Uitgifteprotocol Gemeente Borsele 2025-2028

2.1.1 Stappenplan openbare selectieprocedure

De gemeente Borsele houdt een openbare selectieprocedure die met een publicatie in het Gemeenteblad wordt aangekondigd via www.officielebekendmakingen.nl. Slechts in gevallen waarbij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor uitgifte, houden we geen openbare selectieprocedure. Wanneer de selectieprocedure is gepubliceerd en is gehouden, maakt de gemeente haar beslissing bekend aan alle deelnemers van de selectieprocedure. Deze beslissing is voorzien van een motivering.

Stappenplan openbare selectieprocedure

Stap

Actie

1

Collegebesluit tot voornemen uitgifte.

2

Publicatie in het Gemeenteblad met vervaltermijn en eventueel publicatie via andere kanalen van de gemeente Borsele (bijvoorbeeld website, Bevelandse Bode).

3

Openbare selectieprocedure op basis van selectiecriteria en gunningscriteria

4

Bekendmaking voornemen tot gunning aan deelnemers en termijn om daarop te reageren.

5

Besluit tot gunning door het college dan wel het sluiten van een overeenkomst.

2.1.2 Toelichting stappenplan openbare selectieprocedure

2.1.2.1 Collegebesluit

Het college neemt een besluit waarin het college een onderbouwing geeft van het voornemen tot uitgifte via een openbare selectieprocedure. Eveneens neemt het college een besluit op basis van welke soort selectieprocedure en op basis van welke criteria de gunning plaatsvindt.

2.1.2.2 Publicatie

Nadat het college positief heeft besloten, publiceren we het voornemen tot uitgifte met daarin de aankondiging van de openbare selectieprocedure. Het voornemen publiceren we in het Gemeenteblad met – voor zover van toepassing – een verwijzing naar de website van de gemeente Borsele waar nadere informatie te vinden is. In voorkomende gevallen kan er de gemeente Borsele ook voor kiezen ervoor uitgiftes ook te publiceren via andere kanalen, bijvoorbeeld de “Bevelandse Bode”.

2.1.2.3 Openbare selectieprocedure

Afhankelijk van het type en de omvang van het vastgoed in combinatie met de activiteiten die we daar willen toestaan, maken we een keus welke selectiemethode – en eventueel de manier waarop gunning plaatsvindt – we hanteren. De gemeente Borsele hanteert bij de openbare selectieprocedure selectie- en één of meerdere gunningscriteria. Wanneer bijvoorbeeld bij plannen of initiatieven een bepaalde ambitie wordt nagestreefd kennen we naast de prijs ook aan het aspect kwaliteit gewicht toe. In hoofdstuk 3 gaan we verder in op zowel de selectiemethode als op de selectie- en gunningscriteria.

2.1.2.4 Bekendmaking voornemen tot gunning

Het voornemen tot gunning aan de gegadigde met de beste aanbieding delen we ook mee aan alle deelnemers die aan de openbare selectieprocedure hebben meegedaan. Aan hen bieden we de mogelijkheid te reageren op de gunning. In de publicatie nemen we in beginsel een fatale termijn van twintig kalenderdagen op. Voor de termijn is aansluiting gezocht bij de standstilltermijn van het aanbestedingsrecht.

8Artikel 2.127 Aanbestedingswet 2012.

Gedurende die termijn kunnen andere deelnemers reageren op de door de gemeente beoogde uitgifte. In de publicatie nemen we op dat een afgewezen deelnemer tegen het gemeentelijk voornemen tot gunning een kort geding kan aanspannen.

2.1.2.5 Besluit tot gunning of sluiten overeenkomst

Wanneer een van de deelnemers aan de openbare selectieprocedure een kort geding aanspant, wacht de gemeente Borsele het oordeel van de kortgedingrechter af.

Wanneer een deelnemer na het oordeel van de kortgedingrechter besluit alsnog een bodemprocedure te starten kan de gemeente besluiten de bodemprocedure af te wachten of op eigen risico te gunnen. Uit beide Didam-arresten volgt namelijk niet dat een overheidslichaam gehouden zou zijn om pas definitief tot uitgifte over te gaan nadat alle procedures daarover onherroepelijk zijn geworden.

Wanneer binnen de genoemde termijn van twintig kalenderdagen geen kort geding is aangespannen, gaan we over tot gunning en het ondertekenen van een overeenkomst tussen partijen.

2.1.2.6 Overeenkomst met totstandkomingsvoorbehoud

De gemeente Borsele kan een overeenkomst sluiten met de partij aan wie zij een opdracht wenst te gunnen gedurende de standstilltermijn. De gemeente Borsele neemt bij die overeenkomst een totstandkomingsvoorbehoud op onder meer inhoudende dat de overeenkomst pas tot stand komt, nadat de standstilltermijn verlopen is en er zich geen andere gegadigden hebben gemeld.

9Een totstandkomingsvoorbehoud kwalificeert niet als opschortende voorwaarde, zoals omschreven in artikel 6:21 van het Burgerlijk Wetboek. Een dergelijk voorbehoud verhindert dat een rechtshandeling tot stand komt die in werking treedt na goedkeuring en bewerkstelligt dat een overeenkomst pas tot stand komt na het verlenen van goedkeuring. Zie daarvoor onder meer HR 1 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1748, r.o. 3.10.2.

2.1.3 Publicatie van de openbare selectieprocedure

De gemeente Borsele streeft naar een uniforme manier van publiceren. Dat betekent dat we in ieder geval de volgende onderdelen opnemen in een publicatie.

Publicatieonderdelen voor aankondiging openbare selectieprocedure

Onderdeel

Omschrijving

1

Het voornemen tot uitgifte.

2

Beschrijving van uit te geven vastgoed, inclusief de kadastrale gegevens.

3

De door de gemeente toegestane activiteiten t.a.v. het vastgoed.

4

Selectie- en gunningscriteria waaraan partijen die aan de selectieprocedure deelnemen, moeten voldoen.

5

Het verloop van de selectieprocedure.

2.2.1 Stappenplan één-op-één uitgifte

We maken het voornemen tot één-op-één uitgifte kenbaar via een publicatie in het Gemeenteblad, www.officielebekendmakingen.nl . Deze publicatie wordt vergezeld van een weergave van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria zoals die door de Hoge Raad zijn gewezen in de Didam-jurisprudentie.

Stappenplan één-op-één uitgifte

Stap

Actie

1

Collegebesluit tot voornemen uitgifte.

2

Publicatie in het Gemeenteblad met vervaltermijn.

3

Vervaltermijn afwachten.

4

Wanneer kort geding aanhangig is gemaakt, het oordeel van de rechter afwachten.

5

Wanneer geen kort geding aanhangig is gemaakt, overgaan ondertekening van de overeenkomst.

2.2.2 Toelichting stappenplan één-op-één uitgifte

2.2.2.1 Collegebesluit

Het college besluit tot het voornemen van een één-op-één uitgifte. Het besluit bevat een duidelijke motivatie waarom het college tot een één-op-één uitgifte wil overgaan.

2.2.2.2 Publicatie

Na het collegebesluit publiceren we het voornemen tot uitgifte in het Gemeenteblad. De publicatie wordt vergezeld van een weergave van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria zoals die door de Hoge Raad zijn gewezen in de Didam-jurisprudentie.

2.2.2.3 Vervaltermijn

In de publicatie nemen we een vervaltermijn op van twintig kalenderdagen. Binnen deze termijn kunnen derden – die menen dat zij ook voor de uitgifte in aanmerking komen – een kort geding aanhangig maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingslocatie Middelburg.

