V.O.N.-prijs van het vastgoed en de bouwkosten, inclusief bijkomende kosten, winst en risico ontwikkelaar, verkoopkosten en btw.
Voor woningen geldt dat de waarde voor grond in relatie staat tot de waarde van de woning. Dit zou kunnen betekenen dat door stijgende V.O.N.-prijzen in de woningbouw de waarde van de grond in het economische verkeer ook hoger zou kunnen worden. Echter, stijgende prijzen in de bouw kunnen dit effect weer drukken. De prijzen kunnen dus flink fluctueren naar gelang de economische omstandigheden op de woningmarkt. Ten tijde van gunstige economische omstandigheden kunnen deze woningen flink meer opbrengen dan in tijden van een economische recessie. Naast het bovenstaande is de waarde van een woning van verschillende factoren afhankelijk, zoals de locatie, omgeving, ontsluiting en kwaliteit van de woning. Een voorbeeld van hoe de residuele methode kan worden toegepast bij het bepalen van de grondprijs van woningen is te zien in afbeelding 3.
Uit deze benadering blijkt dat de residuele grondwaardemethode een top down benadering is, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de onroerende zaken (geraamd op basis van de verkoopprijs V.O.N.) de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van bestaande onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten (dus comparatief). Deze methode is bij voorkeur geschikt om een indicatie van de grondwaarde te geven bij woningbouw.
Voor niet-wonen projecten of verhuur is het gebruikelijk een residuele berekening aan de hand van een BAR methode (Bruto aanvangsrendement) of DCF methode (Discounted CashFlow) te gebruiken. Om de residuele waarde van een kantoorkavel te bepalen wordt een kasstroomschema gemaakt met kosten en opbrengsten. Nadat alle kosten (exclusief de grond) en alle opbrengsten gedurende bijvoorbeeld 40 jaar contant zijn gemaakt, resteert de grondwaarde. Dit is een redelijk intensieve methode om de residuwaarde (grondprijs) te bepalen en is de weerspiegeling van de marktconforme waarde.
Het grootste voordeel van de residuele methode is dat de bepaalde grondprijs marktconform is en het meest rechtdoet aan de verdienpotentie van ontwikkelende partijen. De relatie tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde en bouwkosten is vrij nauwkeurig te bepalen. Tevens is het ook een zeer transparante methode om de grondprijs te bepalen. Tenslotte kan er met de residuele methode ook beter worden onderhandeld met marktpartijen, waarbij goed inzichtelijk is ‘aan welke knoppen er kan worden gedraaid.’ Bij toepassing van deze methode dient wel rekening te worden gehouden met de mogelijk optredende effecten van een opgaande danwel neergaande markt.
De residuele methode kent ook enkele nadelen. Een van de nadelen is dat, zoals hiervoor al is aangegeven, de residuwaarde (grondprijs) in sterke mate wordt beïnvloed door de bouwkosten van een project, welke kunnen fluctueren in verschillende economische conjuncturen. Er kunnen daarom met de onderhandelende partij discussies ontstaan over de hoogte en aard van de bouwkosten en daarmee dus ook over de grondprijs. Dit maakt deze methode in verhouding tot andere methodes relatief complex en daardoor ook arbeids- en tijdsintensief.
Afbeelding 1: Voorbeeldberekening residuele grondprijs woningen.
1.5 Vaste prijs
Bij de vaste prijs methode is de grondprijs al vooraf bepaald voor een bepaalde eenheid, bijvoorbeeld per woning of per m2. Er is op basis van de toekomstige bestemming een prijs afgesproken waar niet van wordt afgeweken in onderhandelingen en dus weinig flexibel is. De vaste prijsmethode wordt over het algemeen gebruikt voor de prijzen voor grond ten behoeve van sociale woningbouw, snippergroen en nutsvoorzieningen.
