Uitspraak · Omgevingsrecht

Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 6 oktober 2026

ECLI:NL:RBZWB:2026:9923Zaaknummer BRE 26/903 en 26/904

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak: 6 oktober 2026
Publicatiedatum: 23 oktober 2026
Zaaknummer: BRE 26/903 en 26/904
Rechtsgebied: Bestuursrecht, Omgevingsrecht
Procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Zittingsplaats: Breda
Soort: Uitspraak

Inhoudsindicatie

Het betreft beroepen tegen het realiseren van twee appartementengebouwen met ieder twee appartementen op de locatie van een voormalige bakkerij op het achtererfgebied. Het college heeft ten onrechte de bestaande vloer van de bakkerij aangemerkt als peil en niet de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld zoals het bestemmingsplan bepaalt. Dat scheelt volgens de tekening 1,30 meter. Daardoor is bij de toegestane afwijking van de maximale bouwhoogte uitgegaan van een verkeerd uitgangspunt over wat al toegestaan is en is het besluit onzorgvuldig tot stand gekomen. De beroepen zijn gegrond.

De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- draagt het college op binnen zes maanden na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak;

- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 200,- aan beide eisers te vergoeden;

- veroordeelt het college in de proceskosten van eiseres 2 tot een bedrag van € 934,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. R.J. Wesel, griffier, op 6 oktober 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Bestemmingsplan [plaats 1]

Artikel 1 Begrippen

1.88

peil

voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

in alle andere gevallen de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

Artikel 2 Wijze van meten

2. 1 Algemeen

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: [.]

c. bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijkte stellen bouwonderdelen;

d. goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot- c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructieonderdeel;

Artikel 5 Gemengd (GD)

5.1

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen;

b. bedrijven tot en met categorie 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;

c. detailhandel op de begane grond;

d. dienstverlening op de begane grond;

e. maatschappelijke voorzieningen;

f. ter plaatse van de aanduiding [sba-gm] specifieke bouwaanduiding-gemeentelijk monument: tevens voor gemeentelijk monument;

g. ter plaatse van de aanduiding (sm-bwv): specifieke vorm van gemengd-bijzondere woonvormen;

h. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' in de categorieen 1t/m 2 zoals is opgenomen in de Staat van Horeca-activiteiten;

i. ondersteunende horeca, categorie 1 zoals is aangegevenop de bij deze regels behorende Staat van horeca-activiteiten, ten behoeve van de toegestane bestemmingen is toegestaan mits de oppervlakte van de ondersteunende horeca niet meer bedraagt dan 10% van het brutovloeroppervlak met een maximum van 25m2;

j. overige bijbehorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen, groen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2

Bouwregels

Op de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in dat lid bedoelde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat:

a. de gebouwen uitsluitend mogen worden opgericht binnen het aangegeven bouwvlak;

b. het bebouwingspercentage per bouwvlak niet meer mag bedragen dan is aangegeven;

c. indien geen bebouwingspercentage is opgenomen mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;

d. als hoofdgebouwen binnen de bestemming uitsluitend mogen worden gebouwd:

1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand': vrijstaande woningen;

2. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': gestapelde woningen;

3. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen': vrijstaande en twee-aaneengebouwde (dubbele) woningen;

4. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd': vrijstaande, twee- en meer aaneengebouwde (rij)woningen;

e. de goothoogte en/of bouwhoogte van de hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven met de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)';

f. ter plaatse van de aanduiding 'erf' bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd waarbij:

1. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken per bouwperceel niet meer dan 50% van de als 'erf', aangeduide gronden mag bedragen tot een gezamenlijke oppervlakte van 75m²;

2. de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk ten hoogste gelijk mag zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw plus 30 cm, tot een maximum van 4 m;

3. de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk niet meer mag bedragen dan 5 m;

4. voor zover een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt afgedekt met een kap, de dakhelling ten hoogste 45° mag bedragen;

g. voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat:

1. de bouwhoogte van erfafscheidingen en overige andere bouwwerken voor de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 1 meter;

2. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders niet meer mag bedragen dan 2 meter;

de bouwhoogte van overige andere bouwwerken elders niet meer mag bedragen dan 3 meter.

