Nota Grondbeleid 2013

2.1.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de overheidsplannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. Provincies en gemeenten krijgen meer bevoegdheden bij ruimtelijke ordening. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid.

In de SVIR is door het kabinet geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid worden meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

2.1.2. Wet ruimtelijke ordening

Met ingang van 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden. De Grondexploitatiewet is in hoofdstuk 6 van de Wro opgenomen. Met de nieuwe Grondexploitatiewet is de regiefunctie van de gemeente versterkt als zij de grond niet in handen heeft. De wet heeft de mogelijkheden vergroot om de kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen op de ontwikkelaar. Uitgangspunt van de wet is dat de gemeente kostenverhaal moet toepassen. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om locatie-eisen te stellen en daarmee het particulier opdrachtgeverschap te regelen. Rijk, provincie en gemeente(raad) kunnen voor hun grondgebied een structuurvisie vaststellen, waarin de hoofdlijnen van een integrale ruimtelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Naast deze structuurvisie dienen er voor alle gronden bestemmings- plannen te worden opgesteld. Deze worden minimaal eens per tien jaar herzien. Het bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het ruimtegebruik dat is toegestaan.

2.1.3. Crisis- en herstelwet

Met deze wet, in werking getreden op 31 maart 2010, worden bijzondere wettelijke voorzieningen getroffen voor een versnelde ontwikkeling van projecten, om zo bij te dragen aan de bestrijding van de economische crisis. Deze wet geldt uitsluitend voor de daarin genoemde gevallen.

2.1.4. Barro

De inwerkingtreding van de nieuwe Wro heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Elke overheidslaag moet zijn of haar belangen vooraf benoemen en zorg dragen voor de realisatie en/of borging daarvan. Besloten is dat de nationale belangen die juridische doorwerking vragen, geborgd gaan worden in een algemene maatregel van bestuur, de AMvB Ruimte. Deze AMvB heeft de naam Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) gekregen. De gemeente zal bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen moeten onderzoeken of het Barro betrekking heeft op dat plan.

Naast voornoemde wet- en regelgeving zijn de Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de Financiële verordening ex. artikel 212 van de Gemeentewet belangrijke wet- en regelgeving voor grondbeleid. Deze zijn hier echter niet verder uitgewerkt.

2.2.1. Structuurvisie RO

Zoals aangegeven, dienen overheden structuurvisies op te stellen waaruit blijkt wat hun belangen zijn en welke instrumenten zij inzetten om deze te realiseren. Op 1 oktober 2010 heeft de provincie de “Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant” vastgesteld, die op 1 januari 2011 in werking is getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Centraal in de structuurvisie staat deze zorg voor de ruimtelijke kwaliteit. In het streven naar een complete kennis- en innovatieregio, is het behouden en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van essentieel belang voor het vestigings- en leefklimaat. De provincie streeft hiernaar vanuit het besef dat het provinciaal belang altijd leidend moet zijn in haar handelen.

2.2.2. Verordening Ruimte

Op 17 december 2010 hebben Provinciale Staten de “Verordening Ruimte Noord-Brabant 2011” vastgesteld en deze vervolgens op 25 februari 2011 gewijzigd. De Verordening Ruimte is met ingang van 1 maart 2011 in werking getreden. Een eerste (integrale) wijziging van de Verordening Ruimte heeft geleid tot de vaststelling van de “Verordening Ruimte 2012” op 11 mei 2012.

In de Verordening Ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op gemeentelijke bestemmings- plannen. Een belangrijk (nieuw) aspect in de “Verordening Ruimte 2012” is de regeling over kwaliteits- verbetering van het landschap bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. Initiatieven die een behoorlijk ruimtebeslag hebben, zijn alleen nog maar toegestaan als tegelijkertijd een investering in het landschap wordt gedaan.

6.4.1. Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van een woning (vrij op naam) en de stichtingskosten van een woning.