Het voordeel van het gebruiken van deze methode is dat deze weinig arbeids- en tijdsintensief is, omdat de prijzen al vaststaan en de andere partij enkel hiermee akkoord dient te kunnen gaan. Daarnaast is deze prijs transparant en éénduidig.
Als nadelen kunnen onder andere genoemd worden dat er weinig differentiatie naar oppervlakte bestaat bij sociale woningbouw waardoor de prijs per m² verschillend kan zijn bij grotere of kleinere kavels indien wordt uitgegaan van een vaste kavelprijs of vaste prijs per woning. Een ander nadeel van deze methode is dat de grondprijs niet perse de huidige marktwaarde van de grond reflecteert, wanneer de grondprijzen op de markt sterk fluctueren.
1.6 Tender, biedprocedure of aanbesteding
Bij een tender, biedprocedure of aanbesteding wordt de grondprijs bepaald door het vergelijken van de verschillende biedingen die worden gedaan door verschillende marktpartijen voor een bepaalde ontwikkelopgave. De meerdere marktpartijen die zich inschrijven doen in concurrentie met elkaar een bod op de bouwgrond.
Vaak wordt een tender gecombineerd met een ontwerp- en/of een ontwikkelcompetitie voor courante gronden. Binnen een tender worden criteria meegegeven waarop de marktpartijen op hun inschrijving worden beoordeeld. Het toets bedrag is de gecalculeerde minimale opbrengstwaarde door de gemeente. Die bodemprijs wordt soms wel en soms niet gehanteerd en gecommuniceerd. In dat laatste geval behoudt de gemeente zich het recht voor om te gunnen. De uiteindelijke gunning vindt plaats op basis van de inschrijver/bieder met de beste prijs/kwaliteitverhouding (EMVI).
Het voordeel van het toepassen van een tender is het op een transparante manier komen tot een marktconforme grondprijs. Marktpartijen weten van te voren op welke criteria ze beoordeeld worden bij gunning, waarbij de gunning of afwijzing wordt gemotiveerd. Er is dus sprake van een grote mate van transparantie en de gemeente weet hoe deze markt in elkaar zit.
Het nadeel van deze methode is dat het niet altijd tot een succes leidt en een juridisch-, tijd- en kosten rovend proces kan zijn. Indien de minimaal gecalculeerde opbrengstwaarde niet wordt behaald kan de gemeente de tender intrekken en de gronden worden niet gegund.
Bijlage 2: Beleidslijn regulerende bedingen privaatrechtelijke overeenkomsten ten behoeve van realisatie sociale en middenhuurwoningen
Conform de Verordening Doelgroepen Woningbouw gemeente Diemen 2019 dienen sociale- en middenhuurwoningen gedurende een termijn van tenminste 25 jaar na eerste ingebruikname voor de betreffende doelgroep beschikbaar te blijven. De gemeente neemt in de privaatrechtelijke overeenkomsten voor de realisatie van sociale- en middenhuurwoningen een beding op met financiële consequenties wanneer de exploitant van de betreffende woningen zich niet aan de instandhoudingstermijn houdt en de woning dus eerder dan die termijn verkoopt (uitpond) of hoger verhuurt dan de huurbedragen die zijn bepaald in de Verordening.
Hieronder volgt een overzicht hoe de financiële consequenties per situatie bepaald worden. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid en exploitatie door een toegelaten instelling (zoals bedoeld in artikel 19, eerste lid van de Woningwet) en ontwikkelaars/beleggers.