Hoewel de rechter heeft geoordeeld dat een dergelijke vervaltermijn geen wettelijke vervaltermijn is, noch een contractueel overeengekomen vervaltermijn, vindt de gemeente voor het opnemen van de termijn aansluiting bij het leerstuk van rechtsverwerking.

10Rb. Midden Nederland 7 maart 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:927, r.o. 2.6.

Het leerstuk van rechtsverwerking houdt in dat een partij een recht of bevoegdheid kan verspelen door gedragingen die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, waardoor een ander erop mag vertrouwen dat dit recht niet meer geldend wordt gemaakt. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat enkel het tijdsverloop onvoldoende is om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de gemeente Borsele vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de gemeente onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden als het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij de beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid.

11Hoge Raad 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574, r.o. 4.2.

We vinden ook steun voor het opnemen van de twintig-dagen-termijn in literatuur. Voor Didam-publicaties bestaat geen uniforme standaard en er is geen passende verjaringstermijn voor opgenomen. Om die reden doorkruist rechtsverwerking na een twintig-dagen-termijn niet een verjaringstermijn (op onaanvaardbare wijze).

12Groene Serie Verbintenissenrecht § 4.3.7.3. bij art. 6:2 BW.

Daarnaast wordt rechtsverwerking vaak aangenomen wanneer de rechthebbende een uitgelezen spreekmoment voorbij heeft laten gaan: een moment waarop hij de wederpartij bij uitstek erop had kunnen en moeten wijzen dat hij meent een recht te hebben en dat hij dat (mogelijk) gaat uitoefenen.

13Groene Serie Verbintenissenrecht § 4.4.1.3. bij art. 6:2 BW.

Een persoon die meent potentiële gegadigde te zijn heeft dus binnen de twintig-dagen-termijn een uitgelezen kans om de gemeente Borsele erop te wijzen dat hij meent recht te hebben op het mededingen naar een bepaalde uitgifte en dat hij dat recht gaat laten gelden door bij de rechtbank een kortgedingprocedure te starten.

De gemeente Borsele kan ook een kortere standstilltermijn dan 20 kalenderdagen aanhouden. De gemeente Borsele hanteert een vervaltermijn van 7 of 10 kalenderdagen als zich situaties voordoen waarin direct duidelijk is en objectief is vast te stellen dat zich geen andere persoon zal aandienen voor een bepaald initiatief. Dit is vergelijkbaar met de verkorte termijn voor meervoudig onderhands aanbesteden, zoals benoemd in de Gids Proportionaliteit 3e herziening, 1 januari 2022.

NB het analoog aansluiten voor een kortere standstilltermijn bij de Gids Proportionaliteit betekent nadrukkelijk niet dat dan automatisch (ook) sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht.

2.2.2.4 Kort geding aanhangig gemaakt

Als een serieuze gegadigde binnen de vervaltermijn een kort geding is gestart, wacht de gemeente Borsele het oordeel van de rechter af en handelt naar dat oordeel met betrekking tot de uitgifte. Wanneer een deelnemer na het oordeel van de kortgedingrechter besluit alsnog een bodemprocedure te starten kan de gemeente besluiten de bodemprocedure af te wachten of op eigen risico te gunnen. Uit beide Didam-arresten namelijk kan niet worden afgeleid dat een overheidslichaam dat tijdig een voornemen tot uitgifte heeft gepubliceerd – waarop volgens hem de uitzondering op de Didam-regels van de enige serieuze kandidaat van toepassing is – gehouden zou zijn om de voorgenomen uitgifte pas definitief te sluiten, nadat alle procedures daarover tot in (hoogste) instantie onherroepelijk zijn geworden.

14Hof Arnhem-Leeuwarden 27 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3242, r.o. 6.18.

2.2.2.5 Geen kort geding aanhangig gemaakt

Als een serieuze gegadigde binnen de vervaltermijn géén kort geding is gestart, gaan we over tot uitgifte en het sluiten van de koopovereenkomst.

2.2.3 Publicatie aankondiging één-op-één uitgifte

In het geval van een publicatie van een één-op-één uitgifte streeft de gemeente Borsele naar een uniforme manier van publiceren. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat bij een voorgenomen één-op-één uitgifte altijd een verplichting tot publicatie bestaat.

15HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, r.o. 3.1.6.

Hiertoe is het wenselijk dat (zowel) de publicatie van een selectieprocedure als een voornemen tot (onderhandse) uitgifte zoveel mogelijk op identieke wijze en op een vaste plek bekend wordt gemaakt. Dat betekent dat we in ieder geval de volgende aspecten opnemen in een publicatie.

Publicatieonderdelen voor aankondiging één-op-éénuitgifte

Aspect

Omschrijving

1

Het voornemen tot uitgifte.

2

Beschrijving van uit te geven vastgoed, inclusief de kadastrale gegevens.

3

De door de gemeente toegestane activiteiten t.a.v. het vastgoed

4

Motivering één-op-één uitgifte.

5

Vervaltermijn met de mogelijkheid aanspannen kort geding.

De gemeente Borsele communiceert richting de wederpartij dat zij het voornemen tot één-op-één uitgifte publiceert en de vervaltermijn wil afwachten voordat zij overgaat tot daadwerkelijke uitgifte. De gemeente Borsele doet dit om te voorkomen dat zij ongewild het vertrouwen wekt bij de wederpartij dát er daadwerkelijk één-op-één geleverd gaat worden. Een zogenoemd negatief belang bij gewekt vertrouwen willen we te allen tijde voorkomen.

16Rb. Midden-Nederland 18 juni 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:2898, r.o. 4.13 en 4.14.

De gemeente Borsele legt goed en toetsbaar uit waarom de gemeente één-op-één contracteert als sprake is van één serieuze gegadigde. Een opsomming van een aantal criteria is in dat geval niet van belang, zolang de gemeente Borsele voldoet aan de ratio van de Didam-arresten. De ratio daarvan is namelijk dat (derde) belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om na te gaan waarom de gemeente Borsele van plan is een onroerende zaak aan één gegadigde uit te geven in plaats van een openbare selectieprocedure te organiseren. Ook dient de publicatie in dat geval voor derden om op te komen tegen het gemeentelijk voornemen, als zij menen dat de uitgifte en de redenen daartoe volgens die derden de toets der kritiek van het Didam-arrest niet kunnen doorstaan.

17Hof Den Haag 27 maart 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:476, r.o. 6.3 en Hof Arnhem-Leeuwarden 27 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3242, r.o. 6.26.

Geïnteresseerden moeten de kennisgevingen gemakkelijk kunnen vinden.

2.2.4 Eén-op-één uitgifte zonder mededingingsruimte

Hierna gaan we in op specifieke situaties van één-op één uitgifte waarbij de gemeente het voornemen tot uitgifte niet hoeft te publiceren.

2.2.4.1 Ontwikkelingen van dwingende reden

Ook bij ‘externe’ ontwikkelingen die een dwingende reden vormen hoeft de gemeente geen mededingingsruimte te bieden. Bijvoorbeeld bij de situatie waarin een maatschappelijke organisatie die sinds jaar en dag een ruimte huurt van een woningcorporatie op enig moment op straat komt te staan, omdat de woningcorporatie gaat herontwikkelen of bij een situatie waarin een partij een specifieke wettelijke taak uitoefent.

18G.K. den Uyl-Slagter J. Wieland, ‘Drie jaar Didam-regels: het Didam II-arrest als nieuw baken?’, BR 2025, aflevering 1, artikel 2, § 2.6.

2.2.4.2 Uitgifte tussen overheden onderling

Wanneer sprake is van een voornemen tot gronduitgifte tussen overheden onderling is het bieden van mededingingsruimte niet nodig. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn bedoeld om burgers te beschermen tegen het handelen van de overheid.