6.4.2. Grondquote

De grondwaarde wordt berekend door een bepaald percentage (= de grondquote) te nemen van de verkoopprijs van de woning (vrij op naam) exclusief btw. Daarbij wordt geen rekening gehouden met de eventueel reeds gemaakte stichtingskosten van de woning.

6.4.3. Comparatieve (of vergelijkende) methode

Deze methode volgt de prijsontwikkelingen op de markt en op grond hiervan wordt de grondprijs vastgesteld. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Daarbij kan ook worden gekeken naar het grondprijsbeleid van omliggende gemeenten.

6.4.4. Kostprijsmethode

De uitgifteprijs wordt vastgesteld op basis van de totale grondkosten. Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. Hierbij wordt veelal een onderscheid gemaakt naar type woning. Hoe duurder de woning hoe meer deze kan bijdragen. Uitgangspunt bij deze methode is dat de grondopbrengsten de sluitpost zijn van de grondexploitatie. Een afgeleide van deze methode is de kostprijsplusmethode. Bij deze methode komt bovenop de kostprijs een opslag voor de risico’s van ontwikkeling en uitgifte. Deze opslag kan een vast bedrag of een percentage zijn.

6.4.5. Vaste grondprijs

De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van een vast bedrag per vierkante meter kavel. Er kan ook voor gekozen worden om een vast bedrag per woning te hanteren.

6.4.6. Tender

Meerdere partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie en meestal met een programma van eisen als basis. De uitgebrachte biedingen worden getoetst aan een vooraf bepaalde minimaal te genereren grondprijs.

6.5.1. Uitgifteprijs woningbouw

Ten behoeve van de gronduitgifteprijzen voor de woningbouw wordt een vaste grondprijs vastgesteld door de gemeenteraad. Van deze vaste grondprijsmethode kan de gemeenteraad indien gewenst afwijken.

6.5.2. Uitgifteprijs bedrijven

De uitgifteprijs voor bedrijven wordt eveneens bepaald door de vaste grondprijsmethode. Indien voor een ontwikkeling een andere grondprijsmethode wordt geprefereerd kan de gemeenteraad daartoe besluiten.

6.5.3. Uitgifteprijs commerciële voorzieningen

Bij het bepalen van de uitgifteprijs van een commerciële voorziening wordt de waarde bepaald door de comparatieve (of vergelijkende) methode.

7.1.1. Reguliere pacht

Een regulierepachtovereenkomst op grond van artikel 7:325 BW kan worden aangegaan voor een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen of los land. De wettelijke duur van een pachtovereenkomst is twaalf jaar voor een hoeve en zes jaar voor los land of losse gebouwen. Bij reguliere pacht geldt een vergaande bescherming voor de pachter, zoals de automatische verlenging van de pachtovereenkomst (het continuatierecht) en het voorkeursrecht van koop door de pachter.

7.1.2. Geliberaliseerde pacht

Geliberaliseerde pacht op grond van artikel 7:394 BW is een flexibelere pachtvorm dan reguliere pacht. Voor deze pachtvorm gelden minder wettelijke bepalingen. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land, en kan per verpachter worden aangegaan voor een periode van minimaal 1 jaar. De bescherming voor de pachter zoals die geldt bij reguliere pacht is hier niet van toepassing. Deze pachtvorm biedt de gemeente de mogelijkheid grond in gebruik te geven zonder dat de pachter allerlei rechten kan claimen.

7.1.3. Teeltpacht

Teeltpacht (art. 396:1 BW) is een tijdelijke pachtvorm en geldt alleen voor verpachting van los land. Teeltpacht kan onder bepaalde voorwaarden worden aangaan voor een periode van maximaal één of twee jaar voor één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Bij deze pachtvorm is de bescherming van de pachter zoals die geldt bij de reguliere pacht ook niet van toepassing.

