Beleidsnota Grondbeleid 2025

5.1.1 Algemeen

Zoals in de inleiding al is vermeld, geeft het Burgerlijk Wetboek in boek 5 een omschrijving van eigendom. Eigendom is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. De eigenaar van een zaak kan deze, met uitsluiting van anderen, vrij gebruiken zolang dat gebruik niet in strijd is met de rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften gegronde beperkingen in acht worden genomen. Eigendom geeft de eigenaar het recht over de zaak te beschikken zoals hij dat wil en zorgt er ook voor dat de eigenaar de zaak optimaal kan benutten. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan het eigendomsrecht worden aangetast. Daarvoor zijn in de wet strikte voorwaarden opgenomen, zoals in artikel 14 Grondwet en in de Onteigeningswet. Voor een uitgebreide omschrijving van de onteigeningsprocedure wordt verwezen naar hoofdstuk 7.1.2. Bij het waterschap is onteigening een uiterste oplossing, die pas in beeld komt wanneer vrijwillige verkoop onmogelijk blijkt en er een groot en urgent belang is bij eigendomsverkrijging van de desbetreffende gronden.

De eigendom van een zaak kenmerkt zich dus door het hebben van de bevoegdheid om vrij over de zaak te kunnen beschikken, deze te kunnen gebruiken, verkopen, te belasten met (zekerheids)rechten of in gebruik te geven aan derden.

De vraag is of het waterschap met het oog op doelrealisatie in alle gevallen ook eigenaar van de gronden moet zijn, of dat er andere minder vergaande rechten en bevoegdheden zijn die het waterschap evengoed voldoende waarborgen bieden om zijn wettelijke en maatschappelijke taken te kunnen uitoefenen. In veel gevallen biedt de Waterschapsverordening in samenhang met de formele water-wetgeving een toereikend publiekrechtelijk instrumentarium om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen dan wel gewenste ontwikkelingen te realiseren. Toch leert de praktijk dat uitsluitend publiekrechtelijke middelen niet altijd toereikend zijn voor de behartiging van de belangen van het waterschap.

Volgens het Burgerlijk Wetboek heeft eigendom betrekking op zaken. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen roerende en onroerende zaken. De hier genoemde zaken betreffende onroerende zaken.

Daar waar gesproken wordt over eigendom of zaken, wordt in dit grondbeleid nadrukkelijk bedoeld de eigendom van onroerende zaken, zoals gronden, gebouwen en andere werken zoals kunstwerken die al dan niet rechtstreeks duurzaam met de grond zijn verenigd.

5.1.2 Voordelen eigendom

Het waterschap heeft veel gronden in eigendom. Deze vervullen vrijwel alle een rol bij de primaire taken van het waterschap of hebben daarmee een rechtstreekse functionele relatie. Te denken valt daarbij aan gronden met daarop waterkeringen, kades, watergangen, gestuurde waterbergingsgebieden, zuiveringsinstallaties, etc.. respectievelijk kantoor, werkplaatsen etc..

Een onbezwaard eigendomsrecht geeft een eigenaar de meeste vrijheid in het gebruik van de onroerende zaak. Onbezwaard wil zeggen dat er geen rechten van derden op de zaak rusten, zoals huur of pacht of een zakelijk (opstal)recht.

In feite is eigendom de bouwsteen voor het economisch functioneren van onze maatschappij. Zo kan eigendom dienen als ‘zekerheid’ voor het verkrijgen van financiering. Ook kan eigendom zorgen voor opbrengsten, zoals in geval van verhuur en verpachting van onroerende zaken. Meer specifiek is grond tevens een primair productiemiddel. Eventueel in combinatie met andere productiefactoren, levert het een product (voedingsmiddelen, brandstof) of een waarde (natuur, veiligheid en/of bescherming).

Het eigendomsrecht vormt tevens bescherming tegen ongewenste ontwikkelingen van buitenaf. Het staat een eigenaar namelijk vrij om over zijn eigendom te beschikken, deze te verkopen of deze – binnen de grenzen van de wet – te gebruiken zoals hij dat wil, of door anderen te laten gebruiken.

Bijkomend voordeel voor het waterschap is, dat gronden kunnen worden ingezet als ruilmiddel voor gronden van derden, waardoor gewenste voorzieningen sneller worden gerealiseerd.

Deze voordelen én het gebruik van het civiele recht worden in de Omgevingswet onderschreven door de nationale wetgever.

5.1.3 Nadelen eigendom

Hoewel de eigendom van onroerende zaken de eigenaar een grote mate van vrijheid biedt, zijn er aan eigendom ook nadelen verbonden. Zo gaan verkrijging en bezit van eigendom gepaard met de heffing van belastingen en met overdrachts- en financieringskosten. Ook dienen gronden te worden beheerd en onderhouden om deze in de gewenste staat te krijgen of te houden. Beheer en onderhoud kunnen forse kostenposten opleveren. In geval van niet eigen gebruik, maar verhuur of verpachting aan derden, kan sprake zijn van contractueel beheer, met alle verplichtingen van dien voor de grondeigenaar.

5.1.4 Risico’s van eigendom

Het hebben van eigendom kan ook risico’s met zich meebrengen. Hierna wordt ingegaan op de risico’s die specifiek voor grondeigendom gelden.

Verjaring

Gronden hebben in ieder geval de zekerheid dat deze naar hun ‘aard’ niet verloren kunnen gaan. Dit houdt niet automatisch in dat eigendom ook altijd eigendom blijft. In sommige situaties gedragen derden zich als eigenaar en wanneer dit geruime tijd voortduurt (>10 resp. > 20 jaar, met het vereiste dat de feiten en omstandigheden ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom), kan de desbetreffende ‘bezitter’ zich met succes op verjaring beroepen en is de eigendom van de gronden daarmee op die persoon overgegaan. Zeker bij instellingen met veel grondeigendom (overheden, terreinbeherende organisaties) waar de controle op eigendomsgrenzen moeilijk uitvoerbaar is en er geen sprake is van duidelijke uitoefening van de ‘bezitsdaden’ door de rechtmatige eigenaar, bestaat het risico dat eigenaren van de naburige gronden, deze gronden in gebruik nemen en de eigendom daarvan op enig moment kunnen verwerven (een nadere uitwerking staat in hoofdstuk 5.4)

Verantwoordelijkheid eigenaar en risicoaansprakelijkheid

Een grondeigenaar heeft de verantwoordelijkheid voor zijn gronden en opstallen. Deze verantwoordelijkheid strekt zich uit van beheer en onderhoud tot en met de kwaliteit van de gronden (bodemverontreiniging).

Op basis van artikel 6:174 BW is een eigenaar aansprakelijk bij schade door een gebrek aan die opstallen, zónder dat er sprake hoeft te zijn van schuld of een verwijt. Het gaat hier om een risicoaansprakelijkheid die verbonden is aan de hoedanigheid van ‘eigenaar’. In een dergelijke situatie kan de eigenaar zich niet verweren met het argument dat hij ‘er niets aan kon doen’.

In datzelfde kader is bodemverontreiniging in een perceel in beginsel voor rekening en risico voor de grondeigenaar, tenzij kan worden aangetoond dat de bodemverontreiniging is ontstaan door toedoen van een ander.

Waarde fluctuatie/marktontwikkelingen

Grond vertegenwoordigt een marktwaarde en de geschiedenis leert dat deze waarde kan fluctueren. Enerzijds ondergaan de meeste gronden in de loop der tijd een waardestijging (zie figuur 1.1). Nog afgezien van de inflatie, kunnen gebruiksmogelijkheden en ontwikkelingen in markt, en of landelijk en Europees beleid, de grondprijs, al of niet tijdelijk, omhoogstuwen (courante gronden).

Bij dalende marktprijzen bestaat het risico dat bij de verkoop/doelrealisatie van bijvoorbeeld ruilgrond een lagere prijs per hectare geldt dan bij aankoop is betaald.

Gezien het bovenstaande moet in geval van grondruil of compensatie van gronden rekening gehouden worden met eventuele grillige marktomstandigheden. Het verloop van de grondmarkt is moeilijk te voorspellen en hangt af van vele andere factoren en omstandigheden. Dit maakt dat de grondmarkt in dat opzicht tevens een risico kan vormen voor gronden in eigendom, met name wanneer er sprake is van een grote strategische grondvoorraad.

5.1.5 Doelmatigheid

Vanwege doelmatig eigendomsbeheer voert het meestal te ver om waar het beleid eigendom ‘voorschrijft’ en de beschikbaarheid al gewaarborgd is via een ander recht, onevenredig veel tijd en geld te steken in verwerving. In die situaties kan ervoor gekozen worden om de doelrealisatie via een ander recht te borgen. Aandachtspunt hierbij is dat er een integrale afweging moet worden gemaakt omdat het eigendomsrechten andere rechten/plichten kent dan bijvoorbeeld een zakelijk recht. Als voorbeeld kan aan de verhuur van het visrecht worden gedacht.

Dat geldt ook andersom. In gevallen waar het waterschap beschikt over de eigendom van gronden, maar waar een zakelijk recht kan volstaan, is het meestal niet doelmatig die gronden af te stoten en daarvoor in de plaats een ander recht te vestigen.

Uitgangspunt vanuit doelmatigheid is dat daar waar een minder sterk recht zou volstaan, eigendom (in beginsel) altijd voldoet. Waar een ander recht voldoet, maar het beleid eigendom voorschrijft, is het niet doelmatig om die eigendom tegen elke prijs te verwerven.

5.2.1 Algemeen

De doelen voor beekherstel, een vispassage, EVZ’s en of NVO zijn vaak heel duidelijk en liggen op perceelsniveau vast. De doelen gerelateerd aan de Watertransitie zijn echter veel minder concreet. Bij de realisatie van de watertransitiedoelen is het Waterschap bovendien sterk afhankelijk van de medewerking en inspanningen van derden.

Met name wanneer het waterschap gronden verkoopt, bestaat het risico dat onvoldoende rekening gehouden wordt met watertransitiedoelen waarvoor die gronden juist kunnen worden ingezet, ook als dat op korte termijn nog niet direct duidelijk is. Wanneer gekeken wordt naar grondverwerving als middel voor doelrealisatie en niet als doel op zich, dienen zich ook ándere mogelijkheden aan om de gronden te benutten.

Het voormalige beleid bepaalde - vanuit doelmatigheidsoverwegingen - dat grond die niet (meer) nodig is voor waterdoelen of gronden naast watergangen die overbodig zijn, werden verkocht. Beredeneerd vanuit de watertransitiedoelen kunnen die gronden in de toekomst mogelijk inzetbaar zijn voor andere doelen, of juist om andere partijen in beweging te krijgen. Zo kan natuurgrond ineens gaan fungeren als ruilgrond. Ook zijn deze gronden mogelijk te benutten voor het stimuleren van meervoudig ruimtegebruik. Een andere reden om grond langer in bezit te houden treedt op wanneer na de uitvoering van een project nog niet met volledige zekerheid gezegd kan worden wat de werkelijke effecten zijn. Dan wordt eerst nog enkele jaren gemonitord voordat de betreffende grond verkocht wordt. Tenslotte kan het ook vanuit een beheeroogpunt wenselijk zijn om grond in eigendom te houden, die overweging dient dan wel apart te worden vastgelegd (zie H.5.2.3).

Het stelselmatig afstoten van gronden in eigendom, is daarom onwenselijk en zal per individueel geval moeten worden beoordeeld, waarbij het tussentijds beheer ook onderdeel uitmaakt van de te maken afwegingen. Vanuit voornoemd gezichtspunt worden de kaders verruimd voor situaties waarin het te rechtvaardigen is om gronden - al dan niet tijdelijk - in eigendom te houden.

Het waterschap stimuleert zoveel mogelijk het meervoudig ruimtegebruik.

Het stelselmatig afstoten van gronden in eigendom is onwenselijk, voorafgaand aan verkoop dient altijd een integrale afweging plaats te vinden.

Het in eigendom houden van gronden, alsmede om te onderzoeken of deze kunnen worden ingezet voor de watertransitie vergt wel financiële ruimte. In ieder geval totdat helder is of deze gronden - in welke vorm dan ook - inderdaad een bijdrage kunnen leveren aan de watertransitie. Na het realiseren van de gewenste situatie, kunnen bedoelde gronden eventueel alsnog verkocht worden. In Hoofdstuk 9.7.3 is verkoop verder uitgewerkt. De eigendom van gronden is géén doel op zich, maar slechts een instrument om doelen te bereiken!

De eigendom van gronden is géén doel op zich, maar slechts een instrument om doelen te bereiken.

5.2.2 Watergangen

A- watergangen

Het grootste deel van de A-wateren zijn de waterlopen met een maatgevende afvoer van minimaal 30 liter per seconde. Andere oppervlaktewaterlichamen met een A-status zijn wateren met een belangrijke nevenfunctie zoals KRW, wateren waarin zich een riooloverstort of regenwateroverstort bevindt, en wateren met een belangrijke aanvoerfunctie.

Voor A-watergangen geldt dat het behouden of verkrijgen van de eigendom (in beginsel van insteek tot insteek), leidend is, tenzij

-Een eigenaar niet (tegen marktconforme waarde) vrijwillig afstand wil doen van zijn grond. Het waterschap kan immers ook gebruik maken van zijn publiekrechtelijke instrumenten voor beheerdoeleinden, dan wel van privaatrechtelijke mogelijkheden, waaronder zakelijke rechten, zoals een recht van opstal. Deze gedragslijn geldt zowel in geval van particuliere als publieke eigenaren, dus bijvoorbeeld ook voor gemeenten.

-Verwacht wordt dat de watergang op korte of lange termijn gedempt of verlegd wordt. Verwerven is dan immers niet doelmatig.

-Verwerving niet doelmatig is (zie 5.1.5). Bijvoorbeeld als er bij ‘opwaardering’ van een watergang sprake is van achterstallig onderhoud dat de ‘oude’ eigenaar niet wil of kan wegwerken voorafgaand aan overdracht.

Dit geldt ook voor watergangen die wel ‘op orde’ zijn.

Beekherstel

Bij beekherstel worden de nieuwe watergangen of meanders eigendom van het waterschap. Gekoppeld aan de aankoop van de ondergrond voor de nieuwe meanders is het waterschap bereid om een zone aan te kopen waarbinnen deze meander wordt gegraven. Van gedempte watergangen waarvan de ondergrond geen functie meer heeft voor het (onderhoud van) het watersysteem kan de eigendom worden afgestoten. Bij meanderende beken die zich in de loop der tijd enigszins verleggen, geldt dat eigendom en ligging niet per definitie 1 op 1 hoeven aan te sluiten. Het motief daarvoor is dat het administratief bijhouden/ -verwerken van eigendom onevenredig veel werk kost ten opzichte wat het waterschap daarmee voorkomt of bereikt.

A-watergangen zijn in eigendom van het waterschap, tenzij er gegronde redenen zijn ze niet in eigendom te hebben. Dit geldt ook voor heringerichte wateren.

Overige watergangen

C-wateren: oppervlaktewaterlichamen waarbij gebruik is gemaakt van de vrijstelling van opname in de legger uit artikel 5.2 lid 5 Verordening water van de provincie. Over het algemeen betreft dit wateren met een afvoer van minder dan 10l/s.

B-wateren: alle oppervlaktewaterlichamen die géén A-water of C-water zijn. Voor C-wateren waarvan door de beheerder is vastgesteld dat deze een knelpunt (kunnen) vormen voor de waterbeheersing (wateroverlastsituaties) wordt in principe geen gebruik gemaakt van de vrijstelling als bedoeld in artikel 5.2 lid 6 Verordening. Door deze als B-water op de legger te plaatsen kunnen ze worden meegenomen in de schouw.

Daarnaast zijn in de legger A-wateren opgenomen met een afwijkende afvoercapaciteit (A-AA-wateren). Dit zijn watergangen met een maatgevende afvoer kleiner dan 30 liter/sec waar het waterschap aanliggend eigenaar is van een strook naast de watergang van 90 cm of meer. Om zelf (machinaal) onderhoud uit te kunnen voeren wil het waterschap de obstakelvrije zone uit de Waterschapsverordening kunnen handhaven. Door de AA-status komt de watergang op de kaart.

Tot dusver was het beleid de gronden waarop deze watergangen liggen bij voorkeur niet in eigendom te houden van het waterschap. Gelet echter op de watertransitie is het uitgangspunt momenteel deze watergangen in aangepaste vorm (verondiept, gedempt) in beheer over te dragen aan bijvoorbeeld eigenaren van aangrenzende percelen. Uiteraard is het ook mogelijk deze gronden onder voorwaarden in eigendom aan die eigenaren over te dragen, waarbij vergelijkbare beheerafspraken worden gemaakt, maar dan vastgelegd in een kwalitatieve verplichting.

B- en C-watergangen behoeven in beginsel geen eigendom van het waterschap te zijn; A-AA-watergangen worden actief afgestoten.

Voordat AA-, B- en C-watergangen worden verkocht toetsen we of een herinrichting gewenst is. Zo ja, dan wordt de watergang vóór overdracht heringericht of met afspraken daarover verkocht.

Ook hier gelden voorwaarden vanuit doelmatigheid (zie 5.1.5).

5.2.3 Ingerichte projectgronden

Na realisatie van een inrichtingsproject beschikt het waterschap (en partners) over ingerichte gronden. Voorheen werden deze gronden verkocht waarbij het waterschap enkel de waterloop (met een onderhoudspad indien nodig) in bezit hield.

Door nieuwe inzichten kan het zijn dat het niet wenselijk is deze gronden zondermeer te verkopen. Afhankelijk van de situatie worden na afloop een keuze gemaakt hoe om te gaan met het eigendom op basis van onderstaande scenario’s.

1Zo snel mogelijk verkopen.

2Verkopen met een terugkoopoptie of een kwalitatieve verplichting waardoor aanpassing van het uitgevoerde project mogelijk is.

3Gronden aantal jaar in bezit houden alvorens tot verkoop over te gaan, en zelf beheren als natuur.

4Gronden in bezit houden en inzetten als experimenteerruimte voor de watertransitie.

Na de realisatie van een inrichtingsproject wordt afhankelijk van de situatie, en gebaseerd op een aantal scenario’s, een afweging gemaakt hoe om te gaan met het heringerichte gronden.

