Beleid Onroerende zaken

2.3.1 Taxatie

De marktconforme waarde baseert HHNK op basis van een waardebepaling.

2Een taxatierapport onder de NRVT-richtlijnen is geen vereiste. Het resultaat van een waardebepaling dan wel een taxatierapport onder NRVT-richtlijnen verschillen onderling niet. Het betreft een format en kwalificatievereiste vanuit de beroepsbranche voornamelijk gericht op de bebouwde vastgoed en de financiering daaromtrent.

Deze waardebepaling wordt opgesteld door een onafhankelijk taxateur. Hierbij weegt de taxateur onder andere de volgende factoren mee: de bestemming, het huidige gebruik, het beoogde gebruik, de alternatieve aanwendmogelijkheden, kosten die redelijkerwijs ten laste komen voor het gebruik. Vanuit kostenefficiëntie kan HHNK besluiten af te zien van een afzonderlijke waardebepaling per dossier als er sprake is van een voldoende recente en vergelijkbare waardebepaling in dezelfde gemeente (of specifiek dorp).

De kosten voor de waardebepaling komen in principe voor rekening van HHNK. Dit omdat HHNK het beleid tot marktconformiteit hanteert en deze waarde door een objectieve deskundige wil laten vaststellen. De waardebepaling is voor intern gebruik, namelijk om te komen tot een marktconforme waarde.

Bij het vaststellen van de koopsom wordt uitgegaan van de waarde van de onroerende zaak. Bijdragen of subsidies vanuit de taak kunnen niet op de koopsom in mindering worden gebracht. Dit vanwege transparantie, wetgeving en belastingtechnische redenen. Wanneer binnen een transactie belangen van HHNK worden uitgevoerd door een derde dan wordt de eventuele vergoeding daarvoor vanuit het daarvoor beschikbare budget betaald.

2.3.2 Tarieven zakelijk recht ten behoeve van afvalwatertransportleidingen

Voor het vestigen van een zakelijk recht ten behoeve van afvalwatertransportleidingen sluit HHNK (vooralsnog) aan bij de Gasunie-tarieven. Deze normen worden jaarlijks herzien en zijn gebaseerd op de actuele gewasprijzen en landelijk gemiddelde agrarische grondprijzen. In de praktijk blijkt dat deze tarieven doorgaans marktconform en goed toepasbaar zijn. HHNK onderzoekt de mogelijkheid van het opstellen van eigen tarieven, om zo een tarievenlijst te kunnen hanteren die meer recht doet aan de grondwaarden binnen het beheersgebied van HHNK zelf én die beter aansluiten met de (werkstrook)vergoedingen die HHNK op andere werkgebieden hanteert.

Voor percelen met een andere bestemming dan agrarisch wordt een taxatie uitgevoerd om de schadeloosstelling te berekenen. Uitgangspunt is volledige schadeloosstelling.

Voor de gewassenschade sluit HHNK aan bij de recente teelttarieven van het Platform Lig- en legrechten.

2.3.3 Bodemgesteldheid

De bodemgesteldheid kan invloed hebben op de marktwaarde van de onroerende zaak. Zowel bij aan- als verkoop is de bodemgesteldheid daarom een aandachtspunt.

Verkoop

Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek bij elke verkooptransactie is financieel niet haalbaar en kan niet van HHNK – als private en als overheidspartij - worden verlangd. Wanneer HHNK (enige) verontreiniging van de bodem vermoedt, moet hiervan melding worden gemaakt bij de kopende partij. In de koopovereenkomst wordt de historie van de betreffende grond waaruit eventuele verontreiniging blijkt, beschreven en zal de koper dit risico (actief) aanvaarden. Het staat de kopende partij vrij om op eigen kosten een verkennend bodemonderzoek uit te laten voeren.

Bij vermoedens van sterke verontreiniging – bijvoorbeeld bij de ondergrond van een gemaal of een zoutloods – ligt het initiatief voor een verkennend bodemonderzoek bij HHNK (kosten voor HHNK).

Aankoop

De bodemgesteldheid kan grote invloed hebben op de kosten van een project. Om (voorzienbare) saneringskosten te voorkomen, maakt de bodemgesteldheid onderdeel uit van de onderhandelingen van de grondverwerving. Zo nodig voert HHNK op zijn kosten een verkennend bodemonderzoek uit, aan de hand waarvan bepaald kan worden in welke mate de eventuele kosten voor maatregelen in mindering moeten worden gebracht op de koopsom. Hierbij opgemerkt dat wanneer de kosten uitsluitend een gevolg zijn van de werkzaamheden van HHNK, deze kosten niet ten laste kunnen worden gebracht op de grondeigenaar.

6.1.1 Aankoop

Het aankopen van onroerende zaken – de grondverwerving – ten behoeve van projecten, zoals een dijkversterking of een waterberging, wordt gefinancierd uit het project (de taakafdeling).