19Kamerstukken II 1988/89, 21221, nr. 3 (MvT Awb I).

Dit betekent andersom dat deze beginselen niet van toepassing zijn in het privaatrechtelijk rechtsverkeer tussen overheden onderling. Op een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij een overheidslichaam grond verkoopt aan een ander overheidslichaam is het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing, zoals het gelijkheidsbeginsel ook niet van toepassing is in het privaatrechtelijke rechtsverkeer tussen burgers en/of bedrijven onderling.

20A. van Delden & P. Overwater, ‘Is het gelijkheidsbeginsel uit 'Didam' van toepassing bij één op één verkoop tussen overheden?’, Overwater Grondbeleid Adviesbureau 15 juni 2022, https://ap.lc/aQkDz.

Overheidsinstanties voeren hun taken uit in het kader van het algemeen belang. De gemeente Borsele (ver)koopt een onroerende zaak dus niet om zuiver commercieel actief te zijn op de markt. Wanneer de gemeente Borsele een onroerende zaak aan een medeoverheid aanbiedt in het kader van het algemeen belang – dan wel vice versa – wordt die zaak niet op de reguliere markt gebracht. Van marktwerking en daarmee het bieden van mededingingsruimte op grond van het gelijkheidsbeginsel is in die gevallen geen sprake.

21A. van Delden & P. Overwater, ‘Een tweede argument waarom het gelijkheidsbeginsel van 'Didam', naar wij denken, niet van toepassing’, Overwater Grondbeleid Adviesbureau 29 juni 2022, https://ap.lc/WKQuA.

2.2.5 Niet-limitatieve lijst één-op-één uitgifte

In de navolgende gevallen zijn situaties opgesomd waarbij een één-op-één uitgifte gerechtvaardigd is. Onderstaande lijst is een niet-limitatieve opsomming. De gemeente Borsele publiceert deze voorgenomen uitgiftes met uitzondering van de situaties als vermeld in § 2.2.4 Eén-op-één uitgifte zonder mededingingsruimte.

Verkoop/uitgifte

Het nakomen van een eerdere (onderhandelings)toezegging, waarbij – vanwege een belangenafweging – het vertrouwensbeginsel prevaleert (boven het gelijkheidsbeginsel).

22Zie o.m. Rb. Noord-Nederland 31 januari 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:195, r.o. 4.19 en 4.20, Rb. Amsterdam 7 april 2024, ECLI:NL:RBAMS:2023:2170, r.o. 4.7 en 4.8, Rb. Noord-Holland 26 april 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:4303, r.o. 4.11 en Hof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10355, r.o. 3.10.

Verkoop/uitgifte van een specifiek vastgoed, zoals bouwkavels voor sociale huurwoningen (uit hoofde van prestatieafspraken).

23Rb. Limburg 10 juli 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:4182, r.o. 4.13-4.15, Rb. Noord-Holland 7 september 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:10221, r.o. 4.19 en Rb. Gelderland 12 november 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:7902, r.o. 5.9.

Zelfrealisatie en een integrale gebiedsontwikkeling.

24Rb. Gelderland 25 augustus 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:5141 en Rb. Rotterdam 16 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7887.

Nakoming van een bouwclaim.

25Rb. Oost-Brabant 8 juli 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2962, Rb. Midden Nederland 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350, Rb. Overijssel 14 september 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:2584 en Hof Den Haag 27 maart 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:476.

Uitgifte aan een professionele ontwikkelaar voor een specifiek woningbouwplan die beschikt over de voor dat plan benodigde ontwikkelkracht, zowel in financiële als technische zin.

26Rb. Midden-Nederland 27 maart 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:1355, r.o. 4.8-4.14.

Een (noodzakelijke) ruiltransactie (ter uitvoering van een wettelijke verplichting).

27Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4816.

Een ongevraagd voorstel of initiatief (unsolicited proposal) waarbij een marktpartij bijvoorbeeld een innovatieve oplossing aandraagt voor een bepaald probleem (passend binnen de algemene beleidskaders van de gemeente).

28Hof ’s-Hertogenbosch 2 juli 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2128.

Een noodzakelijke bedrijfsverplaatsing.

29Rb. Den Haag 5 oktober 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:10163.

Ter voorkoming van onlogische erfgrenzen.

30Rb. Den Haag 17 november 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:17931, r.o. 4.1-4.5.

Uitgifte van gronden door een rechtspersoon aan een gemeente die die rechtspersoon heeft opgericht en welke gemeente voor 100 % eigenaar is van die rechtspersoon.

31Rb. Overijssel 20 januari 2025, ECLI:NL:RBOVE:2025:240, r.o. 4.16.

Uitgifte van restpercelen die vallen onder de definitie “snippergroen”.

32Rb. Rotterdam 7 september 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:8254, r.o. 4.10.

Uitgifte van gronden aan een vergunninghouder waarbij het college het bevoegd gezag is, gekoppeld aan privaatrechtelijke toestemming van de gemeente om de gronden waarop de vergunning betrekking heeft, te gebruiken.

33Rb. Den Haag 29 januari 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:4022, r.o. 5.12 & Gerechtshof Den Haag 22 juli 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1390, m.n. r.o. 6.6-6.8. De rechtbank Den Haag stelt in r.o. 5.15-5.17 verder dat het opnemen van het hebben van een vergunning als selectiecriterium geoorloofd is ter waarborging van een doelmatig en veilig gebruik waarmee het algemeen belang wordt gediend. Zie ook: Rb. Midden Nederland 7 maart 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:927, r.o. 3.1-3.14 en Hof Arnhem-Leeuwarden 27 mei 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3242, r.o. 6.27-6.31.

Uitgifte van gronden aan een partij met wie de gemeente een recht van eerste koop is overeengekomen, zowel vóór de gewezen Didam-arresten als erna, onder meer waarbij een geïnteresseerde derde zich niet kan beroepen op het gelijkheidsbeginsel als hij niet aan gestelde uitgiftecriteria kan voldoen.

34Rb. Noord-Nederland 29 april 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:1582, r.o. 5.5-5.12.

Uitgifte van gronden aan een partij met wie een recht van eerste koop is overeengekomen en het niet eerbiedigen daarvan door de gemeente leidt tot een wanprestatie aan de zijde van de gemeente.

35Rb. Gelderland 23 april 2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:3181, r.o. 2.17 (gepubliceerd op 30 april 2025).

Het realiseren van (een) actueel, openbaar, vastgesteld beleid(sdoel) via een uitgifte. Dat mogelijk andere manieren bestaan dan overgaan tot uitgifte voor het oplossen van een (beleids)knelpunt betekent niet dat daar niet voor gekozen kan worden. Daarbij mag een openbaar lichaam zich door particuliere initiatieven laten leiden mits het voornemen tot uitgifte tijdig gepubliceerd wordt, anders ontstaat een onrechtmatige handeling.

36Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661, r.o. 3.5.3 en Rb. Midden-Nederland 5 juni 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:2742, r.o. 4.11, 4.12 en 4.14.

Verlenging

Verlenging van huurovereenkomsten.

37Rb. Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:7046, r.o. 4.7

3.1.1 Verkoop bij inschrijving (hoogste prijs)

Wanneer de gemeente Borsele deze selectieprocedure hanteert, dienen gegadigden hun interesse kenbaar te maken op de bij die betreffende uitgifte aangewezen wijze. De gemeente Borsele beoordeelt of en in hoeverre aan de gestelde criteria voor inschrijving wordt voldaan. Eén van deze criteria zal dus in ieder geval zijn dat het bedrag gelijk of hoger moet zijn dan de door de gemeente vastgestelde prijs. Deze minimale, marktconforme prijs laten we vaststellen door een erkend, gecertificeerd taxateur. Een gegadigde brengt dus bij deze selectieprocedure een bod uit, waarbij de hoogste bieder in aanmerking komt voor een transactie.