Ad 1 Zo snel mogelijk verkopen

De ‘oude’ strategie is dat we na inrichting van een project de (delen van) percelen die nodig zijn voor het waterbeheer zelf in eigendom houden en de overige (delen van) percelen verkopen en/of ruilen. Meestal gaat het om gronden in het NNB, die verkocht worden aan een eindbeheerder die ze als natuur beheert.

Voordeel:

•de voorraadrekening wordt niet onnodig belast met gronden die niet langer nodig zijn om de doelen te halen,

•het beheer en onderhoud wordt overgenomen door een eindbeheerder die daartoe is geselecteerd (al dan niet via gelijkberechtiging),

•er zijn geen (financiële) verplichtingen meer voor het waterschap.

Nadeel:

•Na overdracht van het eigendom is er geen mogelijkheid meer om aanpassingen te doen in de uitgevoerde maatregelen op de verkochte grond, tenzij in goed overleg met de nieuwe eigenaar,

•Er zijn geen mogelijkheden om het waterbeheer bij te sturen als dat afwijkt van de effecten/voorwaarden zoals bekend/overeengekomen bij de verkoop, tenzij in goed overleg met de nieuwe eigenaar.

•De (agrarische) eindbeheerder heeft onvoldoende duidelijkheid aan de voorkant hoe het er definitief uit komt te zien en wat de gebruiksmogelijkheden zijn.

Ad 2 Verkopen met een terugkoopoptie/verkooplicht/kwalitatieve verplichting

Dit scenario is het scenario dat het DB voorstaat, waarbij het voordeel is dat we de gronden die zijn ingericht wel verkopen, maar waarbij de mogelijkheid bestaat om evt. aanvullende watermaatregelen uit te voeren als later blijkt dat het gerealiseerde project hydrologisch niet functioneert zoals eerder voorzien.

Via een terugkoopoptie/verkoopplicht of met een kwalitatieve verplichting is een evt. aanpassing achteraf te realiseren.

Voordeel:

•de voorraadrekening wordt niet onnodig belast met gronden die niet langer nodig zijn om de doelen te halen,

•het beheer en onderhoud wordt overgenomen door een eindbeheerder die daartoe is geselecteerd (al dan niet via gelijkberechtiging),

•er zijn geen (financiële) verplichtingen meer voor het waterschap voor het beheer en onderhoud,

•via de kwalitatieve verplichting is het mogelijk achteraf nog aanpassingen te doen

Nadeel:

•door de kwalitatieve verplichting om later evt. nog aanvullende maatregelen uit te kunnen voeren, wordt het voor potentiële eigenaren minder interessant om de grond te kopen. Wellicht moet de grond daardoor iets goedkoper verkocht worden.

•Ook als een eigenaar akkoord gaat met deze verplichting, moet er opnieuw onderhandeld worden over een schadevergoeding op het moment dat het waterschap aanvullende maatregelen wil treffen en/of het waterbeheer wil aanpassen.

•Kwalitatieve verplichtingen zijn niet handhaafbaar als ze niet scherp en afdwingbaar geformuleerd zijn.

•Als er via een kwalitatieve verplichting later aanvullende maatregelen worden getroffen, bijv. een nevengeul, die tot de A-watergangen behoort, hebben we deze niet in eigendom.

Ad 3 Gronden eerste jaren zelf in beheer houden en pas later overgaan tot verkoop

In dit scenario worden de gronden van het waterschap afgewaardeerd tot natuur en voeren we zelf de eerste jaren het beheer en onderhoud uit, alvorens tot verkoop over te gaan.

Voordeel:

•Grond blijft eigendom, daarmee is het waterschap flexibel om aanpassingen in het plan of beheer uit te voeren, zonder dat dat vraagt om afstemming met de eigenaar.

•Na de periode van ervaren hoe het systeem werkt, kan de grond worden ingezet als ruilgrond.

Nadeel:

•Grond blijft op de voorraadrekening

•Waterschap moet zelf het beheer en onderhoud uitvoeren; hoewel we hier en daar al natte delen van beekdalen beheren, zijn wij geen natuurbeheerder; dit scenario vraagt om het aanpassen van bestekken en mogelijk uitbreiden/herschikken van capaciteit..

•Het beheer en onderhoud kost geld dat niet is voorzien in onze begroting; voor het onderhoud is SNL subsidie van de provincie beschikbaar; deze subsidie moet aangevraagd en verantwoord worden.

•In het omgevingsproces zijn verwachtingen gewekt bij mogelijke eindbeheerders (TBO’s en particulieren); wellicht kan dit opgevangen worden door een combinatie van de verkoop van delen van het project.

Ad 4 Gronden in bezit houden en inzetten als experimenteerruimte voor de watertransitie

De verkoopstrategie zou beter moeten gaan aansluiten bij de watertransitie; omdat we daar nog niet alles weten, zou de beschikbare grond flexibel als experimenteerruimte ingezet kunnen worden. Vanuit de watertransitie willen we meervoudig ruimtegebruik stimuleren en samen op zoek naar nieuw perspectief en nieuwe verdienmodellen. Daarvoor hebben we strategische ruilgrond nodig en een aangepaste verkoopstrategie. In dit scenario wordt de grond niet afgewaardeerd naar natuur, maar (langdurig) in gebruik gegeven aan ondernemers die samen willen leren en stappen willen zetten in de transitie. Denk aan natte teelten, vezelgewassen, broekbossen, wilgenhakhout en natte graslanden.

De gronden zouden kunnen worden verpacht waarbij de pachtperiode en pachtprijs wordt afgestemd op de teelt en het experiment; langjarige/erfpacht niet onbespreekbaar.

Voordeel:

•Grond blijft eigendom, daarmee is het waterschap flexibel om aanpassingen in het plan of beheer uit te voeren; daarbij is wel afstemming nodig met de tijdelijke gebruiker van de grond.

•Door de grond actief in te zetten als experimenteerruimte, bevorderen we de watertransitie en kunnen we samen met de gebruiker ervaring opdoen.

•De ondernemer die het experiment uitvoert, is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gronden.

Nadeel:

•Om te voorkomen dat deze gronden lang op de voorraadrekening blijven staan, moet er een nieuw financieel en organisatorisch kader ontworpen worden, wie intern verantwoordelijk is voor deze gronden. Binnen de begroting moet financiële ruimte worden vrij gemaakt voor de kosten.

•Binnen de organisatie zullen samen met geïnteresseerde ondernemers experimenteer-projecten opgestart moeten worden, om te voorkomen dat de gronden ongebruikt en onbeheerd blijven liggen en zich negatief ontwikkelen. Ook hiervoor moet een interne organisatie worden uitgewerkt.

5.2.4 Onderhoudspaden

Onderhoudspaden hebben als functie beheer en onderhoud van de watergang te kunnen uitvoeren. Voor toegang en gebruik van die onderhoudspaden maakt het waterschap gebruik van zowel privaatrechtelijke instrumenten (zoals eigendom) als publiekrechtelijke instrumenten.

Het waterschap houdt of verwerft gronden in eigendom voor het reguliere onderhoud. Dit betreft minimaal de benodigde breedte grond langs de watergang (gerekend vanaf de insteek volgens de legger, bij meanderende beken op basis van werkelijke insteek), tenzij:

•Er minder dan twee keer per jaar onderhoud vanaf de oever plaatsvindt.

•Onderhoud vanaf een openbare weg plaatsvindt.

•Verwerving niet doelmatig is (zie 5.1.5).

Voor deze situaties worden in principe géén gronden in eigendom verworven.

Ook bij nieuwe projecten waarbij een watergang van ligging verandert, volgt het waterschap deze beleidslijn: de nieuwe watergang en een eventuele onderhoudsstrook zijn in eigendom, tenzij er sprake is van één van bovenstaande situaties.

In het geval dat de oeverzone van een watergang conform bovenstaande beleidslijn niet in eigendom behoeft te zijn, maar dit wél is, en de oeverzone conform de doelrealisatiekaart (doorvertaling van het WBP) nog opnieuw wordt ingericht, wordt de eigendom van de onderhoudsstrook niet afgestoten tot herinrichting heeft plaatsgevonden. Dit om desinvesteringen te voorkomen.

Eigendom van gronden kan ook de voorkeur hebben in het geval van een watergang waarbij het niet snel kunnen ingrijpen in beheer kan leiden tot voorzienbare grote gevolgschade en/ of de aanliggende grond een specifieke dubbelfunctie heeft voor waterdoelen (denk aan veegvuil-uitdraaiplaatsen en toegangsroutes hiertoe). In zulke gevallen kan eigendom van gronden meer mogelijkheden bieden, zoals onder andere een betere borging van toegang en snellere toepassing van maatregelen en ligt het voor de hand (mits doelmatig, zie 5.1.5) de voor het reguliere beheer minimaal benodigde grondbreedte langs de watergang in eigendom te verwerven.

Let op: voor incidenteel beheer en bijvoorbeeld groot onderhoud (baggeren) of ingrijpen bij calamiteiten, kan meer ruimte op de oever nodig zijn dan het waterschap volgens bovenomschreven beleidslijn in eigendom heeft. Vanwege de incidentele aard volstaat in deze gevallen de beschermingszone uit de Waterschapsverordening. Zonodig kan het waterschap een werkterrein huren.

Het waterschap houdt of neemt onder voorwaarden de voor het reguliere onderhoud minimaal benodigde breedte in eigendom, tenzij er vanuit doelmatigheid gegronde redenen zijn dit niet te doen.

5.2.5 Waterkeringen

Over het algemeen is de eigendomssituatie van waterkeringen vrij divers, vaak historisch gegroeid en soms in meer of mindere mate gerelateerd aan diverse functies. Van met name de overige waterkeringen is de ondergrond voor een groot deel in eigendom van derden.

Ook komt het wel voor dat de ondergrond in eigendom is van het waterschap, terwijl de op de waterkering gelegen weg in beheer is bij de wegbeheerder (gemeente of provincie).

Naar analogie van de eigendom van gronden bij waterlopen wordt er een onderscheid gemaakt tussen regionale en overige keringen.

Regionale keringen

Regionale keringen zijn bij voorkeur in eigendom van het waterschap (ja, tenzij).

In deze situatie zal het waterschap proberen de gronden waarop zich keringen (gaan) bevinden in eigendom te verwerven, zodat het waterschap niet afhankelijk is van derden bij de uitvoering van zijn waterschapstaken/-verantwoordelijkheden.

Mocht eigendomsverkrijging niet mogelijk blijken, dan dient de kering te worden aangelegd nadat daarvoor een zakelijk recht (van opstal) is gevestigd. Deze keringen zijn cruciaal in het kader van waterveiligheid. Daardoor is het van belang om direct de beschikking over het eigendom te hebben, zeker in geval van calamiteiten. Daarnaast geeft de eigendom of een vergelijkbaar recht het waterschap volledige zeggenschap over de kering (ook privaatrechtelijk) wat meer mogelijkheden biedt indien werkzaamheden of aanpassingen gewenst zijn.

Mocht het niet mogelijk zijn om met betrokken partijen tot overeenstemming te komen over eigendomsoverdracht van die gronden of de vestiging van een zakelijk recht, dan zal een gedoogplicht worden opgelegd of de wettelijke procedure tot onteigening worden gevolgd.

Overige keringen

Overige keringen zijn bij voorkeur niet in eigendom van het waterschap (nee, tenzij).

In deze situatie is het waterschap terughoudend in het verwerven van de eigendom van grond waarop zich keringen (gaan) bevinden. In dergelijke situaties zal geprobeerd worden om met de desbetreffende grondeigenaar overeenstemming te bereiken over het gebruik van de gronden.

Uitsluitend wanneer er de noodzaak bestaat voor een efficiënte

5Wanneer een kering bijvoorbeeld voor het grootste deel eigendom is van het waterschap en het resterende deel van relatief veel eigenaren met ieder een beperkt eigendom, is het vanuit efficiency-oogpunt zeer wenselijk het eigendom over te nemen.

uitvoering van primaire taken, zal het waterschap overgaan tot verwerving van de eigendom van dergelijke gronden (Nee, tenzij).

In de gevallen waarin het waterschap al beschikt over de eigendom van overige keringen zal deze niet actief afgestoten worden, mede gelet op doelmatigheid (zie 5.1.5).

Regionale keringen zijn in eigendom, tenzij. Overige keringen zijn niet in eigendom, tenzij.

5.2.6 Waterbergingsgebieden

In de omgevingsverordening (voorheen provinciale Verordening) is sprake van twee soorten bergingsgebieden, namelijk het reserveringsgebied waterberging en de regionale waterberging.

Het reserveringsgebied is begrenst op een overstroming die gemiddeld eens in de 100 jaar voorkomt

6In het HOWABO-gebied rondom ’s-Hertogenbosch zijn deze gebieden begrensd op een T=150.

. Er is sprake van natuurlijke, of meestromende waterberging.

Regionale waterbergingsgebieden bestaan uit twee soorten gebieden: gebieden die van oudsher al regelmatig inunderen (natuurlijke overstroming), gemiddeld tot eens per 10 jaar, en gebieden die door het waterschap zijn ingericht als gestuurde waterberging. Beide zijn vastgelegd in de legger. Voor de laatste categorie die tevens is opgenomen in het omgevingsplan, geldt een speciale regeling voor de afhandeling van schade.

Waterberging bevindt zich op zowel landbouw- als natuurgronden (NNB). Het is gezien vanuit de doelstellingen van het waterschap niet nodig deze gronden in eigendom te hebben.

Waterbergingsgebieden, zowel natuurlijk als gestuurd, zijn niet in eigendom bij het waterschap.

5.2.7 Kunstwerken en bijbehorende percelen

Kunstwerken hebben een belangrijke functie voor de primaire taakuitoefening van het waterschap. In de gevallen dat de watergang eigendom is van het waterschap (wat meestal het geval is bij A-watergangen) ligt het voor de hand ook de ondergrond in eigendom te hebben of te verkrijgen, dan wel - indien eigendomsverkrijging niet mogelijk is - een zakelijk recht van opstal op die gronden te vestigen.

Daar waar de watergang geen eigendom is van het waterschap en dit ook niet mogelijk of nodig is wordt aan de hand van het belang van het kunstwerk bepaald hoe deze geplaatst wordt. Zo kan een gemaal (die het waterschap beheert) mét een opstalrecht geplaatst worden, maar een kleine landbouwstuw (die de agrariër beheert) zonder dat daar een zakelijk recht voor gevestigd wordt.

De eigendom van de ondergrond van kunstwerken, volgt in beginsel de eigendomssituatie van de watergang waarin, -op en -langs het kunstwerk zich bevindt. Wanneer eigendom niet mogelijk is, is een zakelijk recht gewenst.

5.2.8 Bruggen, overkluizingen, duikers en voorden

Het waterschap wil geen eigenaar zijn van bruggen, overkluizingen of dammen met duikers als deze ten dienste staan van derden. In dat geval blijven deze kunstwerken eigendom van de desbetreffende wegbeheerder en/ of –eigenaar.

Alleen als bruggen, overkluizingen of dammen essentieel zijn voor (onderhoud van) het watersysteem is het voor het waterschap wenselijk deze kunstwerken in eigendom te hebben.

Voorden vormen een intrinsiek onderdeel van de watergang en zijn daarom in beheer en eigendom van het waterschap.

Bruggen, overkluizingen en dammen zijn geen eigendom van het waterschap tenzij ze essentieel zijn voor (onderhoud van) of onderdeel uitmaken van het watersysteem.

5.4.1 Aanleiding

Onder oneigenlijk gebruik van gronden van het waterschap door derden, verstaan we ieder gebruik van die gronden waarvoor het waterschap geen toestemming heeft gegeven. Dergelijk oneigenlijk gebruik is vaak ook in strijd met de doelen van het waterschap.

Hoewel het risico in de praktijk niet bijzonder groot is, kan het onvoldoende alert zijn op inbreuken op eigendomsrechten, leiden tot verlies van de desbetreffende gronden door verjaring, dan wel tot ongewenste beperkingen bij realisatie van onderhoud of projecten.

Het oneigenlijk gebruik van gronden is onder te brengen in verschillende categorieën:

-Gebruik voor agrarische doeleinden. Bijvoorbeeld beweiding en het telen van gewassen, maar ook het registreren van deze gronden bij RVO alsof hieraan een gebruiks-overeenkomst ten grondslag zou liggen.

-Gebruik voor particuliere doeleinden. Bijvoorbeeld reststroken groen die bij een tuinperceel getrokken worden.

-Plaatsen van bouwwerken en gebouwen op gronden van het waterschap.

5.4.2 Verjaring eigendom

Met verjaring wordt veelal gedoeld op bevrijdende verjaring van boek 3 Burgerlijk Wetboek die na 20 jaar ingeroepen kan worden. Verkrijgende verjaring (te goeder trouw) met een termijn van 10 jaar is minder vaak aan de orde.

In juridisch opzicht is bezit iets anders dan gebruik. Voor een succesvol beroep op bevrijdende verjaring is onafgebroken bezit van 20 jaar vereist, waarbij de bezitter zich voor het oog van de buitenwereld als eigenaar heeft gedragen.

5.4.3 Positie overheid bij verjaring

Bij verjaring neemt de overheid ten opzichte van een private partij, een bijzondere positie in. Zo wordt ten aanzien van overheidsgronden het vereiste bezit aanzienlijk minder snel aangenomen dan bij private gronden. Aangenomen wordt dat een overheid minder reden heeft om op te treden tegen oneigenlijk gebruik van haar eigendommen. Dit gebruik wordt daarom eerder als een gedoogd gebruik beschouwd. Dat laatste leidt tot houderschap en niet tot het voor verjaring vereiste bezit.

5.4.4 Opeisen van in bezit genomen gronden

Het stuiten van de verjaring vergt een specifieke aanpak. Nadat het waterschap de oneigenlijke gebruiker van de grond heeft aangeschreven, moeten binnen uiterlijk 6 maanden ook daadwerkelijk rechtsmaatregelen getroffen worden .

Een verjaring kan ook gestuit worden doordat de oneigenlijke gebruiker erkent niet de bezitter te zijn.