2.1 Regulerend beding sociale en middenhuurwoningen bij exploitatie toegelaten instelling; actief grondbeleid
Wanneer de gemeente een actief grondbeleid voert en dus eigenaar is van de grond die verkocht wordt aan een toegelaten instelling met als doel sociale- en/of middenhuurwoningen te realiseren die worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling, dan zal bij vroegtijdig uitponden of bij vroegtijdig overhevelen naar niet-DAEB
9DAEB betekent Diensten van Algemeen Economisch Belang.
bezit (eerder dan de contractuele termijn en enkel als de gemeente vanuit haar woningbouwdoelstelling c.q. prestatieafspraken hiermee akkoord kan gaan) een grondwaarde surplus worden bepaald. Deze dient aan de gemeente te worden afgedragen. De berekening om tot dit grondwaarde surplus te komen is de volgende:
Grondwaarde surplus = grondquote * WOZ-waarde – betaalde grondprijs
Hierbij wordt de grondquote afgeleid van de geldende grondquote in het vigerende grondprijzenbeleid in het jaar van uitponden. Er wordt daarbij aansluiting gezocht bij de grondquote van eenzelfde type koopwoning.
Mocht er geen aansluiting kunnen worden gezocht, dan dient de grondwaarde door middel van een taxatie worden bepaald en geldt het volgende:
Grondwaarde surplus = getaxeerde marktwaarde grond – betaalde grondprijs
2.2 Regulerend beding sociale en middenhuurwoningen bij exploitatie toegelaten instelling; faciliterend grondbeleid
Wanneer de gemeente faciliterend grondbeleid voert en dus geen eigenaar is van de grond die verkocht wordt, met als doel sociale en/of middenhuurwoningen te realiseren die worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling, dan zal bij vroegtijdig uitponden aangesloten worden bij de regeling zoals benoemd onder 2.3.
2.3 Regulerend beding sociale en middenhuurwoningen bij exploitatie ontwikkelaar/belegger; actief en faciliterend grondbeleid
Wanneer grond wordt verkocht wordt met als doel om sociale en/of middenhuurwoningen te realiseren, die worden geëxploiteerd door een ontwikkelaar/belegger, dan zal bij vroegtijdig uitponden een regulerend boetebeding worden bepaald in de te sluiten privaatrechtelijke overeenkomst. Het is hierbij niet relevant of de gemeente actief of faciliterend grondbeleid voert. De hoogte van de boete in het regulerende beding wordt bepaald aan de hand van de functionele en locatie specifieke kenmerken van de ontwikkeling. De bedoeling is dus dat de hoogte van de boete een dusdanige financiële prikkel is zodat hier een belemmerende werking van uitgaat, opdat het volkshuisvestelijk belang (conform de vigerende verordening doelgroepen woningbouw) gediend blijft. De boete is dus niet bedoeld als afkoop, waarmee een ontwikkelaar zichzelf zou kunnen ontzien van zijn overeengekomen realisatieverplichtingen op het gebied van sociale en middenhuurwoningen door een bedrag over te maken aan de gemeente.
Wanneer de gemeente actief grondbeleid voert, dient deze boete in de koopovereenkomst te worden opgenomen en aan de gemeente te worden afgedragen. Wanneer de gemeente faciliterend grondbeleid voert, dienen er afspraken over de afdracht daarvan te worden gemaakt in een te sluiten anterieure of posterieure overeenkomst en is de begunstigde tevens de gemeente.
Bijlage 3: Residuele grondwaarde berekeningen
In onderstaande tabellen staan de rekenkundige uitgangspunten weergegeven, op basis waarvan de grondprijzen tot stand zijn gekomen. Bedragen in de berekening zijn veelal afgerond.
Sociale huurwoningen
Tabel 1: Gemiddelde residuele grondwaarde sociale huurwoning Diemen
Woningtype
Woon-
oppervlak
in m² GBO
BVO in m²
Kavel-
oppervlak
in m²
Huurprijs per maand
Grondwaarde ex btw
totaal
App <45 m²
40m²
51m²
€ 677
€ 17.700
App 45 - 70 m²
50m²
64m²
€ 732
€ 17.800
App 61 - 90 m²
70m²
90m²
€ 851
€ 18.000
ggb 90 m²
90m²
112m²
100m²
€ 900
€ 27.200
Bron: Stec Groep (2024).