3.1.2 Vergelijkende toets

Wanneer de gemeente Borsele deze selectieprocedure hanteert, selecteert zij niet alleen op basis van prijs maar ook op basis van andere gunningscriteria. Aan een gegadigde kennen we punten toe als de gegadigde voldoet aan de door de gemeente Borsele vastgestelde gunningscriteria. Per gunningscriterium wordt de hoogte van de te behalen punten bepaald. De gemeente Borsele kan bij deze procedure een keuze maken tussen een vaste getaxeerde prijs of een te bieden vanaf-prijs. Gegadigden maken hun interesse kenbaar op de manier die de gemeente voorschrijft. We toetsen eerst of gegadigden aan de gestelde selectiecriteria voldoen. Aan gegadigden die aan de selectiecriteria voldoen rekenen we vervolgens punten toe in de mate waarin zij aan de gunningscriteria voldoen.

3.1.3 Op datum van binnenkomst

De gemeente Borsele hanteert deze selectieprocedure bij de uitgifte van gronden die zij op voorraad heeft. Een specifiek voorbeeld hiervan is de uitgifte van woningbouwkavels in projectmatig particulier opdrachtgeverschap, zie paragraaf 4.1.1. Op de website van te gemeente worden gemeentelijke kavels geplaatst, namelijk www.borsele.nl/bouwgrond. Iedere belangstellende heeft de mogelijkheid om zich op een gemeentelijke belangstellendenlijst per kern te laten plaatsten. Gegadigden kunnen zich te allen tijde melden als belangstellende door middel van het correct invullen van een inschrijfformulier op de gemeentelijke website. Gegadigden kunnen zich melden door middel van het sturen van een e-mail naar het per dossier weergegeven e-mailadres. Daarbij is de ontvangstdatum en het tijdstip van ontvangst in het postvak van de desbetreffende ambtenaar leidend om de binnenkomst te bepalen. Bij alle toekomstige uitgifterondes blijft de door belangstellenden opgebouwde inschrijftijd per kern leidend voor de rangvolgorde van gunning van opties op de kavels. Het is in de gemeente Borsele al in ieder geval sinds 1995 de praktijk dat de gemeente Borsele bij de uitgifte van kavels dergelijke formele belangstellendenlijsten per kern hanteert waarbij belangstellenden altijd hun inschrijfdatum en -tijdstip hebben behouden, ook wanneer zij bij een specifieke uitgifteronde geen geschikte kavel aangeboden hebben gekregen.

38Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:10355.

3.3.1 Juridisch kader

De selectie- en gunningscriteria moeten voldoen aan de door de Hoge Raad geformuleerde eis van objectiviteit, redelijkheid en toetsbaarheid. Deze eis betekent niet dat de gemeente Borsele alleen hoeft te selecteren op zuiver objectieve criteria, zoals hoogste prijs, volgorde van binnenkomst of loting. De gemeente Borsele heeft de beleidsvrijheid om kwaliteitscriteria op te stellen die (min of meer) subjectief zijn en daarmee een vergelijkende toets uit te voeren. De gemeente Borsele maakt in dat geval duidelijk waarop zij haar uiteindelijke keuze baseert.

41Rb. Den Haag 8 januari 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:52, r.o. 4.7.

De gemeente Borsele mag geen criteria naar één specifieke gegadigde toeschrijven of criteria opstellen na onderhandeling met belangstellenden. Ook is het niet toegestaan een potentiële gegadigde uit te sluiten van mededinging als de gemeente met die partij in het verleden niet tot overeenstemming is gekomen tot een uitgifte van dezelfde gronden.

42Rb. Noord-Nederland 24 maart 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:1084, r.o. 5.7-5.8.

Overigens betekent het niet volgen van de Didam-regels niet automatisch dat de gemeente Borsele tegenover iedereen aansprakelijk is die stelt interesse te hebben. Aansprakelijkheid kan enkel tegenover partijen bestaan die daadwerkelijk aangemerkt kunnen worden als potentiële gegadigde die ten onrechte geen kans heeft gekregen.

43Rb. Noord-Nederland 2 april 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:1214, r.o. 4.7 (gepubliceerd op 17 april 2025).

Het verdient daarnaast nog opmerking dat het de gemeente Borsele geen beleidsvoorwaarde koppelt aan een uitgifte als daar slechts achteraf – dus na de selectie en voltooiing van de transactie – aan kan worden voldaan. Denk hierbij aan een dwingende omschrijving dat de gemeente in de selectieprocedure eist dat een gegadigde volgens bepaalde regelgeving handelt als die regelgeving ten tijde van de uitgifte nog niet is vastgesteld. Wel kan de gemeente Borsele als voorwaarde aan de uitgifte koppelen dat een gegadigde in staat en bereid is zich aan die nog vast te stellen voorwaarden te committeren. Ook is het van belang criteria eenduidig te formuleren. Zo kwalificeert een in de aankondiging verkapt vermeld criterium als onvoldoende kenbaar en niet als een transparante voorwaarde, wanneer het daarnaast niet eenduidig geformuleerd is.

44Hof ’s-Hertogenbosch 28 januari 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:207, r.o. 3.18, 3.19 en 3.21 (gepubliceerd op 28 april 2025).

3.3.2 Selectiecriteria

De gemeente geeft in de publicatie van de selectieprocedure aan welke stukken en gegevens de (potentiële) gegadigden moeten aanleveren zodat de gemeente aan de geschiktheidseisen kan toetsen. Wanneer een (potentiële) gegadigde niet beschikt over de gevraagde stukken c.q. gegevens, kan hij met andere stukken aantonen dat hij voldoet aan de geschiktheidseisen. Deze geschiktheidseisen kunnen onder meer het volgende betreffen:

1De hoedanigheid van een potentiële gegadigde.

Denk hierbij aan gegevens over de bedrijfssector of de bedrijfstak, zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven, aannemers. Dit dient te worden aangetoond op basis van een inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en/of is geregistreerd als fiscale eenheid bij de Belastingdienst. Daarnaast dient een afschrift van de recentste statuten aan de gemeente overgelegd te worden als het een rechtspersoon betreft. Ook kan de gemeente bij de uitgifte als eis opnemen dat alleen aan natuurlijke personen, alleen aan rechtspersonen of alleen aan bedrijven (al dan niet met begrenzing van het soort bedrijf) wordt uitgegeven.

2Vereiste(n) van minimale financiële draagkracht

Het gaat hier met name om eisen van bewijsmiddelen, zoals een bankverklaring, een verzekeringsbewijs tegen beroepsrisico’s, jaarrekeningen.

3Aantoonbare kennis, kunde en ervaring met bepaalde ontwikkelactiviteiten.

Het gaat om eisen, zoals het overleggen van referentieprojecten of het overleggen van certificaten omtrent bepaalde saneringsactiviteiten of beroepsregistraties. Per uitgifte weegt de gemeente af of het eisen van dergelijke documentatie proportioneel is. In beginsel geldt dat hoe groter of hoe omvangrijker het ontwikkelgebied is, de mate van proportionaliteit toeneemt.

4In het geval van particuliere uitgifte, de leeftijd van een potentiële gegadigde.

5Het conformeren aan gemeentelijke randvoorwaarden c.q. beleid.