In 2017 heeft de Hoge Raad bepaald dat de rechtmatige grondeigenaar een tegenvordering kan instellen tijdens of nadat de oneigenlijke gebruiker een beroep op verkrijgende verjaring heeft gedaan. Zo’n vordering wordt ingesteld op basis van onrechtmatig handelen. Het waterschap kan in dat geval een vergoeding in geld of in natura vorderen van de oneigenlijke gebruiker. In het laatste geval zou dit teruggave van de grond inhouden. De verjaringstermijn van deze vordering start vanaf het moment van eigendomsverlies (20 jaar) of nadat de grondeigenaar bekend is geworden met het eigendomsverlies (5 jaar).

5.4.5 Reguleren oneigenlijk gebruik

In plaats van een juridische procedure om de gronden weer op te eisen, kan het reguleren van oneigenlijk gebruik een passend alternatief zijn. In dat geval kan bijvoorbeeld met de oneigenlijke gebruiker een gebruiksovereenkomst worden aangegaan, of een huur- of pachtovereenkomst. Ook kan de verkoop van de grond onder reguleren vallen.

Reguleren is echter niet altijd wenselijk. Bijvoorbeeld als het oneigenlijk gebruik haaks op de waterdoelen staat, of als het waterschap de gronden zelf nodig heeft voor realisatie van een project.

Bij regulering van oneigenlijk gebruik, moet rekening gehouden worden met de Wet Markt en Overheid (WM&O) vanwege eventuele economische activiteiten. Een belangrijk aspect daarbij is het doorberekenen van de integrale kosten. De ACM heeft aangegeven dat bijvoorbeeld snippergroenprojecten in beginsel als economische activiteit in de zin van de WM&O worden aangemerkt.

Van een economische activiteit is géén sprake (en is de WM&O niet van toepassing) indien het gaat om activiteiten ter uitoefening van specifieke bevoegdheden van overheidsgezag. Bijvoorbeeld het in bruikleen geven van gronden waarbij burgers overheidstaken uitvoeren, zoals het beheer en onderhoud van een EVZ.

Wanneer sprake is van een economisch activiteit in de zin van de WMO, dan kan het Algemeen Bestuur in bepaalde gevallen een algemeen-belang-besluit nemen ten aanzien van die activiteit, waardoor de WM&O alsnog buiten toepassing blijft.

Bij verkoop van gronden gelden uiteraard de extra kaders van het Didam-arrest, zie daarvoor hoofdstuk 9.

5.4.6 Publiek- of privaatrechtelijk handhaven?

Het terugvorderen van gronden door het waterschap, geldt als privaatrechtelijk handhaven, waarbij het waterschap optreedt in de privaatrechtelijke hoedanigheid van eigenaar van die gronden. Bijvoorbeeld in geval van illegale bebouwing op gronden in eigendom van het waterschap.

In geval het waterschap handhavend optreedt op basis van bestuursrechtelijke bevoegdheden, dan is sprake van publiekrechtelijk handhaven.

De overheid mag géén gebruik maken van het privaatrecht als dat het publiekrecht op onaanvaardbare wijze zou doorkruisen. Daarvan kan sprake zijn als met het publiekrecht hetzelfde doel zou kunnen worden bereikt. Bij de keuze voor publiek- of privaatrechtelijke handhaving spelen de rechten van de burger een belangrijke rol. Ook is een gecombineerde handhaving mogelijk.

5.4.7 Aandachtspunten oneigenlijk grondgebruik

Het oneigenlijk gebruik, maar ook eventuele legalisatie daarvan via regulering, kan het waterschap belemmeren in het behalen van zijn water(schaps)doelen. Ook moet in het oog worden gehouden dat de gronden van het waterschap met publieke middelen bekostigd zijn én dat de doelen die met deze gronden gerealiseerd moeten worden, een publiek belang dienen.

Een ander aspect is dat het oneigenlijk gebruik verschillende processen binnen de organisatie raakt, die dikwijls onbedoeld onafhankelijk van elkaar reageren én op verschillende manieren. Dat kost in voorkomende gevallen (te) veel capaciteit, ook omdat vanwege het ontbreken van beleid het wiel in de praktijk nogal eens opnieuw en afzonderlijk van elkaar wordt uitgevonden.

Doordat er geen structurele controle plaatsvindt op grondgebruik, is de drempel om gronden van het waterschap oneigenlijk te gebruiken of toe te eigenen, tamelijk laag. Het ontbreken van beleid en handelingsperspectief zorgt ervoor dat het waterschap weinig optreedt tegen oneigenlijk grondgebruik, met name wanneer dit niet op korte termijn de uitvoering van de werkzaamheden van het waterschap belemmert.

5.4.8 Beleid oneigenlijk grondgebruik

Oneigenlijk grondgebruik rechtvaardigt zonder meer om handhavend op te treden tegen een oneigenlijke gebruiker. Het beleid daarvoor moet een duidelijk handelingsperspectief bevatten, waarbij oneigenlijk grondgebruik zoveel mogelijk wordt voorkomen en beperkt.

Binnen het waterschap wordt onderscheid gemaakt tussen oneigenlijk gebruik voor ‘watersysteem’ en ‘waterketen’.

Watersysteem

Vormen oneigenlijk gebruik

Er zijn verschillende vormen van oneigenlijk gebruik van gronden van het waterschap, te weten:

-gronden die via een vergunning of ontheffing door derden in gebruik zijn genomen, zonder privaatrechtelijke titel (zoals overeenkomst of toestemming waterschap);

-in-bezit-name door derden van gronden, door deze bij de tuin trekken, door het plaatsen van een hek, haag etc.

-gebruik van gronden zonder overeenkomst, door telen gewassen, maaien etc;

-onterecht intekenen van gronden door derden ten behoeve van de Gecombineerde Opgave vanwege te verkrijgen subsidies (hieronder verder buiten beschouwing gelaten, wel belangrijk om aandacht aan te besteden).

Ingrijpen wel/niet vereist

In het geval dat sprake is van een vergunning of ontheffing is er vooralsnog geen noodzaak om op korte termijn in te grijpen. Het gebruik is destijds ambtshalve toegestaan.

In andere situaties kan ingrijpen bij oneigenlijk gebruik wél gewenst zijn. Bijvoorbeeld wanneer door het oneigenlijk gebruik sprake is van:

-belemmering van beheer en onderhoud;

-niet behalen doelstellingen (vanwege gebruik van EVZ, onderbreken wandelroute etc);

-risico op verlies van eigendom door verjaring.

Ambitieniveau

Op dit moment ontbreekt het binnen het waterschap aan een ambitie om bij oneigenlijk gebruik van gronden in te grijpen en handhavend op te treden, dan wel overeenkomsten op te stellen. Wel leeft het besef dat het waterschap - als overheidsorganisatie - de zorgplicht heeft om zijn (maatschappelijke) gronden zo goed mogelijk te beheren en in dat kader oneigenlijk gebruik niet zomaar toe te staan. Het ambitieniveau wordt middels dit grondbeleid vastgesteld.

Van belang is dat in de navolgende situaties per definitie wél actie wordt ondernomen, namelijk wanneer sprake is van:

-een belemmering voor beheer en onderhoud;

-een belemmering voor het behalen van doelstellingen;

-risico op verlies van eigendom door verjaring;

-excessen (ook in geval geen directe last wordt ondervonden).

Voor alle overige situaties kan een zogenaamd ‘piepsysteem’ worden toegepast. Afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, wordt dan beoordeeld of ingrijpen wel of niet vereist is.

Werkproces

Het proces handhaving van het waterschap kan uitsluitend optreden wanneer er (ook) sprake van een overtreding op basis van de Waterschapsverordening/ Omgevingswet

9De Waterwet is per 1 januari 2024 opgegaan in de Omgevingswet.

. Voor overtredingen op het gebied van natuurdoelstellingen is de provincie de handhavende instantie.

De overheid is verplicht om bij handhaving de weg te kiezen van de meeste rechtsbescherming voor burgers. In veel gevallen is dat via de bestuursrechtelijke weg. Wanneer dat publiekrechtelijk spoor geen mogelijkheden biedt, moet gekozen worden voor het privaatrechtelijke spoor. In dat geval kan bij oneigenlijk grondgebruik een vordering worden ingesteld tot staking van de onrechtmatige inbreuk op de eigendomsrechten van het waterschap.

Het werkproces kan in hoofdlijnen binnen twee processen worden verdeeld.

Sluitstuk van deze procedure is altijd een schriftelijke bevestiging van afspraken (overeenkomst, brief, mail etc). Deze bevestiging dient in P8 op perceelniveau te worden vastgelegd voor dossiervorming.

Waterketen

Op dit moment vinden geen structurele controles plaats op onrechtmatige bouwwerken en andere obstakels op locaties van (riool)leidingen, of in de zakelijk recht-zone daarvan. Doordat (riool)leidingen lang niet overal correct geregistreerd zijn, is de controle ook uitermate lastig uit te voeren.

Het is daarom belangrijk dat eerst de leidingen correct in beeld worden gebracht. Tot die tijd is het waterschap noodgedwongen afhankelijk van een ‘piepsysteem’. De huidige praktijk is dat bij onderhoud of realisatie een inbreuk geconstateerd wordt, in plaats dat dit gebeurt vanwege toezicht.

Werkproces

Het werkproces kan in twee situaties worden onderverdeeld, namelijk situaties waarbij wél of juist géén sprake is van een zakelijk recht (ZR).

* Opzichter kan vergezeld worden door collega(‘s) van JZ e/o grondzaken, wordt bepaald binnen ‘casusoverleg’.

** Het eigendom van het netwerk is hierbij wel beschermd, maar de beschermingszone van de leiding is dan lastiger af te dwingen.

Het waterschap treedt handhavend op tegen oneigenlijk gebruik.

5.5.1 Innovatie en duurzaamheid

Externe ontwikkelingen zorgen voor een toenemend aantal verzoeken van derden voor alternatief gebruik van gronden die in eigendom zijn van het waterschap. Denk hierbij aan verzoeken voor het mogen aanleggen van zonneparken en windmolens, maar bijvoorbeeld ook voor de aanleg van voedselbossen. Afhankelijk van de bestemming en het gebruik van de desbetreffende grond door het waterschap en de overige omstandigheden van het geval, bepaalt het waterschap of al dan niet op dergelijke verzoeken kan worden ingegaan.

Afhankelijk van het ‘soort’ grond, wordt de navolgende beleidslijn gehanteerd bij voornoemde verzoeken:

Projectgronden

Verzoeken tot (mede)gebruik van projectgronden worden alleen ingewilligd indien meervoudig ruimtegebruik mogelijk is en de eigen doelen van het waterschap - en die van eventuele samenwerkingspartners - op deze gronden niet in het geding komen.

Ruilgronden

Het instemmen met verzoeken voor (mede)gebruik van ruilgronden, is sterk afhankelijk van het belang van deze ruilgronden voor de waterschapsopgave. Voorop staat dat er vervangende ruilgrond voor het waterschap beschikbaar moet zijn. In dergelijke situaties dient er derhalve een zorgvuldige belangenafweging plaats te vinden, rekening houdend met de omstandigheden van het geval.

Overige gronden

Verzoeken van derden voor (mede)gebruik van overige gronden, zoals zuiveringsterreinen, waterlopen en terreinen van gemalen, kunnen alleen ingewilligd worden indien dit geen belemmering oplevert voor de bedrijfsvoering én toekomstige ontwikkelingen. Het in gebruik geven van deze gronden vindt uitsluitend plaats in overleg met de procesverantwoordelijke.

Let op: In geval een verzoek tot het (mede)gebruik van grond door het waterschap wordt ingewilligd, worden de voorwaarden waaronder dit gebruik gaat plaatsvinden áltijd schriftelijk vastgelegd in een (huur- of gebruiks)overeenkomst.

5.5.2 Inzet eigendom ten behoeve van GLB-opgave door agrariërs

Agrariërs kunnen eigendommen van derden mee laten tellen voor de gecombineerde opgave die zij moeten doen aan RvO. Doel van dit nieuwe GLB is het stimuleren van vergroening door het verstrekken van subsidie voor het beheer van landschapselementen, waaronder ook watergangen en onderhoudspaden in eigendom van het waterschap. Ook kunnen agrariërs met één of meer landschapselementen voldoen aan de verplichting om 4% van hun bouwland niet-productief te laten. Onder landschapselementen wordt verstaan water, hout en overige elementen waar geen landbouwactiviteit op wordt uitgeoefend. Onze eigendommen kunnen in beginsel niet door de agrariër opgegeven worden bij de GLB-opgave door agrarische ondernemers als landschapselement tenzij aan de hieronder genoemde voorwaarden voldaan wordt.

•Er ontstaat netto een plus voor landschap en/ of biodiversiteit én

•Er is sprake van een feitelijke beheersituatie door de verzoekende partij én

•Er geen belemmering is voor reguliere onderhoudswerkzaamheden én

•Het beheer voldoet aan de voorwaarden, gesteld vanuit de GLB én

•Het betreffende waterschapseigendom grenst aan het eigendom van de gebruiker én

•Het beheer is vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst / toestemming.

Eigendommen van het waterschap zijn in beginsel niet inzetbaar voor de GLB-opgave als landschapselement, tenzij aan enkele strikte voorwaarden wordt voldaan.

6.1.1 Contracten

Voordat er gronden in gebruik worden uitgegeven, moet eerst vaststaan of het waterschap deze gronden niet zelf exclusief nodig heeft, dus zonder (mede)gebruik van derden. Als dit niet het geval is kan deze grond aan derden in (mede)gebruik worden gegeven. Uitgangspunten voor het in gebruik geven van gronden aan derden zijn dat:

-dit altijd via een schriftelijke overeenkomst met een daarin vastgelegde termijn gebeurt;

-het gebruik plaatsvindt tegen marktconforme vergoedingen;

-het gebruik wel in overeenstemming is met wet- en regelgeving.

Ingebruikgeving aan derden voldoet altijd aan de volgende eisen:

-Via een schriftelijke overeenkomst;

-Tegen marktconforme vergoedingen;

-In overeenstemming met wet- en regelgeving.

Bij het in gebruik geven van gronden vindt eerst een afweging plaats van alle feiten, omstandigheden en mogelijkheden, waarbij een duurzaam gebruik van de grond niet uit het oog mag worden verloren. Tevens is belangrijk dat het de taakuitoefening van het waterschap niet mag belemmeren.

Indien er geen bezwaren zijn tegen het (mede)gebruik door derden, of indien het waterschap juist een zeker belang bij dergelijk (mede)gebruik heeft, kunnen de desbetreffende gronden van het waterschap in gebruik worden gegeven.

Voor het in gebruik geven van gronden aan derden, zijn er diverse juridische mogelijkheden. Deze mogelijkheden zijn afhankelijk van de aard van het gebruik, maar ook van wát voor grond het betreft, de hoedanigheid van de gebruiker en overige omstandigheden van het geval. De keuze voor een bepaalde vorm van gebruik, is afhankelijk van bovengenoemde factoren.

Bij de keuze voor een contractvorm –en duur wordt aansluiting gezocht bij de investerings- en/of afschrijvingstermijn.

Een voedselbos kent een ontwikkelperiode van vele jaren waarbij een pachtovereenkomst tot max 6 jaar niet aansluit. In zo’n geval is een erfpacht voor 26 jaar passend.

Een ander voorbeeld waar dit toegepast kan worden is om de teelt van (meerjarige) transitiegewassen te stimuleren (zoals riet, lisdodde, zonnekroon, olifantsgras etc.) op natte of juist hele droge gronden.

6.1.2 Beheer van gronden in eigendom

Het beheer van gronden in eigendom betreft zowel het dagelijks beheer, het administratieve en juridisch beheer, als het financiële beheer.

Het dagelijks beheer betreft het beheer ‘buiten’, dus de duurzame instandhouding van gronden voor watergangen, transportleidingen etc. Hiertoe worden ook onderhoud, aanleg en renovatie en vervanging gerekend.

Bij administratief en juridisch beheer gaat het onder meer om verwerving van grond (ten behoeve van KRW-opgaven, waterbergingen, etc.) verkoop van grond en opstallen die geen functionele relatie (meer) hebben met de primaire taken, alsmede verpachting en verhuur, het verstrekken van jacht- en visrechten, het opstellen en verzorgen van contracten etc.

Het financiële beheer omvat het vaststellen van koopprijzen, huur- en pachttarieven en andere vergoedingen, evenals de facturering en zo nodig, invordering daarvan.

Afhankelijk van de bestemming van de grond is deze in beheer bij een van de navolgende processen:

■ Grondzaken (gronden op de VRR en projectgronden die uit gebruik gegeven worden)

■ Beheer watersysteem (waterlopen, onderhoudspaden, keringen, EVZ’s etc)

■ Beheer waterketen óf

■ Realisatie watersysteem (tijdelijk tijdens projectuitvoering tot overdracht aan beheer).

Grondzaken kan de andere processen ondersteunen in het beheer waar het gaat om het opstellen van privaatrechtelijke overeenkomsten voor gebruik. Andersom kan Beheer watersysteem ook grondzaken ondersteunen door VRR-gronden tijdelijk te beheren.

6.1.3 Samenloop met het publiekrecht

Het waterschap toetst vanuit zijn publiekrechtelijke functie vergunningsaanvragen krachtens de Waterschapsverordening of een andere verordening van het waterschap.

Een criterium om deze aanvraag in behandeling te nemen is of de aanvrager belanghebbende is. Daarbij is het onder andere van belang of de aanvrager toestemming heeft van de grondeigenaar, mits ook ander eigendom dan zijn eigen eigendom is betrokken.

Deze aanvraag kan ook betrekking hebben op eigendom van het waterschap. In zo’n geval zal de aanvrager eerst privaatrechtelijke overeenstemming met het waterschap moeten hebben over het gebruik van de grond. Grondzaken wordt gevraagd dit in behandeling te nemen en met de aanvrager in overleg te treden. Indien er medewerking verleend kan worden gebeurt dit op basis van de (contracts)vormen uit hoofdstuk 6, echter uitsluitend onder de voorwaarde dat vervolgens de aangevraagde vergunning ook daadwerkelijk wordt verleend. Dat betekent dat er zonder vergunning géén overeenkomst of toestemming is. Daarnaast kan het in dit proces ook een optie zijn om de eigendom over te dragen.