7.1.4. Beleid gemeente

De gemeente geeft de voorkeur aan geliberaliseerde pacht, omdat de gemeente bij deze pachtvorm de maximale vrijheid heeft om te beschikken over de grond op het daarvoor gewenste moment. Hiermee wordt het risico van het niet op tijd en niet vrij kunnen beschikken over de grond beperkt. Deze pachtvorm is dan ook een vorm van tijdelijk beheer. Voor zover er dus nog sprake is van reguliere pacht is het de doelstelling van de gemeente deze zoveel mogelijk om te zetten naar geliberaliseerde pacht. De geliberaliseerde pacht wordt gecontinueerd tot het moment dat de gemeente over een bepaald perceel grond wil beschikken. Van teeltpacht wordt in de gemeente geen gebruikgemaakt.

8.1.1. Fonds bovenwijks

De gemeente Boekel heeft een duidelijk beleid ten aanzien van fondsbijdragen aan bovenwijkse voorzieningen. Onder verwijzing naar de in de Structuurvisie Boekel deel B opgenomen investeringen, wordt jaarlijks het besluit genomen tot vaststelling van de fondsbijdragen. Met betrekking tot de fondsvorming van het fonds bovenwijks bestaat een directe relatie met de investeringen in een aantal van de benoemde projecten in deel B van de Structuurvisie Boekel.

De kosten van deze bovenwijkse voorzieningen worden ten laste van de grondexploitaties gebracht door middel van een fondsbijdrage aan het fonds bovenwijkse voorzieningen. Deze bijdrage geldt zowel voor derden als de gemeente en betreft een bijdrage per m² uitgeefbare grond. De hoogte van de bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen wordt jaarlijks vastgesteld. Deze projecten en plannen worden derhalve mede door de fondsvorming van het fonds bovenwijks mogelijk gemaakt. Als een onderbouwing nodig is voor het kostenverhaal voor dit fonds, zal deze alsdan specifiek voor het doel worden opgesteld.

8.1.2. Fonds kunst en cultuur

Naast de investeringen die behoren tot de bij een bestemmingsplan behorende openbare voorzieningen wil de gemeente investeren in andersoortige inrichtingselementen zoals kunstwerken en het behoud van cultureel erfgoed, die een extra kwalitatieve impuls betekenen voor het openbaar gebied, namelijk beeldende kunst en cultuur. Deze investeringen kunnen worden bekostigd uit het Fonds kunst en cultuur. De voeding van het fonds vindt plaats door een bijdrage per m² uitgeefbare grond vast te stellen voor bepaalde ontwikkelingen. De hoogte van de bijdrage in het fonds kunst en cultuur wordt jaarlijks vastgesteld.

8.1.3. Fonds groen voor rood

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (rood) wil de gemeente dat de initiatiefnemer zorgt voor de compensatie van verloren gegane natuur of groenelementen (groen). Dat houdt in dat voor elke m² uitgeefbaar gebied een bepaald bedrag moet worden geïnvesteerd in deze groencompensatie. Per project dient deze compensatie te worden aangewezen. Wanneer er geen fysieke tegenprestatie op de projectlocatie zelf kan worden gerealiseerd, wordt een financiële bijdrage gestort in het gemeentelijk fonds groen voor rood. Dit fonds mag alleen worden aangewend voor structurele groenprojecten die moeten worden benoemd.

De hoogte van de bijdrage in het fonds groen voor rood wordt jaarlijks vastgesteld.

8.1.4. Vitaal buitengebied Boekel

De financiële middelen in het fonds “Vitaal Buitengebied Boekel” staan ter beschikking van de gemeente ter bevordering van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het Boekelse buitengebied. Primair worden de middelen ingezet op relevante projecten en/of doelen uit de Structuurvisie Boekel 2011, die gericht zijn op kwaliteitsverbetering. Op basis van de Verordening Ruimte kan het fonds ook worden ingezet op kwaliteitsverbetering als bedoeld in artikel 2.2 van de Verordening Ruimte of een nadere uitwerking/actualisatie daarvan. Het fonds kan ook worden ingezet op projecten die voortvloeien uit het uitvoeringsprogramma Vitaal Landelijk Boekel, die gericht zijn op uitvoering van projecten voor leefbaarheid, vitaliteit, kwaliteitsverbetering en versterking van het platteland van Boekel.