Volledige tekst

Inhoud van de uitspraak

[eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres 2
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom
Samenvatting
Procesverloop
Beoordeling door de rechtbank
Conclusie en gevolgen
Beslissing
Informatie over hoger beroep
Artikel 1 Begrippen
Artikel 2 Wijze van meten
Artikel 5 Gemengd (GD)

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Bestuursrecht

zaaknummers: BRE 26/903 en 26/904

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2026 in de zaken tussen

[eiser], uit [plaats 1], eiser 1,

[eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres 2

(gemachtigde: mr. M.P.M. de Rooij)

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom

(gemachtigde: [gemachtigde] ).

Als derde-partij neemt aan de zaken deel: [vergunninghouder] B.V. uit [plaats 2] (de vergunninghouder)

(gemachtigde: mr. V. Rakovitch).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over het verlenen van een vergunning aan vergunninghouder voor het herontwikkelen van een voormalige bakkerij aan [adres] te [plaats 1] naar zeven appartementen. Het winkelpand aan de straat wordt verbouwd naar drie appartementen en de achterliggende bakkerij wordt grotendeels gesloopt en vervangen door twee verbonden bouwblokken met in totaal vier appartementen. Eiser 1 en eiseres 2 (hierna gezamenlijk de omwonenden) zijn het niet eens met deze vergunning. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het peil onjuist heeft vastgesteld en daarom de vergunning niet op deze wijze had mogen verlenen. Eisers krijgen dus gelijk en de beroepen zijn dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

2. De vergunninghouder heeft een aanvraag ingediend om een terrein waarop een voormalige bakkerij staat te herontwikkelen naar zeven appartementen. Het college heeft de ontwerpvergunning vanaf 24 april 2025 gedurende zes weken ter inzage gelegd in het kader van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.[_6bf764d2-e649-4d55-b4f9-165a61a82a07]

2.1.

De omwonenden hebben zienswijzen ingediend tegen de voorgenomen vergunningverlening. Op 4 december 2025 heeft het college de vergunning verleend.

2.2.

De omwonenden hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Omdat de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is toegepast, hoefden zij niet eerst bezwaar te maken.[_527ae885-4ec9-473e-9d1b-623dae5cf721]

2.3.

Het college heeft op de beroepen gereageerd met twee verweerschriften. De vergunninghouder heeft ook schriftelijk gereageerd.

2.4.

De rechtbank heeft de beroepen op 16 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, [persoon] namens de vergunninghouder en de gemachtigde van de vergunninghouder en [gemachtigde] namens het college. De gemachtigde van eiseres 2 was niet aanwezig.

Beoordeling door de rechtbank

Ontvankelijkheid

3. Namens de vergunninghouder was eerder schriftelijk aangegeven dat de beroepen te laat waren ingediend en dat de beroepen dus niet-ontvankelijk zouden moeten worden verklaard. Ter zitting heeft de vergunninghouder verklaard dat de beroepen wel tijdig zijn ingediend en de ontvankelijkheid niet meer ter discussie staat.

Wettelijk kader

4. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo). De aanvragen om een omgevingsvergunning in deze zaak zijn ingediend vóór 1 januari 2024. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.[_5975b3ba-aefb-4e5d-b7ed-eb0bc2d117f6]

4.1.

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

Het bestreden besluit

5. Het college heeft een omgevingsvergunning verleend voor de volgende activiteiten:

het (ver)bouwen van een bouwwerk;
het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan;
het uitvoeren van een werk.

De beroepen van eisers richten zich alleen tegen de eerste twee activiteiten.