6.2.1 Reguliere pacht

De reguliere pacht is opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:311 BW omschrijft deze ‘Pacht’ als volgt:

“Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Bij reguliere pacht is sprake van een langdurige gebruik en gelden vergaande dwingend-rechtelijke regels ter bescherming van de positie van de pachter. Laatstgenoemde heeft immers zijn bedrijfsvoering afgestemd op de beschikbaarheid van deze gronden en heeft voor de continuïteit van zijn onderneming voldoende rechtszekerheid nodig. Voor reguliere pacht gelden daarom de volgende wettelijke regels:

•toetsing en goedkeuring van de overeenkomst vindt plaats door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)

12Voorheen de Grondkamer

;

•de pachtprijs is volgens het jaarlijks te hanteren pachtnormenbesluit van RVO aan een maximum (hoogst toelaatbare pachtprijs) gebonden;

•het continuatierecht (automatische verlenging van de pachtovereenkomst);

•het melioratierecht (redelijke vergoeding die de verpachter bij het einde van de pacht aan de pachter betaalt voor diens verbeteringen aan het gepachte);

•de indeplaatsstelling en het recht op medepacht zijn (de mogelijkheid om bijvoorbeeld de bedrijfsopvolger de pacht te kunnen laten overnemen);

•bij verkoop van de grond door de verpachter, heeft de pachter een voorkeursrecht van koop. Maakt de pachter daar géén verbruik van, dan wordt de grond verkocht in verpachte staat.

Vanwege de grote beperkingen die voornoemde pachtbeschermingsregels voor een grondeigenaar meebrengen, is het voor het waterschap niet interessant om zijn gronden in reguliere pacht uit te geven.

6.2.2 Geliberaliseerde pacht

Sinds 1 september 2007 bestaat er voor los land de mogelijkheid van geliberaliseerde pacht. De geliberaliseerde pacht is in feite een uitzondering op de strikte regels voor reguliere pacht, waarbij een enkele belangrijke wettelijke rechten van de pachter niet van toepassing zijn. Dit betreffen met name:

•het continuatierecht;

•het indeplaatsstellingsrecht en;

•het voorkeursrecht tot koop.

De geliberaliseerde pacht biedt een grondeigenaar de mogelijkheid om een perceel grond slechts voor bepaalde (kortere) duur te verpachten.

Bij geliberaliseerde pacht van los land wordt onderscheid gemaakt tussen een looptijd van maximaal zes jaren en korter én een looptijd van langer dan zes jaren. Bij geliberaliseerde pacht met een looptijd langer dan zes jaren, mag de pachtprijs niet hoger mag zijn dan de maximale wettelijke pachtprijs volgens het Pachtnormenbesluit RVO. De pachtovereenkomst moet in dat geval wel door de Grondkamer worden getoetst én goedgekeurd.

Voor geliberaliseerde pacht voor een looptijd van maximaal zes jaren of korter, is toetsing van de prijs en goedkeuring door de Grondkamer niet vereist en zijn verpachter en pachter geheel vrij om zelf een pachtprijs overeen te komen.

Bij de uitgifte in geliberaliseerde pacht van gronden voor waterbergingen en waterkeringen wordt gestreefd naar duurzaam (langdurig) gebruik. Bij gronden, die zijn verworven ten behoeve van de realisatie van projecten, gelden andere belangen ten aanzien van de duur van het gebruik. Van belang is dat de vrije beschikbaarheid van deze gronden na afloop van een bepaalde (korte) periode is gegarandeerd. Het aangaan van langlopende contracten is in die situatie vaak weinig zinvol, afhankelijk van de situatie wordt gekozen voor éénjarige of meerjarige pacht.

In hoofdlijnen maakt het waterschap in twee situaties gebruik van geliberaliseerde pacht, namelijk bij landbouwgrond en natuurgronden. Hiervoor kennen we sinds het DB-besluit van 12 november 2024 drie verschillende vormen van pachtvoorwaarden:

1Natuurpacht; deze wordt toegepast bij ingerichte natuurgrond, of landbouwgrond welke bestemd is voor inrichting;

2Duurzame pacht; deze wordt toegepast op landbouwgrond welke is gelegen in de beekdalen (conform de beekdal-flank-hoge koppen indeling in het Handelingsperspectief van de Watertransitie);

3Normale landbouwpacht; deze wordt toegepast op landbouwpercelen die niet gelegen zijn in beekdalen of niet bestemd zijn om in te richten als natuur.

Uitzondering op de varianten 1 en 2 zijn situaties waarin sprake is van reeds lopende afspraken/toezeggingen of waar als onderdeel van de aankooponderhandeling afwijkende afspraken zijn gemaakt.

6.2.3 Pacht van geringe oppervlakte

Pacht van geringe oppervlakte heeft betrekking op los land met een oppervlakte van één hectare of minder. Deze pachtvorm is niet wettelijk beschermd; deze contracten kunnen op eenvoudige wijze en op korte termijn worden beëindigd. Naast het ontbreken van recht van continuatie, indeplaatsstelling en voorkeur bij koop, behoeft de pachtovereenkomst ook niet ter goedkeuring en registratie aan de Grondkamer te worden voorgelegd en geldt géén toetsing van de pachtprijs. Pachter en verpachter zijn geheel vrij om gezamenlijk de prijs te bepalen.

Indien agrarische grond in gebruik gegeven wordt aan een agrariër, dan wordt gebruik gemaakt van geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Indien sprake is van reeds bestaande reguliere pachtovereenkomsten worden deze uitgediend en daarna, indien mogelijk omgezet naar geliberaliseerde pachtovereenkomsten of beëindigd.

6.3.1 Huur

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. (Artikel 7:201, lid 1 BW)

Voor de verhuur van grond gelden minder beperkende regels voor de grondeigenaar, dan voor het verpachten van grond. Er kan echter niet in alle situaties voor huur gekozen worden. Verhuur kan alleen worden toegepast wanneer er géén sprake is van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik. Dit ter voorkoming van een ‘huur’ die in werkelijkheid aan alle voorwaarden voor pacht voldoet. In dat geval zou de ‘huurder’ met succes kunnen claimen dat sprake is van (reguliere) pacht, met alle beperkingen voor het waterschap van dien.

6.3.2 Bruikleen

Bruikleen is de overeenkomst, waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na een bepaalde tijd, zal teruggeven. (Artikel 7A:1777 BW)

Essentieel voor bruikleen is dat er geen sprake mag zijn van een tegenprestatie. Verder zijn er weinig wettelijke regels voor bruikleen van toepassing. Dit geeft de grondeigenaar veel vrijheid om voorwaarden aan bruikleen van gronden te stellen of om de bruikleen eenvoudig te beëindigen. Wanneer een perceel in bruikleen wordt gegeven, is het uitermate belangrijk dat het gebruik plaatsvindt ‘om niet’, dus gratis en zonder een op geld waardeerbare tegenprestatie. Mocht onverhoopt toch sprake zijn van een tegenprestatie, dan bestaat het risico dat de overeenkomst alsnog als huur of pacht moet worden beschouwd.

Bruikleen wordt met name toegepast bij onderhoudspaden, inrichtingsstroken (vaak een zogenaamd ‘voortgezet gebruik om niet’) maar bijvoorbeeld ook wanneer het waterschap een woning tijdelijk in gebruik geeft (anti-kraak).

In de praktijk worden deze overeenkomsten bij Waterschap de Dommel vaak nog als ‘gebruiksovereenkomst’ betiteld, maar hebben een gelijke strekking.

Huur, bruikleen en pacht van geringe oppervlakte, vinden in beginsel plaats voor de duur van één jaar met stilzwijgende verlenging en tussentijdse opzegmogelijkheden.

7.1.1 Grondaankoop op vrijwillige basis

De verwerving door het waterschap van de eigendom van gronden vindt in beginsel plaats via vrijwillige medewerking van de verkoper. Wat prijsniveau betreft, kan grondaankoop op vrijwillige basis gezien worden als een grondtransactie op de vrije markt. De prijs wordt beïnvloed door de bestemming, gebruiksmogelijkheden, ligging, gronddruk, marktwerking

13Prijzen die zijn betaald voor vergelijkbare gronden in de omgeving worden als referentie gebruikt.

, etc.

Alhoewel een grondtransactie een zakelijke transactie is en in beginsel een rationeel proces, geldt dit voor de verkoper meestal niet. Dat is met name het geval wanneer de aankoop op initiatief van het waterschap gebeurt. In veel gevallen is bij de verkopende grondeigenaar sprake van emotionele binding (familiebezit) of heeft de grondverkoop bedrijfsmatig consequenties. Het op vrijwillige basis tot overeenstemming komen vraagt tijd, tact, improvisatie en creativiteit. Er is een spanningsveld tussen het verkrijgen van grond en de tijdige realisatie van een project of start voor een gebiedsaanpak.

Grondaankoop op vrijwillige basis is een geschikte methode ter voorkoming van zwaardere instrumenten zoals het opleggen van een gedoogplicht of het toepassen van onteigening. Daarnaast kan deze methode natuurlijk ook toegepast worden voor werken en projecten waarvoor de grondslag voor een gedoogplicht of onteigening ontbreekt.

Ondanks de beschikbare alternatieven is verwerving van gronden een essentieel onderdeel van projecten, zeker wanneer de eigendom van grond gewenst of vereist is; ‘zonder grond komt een project niet rond’. Onder verwerving wordt hier verstaan het in eigendom verkrijgen van gronden, al dan niet met opstallen, dan wel het verkrijgen van een zakelijk recht daarop.

De verwerving van gronden in eigendom vindt in beginsel plaats op vrijwillige basis.

Algemeen gesteld, kan grondverwerving nodig zijn voor realisatie van plannen, in incidentele zaken en in geval van strategische belangen. Het waterschap bepaalt per project de verwervingsstrategie. Als onderdeel van deze strategie dienen wel steeds alternatieven vastgesteld te worden alsmede de eventuele inzet van het instrument onteigening (zie H.7.1.2). Een belangenafweging maakt steeds deel uit van de verwervingsstrategie.

Om goed in te kunnen spelen op projecten worden gronden in een vroeg stadium aangekocht (het zogenaamd anticiperend verwerven). Ook als deze gronden buiten het plangebied van een project liggen en het plan nog niet definitief is vastgesteld. Een voorwaarde voor de aankoop van dergelijke ‘strategische’ gronden is dat het project waarvoor deze grond inzetbaar is (direct of indirect) naar verwachting binnen afzienbare tijd ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Dus voorzienbaar is.

Om de doelen van het waterschap te kunnen realiseren, is het noodzakelijk de markt proactief te benaderen. Zonder proactieve benadering krijgt het waterschap onvoldoende beschikking over ruilgrond. Ruilgrond is cruciaal om in projecten/gebiedsprocessen aan degene van wie het waterschap grond wil kopen, méér te kunnen bieden dan alleen geld. Hiervoor kan het nodig zijn om incidenteel ook complete bedrijfslocaties aan te kopen.

Er wordt proactief op de grondmarkt geacteerd, onder meer om de beschikking te krijgen over voldoende ruilgrond waarmee vervolgens water- en/of gebiedsdoelen gerealiseerd kunnen worden.

In het verleden zijn wel werkzaamheden op publiekrechtelijke basis uitgevoerd zonder dat dit privaatrechtelijk was geborgd, terwijl op basis van bestaand beleid de eigendom van die grond wel gewenst was. Voor de situaties waar dit vanuit beheer noodzakelijk wordt geacht, zal geprobeerd worden de gronden alsnog in eigendom te verkrijgen.

Andersom heeft het waterschap in het verleden ook publiekrechtelijke toestemming (bijvoorbeeld ontheffing, beschikking of vergunning) aan derden verleend voor het gebruik van gronden van het waterschap, zonder dat hiervoor afspraken in een overeenkomst zijn vastgelegd. Denk hierbij aan de oprichting van opstallen op een kering of verlegde waterlopen ten behoeve van bouwplannen.

In het belang van zowel het waterschap als deze derden behoren dergelijke situaties in privaatrechtelijke zin alsnog naar behoren te worden geregeld en vastgelegd. Daarbij zal tevens per geval worden bekeken of voor dit gebruik alsnog een vergoeding kan worden verlangd.

Het is mogelijk om aan vrijwillige verwerving van gronden aanvullende vergoedingen te verbinden (vergoedingen tussen VSS en marktwaarde). Met name voor projectgronden of voor gronden in een afgebakend gebied kan ervoor gekozen worden om op die manier gedurende een bepaalde periode grondtransacties in een bepaald gebied te stimuleren. Om Wanneer de vergoeding hoger is dan de marktwaarde, kan – ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun - deze uitsluitend worden toegekend op basis van een door de EU/Brussel goedgekeurde regeling en vraagt dat om een nadere juridische toets vooraf.

7.1.2 Grondverwerving met volledige schadeloosstelling indien onteigening mag worden toegepast

Uit de praktijk is gebleken dat het niet in alle gevallen lukt om gronden op vrijwillige basis te verwerven. Indien eigendomsverkrijging van bepaalde gronden noodzakelijk wordt geacht en de beschikking over die gronden niet via de gedoogplichtprocedure kan worden verkregen, kan het instrument ‘onteigening’ worden ingezet. Onteigening van gronden gebeurt onder strikte voorwaarden én kent veel waarborgen voor de desbetreffende grondeigenaar. De procedure van onteigening is sinds 1 januari 2024 geregeld in de Omgevingswet, waarmee de Onteigeningswet grotendeels is komen te vervallen.

Nieuw is bijvoorbeeld dat het bestuursorgaan de onteigeningsbeschikking neemt. Bij het waterschap is dat het Algemeen Bestuur. De bestuursorganen behoeven niet langer de Kroon te verzoeken een Koninklijk Besluit tot onteigening te nemen. Belanghebbenden kunnen bij het bestuursorgaan een zienswijze indienen en niet langer bij de Kroon.

Nieuw is ook dat de onteigeningsbeschikking altijd moet worden bekrachtigd door de bestuurs-rechter. De rechtsbescherming door de bestuursrechter is daardoor altijd verzekerd. De bestuursrechter is bij alle individuele onteigeningen betrokken. Er geldt een ambtshalve toetsing door de bestuursrechter. Tenslotte is nog hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Er zijn limitatieve rechtsgronden op basis waarvan een waterschap kan onteigenen, namelijk in geval van:

•Watersysteembeheer in algemene zin; onder watersysteembeheer valt ook het beheer van waterkwaliteit, waterkwantiteit en grondwater.

•Een projectbesluit, als dit ziet op aanleg, herstel, versterking of onderhoud van waterkeringen en daarmee samenhangende voorzieningen om nadelige effecten van het projectbesluit te voorkomen;

•Noodsituaties, zoals overstromingen;

•Aanleg en verbetering infrastructuur en voor werken voor bestrijding van verontreiniging van oppervlaktewateren of voor werken ten behoeve van verbetering of verruiming van rivieren.

In de procedure geldt een aantal cumulatieve toetsingscriteria voordat onteigening kan worden ingezet. Er moet namelijk sprake zijn van:

•een wettelijk doel of een doel vanwege algemeen publiek belang (nut);

•noodzaak;

•urgentie.

Aan al deze criteria moet worden voldaan vóórdat een onteigeningsbeschikking kan worden genomen. Voorafgaand moet bovendien steeds voldoende met de grondeigenaar zijn onderhandeld en moet een belangenafweging hebben plaatsgevonden waarin ook de proportionaliteit van het onteigeningsinstrument moet zijn beoordeeld in relatie tot eventueel minder bezwarende opties. Ook moet de optredende schade voldoende zijn vastgesteld.

Indien onzekerheid bestaat over de planvorming of als realisatie ook door de eigenaar zelf mogelijk is, ontbreekt de noodzaak voor eigendomsverkrijging door het waterschap.

Als werkproces geldt dat met inachtneming van het bovenstaande de kaders middels een ontwerp projectbesluit door het Dagelijks Bestuur worden vastgesteld. Pas daarna kunnen de gronden met gebruikmaking van volledige schadeloosstelling minnelijk worden verworven. Mocht dit minnelijk traject niet slagen dan kan het instrument onteigening worden ingezet. Voordat het Algemeen Bestuur een onteigeningsbeschikking kan nemen dient er een definitief vastgesteld projectbesluit te zijn.

Onteigening is dus een uiterst middel dat niet eerder aan de orde komt, dan nadat vaststaat dat de grond op geen enkele andere wijze kan worden verkregen én aan alle genoemde criteria wordt voldaan.

Omgevingswet

Het Waterschap vindt het belangrijk dat het instrument VSS/Onteigening onder de Omgevingswet beschikbaar en inzetbaar is, zodat per project de afweging en onderbouwing gemaakt kan worden of het instrument ook daadwerkelijk ingezet kán worden. In de Omgevingswet heeft het waterschap een directe bevoegdheid gekregen om het instrument Onteigening te mogen inzetten voor gronden die binnen het gebied van het waterschap liggen.

Per 1 januari 2024 kan het waterschap onteigenen voor watersysteembeheer in algemene zin.

Let op: Die bevoegdheid is niet ruim. Zo mag dus niet onteigend worden voor ándere belangen dan water, zoals bijvoorbeeld natuur, recreatie, energie, bouwplannen etc. Het mag evenmin gaan om projecten of taken die bij een andere overheid liggen. Onder waterbeheer valt ook het beheer van waterkwaliteit, waterkwantiteit en grondwater.

Kort samengevat betekent dit, dat:

•het AB tot onteigening kan besluiten ten behoeve van watersysteembeheer, waterketenbeheer en de zuivering van stedelijk afvalwater;

•er sprake moet zijn van een concreet projectbesluit met daarin een functie/bestemmingswijziging (let op: alleen in geval van functie/bestemmingswijziging kan worden onteigend);

•het onteigeningsbelang moet voldoende concreet zijn uitgewerkt in een omgevingsplan of projectbesluit of omgevingsvergunning

Volledige schadeloosstelling - VSS

Wanneer naast de werkelijke waarde van de grond ook alle overige schade wordt vergoed die een grondeigenaar door de onteigening lijdt, spreken we van volledige schadeloosstelling (VSS). De grondeigenaar moet in zijn vermogens- en inkomenspositie voor en ná het verlies van eigendom in een gelijkwaardige positie verkeren. De te betalen schadeloosstelling is daarmee hoger dan alleen de marktwaarde van de grond.