De gemeente Borsele kan als eis opnemen dat een (potentiële) gegadigde het vastgoed alleen voor zichzelf gebruikt, dit mede om te voorkomen dat de gemeente een beleggingsobject uitgeeft. Daarnaast kan als eis worden gesteld dat de uitgifte alleen aan een nieuwe gegadigde wordt uitgegeven. Dit voorkomt ongewenste uitbreiding van bijvoorbeeld bedrijfskavels, pachtkavels of ontwikkellocaties. Van de eis alleen aan een nieuwe gegadigde uit te willen geven, kan de gemeente gemotiveerd afwijken.

Daarnaast kan de gemeente Borsele als eis opnemen dat een (potentiële) gegadigde bereid is zich te conformeren aan de gemeentelijke voorwaarden die voortkomen uit vigerend beleid en/of gemeentelijke regelgeving dat/die op de uit te geven vastgoed van toepassing zijn, zoals beeldkwaliteitseisen, een geldend planologisch regime, de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Borsele.

3.3.3 Gunningscriteria

Naast selectiecriteria neemt de gemeente Borsele ook een of meer gunningscriteria op. Met gunningscriteria dient het beste bod te worden geselecteerd. Specifiek voor de vergelijkende toetst geldt dat de gemeente bij de publicatie van de gunningscriteria aangeeft wat het aantal punten is dat een gegadigde kan behalen per criterium, hoe een onafhankelijke en onpartijdige beoordeling wordt gewaarborgd en hoe te handelen ingeval twee of meer gegadigden tezamen een even hoog aantal punten behalen. Deze criteria dienen objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Hieronder geven we een aantal voorbeelden van gunningscriteria die de gemeente Borsele kan hanteren bij uitgifte.

Gunningscriteria

Algemeen

De hoogte van de geboden prijs

De kwaliteit (stedenbouwkundig) van het plan

De mate waarin het plan past binnen publiekrechtelijke wetgeving en gemeentelijk beleid

De mate waarin rekening is gehouden met duurzaamheid, voor zover het binnen de reikwijdte van 23.7 Ow valt of voor zover een gegadigde zelf aangeeft meer duurzaamheidsmaatregelen te treffen dan het Besluit bouwwerken leefomgeving voorschrijft

De kwaliteit van het bouwproces

Specifieke criteria die voor de gunning van een specifiek project van belang (kunnen) zijn

De mate waarin de gegadigde ervaring heeft met vergelijkbare ontwikkelactiviteiten

De mate waarin gegadigde ervaring heeft met exploitatie en/of realisatie van het soort woningen zoals bedoeld in artikel 5.161c lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving en betaalbare koop

De bereidheid om woningen in het betaalbare segment te bouwen.

De gegadigde beschikt reeds over de benodigde grondpositie in de gemeente en/of wenst aansluitend daaraan grond te verwerven

Plan

Het plan van gegadigde past binnen een omgevingsmaatregel

Het plan van gegadigde houdt rekening met gebodsbepalingen in het omgevingsplan (voorheen onder de Wro voorwaardelijke verplichtingen)

Het plan van gegadigde voorziet in de opvang van hemelwater op eigen terrein door de aanleg van waterbergende voorzieningen die het als gevolg van de toegevoegde verharding afstromend hemelwater adequaat bergen

Het plan van gegadigde voorziet in de realisatie van het conform de CROW-parkeernormen voorgeschreven aantal parkeerplaatsen,

Het plan van gegadigde voldoet aan door de gemeente gestelde eisen met betrekking tot het woningaantal en/of het soort woningbouwcategorieën

Het plan van gegadigde houdt naar het stedenbouwkundig oordeel voldoende dan wel afdoende rekening met de overgang van openbaar/privé

Het plan van gegadigde houdt naar het stedenbouwkundig oordeel voldoende dan wel afdoende rekening met de architectonische kwaliteit, zoals opgesteld is in het beeldkwaliteitsplan

De gegadigde verklaart de grond(en) binnen een nader te bepalen termijn na het sluiten van een overeenkomst af te nemen

3.5.1 Wanneer moet de gemeente een aanbestedingsprocedure voeren?

De plicht een aanbestedingsprocedure te voeren is alleen van toepassing als de Aanbestedingswet 2012 voorschrijft dat dat voor werken en diensten verplicht is. In algemene zin kan het dus zo zijn dat uit een overeenkomst tot uitgifte rechten en verplichtingen kunnen voortvloeien die maken dat sprake is van een overheidsopdracht in de zin van de Aanbestedingswet 2012. De gemeente Borsele waakt ervoor dat in het kader van gronduitgifte geen overheidsopdracht voor werken ontstaat, wanneer dat niet gewenst en/of noodzakelijk is.

3.5.2 Geen overheidsopdracht bij publiekrechtelijke bevoegdheden

In ieder geval ontstaat geen plicht een Aanbestedingsprocedure te voeren als een gemeente enkel een aantal haar voorgelegde plannen onderzoekt of een besluit neemt in de uitoefening van haar regulerende bevoegdheden inzake stedenbouw. Bij dergelijke gevallen is geen sprake van eisen die door een aanbestedende dienst – in dit geval een gemeente – zijn vastgesteld.

51HvJEU 25 maart 2010, C-­451/08, ECLI:EU:C:2010:168 (Müller), r.o. 66 en 69.

Slechts wanneer een aanbestedende dienst eisen stelt aan een werk, kan sprake zijn van een overheidsopdracht voor een werk. Een overheidsopdracht voor werken is in beginsel aanbestedingsplichtig. Dat betekent concreet dat wanneer de gemeente Borsele zuiver grond uitgeeft en marktpartijen voor eigen rekening en risico vastgoed realiseren, dat in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht valt.

52Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019. Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden, Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties e.a. 2019, p. 113.

3.5.3 Doorleggen aanbestedingsverplichting werken en diensten aan particulieren

Als sprake is van een aanbestedingsplicht kunnen gemeenten in bepaalde gevallen verplicht zijn hun aanbestedingsplicht door te leggen aan private ontwikkelaars. In uitzonderlijke gevallen kunnen gemeenten ook gehouden zijn hun aanbestedingsplicht door te leggen aan een private partij. Dit kan het geval zijn als een private partij binnen een bepaald plan openbare voorzieningen gaat aanleggen binnen gronden die bij die private partij in eigendom zijn en naderhand naar de gemeente komen. Bij dergelijke gevallen valt de aanleg van publieke werken onder de definitie van een overheidsopdracht voor werken.

53Artikel 2 lid 1 onder 1 onder 6 sub a en Bijlage II onder 45.2 (Burgerlijke en utiliteitsbouw, weg- en waterbouw) Richtlijn (EU) 2014/24, (PbEU L94/65 2014).

In zo’n geval kan een gemeente haar contractpartij niet kiezen en zal zij haar aanbestedingsplicht aan de contractpartij moeten doorleggen.

54HvJ EU 12 juli 2001, C-­399/98, ECLI:EU:C:2001:401 (Scala), o.m. r.o. 58-62, 71, 75 en 97-100.

4.1.1 Projectmatig particulier opdrachtgeverschap

In deze subparagraaf geven we aan hoe we omgaan met de uitgifte van bouwkavels aan particulieren. Meer specifiek lichten we hieronder toe hoe het uitgifteproces voor projectmatig particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente Borsele verloopt.

4.1.1.1 Lijst van inschrijvingen per kern

In de gemeente Borsele is het al vele jaren gebruikelijk dat particulieren (natuurlijke personen) die nu of in de toekomst een wens hebben om binnen de gemeente een woning te (laten) bouwen, hun interesse aan de gemeente in een vroeg stadium kenbaar kunnen maken. Daarbij geven particulieren eveneens het dorp of de dorpen aan waar zij willen wonen. Per dorp beschikken wij over een lijst van belangstellenden die op volgorde van de datum van inschrijving zijn genummerd. Deze werkwijze zetten wij voort. Wij hanteren bij de uitgifte van vrije bouwkavels de selectieprocedure “op datum van binnenkomst” zoals beschreven in § “3.1.3” van dit uitgifteprotocol.