Toetsingskader omgevingsvergunning en afwijkingsbevoegdheid

6. Het college heeft ten eerste een omgevingsvergunning verleend voor ‘het bouwen van een bouwwerk’. De Wabo kent in artikel 2.10 een verplicht toetsingskader. Kort gezegd betekent dit dat het college moet toetsen of het bouwplan voldoet aan het bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand. Indien er geen sprake is van strijd met één van deze weigeringsgronden moet het college de vergunning verlenen. Indien er zich één van deze weigeringsgronden voordoet, is het college in beginsel verplicht de omgevingsvergunning voor het bouwen te weigeren.

6.1.

In dit geval is het bouwplan waarvoor vergunning is aangevraagd in strijd met het bestemmingsplan. Het college is dan verplicht te onderzoeken of er alsnog een vergunning kan worden verleend. Daarom heeft het college ook de activiteit ‘het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan’ beoordeeld. In dit geval heeft het college gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de Wabo biedt[_d4d0ff9f-99a8-405c-8e4c-9df609cb27f2] om een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bestemmingsplan. Het college heeft vrije beleidsruimte om te besluiten of het wel of niet vergunning wil verlenen. De rechtbank zal toetsen of het college in redelijkheid van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt.

Bestemmingsplan

7. Op het perceel [adres] te [plaats 1] is het bestemmingsplan ‘ [plaats 1] ’ van toepassing. In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Gemengd’ met de bouwaanduiding ‘vrijstaand’. Hier mag binnen het bouwvlak één vrijstaande woning worden gebouwd. Het plan voorziet in meerdere hoofdgebouwen met gestapelde woningen, ook buiten het bouwvlak. Binnen het bouwvlak is de maximale bouwhoogte 7 meter en de maximale goothoogte 4 meter.

Is het peil op de juiste wijze vastgesteld?

8. De omwonenden geven aan dat het bouwplan te hoog is. Het aangehouden peil ligt al 1,40 meter hoger dan het maaiveld ter plaatse van de achtergevel en 1,75 meter hoger ten opzichte van het midden van het perceel. De maximale bouwhoogte op het achterterrein is 7 meter. Als je het feitelijke peil optelt bij de vergunde bouwhoogte van 6,60 meter, is het gebouw 8,35 meter hoog en daarmee te hoog. Eiseres 2 stelt dat ten onrechte het peil van de weg is aangehouden, omdat de gebouwen op het achterterrein niet aan die weg grenzen.

8.1.

Het college geeft aan dat het bij het vaststellen van het peil uit is gegaan van de bovenkant van de bestaande vloer van de bakkerij, met tussen haakjes de opmerking “aangrenzend afgewerkte maaiveld op het eigen terrein”. Vrijstaande bouwwerken mogen hier maximaal vijf meter hoog zijn. Dat geldt voor bijgebouwen, terwijl het hier een nieuw hoofdgebouw betreft. Het bouwplan is 3,1 meter hoger dan de bestaande bouw. De effecten hiervan op de omgeving, waaronder bezonning, zijn bekeken. Het college komt daarbij tot de conclusie dat deze hoogte geen onevenredige afbreuk doet aan de belangen van omwonenden en heeft daarom de afwijking toegestaan.

8.2.

Vergunninghouder geeft aan dat het peil berekend moet worden zoals de ABRvS heeft bepaald in de jurisprudentie.[_ad192778-fe1e-4144-a4b6-0b63da7baf4b] Het gaat hier om een ophoging die noodzakelijk was toen de bakkerij gebouwd werd. Het peil is toen vastgesteld en daar moet aan vastgehouden worden.

8.3.

Niet in geschil is dat het bouwplan vanwege onder andere de hoogte niet past in de regels van het bestemmingsplan. In geschil is in hoeverre afgeweken wordt van de toegestane bouwhoogte. Daarbij is met name in geschil of van de juiste peilhoogte is uitgegaan. De rechtbank gaat hier uit van de definities en planregels zoals die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De definitie in het Besluit omgevingsrecht, waarnaar in de door de vergunninghouder aangehaalde uitspraak wordt verwezen, geldt hier niet. Dat betekent dat die uitspraak niet relevant is voor de beoordeling van het peil in deze zaak.