Wanneer het instrument onteigening mág worden ingezet en het bestuur voornemens is om hiervan gebruik te maken, betekent dit tegelijk dat het waterschap bij de onderhandeling met grondeigenaren volledige schadeloosstelling (VSS) mag toepassen. Dit geldt tevens voor de gevallen waarin het niet tot onteigening komt. Door het onteigeningsinstrument in het ontwerp-projectbesluit op te nemen, heeft het waterschap de mogelijkheid om ook in het traject van vrijwillige aankoop, VSS te mogen inzetten. Dát laatste is in feite de belangrijkste overweging om het onteigeningsinstrument in de gereedschapskoffer van het (ontwerp) projectbesluit te hebben. VSS kan ervoor zorgen dat er meer ruimte en animo komt voor transacties op vrijwillige basis.

Wanneer eigendomsverkrijging van bepaalde gronden noodzakelijk wordt geacht en de beschikking daarover niet via de gedoogplichtprocedure of vrijwillige verkoop kan worden verkregen, kan het waterschap het instrument ‘onteigening’ als uiterst middel inzetten, waardoor in het projectgebied volledige schadeloosstelling (VSS) kan worden toegepast.

Het onteigeningsinstrument is sinds de inwerkingtreding van de omgevingswet per 1-1-2024 breder beschikbaar. Het Algemeen Bestuur heeft op 02 oktober 2024 in een kaderstellend besluit vastgesteld dat er ruimte is om dit instrument in te zetten. Dit is een principebesluit, waarmee het onteigeningsinstrument binnen de door het AB gestelde kaders kan worden ingezet voor specifieke doelen/gebieden. Volledige schadeloosstelling kan worden toegepast nadat het ontwerp-projectbesluit waarin de inzet van het onteigeningsinstrument is opgenomen, door het Dagelijks Bestuur is vastgesteld. Zonder een dergelijk ontwerp-projectbesluit kan het verschil tussen een betaalde volledige schadeloosstelling en de marktwaarde, aangemerkt worden als staatsteun

14zaak: C/17/125121/HA-ZA 13-48: Staatssteun bij aankoop perceel grond door gemeente; Uitspraak 1 juli 2015

.

Het Algemeen Bestuur heeft besloten tot mogelijke inzet van het onteigeningsinstrument. Het Dagelijks Bestuur stelt binnen dit kader een (ontwerp)projectbesluit vast. Pas dáárna kan sprake zijn van volledige schadeloosstelling (VSS).

Uiteindelijk besluit het Algemeen Bestuur tot een individuele onteigening in de situaties waarbij minnelijke verwerving niet slaagt. Dat gebeurt met een onteigeningsbeschikking. De bevoegdheid tot het geven van een onteigeningsbeschikking kan niet worden gemandateerd of gedelegeerd aan het Dagelijks Bestuur.

Bij de beoordeling óf onteigening in de gegeven situatie een passend instrument is, komt het Algemeen Bestuur derhalve tweemaal in beeld: zowel aan de voorkant bij het kaderstellend besluit als bij het sluitstuk van individuele onteigening.

Het Algemeen Bestuur besluit tot een onteigeningsbeschikking in het individuele geval waarbij de minnelijke verwerving van gronden niet slaagt.

Over het toepassen van volledige schadeloosstelling zonder onteigeningstitel is veel gediscussieerd. Op provinciaal niveau zijn tussen de Provincie en Brabantse Waterschappen in een expertmeeting de volgende uitgangspunten omtrent VSS gedeeld:

Grond wordt momenteel nogal eens via minnelijke verwerving verkregen, zonder dat sprake is van een onteigeningsvoornemen. In dat geval kan geen Volledige Schadeloosstelling worden toegepast. De maximale vergoeding via VSS is alleen mogelijk indien onteigening voorzienbaar is. Niet nodig is dat de onteigeningsprocedure reeds is ingezet, maar het is wel noodzakelijk dat er concrete en objectiveerbare aanwijzingen zijn dat de overheid serieus van plan is om tot onteigening over te gaan als minnelijke verwerving niet zou lukken. Er zijn verschillende fasen waaruit de intentie kan blijken, bijvoorbeeld:

1een concreet voornemen tot opstellen van een ruimtelijk plan waarin onteigening goed onderbouwd als in te zetten instrument wordt genoemd (een ontwerp-projectbesluit).

2een vastgesteld ruimtelijk plan waarin onteigening als in te zetten instrument wordt genoemd.

In alle gevallen moet steeds gemotiveerd worden waarom het afstaan van gronden uiteindelijk onder dwang kán plaatsvinden. Het waterschap kan dus niet zomaar onteigenen. Dat is hierboven al toegelicht. Daarvoor gelden strenge, cumulatieve eisen en waarborgen.

Dit betekent bijvoorbeeld ook dat het waterschap niet kan onteigenen om ruilgrond te verwerven en ook niet voor het realiseren van een beperking op gronden die ook op een minder ingrijpende manier gerealiseerd zou kunnen (proportionaliteit).

Als nergens vastligt dat het waterschap het concrete plan heeft om te onteigenen, dan mag een betrokken grondeigenaar niet volledig schadeloos gesteld worden bij vrijwillige verkoop omdat dit kan leiden tot ‘ongeoorloofde staatssteun’. Het waterschap kan de gronden in dat geval alleen aankopen op basis van marktwaarde.

Als sprake is van ongeoorloofde staatssteun geldt achteraf een ongedaanmakingsverplichting en moet de situatie worden teruggebracht in de oorspronkelijke toestand van vóór de deal. Dat is niet altijd mogelijk en kan tot zeer vervelende situaties leiden (denk aan een reeds afgebroken stal).

Samenvattend, zijn er bij grondverwerving 3 opties:

1het concrete voornemen tot onteigening vooraf vastleggen, zodat met de desbetreffende grondeigenaren onderhandeld kan worden op basis van volledige schadeloosstelling;

2geen voornemen tot onteigening vastleggen en accepteren dat geen volledige schadeloosstelling kan worden toegepast. Dit betekent dat onderhandeld wordt op marktwaarde (op basis van een onafhankelijke taxatie).

3een ontheffingsverzoek indienen bij de Europese Commissie om een regeling te mogen toepassen waarin méér vergoed wordt dan alleen het nadeel, zonder dat die regeling wordt aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun. Ontheffing kan mogelijk relatief snel (op zijn vroegst binnen 3 maanden, maar vermoedelijk duurt dit langer) worden verleend.

In het onteigeningsrecht zijn in jurisprudentie specifieke regels ontwikkeld voor het onderhandelings-traject alsmede de uitgangspunten voor berekening van de volledige schadeloosstelling.

Een goede planning is belangrijk, want een onteigeningsprocedure kan veel tijd in beslag nemen. Zo nam onder het ‘oude’ onteigeningsrecht een procedure gemiddeld ca. 2 jaar in beslag. Onder de nieuwe Omgevingswet zal dat niet veel korter zijn. Daarnaast moet een planologische procedure worden doorlopen voor de vereiste bestemmingswijziging.

Tenslotte moet bij de budgettering van grondverwerving rekening gehouden worden met de hogere kosten van onteigening.

Het waterschap heeft afgelopen jaren al redelijk wat ervaring opgedaan met het kopen op basis van VSS/onteigening. Dit gebeurde op titel van en in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant, ten behoeve van de PAS/N2000. Daarbij vormde niet het projectplan van het waterschap de juridische basis, want het waterschap was zelf niet bevoegd tot onteigening. Het Waterschap heeft alleen VSS kunnen aanbieden omdat de provincie als bevoegd gezag en opsteller van het ruimtelijk plan de bevoegdheid tot onteigening had.

Dat neemt niet weg dat het waterschap de onderhandelingen en minnelijke aankopen heeft afgewikkeld. Op moment dat het op onteigening kon uitlopen, zijn de dossiers overgedragen aan de Provincie. Op basis van die ervaringen kan geconcludeerd worden dat het aankopen op basis van VSS/Onteigening voordelen biedt. Er kan een hogere prijs betaald worden en daarmee wordt in het algemeen ook sneller overeenstemming met de grondeigenaar bereikt. Het roept echter bij sommige eigenaren ook weerstand op en veroorzaakt soms in de omgeving een prijsopdrijvend effect (ook voor niet VSS-percelen). Tenslotte is VSS slechts op een beperkte oppervlakte inzetbaar

7.2.1 Publiekrechtelijke mogelijkheden

Het waterschap is een openbaar (publiekrechtelijk) lichaam. In die hoedanigheid kan het gebruik maken van een aantal juridische instrumenten of bevoegdheden om maatschappelijke taken te kunnen uitoefenen. Door gebruik te maken van dergelijke bevoegdheden heeft het de mogelijkheid het gebruik van de grond mede te bepalen, zonder dat eigendom van die grond noodzakelijk is.

Projectbesluit Omgevingswet

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het projectplan Waterwet vervangen door het projectbesluit.

Het projectbesluit is het aangewezen instrument én de basis voor projecten aan waterstaatswerken. In het projectbesluit staat het werk beschreven en de wijze waarop het zal worden uitgevoerd. Sinds de inwerkingtreding van de Waterwet in 2009 is het projectplan veelvuldig ingezet voor met name beekherstel projecten, realisatie Natte Natuurparels en GGOR maatregelen.

Met de ‘aanleg of wijziging’ van waterstaatswerken worden alleen werkzaamheden bedoeld, die zorgen voor wijziging van de normatieve toestand van een waterstaatswerk zoals vastgelegd in de legger (dus wijziging van de richting, vorm, afmeting of constructie).

Volgens de begripsbepalingen in de Omgevingswet, is een waterstaatswerk een oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk. Ook voor uitvoering van een werk tot beïnvloeding van een grondwaterlichaam moet een projectbesluit worden opgesteld, omdat dit volgens Omgevingswet gelijkgesteld wordt aan de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk.

Het waterschap zet het projectbesluit actief in om ruimte voor water te claimen c.q. invulling te geven aan water en bodem sturend.

Het Projectbesluit kan worden ingezet bij de realisatie van watertransitiedoelen, zoals bij het verondiepen van hoofdwatergangen om op hoge koppen meer water vast te houden. Door in een projectbesluit vast te leggen dat de A-watergangen in een gebied verondiept worden kan het waterschap zonder gronden in eigendom te verwerven toch zijn doelen realiseren. In het projectbesluit wordt tevens opgenomen wát de effecten van realisatie zijn en hoe er met schade aan/herwaardering van eigendommen van derden binnen het project wordt omgegaan.

Neem bijvoorbeeld een laag gelegen landbouwperceel met onderbemalingspomp waarbij we vanuit water en bodem sturend de pomp uitschakelen. Er ontstaat ruimte voor water (vasthouden en infiltratie), maar er ontstaan ook gebruiksbeperkingen als gevolg van hoge grondwaterstanden en of inundatie. Als gevolg van een dergelijke maatregel daalt de huidige agrarische grondwaarde bijvoorbeeld van 100.000,- per ha naar 40.000,- per ha. Deze verschuiving in de waarde van grond en eventuele toekomstige beheerafspraken (als gevolg van de nieuwe omstandigheden) kunnen in de vorm van eventuele nadeelcompensatie op basis van het projectbesluit worden vergoed.

Omgevingsprogramma

In de Omgevingswet wordt een (gedeeltelijk) nieuw instrument geïntroduceerd. Het ‘Omgevingsprogramma’. Dit is een flexibel instrument dat de overheid kan toepassen in verschillende fasen van de beleidscyclus. Het instrument programma is derhalve een beleidsdocument, net als de omgevingsvisie. Programma’s zorgen ervoor dat de doelen van de omgevingsvisie concreet gemaakt worden en bevatten zo nodig een programmatische aanpak. In programma's formuleren gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk maatregelen die leiden tot de gewenste kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Een programma bevat voor één of meer onderdelen van de fysieke leefomgeving:

a.een uitwerking van het te voeren beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud daarvan

b.maatregelen om aan een of meer omgevingswaarden te voldoen of een of meer andere doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken.

Een omgevingsplan kan sectoraal, gebiedsgericht of themagericht zijn.

De procedure voor het vaststellen van een programma staat in de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit. De aanwijzing van een programmatische aanpak valt niet onder de verordenings-bevoegdheid van waterschappen, maar gebeurt door gemeenten in een omgevingsplan, door provincies in een omgevingsverordening en door het Rijk bij AMvB.

Er zijn meerdere varianten programma’s te onderscheiden, namelijk:

•Vrijwillige (onverplichte) programma's;

•Verplichte programma's volgend uit Europese regelgeving;

•Verplichte programma's bij (dreigende) overschrijding van omgevingswaarden;

Een programma is inzetbaar in verschillende fasen van de beleidscyclus en heeft tevens betrekking op de uitoefening van taken en bevoegdheden.

Waterschapsverordening

De Waterschapsverordening (voorheen de Keur) is een verordening met algemeen geldende regels van het waterschap. Het doel van deze verordening is onder meer het beschermen van bestaande infrastructuur (zoals waterkeringen, water en andere waterstaatswerken) en het regelt daarbinnen naleving, onderhoud en gebruik.

De Waterschapsverordening bevat zowel verbods- als gebodsregels. De Waterschapsverordening kan feitelijk het eigendomsrecht van de grondeigenaar beperken als het waterschapsbelang dat vergt. Het geeft aan dat een eigenaar/ gebruiker voorzieningen moet treffen op zijn/ haar eigendom of bepaalde handelingen of een specifiek gebruik moet nalaten dan wel toepassen.

Vanuit de watertransitie geredeneerd zijn er handelingsperspectieven opgesteld om te komen tot andere beleidsregels. Die handelingsperspectieven zijn opgesteld om vanuit het principe ‘water en bodem sturend’ richting te geven. Op basis van die handelingsperspectieven kan het waterschap via de Waterschapsverordening gebieden aanwijzen waar ruimte voor water voorrang krijgt boven andere gebruiksfuncties. Denk daarbij aan het claimen van ruimte voor water in de beekdalen of het vasthouden van water vanaf de hoge koppen. Zie ook 7.2.3. actieve ruimtelijke sturing.

Het waterschap zet de Waterschapsverordening actief in om de ruimte voor water te claimen/ invulling te geven aan water en bodem sturend.

Gedoogplicht uit de Omgevingswet

Deze gedoogplicht kan onder meer worden ingezet worden voor de aanleg van waterstaatswerken of de realisatie van projecten. Het betreft in beginsel een tijdelijke gedoogplicht voor de duur van het werk. Nadien is het werk voldoende beschermd door de Waterschapsverordening of de Legger. Daarnaast is het ook mogelijk een gedoogplicht op te leggen voor beheer en onderhoud alsmede het uitvoeren van metingen en onderzoeken.

Indien een gedoogplicht op grond van afdeling 10.2 e.v. Omgevingswet wordt opgelegd, moeten de grondeigenaar en/of andere rechthebbenden gedogen of dulden dat het waterschap wijzigingen aanbrengt op bepaalde gronden. Het gaat om de plicht de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk te gedogen. Dit gedogen moet breed worden uitgelegd, zowel wat betreft de aard als doelstellingen van de desbetreffende werkzaamheden.

De schade die een grondeigenaar of andere rechthebbenden in het kader van een gedoogplicht lijden, moet door het waterschap vergoed worden. Bij andere rechthebbenden kan bijvoorbeeld gedacht worden aan pachters, huurders, erfpachters etc. Het waterschap wordt geen eigenaar van de gewijzigde gronden, maar wel van de eventueel aangelegde werken, waarvoor alsdan een zakelijk recht (van opstal) wordt gevestigd.

Een gedoogplicht kan van rechtswege worden opgelegd of met een beschikking. Dit instrument heeft betrekking op werkzaamheden door het waterschap, waarbij de volgende voorwaarden gelden:

•er is geen noodzaak de eigendom van de desbetreffende grond(en) te verwerven (zie nadere toelichting in hoofdstuk 5), bijvoorbeeld omdat de gronden slechts tijdelijk nodig zijn;

•er is – in verhouding – een gering percentage

15Dit percentage varieert en is afhankelijk of het tijdelijk of permanent gedogen betreft.

van de totale oppervlakte van het desbetreffende gebruiksperceel nodig (geldt uitsluitend voor waterkeringen en urgente, locatie-gebonden werken), én;

•na uitvoering van het werk wordt de bruikbaarheid van het perceel (inclusief de belaste strook) niet of nauwelijks beperkt en ondervindt de eigenaar geen onevenredig nadelige gevolgen.

Van de oppervlakte eis dat het slechts om een gering percentage mag gaan, kan worden afgeweken in het geval de gebruiksmogelijkheden van de overblijvende grond niet of nauwelijks worden beperkt. In dat geval kan desondanks een gedoogplicht worden opgelegd. Van belang is daarbij wel het standpunt van de grondeigenaar, maar ook de omstandigheid dat het waterschap de grond slechts tijdelijk nodig heeft. Overigens is het niet noodzakelijk dat er ook overeenstemming met de eigenaar is.

Tegen een beschikking tot oplegging van een gedoogplicht staat bezwaar bij het waterschap open. Tegen de beslissing op dit bezwaar (bob) staat vervolgens beroep open bij de rechtbank, sector bestuursrecht. Tegen de uitspraak van de rechtbank staat tenslotte (hoger) beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Doorgaans volgt het waterschap de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van de Algemene wet bestuursrecht. In dat geval legt het waterschap gedurende 6 weken eerst een ontwerpbesluit ter inzage en kunnen belanghebbenden daartegen een zienswijze indienen. Vervolgens neemt het waterschap een definitief besluit waartegen direct beroep open staat bij de rechtbank (dus zonder eerst bezwaar in te dienen). Tegen de uitspraak van de rechtbank staat daarna (hoger) beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Gedoogplichten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en vallen onder de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb).

Voordat een gedoogplicht wordt opgelegd, moeten door het waterschap aantoonbaar pogingen zijn ondernomen om tot overeenstemming met de betrokken grondeigenaar te komen (minnelijk overleg).

Gedoogplicht uit de Belemmeringenwet Privaatrecht

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, zijn daarin de gedoogplichten uit de Belemmeringenwet Privaatrecht, in gewijzigde vorm opgenomen.

Een dergelijke gedoogplicht kan worden opgelegd wanneer ten behoeve van openbare werken gebruik moet worden gemaakt van gronden die in eigendom zijn van een ander. Deze gedoogplicht wordt gehanteerd voor het aanleggen van bijvoorbeeld kabels/leidingen. Het betreft hier een permanente gedoogplicht. Deze omvat zowel het veranderen, verplaatsen, in stand houden, verwijderen, rooien, snoeien en betreden van de gronden.