4.1.1.2 Toewijzing bouwgrond

Wanneer de gemeente Borsele beschikt over bouwrijpe kavels, worden particulieren in de gelegenheid gesteld om in aanmerking te komen voor een kavel. Het voornemen tot uitgifte van kavels publiceren we op www.borsele.nl/bouwgrond en in het Gemeenteblad via www.officielebekendmakingen.nl. In de publicatie staat welke kavels we uitgeven, wat de oppervlakte per kavel is en wat de grondprijs van de kavels per m2 is. Daarnaast vermelden we in de publicatie in ieder geval de volgende voorwaarden voor inschrijving, voor zover de geïnteresseerden niet al op een lijst zoals bedoeld in § “4.1.1.1 Lijst van inschrijvingen per kern” staan:

•Alleen natuurlijke personen kunnen zich inschrijven.

•Natuurlijke personen schrijven zich in door het correct invullen van het inschrijfformulier op www.borsele.nl/bouwgrond. Voor het voorbeeld verwijzen wij naar de bijlagen bij dit uitgifteprotocol. Bij het niet correct invullen van het formulier, neemt de gemeente contact op met de belangstellende om zijn inschrijving compleet te maken. Als een belangstellende na contact niet reageert schrijft de gemeente desbetreffende belangstellende niet in.

•Inschrijvers die een gezamenlijke huishouding voeren of gaan voeren, beschouwt de gemeente Borsele als één inschrijver.

4.1.1.3 Optie

De gemeente Borsele benadert inschrijvers bij voorkeur telefonisch, wanneer zij op volgorde van datum van inschrijving aan de beurt zijn voor toewijzing. Inschrijvers krijgen de gelegenheid om kosteloos een optie op de kavel te nemen. De optieovereenkomst moet de inschrijver binnen 14 kalenderdagen na dagtekening van het aanbod retourneren aan de gemeente Borsele. Indien dit niet gebeurt, beschouwt de gemeente Borsele dit als het ontbreken van de wil van de inschrijver. Hierdoor komt geen optieverlening tot stand, waardoor de kavel vrijvalt. In zo’n geval wijzen we de kavel toe aan de volgende inschrijver die dan bovenaan de lijst staat.

De termijn van een optie bedraagt drie maanden na dagtekening van het versturen van de optieverleningsbrief. Gedurende die periode dient een inschrijver serieus de mogelijkheden te onderzoeken of nieuwbouw voor een inschrijver haalbaar is. De inschrijver onderzoekt daarnaast zijn financiële haalbaarheid en onderzoekt zijn bouwmogelijkheden. Daarnaast zoekt hij in dit stadium een geregistreerd architect zoals bedoeld in de Wet op de architectentitel. De architect maakt een ontwerp van de woning met inachtneming van de beeldkwaliteitseisen die voor het betreffende woningbouwplan gelden. De inschrijver overlegt dit ter beoordeling aan Team Vergunningen en Veiligheid en Gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit Borsele voorafgaand aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen, zie hierna in § 4.1.1.6.

De optietermijn kan op schriftelijk verzoek van de inschrijver één of meer keer met een periode van drie maanden verlengd worden, tenzij een inschrijver niet serieus, aantoonbaar zijn bouwmogelijkheden heeft onderzocht. In dat geval vervalt de optie van een inschrijver. De verlengingstermijn van de optie vangt aan, zodra het schriftelijk verzoek de gemeente Borsele heeft bereikt en zij daarmee schriftelijk instemt. Als het verlengingsverzoek de gemeente Borsele bereikt voorafgaand aan het aflopen van de originele termijn, gaat de verleningstermijn lopen vanaf de dag na die waarop de eerste optieverlening afloopt.

4.1.1.4 Koopovereenkomst

Als het ontwerp van de woning is goedgekeurd dan biedt de gemeente Borsele de inschrijver een koopovereenkomst aan. In de koopovereenkomst legt de gemeente Borsele in ieder geval vast op welke kavel de koop betrekking heeft, wat de oppervlakte van de kavel is en wat de koopsom is. De aangeboden koopovereenkomst moet de inschrijver binnen 14 kalenderdagen na dagtekening van het aanbod getekend retourneren aan de gemeente Borsele. Indien dit niet gebeurt, beschouwt de gemeente Borsele dit als het ontbreken van de wil van de inschrijver. Hierdoor komt dan geen koop tot stand, waardoor de kavel vrijvalt. In zo’n geval wijzen we de kavel toe aan een inschrijver die bovenaan de lijst staat overeenkomstig § 4.1.1.3.

4.1.1.5 Juridische levering

Het passeren van de akte van levering vindt plaats binnen twee maanden nadat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, tenzij partijen na afstemming met de notaris overeenkomen dat de akte later passeert. Koper kiest de notaris die de akte passeert. Alle kosten van de overdracht zijn voor rekening van de koper. Het passeren van de akte van levering bij de notaris en de inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster, noemen we ‘juridische levering’. De gemeente Borsele stelt via de notaris de juridische levering met een redelijke termijn uit, wanneer koper voor het verlenen van het recht van hypotheek aan een bankinstelling een niet meer in rechte aan te tasten omgevingsvergunning voor het bouwen nodig heeft. De koper moet de koopsom inclusief btw voor de kavel voorafgaand aan het passeren van de notariële akte van levering voldoen.

55Bouwgrond is op grond van artikel 11 lid 1 onder a sub 1 en lid 6 van de Wet op de omzetbelasting 1968 en het Besluit onroerende zaken omzetbelasting btw-plichtig.

Door het juridische leveringsproces kan het zijn dat dat het uitgiftetraject nog niet is afgelopen terwijl de omgevingsprocedure zoals vermeld in § 4.1.1.6 is afgerond. Met andere woorden, het passeren van de akte bij de notaris en het verlenen van de omgevingsvergunning hoeft niet gelijktijdig plaats te vinden.

4.1.1.6 Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen

Kort gezegd is het ruimtelijk aanvaardbaar om op een locatie te bouwen als de functie van grond is veranderd. Dat betekent echter niet dat het ook bouwtechnisch is toegestaan om een woning te bouwen. Een gegadigde moet daarom binnen een redelijke termijn na het ondertekenen van de koopovereenkomst een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning indienen via het Omgevingsloket. Het Omgevingsloket is digitaal te raadplegen via: www.omgevingswet.overheid.nl/aanvragen.

De ingediende vergunningaanvraag moet vatbaar zijn voor daadwerkelijke verlening. Dit betekent dat alle voor de vergunningverlening vereiste documentatie is bijgevoegd. Bij het ontbreken van stukken biedt Team Vergunningen, Toezicht en Handhaving in beginsel conform de Algemene wet bestuursrecht een gegadigde de een mogelijkheid tot het aanvullen van stukken.

De stukken bij aanvraag voor een omgevingsvergunning, de regels van het omgevingsplan en de daartoe behorende beeldkwaliteitsregels, fungeren als toetsingskader voor de beoordeling van vergunningaanvraag door Team Vergunningen en Veiligheid van de gemeente Borsele. Voor de uitleg van beeldkwaliteitsregels kan de gemeente zo nodig nadere beleidsregels opstellen.

56Dit op basis van 4.19 van de Omgevingswet en ABRvS 12 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:102.