Tabel 2: Stichtingskosten sociale huurwoningen in Diemen
Woningtype
Woon-
oppervlak
in m² GBO
BVO in m²
Kavel-
oppervlak
in m²
Totale stichtingskosten inclusief btw*
App <45 m²
40m²
51m²
€ 151.300
App 45 - 70 m²
50m²
64m²
€ 181.800
App 61 - 90 m²
70m²
90m²
€ 236.900
ggb 90 m²
90m²
112m²
100m²
€ 258.200
Bron: Bouwkostenkompas (oktober 2024). *+10 - 15% opslag t.o.v. Bouwkostenkompas. Ook is rekening gehouden met de woninggrootte en de op-of afslag hiervoor tov Bouwkostenkompas.
Middenhuurwoningen en vrije sectorwoningen
Tabel 3: Residuele grondwaarde middenhuur en vrije sector huurwoningen locatie Diemen Centrum
Woning-
type
GBO
Reken-
huur
Investerings-
waarde
incl btw
Ontwik-
kelings-
kosten incl.
btw
Residuele waarde
ex btw
Grond-
quote
(ex btw)
BAR
per m² GBO
totaal
totaal
per m² BVO
app (<45 m²) middenhuur
40m²
€ 25,30
€ 1.010
€ 238.400
€ 163.400
€ 62.100
€ 1.210
31%
5,1%
app (45 - 60 m²) middenhuur
50m²
€ 23,02
€ 1.150
€ 284.500
€ 203.200
€ 67.200
€ 1.050
29%
4,9%
app (61-90 m²) middenhuur
63m²
€ 20,46
€ 1.290
€ 330.700
€ 250.900
€ 65.900
€ 815
24%
4,7%
app midden huur
75m²
€ 17,38
€ 1.303
€ 344.500
€ 291.200
€ 44.100
€ 460
15%
4,5%
VS* huur 50 -80 m2
63m²
€ 21,03
€ 1.325
€ 339.776
€ 253.500
€ 71.300
€ 815
25%
4,5%
VS huur >80m2
85m²
€ 19,41
€ 1.650
€ 433.593
€ 333.400
€ 82.800
€ 665
23%
4,5%
rij VS huur
123m²
€ 15,40
€ 1.895
€ 548.300
€ 399.100
€ 123.400
€ 800
27%
4,1%
hoek VS huur
124m²
€ 15,50
€ 1.920
€ 563.300
€ 429.600
€ 110.500
€ 715
24%
4,1%
Bron: Stec Groep (2024), bewerking gemeente. *VS betekent vrije sector huur.
Tabel 4: Residuele grondwaarde middenhuur en vrije sector huurwoningen locatie Diemen Zuid
Woning-
type
GBO
Reken-
huur
Investerings-
waarde
incl btw
Ontwik-
kelings-
kosten incl.
btw
Residuele waarde
ex btw
Grond-
quote
(ex btw)
BAR
per m² GBO
totaal
totaal
per m² BVO
app (<45 m²) middenhuur
€ 163.400
€ 25,12
€ 1.005
€ 235.900
€ 163.400
€ 60.000
€ 1.170
31%
5,1%
app (45 - 60 m²) middenhuur
50m²
€ 22,88
€ 1.144
€ 281.700
€ 203.200
€ 64.900
€ 1.015
28%
4,9%
app (61-90 m²) middenhuur
63m²
€ 20,35
€ 1.282
€ 327.600
€ 250.900
€ 63.300
€ 785
23%
4,7%
app middenhuur
75m²
€ 17,28
€ 1.296
€ 340.100
€ 291.200
€ 40.500
€ 420
14%
4,6%
app VS huur 50 -80 m2
63m²
€ 20,63
€ 1.300
€ 337.218
€ 253.500
€ 69.200
€ 780
25%
4,6%
app VS huur >80m2
85m²
€ 18,82
€ 1.600
€ 423.934
€ 333.400
€ 74.800
€ 645
221%
4,5%
rij VS huur
123m²
€ 15,40
€ 1.894
€ 548.300
€ 399.100
€ 123.400
€ 800
27%
4,1%
hoek VS huur
124m²
€ 15,50
€ 1.922
€ 563.300
€ 429.600
€ 110.500
€ 715
24%
4,1%
Bron: Stec Groep (2024).
Tabel 5: Uitgangspunten eigenschappen middenhuur en vrije sector huurwoningen
Woning-
type
Vormfactor
Woon-
Oppervlak
GBO
BVO
Kavel
Bouw-
kosten
per m²
BVO*
Bijkomende
kosten
a 30%
app (<45 m²) middenhuur
78%
40m²
51m²
51m²
€ 2.025
€ 610
app (45 - 60 m²) middenhuur
78%
50m²
64m²
64m²
€ 2.015
€ 605
app (61-90 m²) middenhuur
78%
63m²
81m²
81m²
€ 1.975
€ 595
app middenhuur
78%
75m²
96m²
96m²
€ 1.925
€ 580
app VS 50-80m2 huur
78%
63m²
81m²
81m²
€ 1.995
€ 600
app VS >80m2 huur
78%
85m²
109m²
109m²
€ 1.945
€ 585
rij VS huur
80%
123m²
154m²
104m²
€ 1.650
€ 495
hoek VS huur
80%
124m²
155m²
105m²
€ 1.760
€ 530
Bron: Bouwkostenkompas (oktober 2024). Bewerking Stec Groep (2024). *+10 - 15% opslag t.o.v. Bouwkostenkompas. Ook is rekening gehouden met de woninggrootte en de op-of afslag hiervoor tov Bouwkostenkompas. .
Tabel 6: Uitgangspunten exploitatie middenhuur en vrije sector huurwoningen Locatie Centrum
Woning-
type
Verkoopopbrengst
Onderhoud
Beheer
Jaar
start
verkoop
Leeg-
stand
Muta-
tie-
graad
Disc.-
voet
Nom.
Per m²
GBO
Index
Nom.
Index
Nom.
Index
app (<45 m²) middenhuur
€ 270.000
€ 6.750
2,0%
€ 1.100
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app (45 - 60 m²) middenhuur
€ 337.500
€ 6.750
2,0%
€ 1.125
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app (61-90 m²) middenhuur
€ 406.350
€ 6.450
2,0%
€ 1.150
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app middenhuur
€ 450.000
€ 6.000
2,0%
€ 1.175
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app VS huur 50 -80 m2
€ 406.350
€ 6.450
2,0%
€ 1.150
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,0%
app VS huur >80 m2
€ 501.500
€ 5.900
2,0%
€ 1.175
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,0%
rij VS huur
€ 738.000
€ 6.000
2,0%
€ 1.100
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,2%
hoek VS huur
€ 744.000
€ 6.000
2,0%
€ 1.100
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,1%
Bron: Stec Groep (2024).
Tabel 7: Uitgangspunten exploitatie middenhuur & vrije sector huurwoningen Locatie Diemen Zuid
Woning-
type
Verkoopopbrengst
Onderhoud
Beheer
Jaar
start
verkoop
Leeg-
stand
Muta-
tie-
graad
Disc.-
voet
Nom.
Per m²
GBO
Index
Nom.
Index
Nom.