Het hebben en houden van deze leidingen wordt beheerst door het privaatrecht. Hierover moet dus overeenstemming bereikt worden met de grondeigenaar. Lukt het niet om dergelijke overeenstemming te bereiken, dan kan via de Omgevingswet een ‘gedoogplicht voor aanleg of instandhouding van een openbaar werk’ opgelegd worden. Dit instrument wordt pas ingezet wanneer het niet lukt een minnelijke regeling aan te gaan.

Bij een gedoogplicht moet het derhalve gaan om een bij wet ‘algemeen erkend nut’ en om een situatie waarin het belang van rechthebbenden redelijkerwijs onteigening niet rechtvaardigt.

Tot het opleggen van een dergelijke gedoogplicht besluit de Minister van Verkeer en Waterstaat.

Ook bij het opleggen van een gedoogplicht is het waterschap verplicht de volledige schade (VSS) van de betrokken grondeigenaar te vergoeden. Bij het opleggen van een gedoogplicht dient, in tegenstelling tot bij vrijwillige medewerking, ook rekening gehouden te worden met toekomstige schade indien de gedoogplicht bepaalde ontwikkelingen zou belemmeren.

In situaties waarin eigendomsverwerving van grond niet is vereist, geldt als uitgangspunt dat het gebruik van die gronden van derden in beginsel op minnelijke basis plaatsvindt. In geval het waterschap hier niet in slaagt, wordt zo mogelijk het instrument gedoogplicht tegen de desbetreffende grondeigenaar ingezet.

Differentiatie tarief

Voor het dulden van frequente overstroming in regionale waterberging en gestuurde waterberging geldt een tariefverlaging van waterschapsbelasting. De basis hiervoor is de Legger waterberging, De reductie geldt niet voor de Reserveringsgebieden want die zijn niet in de Legger opgenomen.

Gekoppeld aan de watertransitie kan in lijn met de tariefverlaging voor waterbergingsgebieden in de toekomst voor bepaalde gronden een tariefverlaging doorgevoerd worden.

Dit instrument wordt niet nader uitgewerkt binnen het grondbeleid.

7.2.2 Privaatrechtelijke instrumenten

Het is voor het waterschap niet in alle gevallen mogelijk, noodzakelijk of wenselijk om in alle voorkomende situaties publiekrechtelijke instrumenten in te zetten. Zo nodig kan het waterschap bij het realiseren van doelen ook gebruik maken van privaatrechtelijke mogelijkheden, zoals het aangaan van overeenkomsten. In die situatie staat het waterschap op gelijke voet met andere private partijen, ongeacht dat het waterschap een publiekrechtelijke rechtspersoon is.

In aanvulling op publiekrechtelijke instrumenten zet het waterschap daar waar wenselijk en mogelijk ook privaatrechtelijke instrumenten in bij het realiseren van de doelen

Recht van opstal

Een recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben

16Artikel 5.101 BW

. Het is in feite een (horizontale) afsplitsing van het eigendomsrecht. Het vestigen van een recht van opstal is een geschikt instrument wanneer volledige eigendom niet noodzakelijk is. De werken of opstallen zijn dan eigendom van degene die deze heeft ‘opgericht’, de grond blijft eigendom van de grondeigenaar.

Het recht van opstal wordt veel gebruikt bij de aanleg van werken en voorzieningen, bijvoorbeeld voor de aanleg van leidingen met de bijbehorende werk- en onderhoudsstrook. De kosten (eenmalige afkoopsom en een schadevergoeding) zijn relatief gering. Het recht van opstal wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Een ander voorbeeld is het aanleggen van een waterloop op andermans eigendom, waarbij het wel van belang is dat er specifiek aandacht is voor genotsrechten zoals jacht en visserij.

Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht bestaande uit een last, waarmee een onroerende zaak (het dienend of lijdend erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersend erf ) is bezwaard

17Artikel 5.70 BW

. De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, bestaat in een verplichting om op, boven of onder een van beide erven iets te dulden of niet te doen. Een erfdienstbaarheid wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Het vestigen van een erfdienstbaarheid is een geschikt instrument wanneer volledige eigendom van grond niet vereist is. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad, op grond waarvan men recht heeft om over een perceel van een ander te gaan, bijvoorbeeld voor onderhoud of om ergens bij te kunnen.

Kwalitatieve verplichting

De wet definieert in art. 6:252 Burgerlijk Wetboek een kwalitatieve verplichting als:

“een verplichting voortvloeiende uit een overeenkomst met betrekking tot een registergoed dat (opvolgende) eigenaren kan verbinden iets te dulden of niet te doen ten opzichte van de persoon die de verplichting bedongen heeft.”

De kwalitatieve verplichting is dus verbonden aan een grondperceel en gaat bij overdracht van dat perceel over op de nieuwe eigenaar. De kwalitatieve verplichting geldt ook voor andere gebruikers (huurder, pachter etc.) dan de eigenaar. Om een kwalitatieve verplichting te vestigen, moet deze worden vastgelegd in een notariële akte en worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster, zodat de verplichtingen ook voor iedereen kenbaar zijn.

Kwalitatieve verplichtingen worden gevestigd wanneer het waterschap dwingende afspraken voor de toekomst wil veiligstellen, óók wanneer gronden van eigenaar of gebruiker wisselen. Een voorbeeld hiervan is het vastleggen van een kwalitatieve verplichting tot realisatie en instandhouding van natuur en eventuele toekomstige vernatting. Ook een afwaardering van grond als gevolg van inundatie kan via een kwalitatieve verplichting worden vastgelegd. In dergelijke situaties kunnen tevens afspraken worden vastgelegd over een passende (finale) vergoeding in het kader van waardevermindering van het desbetreffende perceel of andere toekomstige schade.

Daarnaast kunnen ook door derden kwalitatieve verplichtingen ten behoeve van het waterschap gevestigd worden op basis waarvan het waterschap zijn doelen kan realiseren. De meest voorkomende situatie is de realisatie van NNB met een GOB-subsidie waarbij een kwalitatieve verplichting ten behoeve van het waterschap wordt gevestigd waarin onder andere wordt bepaald dat de grondeigenaar toekomstige hydrologische maatregelen moet dulden.

Het is van belang dat het waterschap dergelijke verplichtingen deugdelijk administreert en inzichtelijk heeft.

Herwaarderen van grond

In het verleden zijn veel woeste gronden zoals laagtes en natuur/heidegebieden door het aanleggen van veelal diepe afwateringssloten ontgonnen en geschikt gemaakt voor landbouw. Daarmee zijn de agrarische gebruiksmogelijkheden en dus ook de agrarische waarde fors gestegen.

Als gevolg van de watertransitie en principes als ‘water en bodem sturend’ en de verschuiving van ‘peil volgt teelt’ naar ’functie volgt peil’ zal het grondgebruik zich op veel plaatsen moeten aanpassen aan deze nieuwe uitgangspunten. Denk bijvoorbeeld aan gronden die als gevolg van het vasthouden van water direct effect ondervinden van (meer frequente) inundatie of hogere grondwaterstanden. Via het publiekrechtelijk spoor kan dit gewenst gebruik afgedwongen worden (zie actieve ruimtelijke sturing 7.2.3). Het voorbereiden en aanpassen van het publiekrechtelijk spoor (Keur/ Waterschapsverordening/omgevingsplan) vraagt om een zorgvuldige uitwerking en zal enkele jaren in beslag nemen.

Op locaties waar het gewenst gebruik nog niet via het publiekrechtelijk spoor is vastgelegd, maar waar het waterschap wel al afspraken wil maken over een aangepaste vorm van gebruik passend bij de draagkracht van het water en bodemsysteem, kan de waardeverschuiving via herwaardering in beeld worden gebracht. Als gevolg van gebruiksbeperkingen zal - vanuit de landbouwfunctie geredeneerd - de waarde immers dalen, terwijl vanuit het watersysteem en natuur bekeken de waarde juist zal toenemen. Over deze waardeverschuiving kunnen afspraken worden gemaakt met de grondeigenaren, die vervolgens worden vastgelegd in een kwalitatieve verplichting (rekening houdend met staatssteun).

Het is nog onduidelijk in hoeverre het afwaarderen van gronden, ook op basis van taxaties van onafhankelijke taxateurs, als staatssteun aangemerkt kan worden. Er is pas sprake van staatssteun als de Europese Commissie de steun in een besluit ongeoorloofd verklaart. Als dat niet gebeurt zijn er geen gevolgen.

Landelijk is er veel vraag naar verruiming van de mogelijkheden om landbouwgrond op basis van beperkingen gedeeltelijk af te waarderen. Zodra er mogelijkheden zijn om de gedeeltelijke afwaardering van grond wel onder de catalogus groenblauwe diensten te laten vallen heeft dat de voorkeur. Naar verwachting zal de geactualiseerde Catalogus – die dergelijke afwaardering toestaat - in de eerste helft van 2025 van kracht worden. In feite wordt dus geanticipeerd op de actualisatie van die richtlijn.

Omdat gewerkt wordt met externe taxateurs om de hoogte van de afwaardering op basis van gangbare normen vast te stellen wordt, totdat voornoemde regeling van kracht is, het risico op Staatssteun niet groot geacht.

Voor landbouwgrond die niet door het waterschap wordt ingericht maar waterhuishoudkundige substantiële schade ondervindt als gevolg van een door het waterschap uitgevoerde maatregel, heeft in het kader van de water- en landbouwtransitie een aangepast landbouwkundig gebruik de voorkeur.

De waardeontwikkelingen als gevolg van de ontginning ten behoeve van landbouwkundig gebruik, de ingreep in het natuurlijk water- en bodemsysteem en verdere intensivering van het gebruik, zijn weergegeven in onderstaand schema.

Huur

Huur is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarbij de ene partij, verhuurder, zich verbindt om aan de andere partij, de huurder, een zaak in gebruik te geven in ruil voor een tegenprestatie. Voor de verhuur van grond gelden minder beperkende regels voor de grondeigenaar, dan voor het verpachten van grond. Verhuur kan alleen worden toegepast wanneer er géén sprake is van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik. Bij huur van een grondperceel geldt geen huurbescherming zoals dat geldt bij huur van woon- en bedrijfsruimte.

Huur kan een geschikt instrument zijn voor situaties waarin het waterschap voor een beperkte periode over de grond wenst te beschikken (bijvoorbeeld bij uitvoering van werk).

Gebruiks-/beheerovereenkomst

Voor het gebruik van gronden, kan het waterschap ook een gebruiksovereenkomst aangaan. In die overeenkomst worden de voorwaarden vastgelegd op basis waarvan het grondgebruik plaatsvindt. Dit kan in een onderhandse akte, die vormvrij is. De overeenkomst kan ook notarieel worden vastgelegd.

De gebruiksovereenkomst is geschikt voor bijvoorbeeld tijdelijke gebruik van gronden, maar ook voor percelen waarop het waterschap een bepaald beheersregime wil laten gelden.

Een gebruiksovereenkomst is ook bruikbaar in situaties waarin medegebruik met een andere functie mogelijk is. De overeenkomst is echter niet geschikt in situaties anders dan een geringe investering waarbij de instandhouding niet op een andere wijze (de Waterschapsverordening) is gewaarborgd en evenmin in situaties waarin werken ten behoeve van het waterschap worden gerealiseerd.

Ecosysteemdiensten/groenblauwe diensten

Onder Ecosysteemdiensten wordt verstaan het leveren van bovenwettelijke publieke prestaties gericht op realisatie van maatschappelijke wensen op het gebied van natuur, landschap, waterbeheer en recreatief medegebruik. Dit gebeurt tegen een kostendekkende vergoeding. Het gaat in de meeste gevallen om beheer en onderhoud, maar kan ook inrichtingsmaatregelen omvatten. Een specifieke vorm van Ecosysteemdiensten zijn de zogenaamde groenblauwe diensten.

Op 1 januari 2023 is een nieuwe periode gestart van het Europese Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB). Nederland heeft grote uitdagingen op het gebied van klimaat, natuur en milieu. Het nieuwe GLB richt zich op deze uitdagingen. Het GLB wil boeren belonen die naast het produceren van voedsel ook aandacht hebben voor landschap, natuur en water en daarin willen investeren. Voor Nederland is de aanpak uitgewerkt in het Nationaal Strategisch Plan (maand 2023?) met enkele veranderingen. Zo zijn een aantal voorwaarden gewijzigd en doet de eco-regeling zijn intrede.

In het nieuwe GLB werken boeren aan een bio-divers landschap. Met de basispremie, de eco-regeling en het agrarisch natuur- en landschapsbeheer kunnen agrariërs bijdragen aan de biodiversiteit op het boerenland en de kwaliteit van het landschap.

•Boeren kunnen de GLB basispremie ontvangen als ze voldoen aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zorgen ervoor dat in heel Europa een basiskwaliteit van de natuur wordt nagestreefd.

•Agrariërs die natuur-inclusiever willen ondernemen en groenblauwe diensten leveren, worden daarvoor via de eco-regeling beloond. Zij kunnen kiezen uit eco-activiteiten die positief bijdragen aan biodiversiteit, landschap, kwaliteit van water, lucht en bodem en het klimaat.

•Via het agrarisch natuur- en landschapsbeheer (ANLb) beheren boeren specifieke leefgebieden voor planten- en diersoorten zoals boerenlandvogels, door bijvoorbeeld later te maaien, of plasdrassen aan te leggen.

In het Provinciale Natuurbeheerplan zijn bestaande natuurgebieden vastgelegd, alsmede gebieden waar nieuwe natuur aangelegd wordt, landbouwgebieden die worden beheerd volgens agrarisch natuur- en landschapsbeheer en de Natura 2000-gebieden. Het Natuurbeheerplan beschrijft per (deel)gebied welke natuur- en landschapsdoelen nagestreefd worden. Het plan bevat de begrenzing van de natuurgebieden en agrarische zoekgebieden, toegespitst op de internationale biodiversiteitsdoelen en de internationale natuurgerichte agromilieu-, water- en klimaatdoelen. Genoemd plan is hét beleidskader voor het provinciale natuurbeleid en ook voor de implementatie van artikel 65 van het Gemeenschappelijk Landbouw Beleid- Nationaal Strategisch Plan (GLB-NSP)). Het plan is verankerd in de SVNL en de Subsidieregeling realisering Natuurnetwerk Noord-Brabant en daarmee kader stellend voor de SNL-subsidies.

Waterdoelen

In het Natuurpact en de overeenkomst met de Manifestpartijen, zijn afspraken gemaakt om naast internationale soortendoelen ook internationale Kaderrichtlijn Water (KRW)-doelen op te nemen.

Klimaatdoelen

In het GLB-NSP is afgesproken om naast de internationale soortendoelen en KRW-doelen ook klimaatdoelen op te nemen. Het kader hiervoor wordt gevormd door het Klimaatakkoord, de nationale klimaatadaptatiestrategie en de bossenstrategie. Er wordt ingezet op klimaatadaptatie en -mitigatie. Voorbeelden zijn het verminderen van effecten van extreme weersomstandigheden door water-, bodem- en teeltmanagement, alsmede de reductie van uitstoot van broeikasgassen.

In overleg met genoemde drie collectieven en de Brabantse waterschappen is een provinciale beheerstrategie voor het ANLB in Brabant opgesteld waarin richting wordt gegeven aan de water en klimaatdoelen in Brabant. Het waterschap kent daarnaast ook eigen stimuleringsmaatregelen.

Het waterschap stimuleert ecosysteemdiensten/ groenblauwe diensten indien deze een bijdrage leveren aan de doelrealisatie van het waterschap.

Zie ook 9.4 prijsbeleid groenblauwe diensten

7.2.3 Alternatieve instrumenten

De verschillende transitieopgaven vragen om experimenteerruimte en een lerende aanpak; ook op het vlak van inzet van instrumenten. In het zoeken naar slimme combinaties, nieuwe verdienmodellen en meervoudig ruimtegebruik wil het waterschap zich niet beperken tot bestaande kennis en instrumenten. Het Waterschap zet daarom actief alternatieve instrumenten in om tot doelrealisatie te komen.

Het waterschap zet actief alternatieve instrumenten in om tot doelrealisatie te komen.

Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG)

Naast traditionele methoden van grondverkrijging, die voornamelijk gericht zijn op specifieke inrichtingsopgaven, biedt de Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG) de mogelijkheid om via het instrument landinrichting (kavelruil) meerdere gebiedsdoelen te realiseren. Bij landinrichting gaat het om inrichting van landelijke gebieden door uitvoering van werken en de herindeling van grondgebruik. De provincie is de verantwoordelijke overheid bij landinrichtingsprojecten.

De meerwaarde van landinrichting ten opzichte van een inrichting ter plekke op basis van een inpassings- of omgevingsplan, is de mogelijkheid om (tegelijk) meerdere gebiedsdoelen te realiseren, waaronder een optimale verkaveling.

Naast de ‘gewone’ landinrichting met herverkaveling is in de WILG ook een regeling opgenomen voor de ruilverkaveling bij overeenkomst

18Art. 85 e.v. Wet inrichting landelijk gebied

, in de volksmond meestal ‘vrijwillige – kavelruil’ genoemd. Deze ruilverkaveling bij overeenkomst wordt in de WILG omschreven als een vorm van landinrichting waarbij drie of meer eigenaren op vrijwillige basis overeenkomen om bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, de gegeven massa op bepaalde wijze te verkavelen en onder elkaar bij notariële akte te verdelen. Deze ruilverkaveling is, zoals de naam ook al aangeeft, een initiatief van de betrokken partijen en wordt niet, zoals bij een wettelijke ruilverkaveling, van bovenaf opgelegd. De eisen die de WILG stelt aan deze kavelruil zijn: Minimaal 3 eigenaren brengen onroerende zaken in én minimaal 2 eigenaren krijgen onroerende zaken toebedeeld.

Pacht als instrument

Om de Watertransitie te realiseren zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van het succes van de landbouwtransitie. De Landbouwtransitie en Watertransitie moeten daarom in samenhang opgepakt en uitgewerkt worden. Om te stimuleren dat de landbouwtransitie in combinatie met watertransitie wordt opgepakt, kan het waterschap ervoor kiezen om pacht als instrument in te zetten. Voor jonge boeren of boeren in transitie (en dus iets anders moeten/willen gaan doen) is pacht een waardevol instrument. Het kan worden ingezet zowel voor bedrijfsovername als voor de ontwikkeling en continuïteit van het bedrijf. Voor jonge boeren, maar ook boeren die naar een ander verdienmodel toe werken zijn een langere duur en een gereguleerde prijs positief. Dit zal hun bedrijfscontinuïteit en verdienvermogen tijdens de start of transitieperiode ondersteunen.

De duurzame pacht in beekdalen (zie H.6.2.2.) is een voorbeeld waarbij pacht als instrument kan worden ingezet.

Actieve ruimtelijke sturing

Door actieve ruimtelijke sturing en zonder eigendom te verwerven kan een overheid zijn doelen realiseren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het beperken van gebruiksmogelijkheden via planologie of het bewust vernatten van gebieden met een eventuele vergoeding. Dit kan het waterschap niet alleen omdat vooral Provincie en Gemeentes gaan over het ruimtelijk beleid. Daarom is er in samenwerking met Provincie gewerkt aan een Brabantbrede aanpak om water en bodem sturend invulling te geven.

Water en Bodem sturend in samenwerking met provincie

Brabant is - in zijn algemeenheid - te droog. Te droog voor de natuur en de gebieden daar omheen, maar - op veel plekken - ook te droog voor de landbouw. Het is daarom belangrijk om water vast te houden, meer ruimte te bieden aan water en de afvoer van water te vertragen en zo peilen te verhogen. Dat is nodig om natuurdoelen en waterdoelen te halen én voor de landbouw, zodat droogtegevoeligheid en beregeningsbehoefte afnemen.

Natuurlijk is dit niet zonder consequenties. Lagere delen van Brabant zullen structureel natter worden. Voor de natuur is dat over het algemeen wenselijk. Enerzijds levert dit vanuit landbouwkundig gebruik plaatselijk minder gebruiksmogelijkheden op dan we (bezien vanuit het huidig grondgebruik) gewend zijn. Anderzijds zorgen hogere peilen op andere delen in ons gebied juist voor 'minder droog' en dat betekent een verruiming van de gebruiksmogelijkheden voor de landbouw! Beide effecten kunnen bijdragen aan de urgente landbouwtransitie, namelijk voor delen van de provincie met geëxtensiveerd, natuur-inclusief landgebruik of zelfs met nieuwe gebruiksvormen. In andere delen kan dit tot verbeterde teeltomstandigheden leiden voor een duurzamere productie van (voedsel)gewassen. Het optimaliseren en verbeteren van de landbouw krijgt zo een nieuwe verschijningsvorm met als resultaat een gebruik van het Brabantse buitengebied dat ook op de langere termijn is vol te houden. Meer en langer water vasthouden draagt op die manier ook bij aan de noodzakelijke landbouwtransitie.

Kern van de aanpak

1De waterschappen gaan het Brabantse bodem- en watersysteem de komende 10 jaar aanpassen, zodat Brabant klimaatbestendig wordt, de natuur niet meer verdroogd is en de landbouw (en andere economische activiteiten) een betere watervoorziening heeft.

2De waterpeilen in Brabant stijgen daardoor. Dat komt de natuur en grondwateraanvulling ten goede. Agrarisch betekent dat op de ene plek een verbetering van de gebruiksmogelijkheden, op de andere plek betekent het juist minder gebruiksmogelijkheden. Ditzelfde geldt – op kleinere schaal – ook voor andere watervragende economische activiteiten.

3Waar het op perceel- of bedrijfsniveau een verslechtering betekent, staan overheden klaar om blijvende rendabele economische exploitatie mogelijk te houden. Nieuw en anders waar het kan (natuurinclusief, energie producerend, koolstof vastleggend), (financieel) compenserend waar het nodig is. Hiervoor wordt een breed instrumentarium ingezet: nieuwe functies mogelijk maken, ruilen van gronden, financiële compensatie, ondersteuning van ondernemers in hun landbouwtransitie, etc.

4De verantwoordelijkheid van grondgebruikers en -eigenaren wordt op die manier gekoppeld aan de verantwoordelijkheid van overheden om hen gedurende de transitieperiode - waarin ze zich moeten instellen op een nieuwe situatie - beleidsmatig, financieel en juridisch te ondersteunen. Aan de voorkant is daarmee duidelijk waar eigenaren en gebruikers – nu en op termijn - op kunnen rekenen.

5De concrete aanpak wordt samen met de stakeholders in de gebieden uitgewerkt. Dit redenerend vanuit de gestelde groenblauwe doelen, de logica van het bodem- en watersysteem en het noodzakelijke perspectief voor de landbouw.

De aanpak is toepasbaar voor heel Brabant, maar in de klei- en poldergebieden zal het effect van hogere peilen op de verschuiving van gebruiksvormen veel beperkter zijn dan in de dekzandgebieden.

Gedeputeerde Staten heeft in oktober 2024 een ontwerp-addendum op het RWP vastgesteld waarin zij Brabant breed invulling geeft aan water en bodem sturend. Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. “Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het water- en bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden”.

In het addendum geeft de Provincie aan dat Provincie goede mogelijkheden ziet om de watersysteemeenheden (ruggen, flanken, beekdalen en polders) met bijbehorend ontwikkelperspectief toe te voegen aan de lagenbenadering. De toepassing van de lagenbenadering is opgenomen in de Omgevingsverordening (artikel 5.9) als verplichting voor gemeenten bij het beoordelen van nieuwe ontwikkelingen, inclusief nieuwbouw. De lagenbenadering is een hulpmiddel voor het maken van een goede afweging over nieuwe ontwikkelingen. In de lagenbenadering is de ondergrond met onder andere het water- en bodemsysteem één van de drie lagen. Provincie onderzoekt op korte termijn hoe het onderdeel water- en bodemsysteem uit de lagenbenadering in de Omgevingsverordening kan worden uitgebreid met onder meer de watersysteemeenheden met bijbehorend ontwikkelperspectief. Hiermee krijgt Water en Bodem sturend ook een plek in de gemeentelijke omgevingsvisies en omgevingsplannen.

Beëindigingsregeling veehouderijbedrijven (LBV) en Piekbelasters (LBV+) via Ministerie LNV

Gerelateerd aan de stikstofcrisis kwam het ministerie in 2023 met een aantal regelingen waarmee agrariërs hun bedrijf kunnen beëindigen. Gekoppeld aan enkele van deze opkoopregelingen bestaat de mogelijkheid voor bedrijven om tevens hun grond aan de overheid willen overdragen, dit is echter geen verplichting.

Heeft u een landbouwbedrijf met varkens, melkvee, kippen, kalkoenen of vleeskalveren? En denkt u erover om te stoppen met één of meer locaties? Vraag dan subsidie aan via de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties met piekbelasting (Lbv-plus).

Deze regeling is open gesteld van 3 juli 2023 t/m 5 april 2024. Totaal budget € 975.000.000,-

In het kader van die opkoopregelingen zal het waterschap de mogelijke aankoopkansen die hieruit voortkomen, benutten. Dit sluit aan bij het uitgangspunt dat het waterschap een proactieve houding aanneemt ten aanzien van grondverwerving.

7.2.4 Bruikbaarheid

Het waterschap beschikt over alle hiervoor genoemde mogelijkheden bij het uitvoeren van zijn taak. Echter, niet ieder alternatief is voor elke situatie geschikt. Bij de aanleg van nieuwe werken, of uitbreiding van bestaande werken, wordt per geval, mede afhankelijk van de bestaande eigendomssituatie, beoordeeld of de benodigde grond door het waterschap in eigendom verworven dient te worden. Op het moment dat alternatieven voorhanden zijn, kan ook daarvoor worden gekozen. Steeds geldt dat er voldoende waarborg dient te zijn voor uitvoering, onderhoud en duurzame instandhouding van het desbetreffende werk.

7.2.5 Voor- en nadelen

Ook bij de beschikbaarheid van gronden anders dan op basis van eigendom, zijn er voor- en nadelen te noemen. Voordeel van de eerder genoemde publiekrechtelijke instrumenten is dat het tijdig starten en uitvoeren van projecten is gegarandeerd door vaste procedures. Daarnaast zijn er concrete richtlijnen voor het bepalen van de te vergoeden schade.

Bij de privaatrechtelijke mogelijkheden naast eigendomsverkrijging is het voordeel dat met een lagere investering dan bij het verwerven van eigendom, toch een relatief goede beschikbaarheid van de grond wordt verkregen. Tevens geldt dat mogelijk een hogere acceptatiegraad bij de grondeigenaar aanwezig is vanwege een meer flexibele invulling van afspraken.

Aan de privaatrechtelijke mogelijkheden zijn weinig risico’s verbonden. Nadeel is wel de afstemming met de eigenaar en het toezien op eventuele nakoming van de afspraken. Verder is de zeggenschap van het waterschap beperkt tot het afgesproken gebruik/recht.

9.7.1 Algemeen

Mandatering

De mandatering voor aan- en verkopen is vastgelegd via een mandaatbesluit. Belangrijk is dat bestuurlijk gevoelige transacties altijd voorgelegd worden aan de portefeuillehouder.

Bibob

Het waterschap kent geen vast toetsingskader inzake Bibob. Grondtransacties worden derhalve door grondzaken in voorkomende gevallen voorgelegd aan de BOA’s van het proces Toezicht & Handhaving voor een voortoets. Op basis van deze voortoets wordt bepaald of de transacties dient te worden voorgelegd aan het proces Juridische Zaken voor een nadere toetsing.

9.7.2 Aankoop

Algemeen

Het waterschap staat voor de taak de komende jaren een aanzienlijk aantal projecten en doelen te realiseren. Hoewel het gebied van het waterschap groot is, liggen de beperkingen vooral in de locatiegebondenheid van de projecten en de beschikbaarheid van gronden.

Bij de grondtransacties gedraagt het waterschap zich als een betrouwbare partij . Dit houdt in dat er helder en transparant wordt gehandeld volgens objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Grondaankopen vinden plaats op een heldere en transparante wijze waarbij volgens objectieve, toetsbare en redelijke criteria wordt gehandeld.

In de eerste plaats moet vooraf worden bepaald of verwerving van eigendom daadwerkelijk vereist is. Vervolgens staat het waterschap voor de keus of de grond kan worden verworven op basis van vrijwilligheid of dat, op termijn, verwerving van die grond zodanig belangrijk is dat onteigening gerechtvaardigd is, met dien verstande dat ook dan het uitgangspunt is om eerst een serieuze poging tot vrijwillige verkoop te ondernemen. Bovendien liggen de kosten en inzet van middelen bij vrijwillige verkoop aanzienlijk lager dan bij onteigening.

Bij vrijwillige verkoopt geldt de taxatiewaarde van de vrije marktprijs als uitgangspunt. Bij onteigening is het uitgangspunt een volledige schadeloosstelling (VSS). Onteigening geldt altijd als uiterste middel wanneer andere – minder belastende – oplossingen hebben gefaald.

Voor het beschikbaar krijgen van de benodigde gronden wordt de strategie bepaald op project- of gebiedsniveau. Dit gebeurt aan de hand van analyses van de grondmarkt, eigendom binnen en in de directe omgeving van het plangebied en de toekomstverwachtingen (stoppers, omvormers etc).

Indien aankoop (of een andere vorm van het beschikbaar krijgen) van gronden gewenst is, kan dit op diverse manieren plaats vinden.

Op project- of gebiedsniveau wordt de strategie bepaald hoe gronden beschikbaar te krijgen voor de (gebieds)doelen.

Passief aankoopbeleid

Passief aankoopbeleid houdt in dat het waterschap alleen gronden koopt, als deze aan het waterschap worden aangeboden. In het algemeen voldoet deze werkwijze niet bij kleinschalige projecten of bij projecten die op korte termijn moeten worden uitgevoerd. Bij grootschalige projecten, projecten die ver in de tijd zijn geprogrammeerd of in die gevallen waarbij voorzieningen moeten worden gerealiseerd die niet locatie-gebonden zijn, kan een passieve houding gunstig uitpakken. Echter, juist om bij ad-hoc grondaankopen adequaat te kunnen handelen, is het noodzakelijk financiële middelen ter beschikking te hebben (zie Voorraadrekening).

Actief aankoopbeleid

Actief grondbeleid gaat uit van een actieve benadering van de markt. Hierbij gaat het waterschap zelf de markt op om gronden voor projecten aan te kopen. Binnen deze werkwijze past een goed contact met de markt en een actieve houding naar potentiële verkopers.

De verkoop van gronden is over het algemeen voor de verkoper, een emotioneel proces, waarbij niet ‘op bestelling’ tot overeenstemming kan worden gekomen. De ervaring is dat het proces van aankoop van gronden gemiddeld één jaar in beslag neemt. Om die reden moet dan ook de voorbereidingsfase tot aankoop van die gronden vroegtijdig worden geactiveerd. Het waterschap moet dus constant de grondmarkt monitoren en zorgen voor een goed gevulde grondportefeuille (voorraadrekening) waarmee het kan beschikken over voldoende ruilgronden. Geruime tijd voorafgaand aan de projectrealisatie moet derhalve al gestart worden om binnen een redelijke straal rondom het project, ruil- en projectgrond aan te kopen.

Samenwerking met gebiedspartners

In gebieden waar het waterschap een nieuw project/proces opstart, wordt onderzocht of andere overheden of gebiedspartners daar ook een opgave hebben om gronden aan te kopen. In dat geval wordt de grondverwerving indien mogelijk en/of wenselijk, in overleg en in samenwerking met deze overheden en gebiedspartners uitgevoerd. In het kader van de GGA is een intensieve samenwerking zelfs noodzakelijk om succesvol te zijn.

In het landelijk gebied binnen het werkgebied van het waterschap kan de grond eigendom zijn van verschillende partijen, zoals:

•rijksoverheid (o.a. Rijkswaterstaat), provincie (incl. GOB) en gemeenten;

•natuurbeschermingsorganisaties (Natuurmonumenten, Staatsbosbeheer en Brabants Landschap);

•agrarische sector;

•particulieren;

•etc.

Het overgrote deel van de grond is in eigendom van de agrarische sector of wordt door de agrarische sector gebruikt op basis van reguliere of kortlopende pacht, erfpacht of een grondgebruiksverklaring.

Door het grote aantal eigenaren en gebruikers én hun diversiteit, is adequate grondverwerving een complex proces. Deze complexiteit wordt versterkt door de toenemende behoefte aan ruimte voor natuur, landbouw, woningbouw, energietransitie, bedrijventerreinen en infrastructuur, voor realisatie van lokale of nationale doelen.

Grondverwerving

Vanuit het oogpunt van planning, projectvoorbereiding en de beschikbaarheid van financiële middelen, kan de grondverwerving ingedeeld worden in drie categorieën:

1Gerichte grondverwerving;

2Anticiperende grondverwerving;

3Strategische grondverwerving.

Gerichte grondverwerving

Gerichte grondverwerving is locatie-gebonden, waarbij gronden bewust worden aangekocht ten behoeve van een bepaald project. Dit betreft de zogenaamde gronden ‘op de juiste plek’ die vervolgens op basis van een projectbesluit worden ingericht/omgevormd. De kosten van deze aankopen worden op het projectbudget geboekt.

Anticiperende grondverwerving

Voor een slagvaardiger projectuitvoering is het van belang dat er gronden beschikbaar zijn als het desbetreffende project van start gaat. Anticiperende grondverwerving is een taak- of project gerelateerde grondaankoop, waardoor al in de voorbereidingsfase gronden voor het project zelf dan wel als ruilgrond worden verworven. Deze gronden liggen dus met name in de fysieke nabijheid van het project of zijn anderszins project-gerelateerd. Deze categorie van grondverwerving is passend binnen het beleidskader van het waterschap en de regels van de voorraadrekening, en is onderdeel van een bestuurlijk vastgesteld programma.

Strategische grondverwerving

Bij strategische grondverwerving wordt de grondmarkt in een vroeg stadium verkend voor aankoop van compensatiegronden/ ruilgronden ten behoeve van latere doelrealisatie. Strategische aankopen zijn niet gestoeld op een reeds vaststaand beleidskader (in voorbereiding zijnde of anderszins). Kortom: op het moment van de aankoop is nog niet bekend hoe de grond precies zal worden ingezet. Dergelijke aankopen vormen enig risico, tegelijk kunnen deze in een later stadium een proces aanzienlijk versnellen.

9.7.3 Verkoop

Indien een onroerende zaak in eigendom van het waterschap niet (meer) van primair belang is voor de uitoefening van de taken van het waterschap, en het in (tijdelijk) eigendom houden voor compensatie of andere (strategische) redenen niet (meer) aan de orde is, wordt tot verkoop overgegaan.

Verkoop methodiek en gelijkberechtiging

Als overheidsorganisatie is het waterschap ook bij privaatrechtelijke transacties gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Zo is in het verkoopproces van gronden vooral het gelijkheidsbeginsel van belang. Dit vraagt van het waterschap bij iedere transactie een objectieve, toetsbare en redelijke benadering, waarbij transparantie een belangrijk aspect is: de stappen én de voorwaarden van het verkoopproces moeten voor derden zichtbaar zijn.

In november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen, dat betrekking heeft op de verkoop van onroerend zaken door overheidsorganisaties. Dat arrest heeft grote impact op de praktijk van onroerende zaak-transacties. Ook het waterschap moet de voorschriften die voortvloeien uit het Didam-arrest in acht nemen en zijn transactiepraktijk daarop inrichten.

Het is aannemelijk dat de werking van het Didam-arrest zich ook kan uitstrekken tot de uitgifte van gronden door ruil, huur, pacht, recht van opstal en erfpacht. De Hoge Raad heeft zich echter niet uitgelaten over een groot aantal vraagpunten. Deze zullen dus in de toekomst in jurisprudentie nadere invulling moeten krijgen.

Inhoud Didam-arrest

Op grond van het arrest moeten overheden – en dus ook het waterschap – bij de verkoop van onroerende zaken alle (potentiële) gegadigden in het verkoopproces betrekken en hen gelijke kansen bieden. Daarvoor moet de overheidsorganisatie een selectieprocedure instellen. Eén op één verkopen worden daardoor bemoeilijkt en kunnen alleen plaatsvinden indien aan strikte voorwaarden is voldaan.

In het Didam-arrest oordeelt de Hoge Raad dat iedere overheidsorganisatie, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, een selectieprocedure moet hanteren waarin criteria zijn opgenomen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Vervolgens moet de overheidsorganisatie voorafgaand aan de transactie, het voornemen tot verkoop van een onroerende zaak bekendmaken en daarbij ook de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria vermelden. De bekendmaking dient op zodanige wijze te gebeuren dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen en zich zo nodig alsnog bij de overheidsorganisatie kunnen melden.

Het waterschap houdt rekening met het Didam-arrest voor wat betreft onderhandse en openbare verkopen.

Voorbeeld stappenplan openbare selectieprocedure

1Mandaat- of DB-besluit (bij grondzaken beslist de gemandateerde medewerker) tot het voornemen van verkoop van een bepaald perceel;

2Afhankelijk van de omstandigheden wordt bepaald of een openbare selectieprocedure moet plaatsvinden, waarvan de onderbouwing moet worden vastgelegd ten behoeve van publicatie;

3Publicatie met aankondiging van de openbare selectieprocedure, met omschrijving van:

a.de te verkopen percelen (al dan niet met opstallen e.d.);

b.de eventuele gebruiksvoorwaarden die het waterschap stelt m.b.t. natuur, bemesting e.d.

c.de eisen waaraan partijen die aan de selectieprocedure deelnemen, moeten voldoen, gelet op de gebruiksvoorwaarden die het waterschap kan stellen voor het desbetreffende perceel;

d.het verloop van de selectieprocedure;

e.de overige selectiecriteria en termijnen.

4De openbare selectieprocedure kan, afhankelijk van de aard en omvang van de te verkopen percelen en van het eventueel door het waterschap gewenste gebruik, bestaan uit:

a.een eenvoudige selectieprocedure met als enig criterium de hoogste prijs, of

b.een getrapte selectieprocedure met als criteria zowel de aangeboden prijs, als de door het waterschap gestelde eisen en doelen.

5De beoogde verkoop aan de gegadigde die het meest aan de gestelde criteria voldoet, wordt meegedeeld aan alle deelnemers van de selectieprocedure.

6Een termijn (van 20 kalenderdagen) waarin de andere deelnemers aan de selectie-procedure, in de gelegenheid worden gesteld om in kort geding bij de civiele rechter op te komen tégen de beoogde verkoop.

7Indien er binnen de genoemde termijn geen kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, vindt ondertekening en uitvoering van de overeenkomst plaats.

8Indien er binnen de genoemde termijn wél een kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, oordeelt de voorzieningenrechter. Het waterschap zal uitvoering geven aan de uitspraak, op moment dat deze onherroepelijk is.

De selectieprocedure is niet vereist als bij voorbaat al vaststaat dan wel redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de transactie. In dat geval kan er een onderhandse transactie plaats vinden maar dient de overheidsorganisatie nog wel het voornemen tot verkoop tijdig bekend te maken.

Deze publicatie moet op zodanige wijze gebeuren, dat alle eventuele geïnteresseerden daarvan kennis kunnen nemen. In de publicatie moet de overheidsorganisatie motiveren wáárom op grond van de hiervoor genoemde criteria er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Let op: de motivatie mag niet ‘achteraf’ naar de enige kandidaat tóegeschreven worden.

Stappenplan Eén-op-één-verkoop:

1Mandaat- of DB-besluit tot grondverkoop, waarin onder verwijzing naar het gronduitgiftebeleid, wordt gemotiveerd waarom het waterschap beoogt in dit geval de gronden aan één partij te verkopen en geen openbare selectieprocedure toepast;

2Publicatie van het voornemen van verkoop, met omschrijving van:

a.de te verkopen percelen;

b.de criteria of motivatie waarom één-op-één-verkoop in deze situatie passend en geboden is (zie voorbeelden verderop in de tekst);

c.de wijze waarop derde-geïnteresseerden kunnen opkomen tegen deze verkoop (kort-geding-procedure civiele rechtbank);

d.de termijn waarbinnen de kortgedingprocedure aanhangig moet zijn gemaakt.

3Indien er binnen de genoemde termijn geen kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, vindt ondertekening en uitvoering van de overeenkomst plaats.

4Indien er binnen de genoemde termijn wél een kortgedingprocedure aanhangig is gemaakt, oordeelt de voorzieningenrechter. Het waterschap zal uitvoering geven aan de uitspraak, op moment dat deze onherroepelijk is.

Naar aanleiding van het Didam-arrest en de gevolgen die dit arrest heeft voor onroerende zaak-transacties bij overheidsorganisaties, heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een handreiking opgesteld op basis van de inmiddels verschenen jurisprudentie. Daarin is tevens een aantal situaties beschreven waarin het gerechtvaardigd kan zijn om bij verkoop van een onroerende zaak van één serieuze gegadigde uit te gaan. Ook in dat geval moet sprake zijn van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

Het waterschap moet, als overheidsorganisatie, de richtlijnen van het Didam-arrest in acht nemen en de handreiking is daarbij een praktisch hulpmiddel.

Ten aanzien van situaties waarin sprake is van één serieuze gegadigde, geeft de handreiking een aantal voorbeelden, die de basis kunnen vormen voor de op te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria, waarbij geen openbare selectieprocedure vereist is. Zoals:

-Er is sprake van versnipperd/gemengd eigendom binnen een planontwikkeling: Een integraal plan wordt geprojecteerd op gronden die eigendom zijn van het waterschap én van een marktpartij. Ontwikkeling is uitsluitend mogelijk wanneer de gronden in handen zijn van één partij die de ontwikkeling daadwerkelijk wil (en kan) realiseren.

-In geval van compensatie met vervangende grond of grondruil: slechts één partij kan de door het waterschap gewenste grond leveren en ter compensatie wordt door het waterschap vervangende grond aangeboden.

-In geval het te verkopen perceel grenst aan gronden van de (aspirant)koper. Het perceel ligt in de nabijheid of grenzend aan bestaand eigendom van de (aspirant)koper, zoals bijvoorbeeld snippergroen. Een en ander onder de voorwaarde dat er redelijkerwijs ook niet meerdere gegadigden te verwachten zijn. Hetzelfde kan ook gelden voor een perceel dat geheel omsloten is door eigendom van de (aspirant)koper;

-Er is door de (aspirant) koper al geïnvesteerd in de gronden of in het beheer daarvan;

-De (aspirant) koper beschikt over specifieke kennis/expertise die voor de ontwikkeling van de grond relevant is: bijvoorbeeld op het gebied van zorg, onderwijs, nutsvoorzieningen e.d..

-Het gaat om een uniek marktidee: Er is sprake van een initiatief vanuit de markt waaraan het waterschap wil meewerken. Een uniek idee is te definiëren als een idee dat het waterschap niet zelf ontwikkeld zou hebben.

-Er is sprake van lopende onderhandelingen die al vóór het Didam-arrest van 26 november 2021 gaande waren en waarbij bijvoorbeeld al concrete toezeggingen zijn gedaan, of veel geïnvesteerd is in voorbereiding, rapportages e.d. ;

-Etc.

Er zijn ook andere situaties waarin het voor het waterschap is toegestaan om de grond aan slechts één serieuze gegadigde aan te bieden, zoals bij:

•vrijwillige kavelruil: indien het waterschap deelneemt in een vrijwillige kavelruil of deze zelf opzet in het kader van bijvoorbeeld:

o een efficiëntere verkaveling van gronden en/of

o betere bereikbaarheid en/of

o het realiseren van taak-gebonden doelen van waterstaatkundige aard (waarbij het waterschap ook zelf gronden inbrengt).

•verkoop als gevolg van een verleende publiekrechtelijke vergunning door het waterschap, waarbij het - in alle redelijkheid - duidelijk is dat de onroerende zaak slechts aan één gegadigde verkocht kan worden;

•verkoop aan andere overheden in het algemeen/publiek belang;

•overige gevallen waarbij de redelijkheid en billijkheid, dan wel de beginselen van behoorlijk bestuur, rechtvaardigen dat de onroerende zaak slechts aan één vooraf bepaalde gegadigde zal worden verkocht.

Publicatie

In het kader van transparantie volgt uit het Didam-arrest het uitgangspunt dat ook in situaties van één op één-verkoop, de transactie wél gepubliceerd moet worden, onder vermelding van de criteria aan de hand waarvan het waterschap tot die keuze is gekomen. Derden die zelf geïnteresseerd zouden zijn in de desbetreffende gronden hebben dan gelegenheid om binnen een bepaalde termijn na publicatie via een kort geding de transactie alsnog aan te vechten. De voorzieningenrechter toetst dan (privaatrechtelijk) of het waterschap op goede gronden de desbetreffende transactie is aangegaan.

Gronden met waterschapfunctie

De gronden met een waterschapfunctie, die noodzakelijk zijn voor de taakuitoefening van het waterschap, worden in beginsel niet verkocht. Wanneer gronden in eigendom van het waterschap wél worden verkocht, dan gebeurt dit onder voorwaarden en is de keuze steeds afhankelijk van toetsing aan waterschapbelangen, eventuele nevendoelen en het beschikbare alternatief. Indien gekozen wordt voor een dergelijk alternatief in plaats van (behoud van) eigendom, is het van belang dat ook dan de beschikbaarheid van de gronden gewaarborgd blijft voor de taakuitoefening én de voor het waterschap gewenste functie behouden blijft. Verwezen wordt naar de nadere uitwerking in H.5.

Overtollige gronden

Voor andere, overtollige gronden geldt een ‘Ja, mits…’ beleid. Verkoop van deze gronden gebeurt conform de in artikel 5.1 omschreven verkoopmethodiek, behalve wanneer in bijzondere gevallen gemotiveerd wordt afgeweken, in het belang van het waterschap. Onder deze categorie vallen ook de gronden van de voorraadrekening, die geen waarde meer hebben als ruil- en of compensatiegronden voor de verschillende projecten.

Overige gronden

Dit betreft de categorie gronden die geen waterschapfunctie (meer) heeft, zoals gronden die niet vanuit strategische overwegingen moeten worden behouden en evenmin worden verpacht. Deze gronden worden verkocht. Voor het merendeel betreffen dit vervallen onderhoudspaden, (al dan niet gedempte) watergangen, keringen en/of overhoekjes. Het kan gaan om eigendommen met een geringe of nihil marktwaarde. Een veel gebruikte benaming is ‘snippergroen’. Deze overige gronden worden tegen een marktconforme prijs aangeboden aan de eigenaar van het direct aangrenzende perceel. Een ‘waterdeel’ van de watergang wordt voor een symbolisch bedrag overgedragen. Lukt een dergelijke onderhandse verkoop niet, dan worden deze gronden eventueel openbaar verkocht.

9.8.1. Algemeen

De grote natuur- en wateropgave en daaraan gestelde deadlines vragen om een actieve grondpolitiek als één van de instrumenten om de doelen te realiseren. Ook gerelateerd aan de opstart van Gebieds Gerichte Aanpak (GGA) gebieden en watertransitie is een grondvoorraad cruciaal. Grond blijft de grote motor achter succesvolle doelrealisatie, waarbij de grondaankoop enkel plaats zal vinden op die locaties waar het nodig is om de doelen en transitie(s) op gang te brengen. Voor het waterschap heeft agrarisch grondbezit vrijwel altijd een tijdelijk karakter.

Om deze grond te kunnen aankopen beschikt het waterschap over een voorraadrekening, de VRR. Deze VRR zorgt ervoor dat het waterschap actief kan opereren op de grondmarkt en zowel ruil- als projectengronden kan verwerven zonder eventuele vertraging als gevolg van het (nog) niet beschikbaar hebben van (project)budgetten.

De VRR wordt ingezet om met name gronden aan te kopen voor het proces Realisatie Watersysteem, maar is natuurlijk ook inzetbaar voor andere processen. Er wordt gebruik gemaakt van de VRR tot het moment dat er een krediet beschikbaar is gesteld waarmee de kosten gefinancierd kunnen worden. Met dit krediet zal de VRR vervolgens ook ‘aangezuiverd’ worden.

Aankopen bestemd voor de (toekomstige) inrichtingsprojecten worden gefinancierd vanuit de VRR. Aankopen die niet concreet bestemd zijn voor (toekomstige) inrichtingsprojecten alsmede strategische aankopen in dat kader, vinden uitsluitend plaats indien daarvoor krediet beschikbaar is of komt. De opdrachtgever tot aankoop (meestal de beheerder van de locatie) is hiervoor verantwoordelijk.

De VRR is met name bestemd voor gronden voor waterdoelen/projecten van het proces Realisatie Watersysteem en incidenteel voor andere processen. Tevens kan de VRR ingezet worden voor de aankoop van strategische gronden en van NNB-gronden waarvan het waterschap geen eindbeheerder wordt maar wel nodig zijn voor doelrealisatie.

In de situatie dat sprake is van de aankoop van een compleet bedrijf, wordt deze aankoop tegen boekwaarde op de VRR gezet. Dat betekent dat een eventuele afwaardering (bijvoorbeeld bij sloop gebouwen, onrendabele top etc) vanuit een andere bron gefinancierd dient te worden. Hiervoor zijn meerdere mogelijkheden, waaronder sloop- en stoppersregelingen, projectbudget, bijdragen van partners en een apart budget voor ‘verlies op gebouwen’.

(Pro-)actief aankopen op de VRR heeft een aantal voordelen:

-Slagkracht: het waterschap is niet afhankelijk van procedures en voorwaarden die door partners worden gehanteerd;

-Beschikbaarheid: grond op de VRR zal zelf gelabeld worden voor een doel en de inzetbaarheid is niet afhankelijk van (de aankoopdoelen van) de partners;

-Beheer: het beheer kan van grote invloed zijn op toekomstige inzetbaarheid van bepaalde gronden. Het beheer kan namelijk zodanig worden uitgevoerd dat daarmee op voorhand de te bereiken doelen ondersteund worden.

Samenwerking met partners

Het waterschap maakt óók gebruik van de grondportefeuille van partners, waaronder het GOB en gemeenten. Binnen de diverse GGA- en andere trekkersgebieden zijn met deze partners afspraken gemaakt welke partij voor de grondverwerving als trekker zal optreden. Wanneer dat het waterschap is, zal het waterschap voor de grondverwerving het gezicht naar buiten zijn en ook de transacties sluiten.

In (grootschalige) transacties kunnen op dossierniveau ook partners gevraagd worden om te participeren. De verantwoordelijkheid voor de transacties blijft echter bij de desbetreffende trekker liggen. Verder vindt afstemming met de partners plaats over wie welke grond wil aankopen en wordt gebruik gemaakt van elkaars (ruil)gronden.

Gezamenlijke grondbank

Er lopen diverse initiatieven vanuit de rijksoverheid en provincie om te onderzoeken of er een grondbank kan worden opgericht. Via deze grondbank kunnen gronden worden aangekocht, bijvoorbeeld in de situatie van beëindigingsregelingen voor agrarische bedrijven. Het is momenteel nog onduidelijk of en hoe een eventuele landelijke of provinciale grondbank vorm zal krijgen.

Zou op enig moment sprake zijn van een grondbank, dan werkt het waterschap bij voorkeur samen met mede-overheden, waarbij de participatie zodanig wordt ingericht dat dit kánsen biedt voor het waterschap in plaats van bedreigingen. Een gezamenlijke grondbank zou een waardevolle aanvulling kunnen zijn op de huidige VRR voor situaties waar de VRR de benodigde ruimte niet kan bieden of de risico’s te groot zijn. Het voordeel is erin gelegen dat met een grondbank sneller en efficiënter op de grondmarkt geopereerd kan worden, zonder discussie tijdens de aankoop over mogelijke toekomstige inzet en/of financiering van de grond. Dit zal met name gelden voor locaties waarbij het individueel belang van de partners ondergeschikt is aan een (groot) gezamenlijk belang.

Waar mogelijk wordt bij grondverwerving samengewerkt met partners, zowel qua strategie als voor het inzetten van elkaars eigendommen.

9.8.2 Voorwaarden VRR

De toepassing van de VRR is vastgelegd in een separaat protocol. De belangrijkste uitgangspunten zijn:

•Er geldt een limiet van 600 ha (AB 13-07-2022).

•Uitgangspunt is dat grond maximaal 10 jaar de VRR belast, tenzij het gewenst is deze grond (rekening houdend met het WBP) langer in bezit te houden. Dit wordt in overleg met de budgetverantwoordelijke besloten.

•De VRR is bestemd voor gronden voor waterdoelen/projecten ten behoeve van het proces Realisatie Watersysteem. Hierop is een uitzondering gemaakt (AB 25-02-2015) voor NNB-gronden waarvan het waterschap geen eindbeheerder wordt.

Wel bestaat de mogelijkheid om de VRR in te zetten voor andere processen indien hiermee een bijdrage wordt geleverd aan de realisatie van bestuurlijke doelen.

•De projectgronden van Realisatie Watersysteem blijven tot aan de gunning van het werk op de VRR staan.

•De manager Realisatie Watersysteem is in beginsel budgetverantwoordelijk voor de VRR, de toetsing van aankopen is gemandateerd aan de Senior Medewerker Grondzaken.

Vóórdat onderhandelingen opgestart worden over de verwerving van gronden, is toestemming van de Senior Medewerking Grondzaken vereist.

•Grond op de VRR mag niet zodanig worden bewerkt of beïnvloed vanwege voorbereidende projectwerkzaamheden (bijvoorbeeld inrichting gronden) dat daardoor de grond moet worden afgewaardeerd.

9.8.3 Beheer

Tot op het moment dat de gronden van de VRR worden ingezet voor de realisatie van projecten of werken of als ruilgrond en/of compensatiegrond, worden deze gronden zo veel mogelijk gebruikt volgens de bestaande functie, waarbij gestreefd wordt naar behoud van waarde. Dit houdt onder meer in dat agrarische grond, agrarisch moet worden gebruikt en dat bijvoorbeeld groen- en natuurstroken worden onderhouden.

Het waterschap kan deze gronden tijdelijk in gebruik geven bij derden. Van belang is dat de tijdelijkheid wordt gewaarborgd én dat de gronden steeds op korte termijn vrij beschikbaar kunnen zijn. Het waterschap kan daarvoor gebruik maken van de instrumenten geliberaliseerde pacht, huur of bruikleen, afhankelijk van de aard van de gronden.