4.1.1.7 Algemene voorwaarden en zelfbewoningsplicht

De gemeente hanteert standaardbepalingen bij de verkoop van bouwkavels. Deze bepalingen hebben we vastgelegd in de Algemene verkoopvoorwaarden bouwterrein 2010. Deze voorwaarden voegen we als bijlage toe aan de koopovereenkomst, waardoor ze integraal en onverbrekelijk deel uitmaken van de koopovereenkomst. Hetzelfde geldt voor gronden die we in erfpacht uitgeven. De Algemene erfpachtbepalingen woningbouw gemeente Borsele 2014 voegen we als bijlage toe aan de erfpachtovereenkomst, waardoor ze integraal en onverbrekelijk deel uitmaken van de overeenkomst. Verder handelen wij bij de uitgifte van bouwkavels overeenkomstig onze regels die voortvloeien uit de Beleidsregels Zelfbewoningplicht. Afspraken daaruit nemen we als kwalitatieve verplichting met kettingbeding op in de koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst.

4.1.1.8 Globale weergave tijdspad uitgifte vrije kavels

Wij hebben het globale tijdspad en de procedure van het uitgiftetraject van vrije bouwkavels opgenomen als bijlage bij dit uitgifteprotocol. Daarbij merken wij op dat het een globale weergave is. De praktijk kan anders verlopen, afhankelijk van ieder apart verkoopdossier.

4.1.2 Collectief particulier opdrachtgeverschap

Bij een Collectief particulier opdrachtgeverschap (hierna: “CPO”) worden meerdere aaneengesloten bouwkavels in zijn geheel geleverd aan een collectief van natuurlijke personen die zich hebben verenigd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk. Dit kan een stichting of een formele vereniging zijn. De groep particulieren vormt een collectief dat samen de woningen ontwikkelt en bouwt.

De gemeente geeft in principe geen prioriteit aan de uitgifte van kavels aan een collectief. De gemeente Borsele is wel bereid ruimte te bieden aan maatwerkoplossingen voor initiatieven die een kwalitatieve bijdrage leveren aan de kans voor starters op de woningmarkt. De gemeente Borsele biedt namelijk ruimte aan maatwerkoplossingen voor initiatieven van onder andere particulieren en ontwikkelaars. Het CPO kan mogelijk zo’n maatwerkoplossing zijn.

57Amendement naar artikel 27 van het reglement van orde d.d. 29 juni 2023 behorend tot raadsvoorstel “Voorstel instemmen prioritering woningbouwplannen”, https://ap.lc/YfKzT.

4.1.3 Sociale woningbouw

De gemeente Borsele heeft – samen met de vier andere Bevelandse gemeenten – een woon(zorg)visie vastgesteld.

58Op de datum van vaststelling van dit protocol is dat de “Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028”.

Binnen de gemeente Borsele is stichting Beveland Wonen een toegelaten instelling die naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van een woon(zorg)visie van de gemeente Borsele. Aan de hand van een woon(zorg)visie heeft Beveland Wonen met de vijf Bevelandse Gemeenten prestatieafspraken gemaakt in het kader van het hoofdzakelijk bijdragen aan het realiseren van sociale huurwoningen.

59Art. 42-44 Woningwet en art. 38-39 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Uit die prestatieafspraken vloeit een overzicht voort van voorgenomen werkzaamheden van Beveland Wonen.

60Op de datum van vaststelling van dit protocol betrof het “Prestatieafspraken jaarschijf 2025 - 2026, Deel A” en “Prestatieafspraken jaarschijf 2025 - 2026, Deel B”

Daaruit kan het college van de gemeente Borsele afleiden welke werkzaamheden op Borsels grondgebied zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van de woon(zorg)visie van de gemeente Borsele. Om deze reden geeft de gemeente Borsele kavels voor sociale woningbouw in principe uit aan Beveland Wonen.

4.1.4 Projectmatige woningbouw

De opgaven vanuit de Zeeuwse Woondeal 2023 en de Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 (hierna: “woonzorgvisie”) om meer betaalbare woningen te bouwen zal leiden tot een groter aandeel projectmatige bouw -en daarmee gepaard gaande gronduitgifte- dan in de afgelopen jaren gebruikelijk was in de gemeente Borsele. We selecteren een ontwikkelaar via een vergelijkende toets, zoals omschreven in § 3.1.2. Met de ontwikkelaar die de beste score haalt op basis van de selectie- en gunningscriteria, sluiten we een koopovereenkomst.

Voor de volledigheid merken we op dat het de gemeente Borsele – vanwege de haar toekomende beleidsruimte – vrijstaat te bepalen welke functie op een bepaalde locatie zal komen. Wanneer de gemeente Borsele een (ontwerp)omgevingsplan, een omgevingsvisie en/of een inrichtingsplan opstelt met een bepaald doel, kan een geïnteresseerde bij de uitgifte van percelen die onder de werkingssfeer daarvan vallen, niet zonder meer als potentiële gegadigde in het kader van het Didam-arrest worden aangemerkt. Zeker niet, als van meet af aan duidelijk is dat een geïnteresseerde niet aan een door de gemeente ontwikkeld toekomstplan kan voldoen. Het Didam-arrest noopt namelijk niet tot aanpassing of wijziging van een door de gemeente Borsele ontwikkelde visie op de ruimtelijke inrichting en het gebruik van haar gronden die zij wenst uit te geven. De gemeente Borsele heeft namelijk een aanzienlijke beleidsruimte waar het gaat om gebiedsontwikkeling. Daarbij heeft de gemeente Borsele ook de vrijheid om haar grondposities in te zetten om beleidsdoelen die zien op die gebiedsontwikkeling, te halen.

61Rb. Oost-Brabant 8 september 2025, ECLI:NL:RBOBR:2023:6231 (publicatiedatum 17 maart 2025), r.o. 4.1-4.16.

4.4.1 Beeldbepalende functie en uitgifte

Het overgrote deel van het openbare plantsoen heeft een duidelijke beeldbepalende functie. Zo dient openbaar groen bijvoorbeeld als aankleding van een wijk, afscherming van bedrijvigheid en als een aanbod van parkjes, speelplaatsen en trapvelden. De gemeente heeft voor alle dorpen groenstructuurplannen vastgesteld, waarin de hoofdgroenstructuur is gedefinieerd. Alleen plantsoen dat geen onderdeel uitmaakt van het beeldbepalende groen komt in aanmerking voor verkoop als tuingrond bij aangrenzende percelen. Kabels en leidingen kunnen een belemmering vormen voor het gebruik als tuingrond. De gemeente houdt zich bij de uitgifte aan de afspraken uit de Zeeuwse Overeenkomst tussen Netbeheerders en gemeenten 2021 (hierna: “ZONG 2021”).

4.4.2 Toetsingscriteria uitgifte

Om een juiste en uniforme afweging te maken toetsen we bij uitgifte van snippergroen in ieder geval aan de volgende criteria:

•Het snippergroen grenst rechtstreeks aan een huiskavel van een gegadigde die in zijn volledige eigendom is of die zijn huiskavel in erfpacht heeft.

•Uitgifte van snippergroen conflicteert niet met de ZONG 2021.

•Het snippergroen heeft geen functie als bijvoorbeeld:

a.beeldbepalend groen in de zin van een gemeentelijk groenstructuurplan;

b.parkeren;

c.infrastructuur hoe ook genaamd;

d.bereikbaarheid;

e.speelplaats/speelvoorziening, hoe ook genaamd;

f.stedenbouw;

g.waterberging;

h.ecologie;

i.flora en fauna;

j.archeologie;

k.cultuurhistorie.

•De gemeente verwacht het snippergroen in de toekomst niet meer nodig te hebben voor aanpassing van de openbare ruimte.