8.4.

Op grond van vaste rechtspraak van de ABRvS[_8543b9a4-8433-44c2-92d7-cfd2b404b553] wordt een planregel omwille van rechtszekerheid letterlijk uitgelegd. De planregel is naar het oordeel van de rechtbank niet onduidelijk. De interpretatie van het college dat het begrip ‘peil’ zo moet worden uitgelegd dat de bovenkant van de vloer van het huidige gebouw kan worden aangehouden, komt naar het oordeel van de rechtbank niet overeen met de letterlijke lezing. De rechtbank is van oordeel dat de letterlijke uitleg van artikel 1 lid 88 van het bestemmingsplan in deze situatie inhoudt dat het peil moet worden bepaald aan de hand van de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. De begripsbepalingen geven geen ruimte om vast te houden aan het peil van een bestaand bouwwerk. Het betreft hier immers een wezenlijk ander gebouw dat niet meer vastzit aan het oorspronkelijke hoofdgebouw en dat een andere bouwhoogte heeft. Dat onderdelen van een bestaand gebouw, zoals de fundering, voor het nieuwe gebouw worden gebruikt, betekent niet dat het oude peil aangehouden kan worden. In aanmerking genomen dat in dit geval de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld als peil geldt, moet worden betwijfeld of hetgeen op de tekening is aangeduid als "peil" ook het peil is zoals dat uit de planregels volgt. De bouwtekening wekt de indruk dat wat daar is aangeduid als "peil" de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang van het voormalige winkelpand aangeeft. Daar staat tegenover dat op de bouwtekening is aangegeven dat het straatniveau van het achterterrein 1.30 meter lager ligt.

8.5.

De rechtbank komt daarmee tot het oordeel dat het college van het verkeerde peil is uitgegaan. Daardoor is er geen juiste afweging gemaakt van wat op grond van het bestemmingsplan rechtstreeks is toegestaan en in hoeverre het vergunde bouwplan daarvan afwijkt. Door van het verkeerde peil uit te gaan in een achtererfgebied waar verder alleen lagere bouwwerken zijn toegestaan, heeft het college zijn besluit onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd. Het beroep is daarom al gegrond.

Conclusie en gevolgen

9. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, omdat het college van het verkeerde peil is uitgegaan. Zij zal daarom het bestreden besluit vernietigen.

9.1.

Het college zal binnen zes maanden een nieuw besluit op de aanvraag moeten nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Volgens vaste rechtspraak is het college gerechtigd en in bepaalde gevallen zelfs verplicht om de indiener van een bouwaanvraag in de gelegenheid te stellen zijn aanvraag ondergeschikt te wijzigen. Het ligt op de weg van het college vergunninghouder de mogelijkheid te bieden om alvorens het college het nieuwe besluit neemt de bij de aanvraag behorende bouwtekening daarvan aan te passen op het punt van de bouwhoogte.[_5da920b3-ca82-4889-8719-5e23e1393f47] Als er met de aangepaste bouwtekening niet langer sprake is van een ondergeschikte wijziging, dan zal vergunninghouder hiervoor een nieuwe aanvraag moeten indienen. Bij zijn besluit op de (nieuwe of gewijzigde) aanvraag van vergunninghouder dient het college dan ook de belangen van de omwonenden, waaronder die van eisers, af te wegen.

9.2.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet het college aan beide eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden.

9.3.

Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiseres 2 een vergoeding voor de proceskosten die zij heeft gemaakt. Het college moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 1 punt op met een waarde per punt van € 934, (voor het indienen van het beroepschrift, gemachtigde was niet op de zitting verschenen) bij een wegingsfactor 1. Toegekend wordt € 934,-.

Eiser 1 heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing