Uitvoeringsregels Beleid Onroerende zaken Gronduitgiften

3.1.1 Onder- en overmaat

Bij het aankopen van gronden voor projecten wordt een ruimtebeslag bepaald aan de hand van enkele profielen en uitkomsten van berekeningen. Deze oppervlakte is een nauwkeurige inschatting, maar kan in de praktijk door omstandigheden in het veld afwijken. Doorgaans wordt een verrekening van onder- en overmaat opgenomen. Als een dergelijke bepaling is opgenomen gelden de volgende uitgangspunten.

•Het verkochte wordt na realisatie door het Kadaster ingemeten.

•Alleen de gewijzigde grens (grenzen) van het verkochte wordt aangewezen en ingemeten. Het resultaat van de inmeting wordt door het Kadaster verstrekt en is leidend.

•Is er sprake van minuutgrenzen van het (oorspronkelijke) perceel van het verkochte dan nemen partijen die voor waar aan.

•Er vindt in principe geen grensreconstructie plaats van ongewijzigde perceelsgrenzen.

•Voor de berekening van de onder- en/of overmaat wordt uitgegaan van het verschil in kadastrale grootte van het oorspronkelijke perceel waarvan verkoper een deel aan koper heeft verkocht en het nieuw gevormde perceel waarvan verkoper eigenaar blijft.

3.1.2 Onderzoek akten en erfdienstbaarheden

Aanwezige gebruiksrechten kunnen leiden tot hoge(re) realisatie- en beheerkosten. Daarom wordt voordat overeenstemming over de grondaankoop wordt bereikt, het Kadaster geraadpleegd ter controle van aanwezige beperkende rechten op het perceel. Naast het opvragen van de laatste akte wordt ook de verkopende partij gevraagd of er zakelijke rechten (bijvoorbeeld erfdienstbaarheden) en/of persoonlijke rechten (huur, pacht en ook vis en jacht) op het perceel rusten.

Bij twijfel wordt naast het opvragen van de laatste akte bij het Kadaster opdracht gegeven voor het uitvoeren van een erfdienstbaarhedenonderzoek.

4.5.1 Anti-speculatiebeding (ketting- en boeteclausule)

Als bij een verkoop niet is uit te sluiten dat het verkochte binnen afzienbare tijd speculatief of voor een hoogwaardiger gebruik dan het gebruik waarop de koopsom is gebaseerd bepaald, zal worden ingezet neemt HHNK een anti-speculatiebeding op.

Afhankelijk van de situatie worden de nabetaling evenredig over verloop van de jaren verminderd dan wel bedraagt de nabetaling 100% van de meerwaarde. De hoedanigheid van de koper, de reden van het verkoopverzoek, de kans van optreden en het tijdsbestek waarbinnen de verwachte ontwikkeling plaatsvindt, spelen daarbij een rol. De meerwaarde bedraagt het verschil tussen de koopsom van het verkochte en de waarde van het verkochte op het moment dat het anti-speculatiebeding wordt ingeschakeld.

4.5.2 Onder- en overmaat (vooraf aan levering inmeten)

Als een gedeelte van een perceel wordt verkocht, maakt HHNK aan de hand van de beschikbare geografische digitale informatie een nauwkeurige inschatting van de oppervlakte, zie ook paragraaf 2.1. Deze geschatte oppervlakte neemt HHNK op in de koopovereenkomst en is het uitgangspunt waarop de koopsom wordt gebaseerd.

In de koopovereenkomst wordt ook een verrekening van onder- en overmaat opgenomen. Via de notaris wordt van het verkochte een nieuw perceel gevormd (vooraf aan de levering). Het Kadaster meet het perceel in en stelt de definitieve oppervlakte vast. Deze oppervlakte neemt de notaris op in de akte van levering. De eventuele verrekening van onder- en overmaat vindt dan gelijktijdig met de levering plaats. Dit voorkomt achteraf extra administratieve lasten. Ook kan het dossier in zijn geheel worden afgerond, zonder dat er soms jaren later, alsnog een verrekening moet plaatsvinden.

Is het verkochte kleiner dan 100 m² en bedraagt de koopsom minder dan € 6.500 (alleen) dan kan de koper kiezen om het verkochte achteraf (na levering) te laten inmeten. Dit is doorgaans goedkoper. In dat geval vindt er geen verrekening van onder- en overmaat plaats. Het stellen van de voorwaarde om vooraf in te meten is veelal uit kostenoverweging niet rechtvaardig richting de koper en de risico's zijn voor HHNK beperkt. Zoals in voorgaande paragraaf gesteld verrekent HHNK niet achteraf omdat dit extra administratieve kosten met zich meebrengt.

Verder is bij verkoop ook paragraaf 3.1.1 van toepassing.

4.5.3 Kabels & leidingen

In onroerende zaken kunnen kabels & leidingen van derden liggen. In de koopovereenkomst wordt de koper hierop gewezen. Als een onroerende zaak al langer in gebruik is bij de koper, gaat HHNK uit van de bestaande situatie en voert geen KLIC-melding uit. In de overige situatie is het afhankelijk van de omstandigheden of een KLIC-melding nodig is.

Bij de beoordeling van de verkoop bij bestaand gebruik, controleert HHNK alleen op de aanwezigheid van transport- en distributieleidingen van PWN. HHNK heeft een nauwe samenwerking met PWN. PWN stelt haar gegevens over deze transport- en distributieleiding beschikbaar. Hierdoor kan HHNK deze inzien via een digitale kaartlaag. PWN is verantwoordelijk voor de actuele gegevens van deze kaartlaag. Ligt er een transport- of distributieleiding van PWN dan wordt hiervoor ten behoeve van PWN een kwalitatieve verplichting opgenomen in de koopovereenkomst. De koper zal de leiding moeten dulden, vervanging moeten toestaan en nalaten om bouwwerken op en nabij de leiding te realiseren. HHNK stelt PWN op de hoogte van de voorgenomen verkoop.

Is het verzochte perceel nog niet in gebruik, dan neemt HHNK in overweging het perceel niet (openbaar) te verkopen in geval van aanwezigheid van een PWN transport- of distributieleiding. Dit oordeel ligt bij HHNK team Grondzaken.

4.5.4 Onderzoek akten en erfdienstbaarheden

Bij verkoop van gronden wordt het eigendommenbeheerregister en het (digitale) archief van het hoogheemraadschap geraadpleegd. Eventuele gebruiksrechten zouden uit een van deze bestanden naar voren moeten komen. Tevens vindt een kadastrale recherche plaats (laatste akte en eventuele opmerkingen op het kadastraal bericht). Bij twijfel kan worden overwogen een erfdienstbaarheidsonderzoek uit te laten voeren door het Kadaster. Afhankelijk van de situatie worden de kosten daarvan gedragen door het hoogheemraadschap of de koper.