Index
app (<45 m²) middenhuur
€ 266.000
€ 6.650
2,0%
€ 1.100
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app (45 - 60 m²) middenhuur
€ 332.500
€ 6.650
2,0%
€ 1.125
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app (61-90 m²) middenhuur
€ 400.050
€ 6.350
2,0%
€ 1.150
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app middenhuur
€ 438.750
€ 5.850
2,0%
€ 1.175
2,3%
€ 1.100
2,3%
25
4,0%
9,0%
5,8%
app VS huur 50 -80 m2
€ 400.050
€ 6.350
2,0%
€ 1.150
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,0%
app VS huur >80 m2
€ 497.250
€ 5.850
2,0%
€ 1.175
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,0%
rij VS huur
€ 738.000
€ 6.000
2,0%
€ 1.100
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,2%
hoek VS huur
€ 744.000
€ 6.000
2,0%
€ 1.100
2,3%
€ 1.100
2,3%
15
4,5%
12,0%
6,1%
Bron: Stec Groep (2024).
Koopwoningen
Tabel 8: Residuele grondwaarde koopwoningen locatie Diemen Centrum
Woningtype
GBO
VON-prijs
Ontwik-
kelings-
kosten
incl. btw
Residuele grondwaarde
ex btw
Grond-
quote
ex btw
Totaal
Per m² GBO
totaal
Per m² BVO
app (<45 m²) koop
40m²
€ 270.000
€ 6.750
€ 163.400
€ 88.100
€ 1.720
40%
app (45 - 60 m²) koop
50m²
€ 337.500
€ 6.750
€ 202.200
€ 111.800
€ 1.745
40%
app (61-90 m²) koop
70m²
€ 451.500
€ 6.450
€ 278.800
€ 142.700
€ 1.590
38%
app (>90m²) koop
90m²
€ 531.000
€ 5.900
€ 349.400
€ 150.100
€ 1.300
34%
rij koop
123m²
€ 738.000
€ 6.000
€ 387.000
€ 290.100
€ 1.885
48%
hoek koop
124m²
€ 744.000
€ 6.000
€ 417.400
€ 269.900
€ 1.740
44%
Tabel 9: Residuele grondwaarde koopwoningen locatie Diemen Zuid
Woningtype
GBO
VON-prijs
Ontwik-
kelings-
kosten
incl. btw
Residuele grondwaarde
ex btw
Grond-
quote
ex btw
Totaal
Per m² GBO
Totaal
Per m² BVO
app (<45 m²) koop
40m²
€ 266.000
€ 6.650
€ 163.400
€ 84.800
€ 1.655
39%
app (45 - 60 m²) koop
50m²
€ 332.500
€ 6.650
€ 202.200
€ 107.700
€ 1.680
39%
app (61-90 m²) koop
70m²
€ 444.500
€ 6.350
€ 278.800
€ 136.900
€ 1.525
37%
app (>90m²) koop
90m²
€ 526.500
€ 5.850
€ 349.400
€ 146.400
€ 1.270
34%
rij koop
123m²
€ 738.000
€ 6.000
€ 387.000
€ 290.100
€ 1.885
48%
hoek koop
124m²
€ 744.000
€ 6.000
€ 417.400
€ 269.900
€ 1.740
44%
Bron: Stec Groep (2024).
Tabel 10: Uitgangspunten eigenschappen koopwoningen
Woning-
type
Vorm-
factor
Woon-
Oppervlak
(GBO)
BVO
Kavel
Bouw-
Kosten
per m²
BVO*
Bijkomen-
de kosten
(30%)
app (<45 m²) koop
78%
40m²
51m²
€ 2.025
€ 605
app (45 - 60 m²) koop
78%
50m²
64m²
€ 2.005
€ 600
app (61-90 m²) koop
78%
70m²
90m²
€ 1.975
€ 595
app (>90m²) koop
78%
90m²
115m²
€ 1.925
€ 575
rij koop
80%
123m²
154m²
104m²
€ 1.600
€ 480
hoek koop
80%
124m²
155m²
105m²
€ 1.710
€ 515
Bron: Bouwkostenkompas (oktober 2024). Bewerking Stec Groep (2024). *+10 - 15% opslag t.o.v. Bouwkostenkompas. Ook is rekening gehouden met de woninggrootte en de op-of afslag hiervoor tov Bouwkostenkompas.
Maatschappelijk met winstoogmerk
Jaar
Zorg
Sportcentrum/
fitnesscentrum
Kinderdagverblijf
/BSO
Leisure /
zalencentrum
Min
Max
Min
Max
Min
Max
Min
Max
2024
(huidige prijzen)
€ 470 - €495
€ 645 - € 670
€ 350 - € 370
€ 390 - € 410
€ 300 -€ 325
€ 440 - € 465
€ 245 - € 265
€ 285 - € 305
2025 (3,8% CPI indexatie)
€ 490 - €515
€ 670 - € 695
€ 365 - € 385
€ 405 - € 425
€315 - € 340
€ 455 - € 485
€ 255 - € 275
€ 295 - € 315
Bron: Stec Groep (2024).
Bijlage 4: Alternatieve scenario’s middenhuurwoningen
De residuele grondwaarde van de middenhuurwoningen uit deze verordening is gebaseerd op de huurinkomsten volgens de Wet Betaalbare Huur, inclusief de 10% nieuwbouwopslag.
Gezien de landelijke discussies en het feit dat er nog geen integraal besluit genomen is over de nieuwbouwopslag in de gemeente Diemen zijn er scenario’s te bedenken dat tijdens de looptijd van deze verordening veranderingen optreden met betrekking tot de Wet Betaalbare Huur. Daarom zijn in deze bijlage twee alternatieve scenario’s opgenomen.
Alternatief scenario 1
In dit scenario wordt uitgegaan van de maximale huurprijs en de bovengrens van het middensegment zonder de nieuwbouwopslag. Dit scenario is bijvoorbeeld van toepassing wanneer duidelijk is dat de bouw niet voor 1 januari 2028 kan beginnen en de huurgrens van de Wet Betaalbare Huur de maximale huurgrens is.
Woningtype
GBO gemiddeld
Rekenhuur p.m.
Investeringswaarde incl. btw
Ontwikkelings-
kosten incl. btw
Residuelegrondprijs exc. btw
app (<45 m²)
middenhuur
40m²
€ 1.012,-
€ 238.433
€ 163.350
€ 61.100
app (45 - 60 m²) middenhuur
50m²
€ 1.151,-
€ 284.486
€ 203.179
€ 66.100
app (61-90 m²)
middenhuur
63m²
€ 1.185,82
€ 308.697
€ 250.924
€ 47.700
app (>90m²)
middenhuur
75m²
€ 1.185,82
€ 319.608
€ 291.156
€ 23.500
In dit scenario blijven de twee bovenste categorieën onveranderd. Dit komt omdat de huur nog niet werd afgetopt bij het basisscenario en ook niet bij dit scenario. Vanaf de 3e categorie wordt de huur wel afgetopt en dat is te zien in de residuele grondwaarde, want deze wordt lager.
Alternatief scenario 2
In dit scenario wordt uitgegaan van de gemeentelijke verordening, bijvoorbeeld als gevolg van een evaluatie en mogelijke afschaffing van de Wet Betaalbare Huur. Hierbij is de maximale aanvangshuurprijs van het jaar 2025 voor middenhuurwoningen overeenkomstig de wijze waarop het bedrag, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, wordt geïndexeerd.
Woningtype
GBO gemiddeld
Rekenhuur p.m.
Investeringswaarde incl. btw
Ontwikkelings-
kosten incl. btw
Residuelegrondprijs exc. btw
app (<45 m²)
middenhuur
40m²
€ 1.012,-
€ 238.433
€ 163.350
€ 61.100
app (45 - 60 m²) middenhuur
50m²
€ 1.151,-
€ 284.486
€ 203.179
€ 66.100
app (61-90 m²)
middenhuur
63m²
€ 1.258,-
€ 330.231
€ 250.924
€ 65.500
app (>90m²)
middenhuur
75m²
€ 1.258,-
€ 341.142
€ 291.156
€ 41.300