In principe vinden grondaankopen plaats op basis van vrijwilligheid. HHNK begeeft zich dan als private partij op de grondmarkt en treedt op als redelijk handelend koper die de grond tegen de marktwaarde van het object wil aankopen. Dit betekent dat naast de koopsom geen andere vergoedingen worden verstrekt in het kader van de grondtransactie. De marktwaarde baseert HHNK aan de hand van een waardebepaling.

Als HHNK in een gebied een beleidsmatige opgave heeft en de locatie van het project aantoonbaar een dwingend karakter heeft, dan vindt de grondverwerving plaats op basis van een volledige schadeloosstelling (onteigeningsmethodiek). De reden daarvoor is dat er in dergelijke gevallen geen sprake kan zijn van volledige vrijwillige verkoop voor de grondeigenaar. Als er geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt, zal HHNK genoodzaakt zijn over te gaan tot onteigening dan wel de gedoogplicht op te leggen, zoals beschreven in hoofdstuk 11 en 10 van de Omgevingswet. Wanneer en welke van deze rechtsmiddelen worden ingezet is afhankelijk van verschillende factoren en gebiedsspecifieke eigenschappen.

Wordt de volledige schadeloosstelling toegepast, dan worden de deskundige kosten vergoed mits deze de dubbele redelijkheidstoets doorstaat (is inzet van een deskundige noodzakelijk en is de vergoeding daarvoor redelijk). HHNK sluit hiervoor aan bij het Besluit Vergoeding van kosten deskundige bijstand bij minnelijke grondverwerving door Rijkswaterstaat ter voorkoming van gerechtelijke onteigening.

Uitgangspunten bij dijkversterking

1Wanneer de huidige waterkering (grotendeels) eigendom is van HHNK en de dijkverbetering wordt uitgevoerd in grond (steunberm met eventueel een verschuiving van de dijksloot), dan wordt de benodigde strook grond in eigendom verworven.

2Wanneer de huidige waterkering (grotendeels) geen eigendom is van HHNK, dan is het uitgangspunt dat wordt volstaan met een gedoogplicht in het kader van de Omgevingswet als de omvang van de benodigde strook en de situatie geen onteigening vordert. Dit omdat door het verkrijgen van alleen de benodigde strook er geen logisch eigendoms- en onderhoudssituatie ontstaat.

6.1.2 Verkoop

Onroerende zaken die geen functie meer hebben voor de taakuitvoering van HHNK of van enig strategisch belang zijn, kunnen worden afgestoten tegen de hierboven vermelde algemene condities. Bij verkoop van onroerende zaken verkoopt HHNK aan de meest gegadigde koper.

Bebouwde vastgoed, gronden die geschikt zijn voor ontwikkeling en agrarische gronden groter dan 1 hectare worden in principe openbaar verkocht. Overige percelen kunnen na onderzoek en selectie, een-op-een worden verkocht aan de meeste gegadigde koper. Een en ander met in achtneming van de jurisprudentie over mededinging (Arrest Didam). HHNK acht zich vrij zijn eigendommen strategisch in te zetten om elders binnen een project benodigde eigendommen of strategisch te verkrijgen.

6.2.1 Erfpacht

Het uitgangspunt is dat er geen nieuwe erfpachtrechten worden afgesloten. De bestaande erfpachtrechten vallen onder de Algemene erfpachtvoorwaarden 2005 of zijn oudere rechten die binnen enkele jaren aflopen. De aflopende erfpachtrechten voor woningen worden opnieuw aangegaan onder de Algemene erfpachtvoorwaarden 2005, inclusief de wijzigingen uit 2017. Voor overige bestemmingen is onderstaande paragraaf van toepassing.

Wanneer bij hoge uitzondering een nieuw recht van erfpacht wordt gevestigd of het perceel betreft geen woning, dan worden specifiek op dat geval van toepassing zijnde voorwaarden opgesteld. Van het toepassen van de forfaitaire depreciatiefactor van 40% bij bestaande erfpachtrechten is bij nieuwe rechten geen sprake. Voor de taxatie van het nieuw uit te geven erfpachtperceel, zie paragraaf 2.3.1 Taxatie van dit beleid.

6.2.2 Recht van opstal en erfdienstbaarheden

HHNK belast zijn eigendommen in principe niet met nieuwe zakelijk rechten. Een zakelijk recht is een sterk recht dat de eigendom beperkt. Bij uitzondering, voornamelijk bij algemeen en openbaar nut, kan een zakelijk recht worden gevestigd. In de voorwaarden wordt in principe opgenomen dat bij werkzaamheden ten behoeve van de taakuitvoering van HHNK, het recht wordt beëindigd zonder dat de opstaller aanspraak kan maken op enige vorm van schadevergoeding.

6.3.1 Pacht

Dijkparken en los (bouw-/gras)land worden in principe en bij voorkeur verpacht aan bedrijfsmatige agrariërs. Bedrijfsmatige agrariërs beschikken doorgaans over het geschikte materieel en de middelen om een goed en gewenst gebruik van de grond uit te voeren. Het onderhoud wordt uitgevoerd door de pachters, wat een drukkend effect heeft op de onderhoudskosten van HHNK. Daarnaast genereert HHNK pachtinkomsten en worden de eigendommen ingezet voor medegebruik en draagt het bij aan landschappelijke waarden (schapen op de dijk).

Bij verpachtingen is het uitgangspunt om een samenwerking met de pachter aan te gaan, waarbij de belangen van beide partijen in ogenschouw worden genomen.

De pachtsom is marktconform en wordt bepaald aan de hand van een waarde-advies waarbij rekening is gehouden met de voorwaarden uit de pachtovereenkomst (beperking beweiding, verplichting onkruidbestrijding zonder gebruik herbiciden met uitzonderingen etc.).

Duur

HHNK sluit kortdurende pachtovereenkomsten voor perioden tot maximaal zes jaren. HHNK streeft ernaar waar het mogelijk is, de (oude) bestaande reguliere pachtovereenkomsten te beëindigen. Deze overeenkomsten zijn veelal verouderd, kennen weinig taakgerelateerde voorwaarden en worden van rechtswege telkens met zes jaar verlengd. Dit is niet wenselijk voor een adequaat eigendombeheer en inzet voor de taakuitoefening.

Waterkeringen

Bij verpachting van dijkparken prevaleert het waterstaatkundig belang. Daarnaast wordt bij pacht aandacht besteed aan duurzaamheid, bijvoorbeeld het bevorderen van de biodiversiteit.

Droge waterbergingen

Bij verpachtingen van waterbergingen prevaleert te allen tijde het inzetten van de berging voor het watersysteem. Droge waterbergingen kennen verschillende vegetatie- en beheerstypen. Afhankelijk van het beheerstype kan bij verpachting extensief of zeer extensieve beweiding worden toegepast. Daar waar mogelijk wordt een combinatie met natuur gemaakt zonder dat het waterbergend vermogen of het te allen tijde kunnen inzetten van de waterberging voor de waterhuishouding wordt gecomprimeerd (bijvoorbeeld door bestemming of door beperking vanuit natuurwetgeving).

Los land

Bij verpachting van los land spelen taakgerelateerde voorwaarden een kleinere rol. Wel kunnen deze gronden worden ingezet voor verduurzaming en verbetering van de bodemcultuur (meer vruchtbare bodem, meer bodemleven). Hierbij is het noodzakelijk dat door het gebruik geen permanente verplichtingen vanuit natuurwetgeving worden opgelegd. HHNK draagt graag bij aan verduurzaming, maar de betreffende eigendommen zijn bestemd voor strategische inzet om daarmee de taken van HHNK efficiënter te kunnen uitvoeren.

Er wordt bij voorkeur een pachter geselecteerd die aan verduurzaming en verbetering van het bodemleven wil en kan voldoen.

6.3.2 Huur

Het verhuren van gronden gebeurt hoofdzakelijk bij tuinen en bedrijfsgronden. In het kader van klimaatadaptatie, vergroening en het waterafvoer wordt bij nieuwe situaties in de huurovereenkomst vanaf nu opgenomen dat 50% van de verhuurde grond onverhard moet blijven. In geval van verharde parkeerterreinen wordt aan huurder de verplichting opgelegd de versnelde waterafvoer en de vergroening op een andere wijze op te vangen en te stimuleren (bijvoorbeeld een verticale tuin).

6.3.3 Vis en jacht

Het vis- en jachtrecht blijft bij uitgiften van gronden voorbehouden aan HHNK. Het uitgangspunt is dat verhuur uitsluitend plaatsvindt aan Hengelsportverenigingen en de Bond van Beroepsvissers. Geheel nieuwe vishuurovereenkomsten worden alleen aan de overkoepelende organisaties van sport- en beroepsvisserij verstrekt.

Het verhuren van jachtrecht vindt uitsluitend plaats aan Wildbeheereenheden (WBE). Bij beheer- en schadebestrijdingsmaatregelen past HHNK de grondgebruikersverklaring toe.

Voor beide rechten stimuleert HHNK het gebruik van loodvrije materialen en geldt een opruimplicht van patronen en andere gebruikte materialen. Voor de bepaling van de jaarlijkse huursommen hiervoor wordt uitgegaan van niet-commercieel gebruik, behoudens bij beroepsvissers (commercieel gebruik).

Voor zowel vis- als jachtrechten geldt dat de huurovereenkomst niet onderling overdraagbaar is. Een en ander conform de wetgeving. Het betreft een persoonlijk recht. Bij einde van het gebruik door de betreffende huurder, bepaalt HHNK of en aan wie het vis- en/of jachtrecht wordt verhuurd.

Op en nabij RWZI-terreinen, waterbergingen en terreinen waarop andere inrichtingsafspraken zijn gemaakt zijn in principe uitgesloten van bejaging door de WBE. De oppervlakte kan wel tot het jachtareaal worden berekend, om zodoende het wettelijk verplichte aaneengesloten gebied van 40 hectare te vormen.

De Kadernota Vis (22.0263821) beschrijft de positie van HHNK ten opzichte van de vis en de visserij en biedt een kader voor de samenwerking met visrechthebbenden in het gehele beheersgebied en het verhuren van visrechten op eigendom van HHNK.