•Uitgifte van grond mag geen belemmering vormen voor onderhoud van de openbare ruimte.

•Uitgifte mag de belangen van derden niet onevenredig schaden.

•Uitgifte van snippergroen doorkruist niet de regels zoals opgenomen in de “Richtlijnen Uitgifte Plantsoengronden” van de gemeente Borsele.

Bij snippergroen is verkoop het uitgangspunt. Verhuur van snippergroen gebeurt bij uitzondering bijvoorbeeld als we verwachten het perceel in de toekomst zelf nodig denken te hebben.

4.5.1 Commercieel vastgoed

Gemeentelijk vastgoed zoals bijvoorbeeld een school of dorpshuis dat zijn maatschappelijke functie verliest kan in aanmerking komen voor verkoop of verhuur voor commerciële doeleinden. We selecteren een gegadigde via inschrijving of vergelijkende toets, zoals vermeld in § 3.1.1 en 3.1.2.

4.5.2 Erfpacht van oudsher

Los van de erfpachtconstructie, zoals omschreven in § 4.3 van dit uitgifteprotocol, beschikt de gemeente Borsele van oudsher nog over een aantal erfpachtpercelen die veelal zijn gebruikt voor de bouw van een woning. De erfpachtcontracten gelden voor een bepaalde periode (meestal 100 jaar) en de jaarlijkse terugkerende vergoeding is laag. Deze percelen komen in aanmerking voor verkoop aan de erfpachter.

4.7.1 Reguliere pacht

Een reguliere pachtovereenkomst kan worden aangegaan voor zowel een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen als los land.

Op een reguliere pachtovereenkomst zijn dwingendrechtelijke wetsbepalingen van toepassing. Op grond van artikel 7:327 van het Burgerlijk Wetboek is de pachtprijs gebonden aan een wettelijk vastgesteld maximum, vastgesteld door het Rijk. Ook bestaan op grond van artikel 7:325 van het Burgerlijk Wetboek regels voor de duur van de overeenkomst.

De pachtduur voor los land bedraagt minimaal 6 jaar, voor een hoeve geldt een minimum van 12 jaar. Na een periode van 6 à 12 jaar wordt de reguliere pacht telkens automatisch met 6 jaar verlengd. De verpachter is bij het einde van een pachttermijn gebonden aan wettelijke opzeggingsmogelijkheden.

Daarnaast heeft bij reguliere pacht de pachter een wettelijk voorkeursrecht van koop.

62Artikel 7:378 van het Burgerlijk Wetboek.

Uitgangspunt is dat de verpachter het te vervreemden recht niet – althans niet onvoorwaardelijk – aan een derde mag aanbieden voordat hij het heeft aangeboden aan de pachter.

4.7.2 Geliberaliseerde pacht

In tegenstelling tot de reguliere pachtovereenkomst kan een geliberaliseerde pachtovereenkomst enkel worden aangegaan ten aanzien van los land. Geliberaliseerde pacht is veel flexibeler dan reguliere pacht. Er is minder vastgelegd in de wet.

Bij geliberaliseerde pacht kan een kortere duur dan 6 jaar worden overeengekomen. Ook is de pachtprijs volgens wet- en regelgeving niet gebonden aan een minimum.

Voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt dat deze van rechtswege eindigt en niet automatisch wordt verlengd. Daarnaast geldt het wettelijke voorkeursrecht van koop niet bij geliberaliseerde pacht

4.7.3 Toetsing bij grondkamer Zuidwest

Voor het afsluiten van een pachtovereenkomst geldt dat de pachtovereenkomst binnen 2 maanden opgestuurd moet worden ter controle naar de Grondkamer Zuidwest. De Grondkamer controleert of de afspraken in een pachtovereenkomst voldoen aan de wet.

Voor de verpachting van een perceel onder de 1 hectare is het toetsen van de pachtovereenkomst bij de Grondkamer niet nodig.

4.7.4 Pachtovereenkomst wijzigen of ontbinden

Als de gemeente een lopende pachtovereenkomst wil ontbinden is hiervoor de goedkeuring nodig van de Grondkamer, voor zover het los land betreft groter dan 1 hectare.

63Voor pachtovereenkomsten kleiner dan 1 hectare is geen goedkeuring nodig van de grondkamer, zie artt. 7:318, 7:395 en 7:396 van het Burgerlijk Wetboek.

De gemeente Borsele ontbindt in beginsel geen pachtovereenkomsten tussentijds. Wanneer een uitzonderingsgeval zich voordoet, zal de gemeente daarvoor dus goedkeuring nodig hebben. De gemeente stuurt aan de Grondkamer een wijzigings- of ontbindingsovereenkomst.

4.7.5 Werkwijze in het kader van Didam-arrest

Bij de uitgifte van pachtgronden hanteert de gemeente de volgende werkwijze. Deze werkwijze is in overeenstemming met het Didam-arrest.

1Algemeen

De gemeente geeft landbouwpercelen die nog niet nodig zijn voor maatschappelijke doeleinden uit in geliberaliseerde pacht. De gemeente selecteert de gegadigde op basis van inschrijving, zoals omschreven in § 3.1.1. De duur van de liberale pacht is in beginsel één jaar. Het afsluiten van een kortere duur is mogelijk, mits er één zaai- oogstcyclus mogelijk is.

2Bestaande rechten

In het geval er sprake is van bestaande rechten dan worden deze bestaande rechten gerespecteerd tot het moment dat er rechtsgeldig een einde komt aan deze bestaande rechten.

3Verlenging

Indien verlenging van de pachtovereenkomst wenselijk is, bijvoorbeeld vanwege het meewerken aan maatschappelijke doelstellingen of vanwege de aard van het gebruik van de gronden, kan tot verlenging worden overgegaan nadat de gemeente het stappenplan heeft gevolgd als vermeld in § 2.2.

Bij de openbare selectieprocedure hanteert de gemeente in elk geval de volgende voorwaarden:

•De gemeente stelt gegadigden in de gelegenheid een bod uit te brengen. De pachtsom bedraagt minimaal de pachtnorm die het Rijk jaarlijks bekend maakt. Een lager bod leidt tot uitsluiting van mededinging naar het pachtperceel.

•Het agrarisch bedrijf van gegadigde is gevestigd binnen de grenzen van de gemeente Borsele.

•De gegadigde beschikt over een RVO-registratie en gebruikt zelf bedrijfsmatig grond (al dan niet in eigendom of in pacht) ter uitoefening van de landbouw.

•Verkoop van gewas te velde is niet toegestaan.

•Na roven oogst en bij het einde van het pachtcontract levert de pachter het pachtperceel geploegd op.

•De gemeente bepaalt welke soorten gewassen voor het aankomend teeltseizoen uitgesloten zijn in verband met het voorkomen van bodemuitputting en het realiseren van teeltrotatie voor goed bodembeheer.

•De kosten van de Grondkamer zijn voor rekening van de pachter.

•De gemeente selecteert de gegadigde die de hoogste prijs heeft geboden. Als twee of meerdere gegadigden dezelfde prijs bieden dan selecteert de gemeente de gegadigde waarvan het bedrijf het dichts bij het pachtperceel is gevestigd gemeten over de kortste afstand over de weg.

•De gemeente behoudt zich het recht voor niet te gunnen of zich omtrent het al of niet gunnen te beraden als in de periode tussen het sluiten van de openbare selectieprocedure en het in onderhandeling gaan over een pachtovereenkomst het object ingezet kan worden voor een andere beleidsdoelstelling van de gemeente die naar het oordeel van de gemeente moet prevaleren boven het liberaal verpachten.